immobilia 2023/12 - SVIT

den, dass in den Jahren des Aufschwungs
die Bestandesliegenschaften in den Portfolios
systematisch unter dem Markt bewertet
wurden, was über die Zeit zu grossen
Differenzen zwischen den Buchwerten und
den Transaktionspreisen geführt hat. Die
Investoren haben also gewissermassen einen
Puffer in den Büchern, und diese «Luft
im System» kann nun – bei tendenziell sinkenden
Marktwerten – abgelassen werden:
Da im Aufschwung nicht so stark aufgewertet
wurde, muss nun auch nicht so stark –
und nicht so schnell – abgewertet werden.
Es ist also gut möglich, dass der KGAST Index
nach Berücksichtigung der Jahresendbewertungen
ins Negative dreht.
Eine weitere Datenquelle für die Entwicklung
der Marktwerte von Renditeliegenschaften
ist der «SWX IAZI Investment
Real Estate Price Index», der die Preisentwicklung
im Rahmen von Transaktionen
abbildet. Der Index weist für den Zeitraum
2. Quartal 2022 bis 2. Quartal 2023 einen
Anstieg der Transaktionspreise von 5,6%
aus, und zeigt auch im 3. Quartal des laufenden
Jahres steil nach oben. Es scheint
also immer noch Käufer zu geben, die bereit
sind, die hohen Preise der letzten Jahre
noch zu übertreffen. Es dürfte sich
dabei aber weniger um institutionelle als
vielmehr um kleinere private Investoren
handeln. Die im Rahmen der Metaanalyse
befragten Transaktionsspezialisten, die
Marktindizes für Renditeimmobilien von
FPRE sowie die empirische Evidenz deuten
jedenfalls nicht auf steigende Transaktionswerte
hin.
INFLATIONSBEKÄMPFUNG AUF
KOSTEN DER KONJUNKTUR
Während im Segment Mehrfamilienhäuser
die Erträge mittelfristig steigen
dürften, ist bei Geschäftsliegenschaften
auf Grund der konjunkturellen Verlangsamung
mit dem Gegenteil zu rechnen. Die
Marktwerte von Büro- und Verkaufsliegenschaften
kommen damit ertragsseitig unter
Druck, und es stellt sich die Frage, wohin
die Reise bei den Leitzinsen geht. Die
Zentralbanken haben die Zinsen erhöht,
um die Inflation zu bekämpfen, und dies
scheint auch zu funktionieren: In den meisten
Ländern, die zinspolitische Massnahmen
getroffen haben, sinken die Inflationsraten,
allerdings häufig langsamer, als
den Zentralbanken lieb ist. Dementsprechend
warnte beispielsweise die US-amerikanische
Notenbank, man werde die Zinsen
so lange hochhalten, bis die Inflation
besiegt sei, auch wenn dies eine Rezession
zur Folge habe. Sowohl in den USA als
auch in vielen europäischen Ländern dürfte
diese «Higher for longer»-Thematik die
Investitionstätigkeit bremsen, was sich negativ
auf das zukünftige Wirtschaftswachstum
auswirkt.
Vor diesem Hintergrund erscheint die
Schweiz einmal mehr wie die sprichwörtliche
«Insel der Glückseligen». Die Inflationsraten
erreichten auch auf dem Höhepunkt
bei Weitem nicht das Niveau in
vielen anderen Ländern, die Zinserhöhungen
fielen insgesamt moderat aus (USA:
+5,4%, EU-Raum: +4,5%), und die Teuerungsraten
liegen inzwischen wieder unter
dem für die SNB relevanten Zielband der
Preisstabilität. Zu verdanken ist dies nicht
zuletzt Wechselkurseffekten: Sowohl gegenüber
dem Euro als auch dem US-Dollar
gegenüber hat der Schweizer Franken
in den letzten Monaten an Wert gewonnen,
was Importe aus diesen Währungsräumen
– immerhin die beiden wichtigsten Handelspartner
der Schweizer Wirtschaft –
verbilligte und die Inflation dämpfte.
Negative Auswirkungen hat der starke
Franken auf die Exportwirtschaft, da
Schweizer Produkte für ausländische Kunden
teurer werden, und auch der Detailhandel
wird in Mitleidenschaft gezogen, wenn
die Konsumenten vermehrt im Ausland
einkaufen. Dazu kommt die globale Wachstumsverlangsamung,
welche die Situation
der Exportwirtschaft zusätzlich beeinträchtigt.
Nachdem bereits vor Jahresfrist
vor einer möglichen Rezession in der EU
gewarnt wurde, verdichten sich nun die Anzeichen
für eine negative Entwicklung der
Konjunktur in den kommenden Monaten,
und auch in den USA könnten die anhaltend
hohen Zinsen die Konjunktur abwürgen.
Die Gefahren für die Schweizer Wirtschaft
steigen also, zumal eine Rezession
auch in der Schweiz nicht auszuschliessen
ist, und es ist davon auszugehen, dass die
SNB eher früher als später reagieren wird,
denn gemäss Artikel 5 des Nationalbankgesetzes
soll sie neben der Gewährleistung
der Preisstabilität auch «der konjunkturellen
Entwicklung Rechnung» tragen.
DIE ZINSSENKUNG KOMMT
FRÜHER ALS ERWARTET
Fahrländer Partner geht davon aus,
dass bereits im 1. Halbjahr 2024 eine erste
Zinssenkung erfolgen wird, insbesondere
mit der Absicht, den Schweizer Franken
zu schwächen und die Wirtschaft vor den
Folgen einer möglichen Rezession in der
EU zu schützen. Dies wird die Marktwerte
von Geschäftsliegenschaften stützen,
die konjunkturbedingt unter ertragsseitigem
Druck stehen. Bei den Mehrfamilienhäusern
sind ab Mitte 2024 allenfalls
leicht steigende Marktwerte zu erwarten.
Ob allerdings am Transaktionsmarkt bereits
nächstes Jahr wieder die Volumen erreicht
werden, wie sie vor den Zinserhöhungen
beobachtet wurden, ist angesichts
der schwächelnden Bautätigkeit und der
herrschenden Unsicherheit (globale Krisenherde,
Konjunktur, Verhalten der Konsumenten
vor dem Hintergrund steigender
Lebenshaltungskosten) fraglich.
*DOMINIK MATTER
Der Autor ist Volkswirt und
Partner bei Fahrländer Partner.
IMMOBILIA / Dezember 2023 17