Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

AXA Merkens Fonds GmbH 

Leistungsbilanz 2008 

Merkens Immobilienfonds

Colonia Immobilienfonds 1 

Seite 12 

Merkens VII 

Seite 19 

Merkens XV 

Seite 28 

Merkens XXI 

Seite 34 

Merkens I 

Seite 13 

Merkens X 

Seite 22 

Merkens XVI 

Seite 29 

Europa 1 

Seite 35 

Titelbilder: alle Objekte Merkens Immobilienfonds 

Merkens II 

Seite 14 

Merkens XII 

Seite 24 

Merkens XVII 

Seite 30 

Merkens XXII 

Seite 36 

Merkens III 

Seite 15 

Merkens XIII 

Seite 25 

Merkens XVIII 

Seite 31 

Merkens XXIII 

Seite 37 

Merkens VI 

Seite 18 


Seite 25 

Merkens XIX 

Seite 32 

Merkens XXIV 

Seite 38 


Seite 19 

Merkens XIV 

Seite 27 

Merkens XX 

Seite 33 

Merkens XXV 

Seite 39

Inhaltsverzeichnis 

Allgemeine Informationen 

2 Peter Heinrich Merkens 

3 Leistungsbilanz - 

Transparenz und Klarheit für den Kapitalanleger 

4 Entwicklungstrends auf dem Immobilienmarkt 2008 

8 Leistungsbilanz auf einen Blick 

Die einzelnen Immobilienfonds 

12 Colonia Immobilienfonds I 

13 Merkens I 

14 Merkens II 

15 Merkens III 

16 Merkens IV 

17 Merkens V 

18 Merkens VI 

19 Merkens VII 

20 Merkens VIII 

21 Merkens IX 

22 Merkens X 

23 Merkens XI 

24 Merkens XII 

25 Merkens XIII 

27 Merkens XIV 

28 Merkens XV 

29 Merkens XVI 

30 Merkens XVII 

31 Merkens XVIII 

32 Merkens XIX 

33 Merkens XX 

34 Merkens XXI 

35 EUROPA I 

36 Merkens XXII 

37 Merkens XXIII 

38 Merkens XXIV 

39 Merkens XXV 

Ergebnisse und Daten im Überblick 

40 Partner 

45 Fondsvolumen 

46 Erbschaft- und schenkungsteuerliche Werte 

47 Stand der steuerlichen Anerkennung 

48 Bewirtschaftungskennzahlen 

50 Ergebnisse im Soll-Ist-Vergleich 

Prüfungsbescheinigung 

62 Prüfungsbescheinigung des Wirtschaftsprüfers

2 

Peter Heinrich Merkens 

Der erfolgreiche und bodenständige Kölner Kaufmann Peter 

Heinrich Merkens ist der Namensgeber von Immobilienfonds, 

die Ihnen die AXA Merkens Fonds GmbH anbietet. 

Mit seinem Pioniergeist prägte Merkens die Kölner Wirtschaft 

in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts und wurde 

zur Symbolfigur des frühen preußisch-rheinischen Unternehmertums. 

So führte er sein eigenes Unternehmen vom Salzund 

Kolonialwarenhandel bis hin zum Bankgeschäft. 

Peter Heinrich Merkens beeinflusste als Mitbegründer und 

erster Vorsitzender des Verwaltungsrates der Colonia Versicherung 

wesentlich die Entwicklung des Versicherungswesens. 

Sein Name stand als Garant für Kompetenz und 

Sicherheit. In Anlehnung an die von Merkens mit kaufmännischem 

Weitblick erzielten Erfolge sind die deutschen 

Immobilienfonds der AXA Merkens Fonds GmbH mit seinem 

Namen gekennzeichnet.

Leistungsbilanz - Transparenz und Klarheit für den Kapitalanleger 

Die Leistungsbilanz ist ein Instrument zur Überprüfung der 

Solidität und Seriosität eines Initiators und dient dem Anlegerschutz. 

Eine positive Leistungsbilanz ist ein guter Indikator 

für die korrekte Abwicklung und Einhaltung der Prospektaussagen. 

Wann ist eine Leistungsbilanz positiv? 

In der Leistungsbilanz werden die unter bestimmten Prämissen 

aufgestellten Prognoserechnungen den tatsächlich erzielten 

Ergebnissen gegenübergestellt. 

Die einer Fondskonzeption zugrunde liegenden Prognosen 

sind langfristig angelegt (i.d.R. 25 Jahre) und basieren daher 

auf historischen Durchschnittswerten für entsprechende 

Zeiträume. Bei solchen Betrachtungszeiträumen sind Abweichungen 

von den im Prospekt abgebildeten Ergebnissen mit 

einer relativ hohen Wahrscheinlichkeit zu erwarten. Es wird 

positive und / oder negative Abweichungen bei den anfänglichen 

Steuervorteilen, den laufenden Steuerergebnissen, 

den Barausschüttungen, den Liquiditätsreserven und den 

Veräußerungserlösen der Fonds geben. 

Zur Bewertung von Abweichungen sind 

mehrere Faktoren zu prüfen 

Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerisch geprägte 

Kapitalanlagen. Die Chancen und Risiken des Immobilienmarktes 

können sich auf Immobilienfonds genauso wie auf 

Direktinvestitionen auswirken. 

Die Gesamtentwicklung des Immobilienmarktes spielt 

eine wichtige Rolle. Der Immobilienmarkt war in der Vergangenheit 

Zyklen unterworfen. Auf Phasen steigender Immobilienpreise 

und Mieten folgten Zeiträume mit fallenden 

Preisen und Mietzinsen. Die jeweilige Marktverfassung hat 

zudem erheblichen Einfluss auf die Mietkonditionen bei 

Anschlussvermietungen. Auch die Verlängerung der Konditionen 

bei Auslauf der Zinsfestschreibung einer Fondshypothek 

birgt Chancen und Risiken. 

Das Ergebnis einzelner Jahre kann zudem durch Kosten für 

die Revitalisierung der Immobilie, Sonderaufwendungen 

für Modernisierungen und / oder Instandhaltungen sowie 

durch besondere Anforderungen eines Anschlussmieters 

beeinflusst werden. Ein Mieteinnahmenausfall kann 

entstehen, wenn es nach der Beendigung eines Mietverhältnisses 

zu einem vorübergehenden oder längerfristigen Leerstand 

kommt, oder ein Mieter zahlungsunfähig wird. 

Neben diesen immobilienbezogenen Einflussfaktoren spielt 

auch die Inflationsentwicklung bei der Beurteilung der erzielten 

Ergebnisse eine wichtige Rolle. Wertgesicherte, an 

die Inflationsentwicklung gebundene Mietverträge schützen 

den Anleger in Zeiten hoher Inflation vor Wertverlusten. 

