immobilia 2023/12 - SVIT

Pure Idylle – aber:
Nicht jeder Schutz
des Siedlungs- und
Landschaftsbilds
rechtfertigt staatliche
Massnahmen.
folglich der Umbau, Ersatz oder gar die Neuerstellung
des Bauernhauses. Eine Revision
der kommunalen BZO sei bereits in Arbeit.
Geplant seien ein Kernzonenplan und
Zonenbestimmungen. So könnten ortsbaulich
prägende Elemente künftig geschützt
werden. Von der revidierten BZO würde
auch das Kleinbauernhaus erfasst. Deshalb
schütze man das Objekt nun – quasi als
Übergangslösung – mittels denkmalrechtlicher
Verfügung.
Dieses Vorgehen sei nicht vertretbar, so
die Rekurrentin. Die Gemeinde könne kein
Gebäude mit der Begründung des Ortsbildschutzes
unter denkmalpflegerischen
Schutz stellen, wenn es die Voraussetzungen
für eine Unterschutzstellung nicht erfülle.
Das Gutachten attestiere dem Objekt
weder Eigen- noch Situationswert. Davon
weiche der Gemeinderat ohne Begründung
diametral ab – bloss, um das gewünschte Resultat
zu erreichen.
BILD: 123RF.COM
SCHUTZOBJEKT, ZEITZEUGE,
SITUATIONSWERT
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG bezweckt den Erhalt
qualifizierter Landschafts- und Siedlungsbilder.
Schutzobjekte sind Ortskerne,
Quartiere, Strassen und Plätze oder Gebäude,
die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltenswürdig sind. Sie
prägen die Landschaft oder Siedlungen wesentlich
und wirkungsvoll. Ein Bauobjekt
geniesst als Zeitzeuge besonderen Schutz
wegen seiner ortsbaulichen, baulichen oder
ausstattungsmässigen Eigenschaften oder
vertritt und dokumentiert eine historische
Epoche. Oft findet auch der Begriff «Situationswert»
eines Objekts Verwendung.
Nicht jeder Schutz von Siedlungs- oder
Landschaftsbildern rechtfertigt aber staatliche
Massnahmen. Ihre positive Wirkung
muss objektiv ausgewiesen und begründet
sein. In der Praxis ist dies bei wichtigen
Kernzonenbauten häufig der Fall.
Die Denkmalpflege geniesst bei Schutzentscheiden
grosse Entscheidungsfreiheit
bezüglich der Qualifikation von Schutzobjekten
oder hinsichtlich des Umfangs von
Schutzmassnahmen. Bei der Überprüfung
ihrer Entscheide üben Rekursinstanzen
Zurückhaltung, solange diese auf einer vertretbaren
Würdigung der Umstände beruhen
und solange der Ermessensspielraum,
das Willkürverbot oder der Verhältnismässigkeitsgrundsatz
gewahrt wurde. Entscheide
der Denkmalpflege sind gegen private
Interessen abzuwägen. Schutzmassnahmen
sind schliesslich oft schwere Eingriffe in das
Grundeigentum.
DENKMALSCHUTZ ODER
NEGATIVE VORWIRKUNG?
Unbestritten war, so das Baurekursgericht,
dass das Kleinbauernhaus keinen
denkmalschutzrechtlichen Eigenwert habe
und der Substanzerhalt entfalle. Die Argumentation
der Gemeinde, wonach die denkmalpflegerischen
Massnahmen eigentlich
die Instrumente der zeitnah revidierten
BZO sichern sollten, hatte es in sich. Das
umstrittene Objekt sollte nämlich bald in
den Kernzonenplan aufgenommen werden.
Dies mit der Folge, dass seine bauliche Stellung,
Abmessungen und Fassadenteile auch
bei einem Ersatzbau beizubehalten wären.
Laut der erlassenen Schutzverfügung könnte
das Gebäude also komplett abgerissen und
unter Wahrung von Stellung, Abmessungen
sowie prägender Fassadenelemente wiederaufgebaut
werden, so das Baurekursgericht
pointiert. Weiter wies die Richterschaft darauf
hin, dass § 203 Abs. 1 lit. c PBG auf Substanzschutz
ausgerichtet sei. Dieser Zweck
werde aber mit der fraglichen Schutzverfügung
gerade nicht erreicht.
Denkmalpflegerische Schutzmassnahmen
dienen nicht der Sicherung künftiger
planerischer Massnahmen. Sollte die Gemeinde
die Durchsetzung ihrer künftigen
BZO rechtlich absichern wollen, ist § 234
PBG einschlägig. Die Norm regelt die «negative
Vorwirkung». Ein Grundstück gilt
erst als baureif, wenn es erschlossen ist und
wenn durch die bauliche Massnahme keine
fehlende oder beantragte planungsrechtliche
Festlegung nachteilig beeinflusst wird.
§ 234 PBG dient also der Plansicherung.
Dabei gilt, dass eine Planungsabsicht – etwa
eine BZO-Revision – einen bestimmten
Konkretisierungsgrad erreicht und zeitnah
realisiert werde kann. In der Praxis bedeutet
dies konkret, dass sie zuhanden der öffentlichen
Auflage verabschiedet wurde.
Welch verpasste juristische Chance für
die Gemeinde Z! Die öffentliche Auflage der
geplanten BZO-Änderung war nämlich bereits
erfolgt. Das Institut der negativen Vorwirkung
hätte allfälligen Bauwünschen am
besagten Bauernhaus also entgegengehalten
werden können. Der Ortsbildschutz hätte
so mittels negativer Vorwirkung als Folge
der bereits eingeleiteten BZO-Revision
gesichert werden können. Eine denkmalpflegerische
Schutzverfügung hingegen
taugte als Mittel dazu nicht. So hiess das Rekursgericht
den Rekurs gut und entliess das
Kleinbauernhaus aus dem Inventar der
Schutzobjekte.
BAUREKURSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH 0081/2023
VOM 8. JUNI 2023
*SIMON SCHÄDLER
Der Autor, Dr. iur., ist Rechtsanwalt
und in Basel tätig.
IMMOBILIA / Dezember 2023 29