immobilia 2023/12 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
BAUREKURSGERICHTSENTSCHEID
SCHUTZMASS-
NAHMEN UND
VORWIRKUNG
Wenn Gemeinden bauliche Zeitzeugen
erhalten und schützen wollen,
müssen sie die passenden Instrumente
wählen. Mal ist es die Denkmalpflege,
mal sind es Massnahmen zur
Plansicherung. TEXT — SIMON SCHÄDLER*
SCHÜTZENSWERTES BAUERN-
HAUS
Die Zürcher Gemeinde Z verfügte
Schutzmassnahmen für ein altes Bauernhaus
in der kommunalen Kernzone zur
Sicherung künftiger planerischer Massnahmen.
Mit Folgen: Sie brachte damit
nicht nur die Erben des verstorbenen Eigentümers
gegen sich auf. Vielmehr übersah
sie einen schlagkräftigen juristischen
Trumpf im eigenen Ärmel: das Instrument
der negativen Vorwirkung.
Zum Hintergrund: Im November 2022
hatte der Gemeinderat von Z festgestellt,
dass das besagte Kleinbauernhaus ein
Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c
des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sei.
Folglich sei es unter Schutz zu stellen. Das
Gebäude durfte fortan nur unter Beibehaltung
seiner Stellung und der äusseren Abmessungen
umgebaut oder ersetzt werden.
Die prägenden Fassadenelemente sowie die
Firstrichtung seien zu erhalten, Dachaufbauten
nur beschränkt erlaubt und Dacheinschnitte
verboten. Die Erbengemeinschaft
zog dagegen vor Baurekursgericht und verlangte
die Aufhebung der Schutzverfügung
und die Entlassung der Liegenschaft aus
dem kommunalen Inventar kulturhistorischer
Objekte.
WENN DAS GUTACHTEN A SAGT
Im Frühjahr hatte die Erbengemeinschaft
ein Provokationsbegehren gestellt im Hinblick
auf eine gewünschte Überbauung der
Liegenschaft. Daraufhin hatte die Gemeinde
Z ein denkmalpflegerisches Gutachten in
Auftrag gegeben: Die Schutzwürdigkeit des
Kleinbauernhauses sei zu beurteilen. Die
beauftragten Architekten schlossen in ihrer
Analyse, dass das Objekt ein typischer Vertreter
eines Kleinbauernhauses sei. Durchaus
zeuge ein prächtiges Tenntor von der
kleinbäuerlichen Historie, ein bauzeitlicher
Zustand könne aber leider nicht abgelesen
werden. Zudem fehlten sämtliche Ausstattungselemente
– abgesehen von einer alten
Treppe ins Dachgeschoss. Mit einer stolzen
Zeugin des historischen Ortsbilds habe man
es folglich nicht zu tun, schloss das Gutachten,
die Baute könne guten Gewissens aus
dem Inventar entlassen werden.
UND DIE GEMEINDE B VERFÜGT
Entgegen dem in Auftrag gegebenen Gutachten
zog der Gemeinderat überraschende
Schlüsse: Das Bauernhaus geniesse einen
hohen Situationswert, liege inmitten
des historischen Ortskerns und sei umgeben
von inventarisierten Objekten. Es handle
sich um ein Schutzobjekt nach § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Schutzmassnahmen seien nötig,
denn die örtliche Bau- und Zonenordnung
(BZO) habe keine planerischen Instrumente,
um den Erhalt schützenswerter ortsbaulicher
Aspekte zu garantierten. Es drohe
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IMMOBILIA / Dezember 2023