Sofern jedoch die tatsächliche Inflationsentwicklung unterhalb 

des erwarteten (Durchschnitts-) Wertes bleibt, wird es 

fast unmöglich, die vorausberechneten Barausschüttungsverläufe 

zu erzielen. Dennoch können dann inflationsbe- 

reinigt beispielsweise 4 % Barausschüttung eine höhere 

Kaufkraft darstellen als prognostizierte 5 % bei höherer Inflation, 

insbesondere unter Berücksichtigung der Steuerergebnisse. 

Barausschüttungen geschlossener Immobilienfonds sind Entnahmen 

der erwirtschafteten und / oder der aus früheren 

Jahren angesparten Liquidität und Kapitalrückzahlungen. 

Eine verantwortungsvolle Barausschüttungspolitik hat zwischen 

dem Anlegerinteresse an einem möglichst hohen und 

schnellen Kapitalrückfluss und dem Aspekt einer langfristig 

stabilen Liquiditätslage der Fondsgesellschaft abzuwägen. 

Antizipiert eine Fondsgesellschaft z.B. aufgrund verschlechterter 

wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zukünftige Ergebnisminderungen, 

so muss dem durch Bildung entsprechender 

Rücklagen Rechnung getragen werden. Rücklagen 

können z.B. durch die Thesaurierung von Überschüssen zu 

Lasten geplanter Ausschüttungen gebildet werden und stärken 

die Liquiditätsreserve des Fonds. 

Die Leistungsbilanz ist die Visitenkarte 

des Initiators 

Zentraler Inhalt einer Leistungsbilanz ist die Gegenüberstellung 

der Kennzahlen im Soll-Ist-Vergleich. Anhand der 

aus den jährlichen Fondsergebnissen abgeleiteten Kennzahlen 

-- Ausschüttung, Steuerergebnis und Liquiditätsreserve -werden 

hier die kalkulierten mit den tatsächlich erzielten 

Jahresergebnissen verglichen. Die Qualität einer Leistungsbilanz 

wird durch die Beschreibung wesentlicher Einflussfaktoren 

für die Ist-Ergebnisse entscheidend verbessert. Die 

Ergebniskommentierung verdeutlicht, welche Probleme tatsächlich 

zu bewältigen waren, und wie sich das Fondsmanagement 

auftretenden Schwierigkeiten gestellt hat. 

So wäre es sicher falsch, den Erfolg des Fondsmanagements 

ausschließlich an der kurzfristigen Erzielung prognostizierter 

Ergebnisse zu messen und dabei eventuell sich frühzeitig 

abzeichnende Probleme zu negieren. Ein engagiertes Fondsmanagement 

zeichnet sich durch rechtzeitiges und vorsorgliches 

Agieren und nicht durch Reagieren aus. 

Während sich der stichtagsbezogene Vergleich von Soll- und 

Ist-Werten mit der Vergangenheit beschäftigt, sollte eine 

aussagekräftige Leistungsbilanz auch den Ausblick auf die 

weitere Entwicklung des Fonds enthalten. Weiterhin ist zur 

Beurteilung auch wichtig, welche Leistungsfähigkeit ein 

Fondsinitiator in Bezug auf Neu- bzw. Anschlussvermietungen 

hat. 

Mit der Leistungsbilanz gibt die AXA Merkens Fonds GmbH 

interessierten Kapitalanlegern sowie Geschäfts- und Vertriebspartnern 

einen Überblick über die von ihr bis zum 

Ende des Jahres 2007 aufgelegten 27 geschlossenen Immobilienfonds. 

3

4 

Entwicklungstrends auf dem Immobilienmarkt 2008 

Ein Beitrag von Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung 

der Atisreal GmbH. 

Neuer Rekord beim Büroflächenumsatz 

im 1. Halbjahr 2008 

Gut 1,82 Mio. m 2 Bürofläche wurden an den neun wichtigsten 

deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, 

Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart 

im ersten Halbjahr 2008 umgesetzt. Im Vergleich zu 2007 

(1,6 Mio. m 2 ) stieg der Flächenumsatz um 11 %. Damit wurde 

ein neues Rekordergebnis erzielt, das sogar noch über 

den Werten vom Anfang des Jahrtausends liegt und das 

unterstreicht, dass die Büromärkte in Deutschland intakt 

sind und der Aufschwung erwartungsgemäß anhält. Erfreulich 

ist vor allem, dass die hohen Umsätze nicht von wenigen 

Großverträgen abhängen. Trotz der schwierigen weltwirtschaftlichen 

Bedingungen ist die deutsche Wirtschaft so 

gut aufgestellt wie schon lange nicht mehr, wovon auch die 

Büromärkte profitieren. 

Büroflächenumsatz 2007 - 2008 

Tsd. m² 1. Halbjahr 2007 

Tsd. m² 1. Halbjahr 2008 

Berlin 

Düsseldorf 

Essen 

Frankfurt 

Hamburg 

Köln 

Leipzig 

München 

Stuttgart 

0 50 100 150 200 250 300 350 

Quelle: Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, 30. Juni 2008 

194.000 m² 

238.000 m² 

208.000 m² 

220.000 m² 

82.000 m² 

88.000 m² 

202.000 m² 

296.000 m² 

295.000 m² 

287.000 m² 

161.000 m² 

155.000 m² 

44.000 m² 

37.000 m² 

370.000 m² 

400.000 m² 

87.000 m² 

103.000 m² 

In München wurden mit 400.000 m 2 die meisten Büroflächen 

umgesetzt (+ 8 %). Frankfurt legte mit 296.000 m 2 

gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zu (+ 47 %). 

Mit 238.000 m² verbuchte auch Berlin eine deutliche 

Steigerung um fast 23 % - obwohl kein Großvertrag über 

10.000 m² im ersten Halbjahr abgeschlossen wurde. 

Spürbare Anstiege waren darüber hinaus in Düsseldorf 

(220.000 m², + 6 %), Stuttgart (103.000 m², + 18 %) und 

Essen (88.000 m², + 7 %) zu beobachten. Leichte Einbußen 

gegenüber dem Rekordergebnis von 2007 mussten Hamburg 

(287.000 m², - 3 %) und Köln (155.000 m², - 4 %) hinnehmen. 

Trotzdem wurden Flächenumsätze erzielt, die im 

langjährigen Vergleich überproportional ausfielen. Lediglich 

in Leipzig war der Rückgang etwas deutlicher (37.000 m², 

- 16 %). 

An den neun analysierten Standorten ist der Leerstand seit 

Mitte 2007 insgesamt um 4 % zurückgegangen. Im wichtigsten 

Marktsegment der modernen Leerstände reduzierte 

sich das Flächenangebot sogar um 14 %, wogegen die un- 

sanierten Leerstandsflächen sogar noch leicht zunahmen. 

Der seit Längerem zu beobachtende Trend eines beschleunigten 

Abbaus der besonders nachgefragten, modernen 

Büroflächen gewinnt aktuell an Fahrt. Er wird auch in der 

zweiten Jahreshälfte anhalten, weil für die Mieter eine sehr 

gute Flächenqualität mittlerweile ein Muss ist. Gleichzeitig 

beobachten wir, dass das Volumen der Flächen im Bau in 

den letzten zwölf Monaten um 17 % auf aktuell 2,6 Mio. m 2 

gestiegen ist. Aufgrund der zunehmenden Projektanmietungen 

ist bereits über die Hälfte davon vergeben. Der Bedarf 

an neuen, hochwertigen Flächen ist also weiterhin vorhanden. 

Büroflächenleerstand 2007 - 2008 

Mio. m² 1. Halbjahr 2007 


Berlin 

Düsseldorf 

Essen 

Frankfurt 

Hamburg 

Köln 

Leipzig 

München 

Stuttgart 

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 


Die dynamische Marktenwicklung spiegelt sich auch in den 

Mieten wider. Mit Ausnahme von Leipzig und Stuttgart sind 

die Spitzenmieten seit Mitte 2007 an allen Standorten gestiegen. 

Am deutlichsten fiel der Zuwachs in München 

(32,50 Euro/m 2 ) mit gut 4,8 % aus. Starke Anstiege verzeichneten 

auch Essen mit 9 % (13,30 Euro/m 2 ), Frankfurt 

mit über 7 % (37,50 Euro/m 2 ), Düsseldorf mit fast 7 % 

(23,50 Euro/m 2 ) und Berlin mit knapp 6 % (22,00 Euro/m 2 ). 

Aber auch Hamburg (25,00 Euro/m 2 ) und Köln (21,00 Euro/m 

2 ) mit jeweils rund 4 % gestiegenen Höchstmietpreisen 

folgen dem generellen Trend. 

Aufschwung geht weiter 

1.546.000 m² 

1.481.000 m² 

959.000 m² 

923.000 m² 

173.000 m² 

137.000 m² 

2.127.000 m² 

1.902.000 m² 

853.000 m² 

823.000 m² 

655.000 m² 

612.000 m² 

685.000 m² 

657.000 m² 

1.606.000 m² 

1.697.000 m² 

362.000 m² 

405.000 m² 

Von Januar bis Juni 2008 wurden in Deutschland 13,1 Mrd. 

Euro in Gewerbeimmobilien angelegt. Damit entwickelte 

sich der Investmentumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 

erwartungsgemäß stark rückläufig und verringerte 

sich um 53 %. Die weiter anhaltenden Turbulenzen auf den 

Finanzmärkten sind auch an den deutschen Investmentstandorten 

deutlich zu spüren. Es besteht zwar weiterhin 

ein großes Interesse sowohl deutscher als auch internationaler 

Investoren an deutschen Immobilien, aber die Rahmenbedingungen 

für die Finanzierung wirken als kräftiger 

Bremsklotz. 

Von den insgesamt 13,1 Mrd. Euro, die in gewerbliche Immobilien 

investiert wurden, entfallen 5,8 Mrd. Euro (45 %)

auf Portfolioverkäufe - ein Rückgang von 64 % gegenüber 

dem Vorjahr. Bei den Einzeldeals war die Abnahme mit 

46 % etwas geringer. Vor allem die fehlenden Portfolioverkäufe 

schlagen auf den geringen Umsatz durch. Top-Einzelobjekte 

werden nach wie vor gut verkauft, vor allem wieder 

an Investoren mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz. Büroimmobilien, 

die im Vorjahreszeitraum noch unangefochten 

an der Spitze der Assetklassen standen, wurden im ersten 

Halbjahr 2008 von Einzelhandelsobjekten abgelöst (Büros 

hatten einen Anteil von 31 %, Einzelhandelsimmobilien von 

39 % am Transaktionsvolumen). In dieser Veränderung spiegelt 

sich der Verkauf des Arcandor-Portfolios für über 2 Mrd. 

Euro überproportional wider. In Logistikobjekte wurden 

22 % des Gesamtvolumens investiert. 

Transaktionsvolumen an den sechs 

wichtigsten Standorten 

An den sechs wichtigsten deutschen Standorten (Berlin, 

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wurden 

mit knapp 5,5 Mrd. Euro 62 % weniger investiert als 

im ersten Halbjahr 2007. Das Volumen anteilig eingerechneter 

Portfolioverkäufe, das im Vorjahreszeitraum noch 

fast 7 Mrd. Euro betrug, reduzierte sich auf nur noch 

rund 1,5 Mrd. Euro. Lediglich Berlin (1,6 Mrd. Euro, - 41 %) 

und Hamburg (gut 1 Mrd. Euro, - 59 %) konnten die Milliarden-Schwelle 

in den ersten sechs Monaten knacken. Auf 

den weiteren Plätzen folgen Frankfurt (Investmentumsatz 

882 Mio. Euro, - 81 %) und München (861 Mio. Euro, - 69 %). 

Köln zog mit einem Transaktionsvolumen von 575 Mio. Euro 

(- 21 %) an Düsseldorf mit 531 Mio. Euro (- 42 %) vorbei. 

Die schwierigen weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen 

und die Finanzmarktkrise werden die Investmentmärkte 

auch im zweiten Halbjahr beeinträchtigen. Da Deutschland 

die aktuellen Turbulenzen aber souveräner meistert als 

nahezu alle anderen Länder und gleichzeitig die Büromärkte 

mit einem neuen Rekordumsatz im ersten Halbjahr boomen, 

bestehen gute Chancen auf eine leichte Verbesserung 

der Märkte. 

Einzelhandelsimmobilien: 

Nach wie vor sehr starke Nachfrage 

An den begehrtesten Retail-Standorten Deutschlands existierte 

im 1. Halbjahr 2008 eine weiter überproportional starke 

Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Nationale wie 

internationale Filialisten waren in allen von uns beobachteten 

Städten weiter auf Expansionskurs und suchten teilweise 

händeringend nach Objekten in Top-Lagen. Flächenbedarf 

haben sowohl neue, bislang unbekannte Marken, 

als auch bereits etablierte Filialisten, die mit neuartigen Konzepten 

antreten. Der großen Nachfrage steht nach wie vor 

ein nicht ausreichendes Angebot gegenüber, das sich in vielen 

Städten weiter verringert hat. Die wachsende Kluft zwischen 

Flächenangebot und -nachfrage spiegelte sich in der 

Entwicklung der Mietpreise wider. In Berlin, Düsseldorf, 

Frankfurt, Hamburg, Köln und München stieg die Höchstmiete 

im 1. Halbjahr weiter deutlich an. Spitzenreiter sind 

München (Kaufingerstraße: 285 Euro/m 2 ) und Frankfurt 

(Zeil: 245 Euro/m 2 ). Neben den Spitzenmieten zogen auch 

die Durchschnittsmieten in den meisten deutschen Städten 

leicht an. Der Nachfragedruck wird zwar auch im 

2. Halbjahr nicht deutlich nachlassen, jedoch spürt man bei 

dem ein oder anderen Retailer die ersten Vorbehalte gegenüber 

den aufgerufenen Abstandssummen („key money“), 

die 2007 noch anstandslos bezahlt wurden. Dies liegt sicherlich 

daran, dass sie mit den Einzelhandelsumsätzen in 

den ersten sechs Monaten nicht zufrieden waren, und die 

Mietbelastung nicht im Einklang mit den geforderten Mietpreisen 

steht. Allerdings werden auch im 2. Halbjahr 2008 

Filialisten weiter expandieren und neue Konzepte am Markt 

platzieren, so dass wir weiter mit einer angespannten Angebotssituation 

rechnen. Die Mietpreise werden sich auf hohem 

Niveau stabilisieren. 

Das Investitionsvolumen in Retail-Objekte belief sich im 

1. Halbjahr 2008 auf knapp 5,1 Mrd. Euro. Der Rückgang 

gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres fiel dabei 

mit 12 % erheblich geringer aus als bei den Büroimmobilien. 

Vom Gesamtumsatz entfallen 56 % (2,84 Mrd. Euro) 

auf Portfolios, wobei allerdings rund drei Viertel dieses Ergebnisses 

dem Verkauf des Arcandor-Portfolios zuzurechnen 

sind. Deutlich stabiler entwickelte sich das Transaktionsvolumen 

bei den Einzelobjekten. In sie wurden in den ersten 

sechs Monaten 2008 rund 2,75 Mrd. Euro investiert und damit 

lediglich knapp 10 % weniger als im 1. Halbjahr 2007. 

Vor allem Shopping-Center (Transaktionsvolumen gut 952 

Mio. Euro) waren sehr gefragt. Aber auch Geschäftshäuser 

in guten Innenstadtlagen standen weiter im Fokus der Investoren 

und trugen rund 670 Mio. Euro zum Umsatz bei. 

Auf dem dritten Platz folgen Investments in Fachmärkte, die 

immerhin noch ein Transaktionsvolumen von über 340 Mio. 

Euro ausmachen. 

Bürostandorte im Detail 

1. Berlin: 

Flächenumsatz deutlich erhöht 

Mit einem Flächenumsatz von 238.000 m 2 wurde das Ergebnis 

des Vorjahreszeitraums um knapp 23 % übertroffen. 

Dieses Resultat ist besonders hervorzuheben, da es ohne 

Großvermietungen über 10.000 m 2 erzielt wurde. Damit 

verteilte sich das Volumen relativ gleichmäßig auf alle Flächengrößen, 

was auf eine stabile Nachfrage schließen lässt, 

die insbesondere im zweiten Quartal sehr rege war. Das verfügbare 

Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen 

im Bau) ist innerhalb eines Jahres abermals gesunken 

(- 5,6 % auf 1,54 Mio. m 2 ). Dies liegt sowohl an einem niedrigeren 

Leerstandsvolumen (1,48 Mio. m 2 , - 4,2 %) als auch 

an einem verminderten Angebot der verfügbaren Flächen 

im Bau (- 30 %). Die Leerstandsrate ist leicht auf 8,0 % 

gesunken. Aufgrund der guten Nachfrage ist die Spitzenmiete 

leicht gestiegen und beläuft sich auf 22 Euro/m 2 

(+5,8 %). Wie bereits im Vorjahr wird sie in der Topcity Ost 

erzielt. Ebenso sind die Durchschnittsmieten in den vergangenen 

12 Monaten auf breiter Ebene gestiegen, wobei sich 5

6 

diese Entwicklung im 2. Quartal 2008 nicht fortsetzte. Die 

nach wie vor gute Nachfrage und die begrenzten verfügbaren 

Flächen im Bau bilden eine gute Basis für einen weiteren, 

wenn auch insgesamt moderaten Leerstandsabbau. 

Der Investmentumsatz liegt im 1. Halbjahr 2008 mit einem 

Volumen von 1,62 Mrd. Euro zwar deutlich unter dem Ergebnis 

des Vorjahreszeitraumes (- 40,9 %), jedoch auch 

ebenso klar über dem langjährigen Mittel. Damit nimmt 

Berlin noch vor Hamburg, Frankfurt und München die 

Spitzenposition unter den großen Investmentstandorten 

ein. Besonders der Verkauf des gemischt genutzten Sony 

Centers am Potsdamer Platz mit Einzelhandel, Büro, Entertainment 

und Wohnen trug zu diesem Ergebnis bei. Bei den 

Käufergruppen stechen die Equity/Real Estate Funds heraus, 

die über 47 % des Umsatzes generierten, was ebenfalls 

zum Großteil am Verkauf des Sony Centers liegt. Der 

Anteil ausländischer Investoren lag mit 90 % noch einmal 

18 Prozentpunkte höher als im 1. Halbjahr 2007 (72 %). 

2. Frankfurt am Main: 

Starker Anstieg des Flächenumsatzes 

Der Flächenumsatz im Frankfurter Marktgebiet lag im 

1. Halbjahr 2008 bei 296.000 m2 ; ein Plus von fast 47 % im 

Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies ist der stärkste Umsatzanstieg 

aller großen deutschen Bürostandorte. Im engeren 

Marktgebiet, das von den großen Marktteilnehmern gemeinsam 

festgelegt wurde, belief sich der Flächenumsatz 

auf ca. 268.000 m2 (+ 45 %). Zu diesem Ergebnis haben 

nicht zuletzt Großverträge mit mehr als 10.000 m2 Bürofläche 

beigetragen, die wieder spürbar an Bedeutung gewonnen 

haben: vor allem die Deutsche Börse AG (insgesamt 

rund 65.000 m2 ) sowie BNP Paribas (über 11.000 m2 ). 

Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen hat sich in 

den letzten zwölf Monaten deutlich um gut 11 % auf aktuell 

2,08 Mio. m2 verringert. Die Flächen im Bau reduzierten 

sich innerhalb eines Jahres um gut 9 % auf 386.000 m2 . 

Deutlich stärker fiel die Abnahme der hiervon noch verfügbaren 

Flächen aus (um gut 15 % auf 186.000 m2 ), womit 

nicht einmal mehr die Hälfte der Flächen im Bau dem Markt 

zur Verfügung stehen. Die aktuelle Leerstandsquote im 

Frankfurter Marktgebiet liegt bei 12,6 %. Vor dem Hintergrund 

der sehr guten Nachfragesituation und des Rückgangs 

moderner Leerstandsflächen haben sich die Mieten 

in den vergangenen zwölf Monaten positiv entwickelt. Die 

aktuelle Spitzenmiete liegt bei 37,50 Euro/m2 und damit gut 

7 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Sie wird im 

Westend erzielt. Wie an allen anderen deutschen Standorten 

haben sich die Probleme der Finanzmärkte in einem 

deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens in Frankfurt 

niedergeschlagen. Mit einem Gesamtumsatz von knapp 

882 Mio. Euro lag das Ergebnis um etwa 81 % niedriger als 

im Vorjahr. Da 2007 aber ein absolutes Rekordjahr war, 

muss dieses Resultat (das immer noch besser ausfällt als 

2004 und 2005) relativiert werden. Dominiert wurde der 

Frankfurter Investmentmarkt im Wesentlichen von zwei 

Investorengruppen: An erster Stelle liegen mit einem Anteil 

von fast 34 % die offenen Fonds, die wieder verstärkt 

in Prime-Immobilien in der Bankenmetropole investieren. 

Knapp dahinter rangieren Equity/Real Estate Funds (rund 

30 % des Investmentumsatzes). 

Büroflächenhöchstmieten 2007 - 2008 

Euro/m² 1. Halbjahr 2007 

Euro/m² 1. Halbjahr 2008 

Berlin 

Düsseldorf 

Essen 

Frankfurt 

Hamburg 

Köln 

Leipzig 

München 

Stuttgart 

0 5 10 15 20 25 30 35 40 


20,80 Euro 

22,00 Euro 

22,00 Euro 

23,50 Euro 

12,20 Euro 

13,30 Euro 

35,00 Euro 

37,50 Euro 

24,00 Euro 

25,00 Euro 

20,25 Euro 

21,00 Euro 

11,00 Euro 

11,00 Euro 

31,00 Euro 

32,50 Euro 

18,50 Euro 

18,50 Euro 

3. Hamburg: 

Sehr gutes Resultat in den ersten sechs Monaten 

Im 1. Halbjahr 2008 wurde in Hamburg ein Büroflächenumsatz 

von 287.000 m2 erzielt, womit das Rekordergebnis 

des Vorjahres nur um knapp 3 % verfehlt wurde. Erfreulich 

ist an diesem zweitbesten Halbjahresresultat, dass nahezu 

alle Flächenkategorien stark am Umsatz beteiligt waren. Da 

das Rekordergebnis des Vorjahres stark von den Großabschlüssen 

des Spiegel-Verlags und des Germanischen Lloyd 

geprägt war, zeigt das erreichte Ergebnis eindrucksvoll den 

seit Längerem zu beobachtenden Aufwärtstrend des Hamburger 

Büromarkts. Die beliebteste Büromarktzone ist erneut 

die City, auf die ein Viertel des Flächenumsatzes entfällt 

(72.000 m2 ). Auch in den ersten sechs Monaten des 

Jahres 2008 konnten wieder einige Großverträge zum sehr 

guten Ergebnis beitragen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot 

liegt aktuell bei 1,1 Mio. m2 und damit um 

gut 12 % unter dem Vorjahreszeitraum. Die Flächen im Bau 

haben in den vergangenen 12 Monaten um gut 8 % auf 

504.000 m2 abgenommen. Der Gesamtleerstand hat sich 

um 3,5 % auf 823.000 m2 verringert und die Leerstandsrate 

liegt aktuell bei 6,2 %. Die Spitzenmiete konnte erneut 

zulegen (um über 4 % auf 25 Euro/m2 ). Sie wird in den 

Neubauobjekten der Hafen City erzielt. Die starke Nachfrage 

der ersten beiden Quartale wird sich auch in der zweiten 

Jahreshälfte fortsetzen, sodass für das Gesamtjahr 2008 

ein Flächenumsatz in einer Größenordnung von über 

500.000 m2 erwartet werden kann. Das Hamburger Transaktionsvolumen 

beläuft sich auf 1,02 Mrd. Euro. Gegenüber 

der ersten Jahreshälfte des Vorjahres bedeutet dies 

eine deutliche Abnahme um knapp 60 %. Nach Berlin ist 

Hamburg aber der einzige Standort unter den Big Six, der 

ein Volumen von über 1 Mrd. Euro erzielen konnte, womit 

der Umsatz immer noch um rund ein Viertel über dem zehnjährigen 

Durchschnitt liegt. Die Käuferstruktur weist deutliche 

Unterschiede zum Vorjahr auf. Immobilien AGs haben aktuell 

den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Mit gut

26 % liegen sie aber nur knapp vor den Immobilienunternehmen 

(über 24 %). Auch Spezialfonds (18,4 %) und geschlossene 

Fonds (12,1 %) waren in größerem Umfang am 

Investmentgeschehen beteiligt. 

4. Köln: 

Erneut sehr gutes Halbjahresergebnis 

Mit einem Flächenumsatz von 155.000 m2 erzielte der Kölner 

Büromarkt erneut ein sehr gutes Ergebnis, das nur leicht 

(- 3,7 %) unter dem Vorjahresrekord liegt und das zweitbeste 

jemals registrierte Halbjahresresultat darstellt. 

Erfreulich ist, dass dieses Ergebnis trotz deutlich geringerer 

Anteile von Großverträgen erzielt werden konnte. Unterstrichen 

wird diese Aussage durch den Anteil der City am 

Gesamtergebnis, auf die rund zwei Drittel des Umsatzes 

(102.500 m2 ) entfielen (rund 35.000 m2 mehr als im 

1. Halbjahr 2007). Erstaunlich ist, dass alle Großverträge 

über 5.000 m2 hier abgeschlossen wurden. Die Leerstandsflächen 

haben sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 

um knapp 7 % auf aktuell 612.000 m2 verringert. Die Leerstandsquote 

liegt aktuell bei 8,5 %. Die Spitzenmiete liegt 

aktuell bei 21 Euro/m2 und wird in der City erzielt (+ 4 %). 

Allerdings hat sie sich im zweiten Quartal gegenüber dem 

Jahresanfang kaum verändert. In einigen Büromarktzonen 

haben sich die jeweiligen Höchstmieten sogar leicht rückläufig 

entwickelt. Aufgrund der vorliegenden Gesuche gehen 

wir auch für das Gesamtjahr 2008 von einem sehr 

guten Ergebnis aus, das in etwa die Größenordnung des 

Vorjahres (277.000 m2 ) erreichen dürfte. Das Kölner Investitionsvolumen 

lag im 1. Halbjahr 2008 bei 575 Mio. Euro 

und damit um rund 21 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. 

Obwohl Köln damit im Trend aller großen deutschen 

Standorte liegt, fiel der Rückgang des Transaktionsvolumens 

deutlich moderater aus als an den übrigen Standorten. Die 

wichtigste Investorengruppe waren die Projektentwickler 

mit fast 22 % des Umsatzes. Auf den weiteren Plätzen folgen 

Equity/Real Estate Funds (ca. 20 %), Immobilien AGs 

(18 %), Versicherungen (gut 11 %), Spezialfonds (9 %) sowie 

Immobilienunternehmen (über 8 %). Alle übrigen Anlegergruppen 

trugen nur in geringem Maße zum Transaktionsvolumen 

bei. 

5. München: 

Flächenumsatz legt noch einmal leicht zu 

Mit einem Flächenumsatz von 400.000 m2 konnte das 

bereits sehr gute Ergebnis des Vorjahreszeitraums 

(370.000 m2 ) noch einmal um rund 8 % gesteigert werden. 

Damit wurde das beste Halbjahresresultat der letzten sieben 

Jahre erzielt. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieser Erfolg 

trotz eines geringeren Anteils an Großverträgen über 

10.000 m2 realisiert werden konnte, auf die nur rund 11 % 

des Flächenumsatzes entfallen (1. Halbjahr 2007: gut 

29 %). Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen 

ist verglichen mit dem 1. Halbjahr 2007 um knapp 13 % 

auf aktuell 1,99 Mio. m2 angestiegen. Überwiegend verantwortlich 

hierfür ist die Zunahme der verfügbaren Flächen 

im Bau (+ 87 %), die sich Mitte 2008 auf 294.000 m2 Verfügbare Büroflächen 2007 - 2008 



Berlin 

Düsseldorf 

Essen 

Frankfurt 

Hamburg 

Köln 

Leipzig 

München 

Stuttgart 

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 


1.636.000 m² 

1.544.000 m² 

1.020.000 m² 

1.049.000 m² 

173.000 m² 

141.000 m² 

2.346.000 m² 

2.088.000 m² 

1.262.000 m² 

1.107.000 m² 

770.000 m² 

691.000 m² 

707.000 m² 

674.000 m² 

1.763.000 m² 

1.991.000 m² 

410.000 m² 

491.000 m² 

belaufen. Aber auch der Leerstand hat sich durch umfangreiche 

Baufertigstellungen um 5,7 % erhöht (auf knapp 1,7 

Mio. m 2 ). Allerdings hat sich der Bestand an modernen Leerstandsflächen 

im gleichen Zeitraum auf 577.000 m 2 verringert 

(- 4 %). Die Leerstandsquote beträgt aktuell 8,8 % im 

Markt- und 8,0 % im Stadtgebiet. (Anmerkung: Aufgrund 

einer neuen Untersuchung haben die wichtigsten Marktteilnehmer 

sich darauf verständigt, den Flächenbestand an die 

aktuellen Informationen anzugleichen, so dass die Leerstandsraten 

nicht mehr mit früheren Veröffentlichungen zu 

vergleichen sind). Der seit einiger Zeit zu beobachtende Anstieg 

der Mieten für moderne Top-Flächen hat auch in den 

vergangenen 12 Monaten angehalten. Der Höchstmietpreis 

liegt aktuell bei 32,50 Euro/m 2 (+ rund 5 %) und wird in der 

City erzielt. Auch für die zweite Jahreshälfte gehen wir von 

einer regen Nachfrage und sehr guten Flächenumsätzen 

aus. Das Transaktionsvolumen in München beläuft sich im 

1. Halbjahr 2008 auf 861 Mio. Euro, was gegenüber dem 

Rekordergebnis des Vorjahres einen Rückgang von 69 % 

bedeutet. Nur in Frankfurt wurde eine noch stärkere Umsatzabnahme 

registriert. Als Käufer traten vor allem 

Equity/Real Estate Funds sowie Immobilienunternehmen in 

Erscheinung (jeweils gut 26 %). Darüber hinaus waren 

Immobilien AGs (13 %), Spezialfonds (ca. 10 %) und Versicherungen 

(über 9 %) in größerem Umfang am Investmentgeschehen 

beteiligt. 

Die AXA Merkens Fonds GmbH dankt der Atisreal GmbH für 

Ihre freundliche Unterstützung. 

7

8 

Leistungsbilanz auf einen Blick 

Einleitung 

Im Jahr 1985 startete der AXA Konzern mit dem Colonia 

Immobilienfonds I, einem reinen Eigenkapitalfonds mit umgerechnet 

lediglich rund 2 Mio. Euro Volumen, als Initiator 

geschlossener Immobilienfonds. Ab dem Jahr 1987 entwickelte 

sich mit Einführung der Merkens-Fonds-Reihe das 

Geschäft und damit das Gesamtvolumen kontinuierlich. 

Im Berichtsjahr 2007 wurde mit Merkens XXV „Bürogebäude 

Trendpark, Neckarsulm“ ein Publikumsimmobilienfonds 

aufgelegt, der sich zum Zeitpunkt der Leistungsbilanzerstellung 

in der Platzierung befindet. 

Gegenstand der Leistungsbilanz sind die 27 bis zum 

31.12.2007 aufgelegten und bis auf Merkens XXV vollständig 

platzierten geschlossenen Immobilienfonds. Neben den 

Detailergebnissen zum 31.12.2007 enthält die Leistungsbilanz 

Angaben über die Entwicklung der Fonds bis zur 

Drucklegung und eine Prognose der weiteren Entwicklung 

jedes einzelnen Fonds. 

Gesamtvolumen 

Das Gesamtvolumen aller aufgelegten Fonds liegt bei 

1,707 Mrd. Euro. Der Eigenkapitalanteil inkl. Agio, aufgebracht 

durch Kapitalanleger, beträgt 0,921 Mrd. Euro. 

Grundschulden und Hypotheken wurden in Höhe von insgesamt 

0,786 Mrd. Euro (Bruttodarlehen) aufgenommen. 

Die Immobilienfonds liefen zum Stichtag 31.12.2007 durchschnittlich 

seit rund 12 Jahren. 

Entwicklung des Fondsvolumens 

neues Fondsvolumen 

Mrd. Euro 

1,8 

1,5 

1,2 

0,9 

0,6 

0,3 

bis 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 

Euro-Umstellung 

Mit der Währungsumstellung von DM auf Euro zum 01.01. 

2002 wurde auch bei allen bis dahin von der AXA Merkens 

Fonds GmbH emittierten und verwalteten Fonds die Umstellung 

auf die neue europäische Gemeinschaftswährung 

vollzogen. Die für die Beteiligung und Ergebnisverteilung 

maßgeblichen Festkapitalkonten sind gemäß Gesellschafterbeschlüssen 

mit Wirkung ab dem 01.01.2002 im Verhältnis 

2:1 von DM auf Euro umgestellt worden. 

Die durch die Abweichung von dem gesetzlichen Umrechnungskurs 

entstandenen Betragsdifferenzen wurden auf 

das Kapitalrücklagenkonto der jeweiligen Gesellschaft umgebucht. 

Da die Umstellung alle Gesellschafter gleichermaßen 

betraf, änderte sich durch die Umstellung im Verhältnis 

2:1 für die Anleger hinsichtlich ihrer Beteiligung am Vermögen 

oder in Bezug auf die zukünftige Ergebnisverteilung 

ab dem Geschäftsjahr 2002 nichts. 

Die in der Leistungsbilanz gemachten Angaben zu Barausschüttungen 

und Steuerergebnissen der Jahre bis einschließlich 

2001 beziehen sich daher auf das ursprüngliche 

DM-Festkapital und wurden mit dem exakten Euro-Währungskurs 

umgerechnet. Die Angaben ab dem Jahr 2002 

beziehen sich auf das neue Euro-Festkapital. 

Methodik der Leistungsbilanz 

Die bisherigen Fondsergebnisse werden anhand der nachfolgend 

unter „Rentabilitätsfaktoren“ beschriebenen Kriterien 

im Rahmen eines Soll-Ist-Vergleichs auf den Seiten 12 

bis 39 je Fonds als Summen ausgewiesen. Basis für die Soll- 

Werte sind die im jeweiligen Emissionsprospekt des Fonds 

abgebildeten Prognosewerte. Sofern im Einzelfall von den 

ursprünglichen Investitionsplänen abgewichen wurde (z.B. 

Merkens VII: Kauf einer zusätzlichen Immobilie aufgrund 

einer erheblichen Baukostenersparnis bei der prospektierten 

Immobilie bzw. Merkens XXIII: deutliche Ersparnis bei den 

Investitionskosten), werden die aktualisierten Prognoserechnungen 

zugrunde gelegt. Bei Fonds mit bereits abgelaufenen 

Prognosezeiträumen (Colonia I, Merkens V) entsprechen 

die Soll-Werte den Ist-Werten, so dass sich die einmal 

ermittelten Soll-Ist-Abweichungen des Prognosezeitraums 

nicht mehr verändern. Die Abweichungen von den Prognosewerten 

werden als Differenzen ausgewiesen. Zusätzlich 

wird anhand eines fiktiven Anlegers die restliche Kapitalbindung 

per 31.12.2007 sowie die Abweichung von der 

Prognoserechnung als Euro-Betrag unter Berücksichtigung 

einer Beteiligung von 50.000 Euro Nominalkapital zuzüglich 

Agio und einem konstanten Steuersatz von 50 % auf die 

Steuerergebnisse ausgewiesen. Für alle vor der Währungsumstellung 

aufgelegten Fonds (bis einschließlich Merkens 

XXI) wurde bei der Ermittlung der Abweichung eine 

Beteiligung über ursprünglich 100.000 DM unterstellt. 

Die Liquiditätsreserven werden als statische Werte ausgewiesen. 

Dabei werden die Barausschüttungen bereits im 

laufenden Jahr berücksichtigt, obwohl sie tatsächlich erst im 

Folgejahr abfließen. Zinszahlungen für Fondshypotheken, die 

bereits im Investitionsjahr als Vorauszahlung für das erste 

Bewirtschaftungsjahr aus der Liquiditätsreserve geleistet wurden, 

sind bei dieser Betrachtung nicht berücksichtigt. Zwischen 

der statischen Liquidität und der Stichtagsliquidität bestehen 

daher regelmäßig Unterschiede. Die Abweichungen 

sind insbesondere dann erheblich, wenn die betrachteten 

Fonds signifikante Abweichungen bei den Barausschüttungen 

aufweisen. 

Informationen zu den Partnern, Firmennamen und der 

Rechtsform der Fondsgesellschaften, den Fondsvolumina,

dem jeweiligen Stand der steuerlichen Anerkennung und 

den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Werten per 

01.01.2008 sowie den Bewirtschaftungskennzahlen des 

Jahres 2007 sind auf den Seiten 40 bis 49 abgebildet. Ab 

Seite 50 werden die Fondsergebnisse im jährlichen Soll-Ist- 

Vergleich abgebildet. 

Rentabilitätsfaktoren 

Die Gesamtrentabilität eines Fonds setzt sich zusammen aus 

den anfänglichen Einkommensteuervorteilen in der Investitionsphase 

und den laufenden Ergebnissen (Barausschüttungen, 

laufende Steuerergebnisse) in der Bewirtschaftungsphase 

der Immobilie. Sofern die Beteiligung durch den Verkauf einer 

Immobilie ganz oder teilweise realisiert wird, ist zusätzlich 

das Veräußerungsergebnis zu berücksichtigen. Der Fonds Merkens 

XIX veräußerte im Jahr 2003 eine Grundstücksteilfläche 

an den Nachbarn. Ende 2005 wurde die Immobilie des Fonds 

Merkens VIII, im Jahr 2006 die Immobilie des Merkens V, im 

Jahr 2007 die Immobilien des Merkens IX und des Merkens 

XI sowie in 2008 die Immobilie des Merkens IV veräußert. 

Aus dem Fonds Merkens XIII konnte im Jahr 2006 eine der 

drei gehaltenen Immobilien, die Logistikimmobilie in Frechen, 

zu rund 150 % der Anschaffungskosten verkauft werden. 

Anfängliche Einkommensteuervorteile 

Gemäß Prognose hätten alle Immobilienfonds zusammen in 

den Investitionsphasen negative Anfangssteuerergebnisse 

von insgesamt 417,7 Mio. Euro erzielen müssen. Das Ist-Ergebnis 

liegt mit 437,8 Mio. Euro um ca. 20,1 Mio. Euro 

günstiger. Auf ein Zeichnungskapital von ursprünglich 

100.000 DM bzw. ab Merkens XXII von 50.000 Euro erzielten 

die Anleger durchschnittlich rund 1.200 Euro mehr an 

negativen Anfangssteuerergebnissen als prognostiziert. Die 

Ursache für diese positive Abweichung liegt in der vorsichtigen 

Prognose der steuerlichen Anfangsergebnisse im Rahmen 

der Fondskonzeption. 

11 Fonds lagen Ende 2007 in einer Bandbreite von +/- 5 % 

bezogen auf die Soll-Prognosewerte. Bei 13 Fonds lagen die 

Anfangsverluste um mehr als 5 % über den prognostizierten 

Werten. 3 Fonds weichen negativ von der Toleranzgröße 

ab. Die Abweichungen reichen von negativ - 2,92 %-Punkte 

(Merkens VI) bis zu positiv +26,6 %-Punkte (Merkens XXII / 

Tranche 2002) jeweils bezogen auf die Nominalbeteiligung. 

Negative Anfangssteuerergebnisse* 

Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung 

80% 

60% 

40% 

20% 

0% 

C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 

* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft 

wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden! 

Barausschüttungen 

Die Höhe der jeweiligen Barausschüttung beschließen die 

Kapitalanleger in der Gesellschafterversammlung auf Vorschlag 

der Fondsgeschäftsführung. Der Vorschlag berücksichtigt 

eine angemessene Liquiditätsrücklage und ggf. 

auch besondere Umstände (z.B. Mietentwicklung bei anstehenden 

Anschlussvermietungen, Neuvermietungskosten). 

Insgesamt wurden für alle Fonds Barausschüttungen in Höhe 

von 505,3 Mio. Euro prognostiziert. Tatsächlich wurden Barausschüttungen 

in Höhe von 364,8 Mio. Euro geleistet. Davon 

entfielen 26,6 Mio. Euro auf das Jahr 2007 (2006: 35,1 

Mio. Euro inkl. 5,5 Mio. Sonderausschüttung Merkens XIII). 


bezogen auf die Sollwerte der Prognoserechnung. 2 Fonds 

weichen positiv von der Toleranzgröße ab, 17 negativ. Die 

positiven Abweichungen betreffen mit +9,23 %-Punkten Merkens 

I und mit + 0,76 %-Punkten Ausschüttung Merkens XXIV. 

Für die negativen Abweichungen gibt es unterschiedliche 

Gründe. In einigen Fällen haben sich -- bedingt durch die 

anhaltend niedrigen Inflationsraten der letzten Jahre -- die 

ursprünglich kalkulierten Mietanpassungstermine verzögert, 

weshalb teilweise die Barausschüttungen nicht zu den vorgesehenen 

Terminen angehoben werden konnten bzw. 

leicht zurückgenommen werden mussten (z.B. Abweichung 

Merkens III mit - 13,28 %-Punkten, Merkens XI mit - 13,14 %- 

Punkten Ausschüttung). 

Spürbar wirken sich z.B. bei Merkens IV, V, und XVII die Folgen 

von Anschlussvermietungen im derzeit schwierigen Einzelhandelsbereich 

auf das Ausschüttungsniveau aus. Die 

Marktveränderung in diesem Segment hin zu einem reinen 

„Mietermarkt“ führt bei Anschlussvermietungen nicht nur zu 

deutlich schlechteren Mietzinsen und Nebenkostenregelungen; 

auch die Aus- und Umbaukosten für neue Mieter müssen 

überwiegend von den Fondsgesellschaften getragen 

werden. 

In Fonds mit überwiegendem Büroflächenbestand resultieren 

die negativen Abweichungen im Wesentlichen aus 

antizipierten bzw. zwischenzeitlich realisierten marktbedingten 

Mietpreissenkungen nach Ablauf der ersten Vermietungsphase. 

In diesen Fällen wurde bereits frühzeitig beschlossen, 

die Liquiditätsreserven der betroffenen Fonds zu 

Lasten von Barausschüttungen deutlich über Plan zu stärken. 

Von diesen Entwicklungen waren insbesondere die 

Berliner Fonds betroffen. Bei Merkens X und XII wurde auch 

für 2007 von den Gesellschaftern beschlossen, keine Entnahmen 

vorzunehmen. Merkens XIV erzielt nach erfolgter 

Anschlussvermietung seit Anfang 2006 marktbedingt deutlich 

niedrigere Mietzinsen als zuvor, so dass die Ausschüttung 

entsprechend reduziert werden musste. 

Weitere Ursachen für negative Abweichungen von den prognostizierten 

Barausschüttungen waren z.B. tief greifende 

bauliche Umstrukturierungsmaßnahmen, die im Zuge von 

9

10 

Revitalisierungen oder Anschlussvermietungen erforderlich 

wurden (Merkens II, IV, V und XV) sowie außerordentliche 

Entwicklungen im Bereich der Vermietung (Merkens XIII und 

XV). In einigen Fonds wurden die negativen Barausschüttungsabweichungen 

bis 2007 durch Steuererstattungen 

aufgrund von absetzbaren Modernisierungs-/Revitalisierungskosten 

zumindest teilweise kompensiert (Merkens II, IV 

und V). 

Barausschüttungen* 


150% 

125% 

100% 

75% 

50% 

25% 

0% 

C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 



Laufende Steuerergebnisse 

Die anteiligen Steuerergebnisse in der Bewirtschaftungsphase 

führen zu Steuererstattungen oder -belastungen für die 

Anleger. 

In den Bewirtschaftungsphasen der Fonds hätten nach den 

Prospektprognosen insgesamt positive Steuerergebnisse in 

Höhe von 254,1 Mio. Euro anfallen sollen. Tatsächlich lagen 

die laufenden Steuerergebnisse mit 139,1 Mio. Euro erheblich 

günstiger. 

Die Abweichungen bei den Barausschüttungen führten in 

vielen Fällen auch zu Abweichungen bei den Steuerergebnissen. 

Mietmindereinnahmen und anfallende Kosten führten 

auf der einen Seite zu einer Verschlechterung der Barausschüttungen, 

minderten andererseits jedoch ganz oder 

anteilig die laufenden Steuerergebnisse. Führten Revitalisierungskosten 

z.B. in einem Jahr zu einem Überschuss der 

Werbungskosten über die Einnahmen, erzielten die Anleger 

in der Regel Kapitalrückflüsse aus Steuererstattungen, die 

umso höher sind, je höher der jeweilige Grenzsteuersatz ist. 

So führten bei den Fonds Merkens II, IV und V die ausgeführten 

Revitalisierungsmaßnahmen zu erneuten Werbungskostenüberschüssen. 

Bei Merkens XVIII lagen die Steuerergebnisse 

aufgrund der Anerkennung einer kürzeren Abschreibungsdauer 

erheblich günstiger als geplant. 

Dagegen erzielte Merkens I erheblich höhere Mieteinnahmen, 

die zu höheren Barausschüttungen führten, aber auch 

einen deutlichen Anstieg der Steuerergebnisse verursachten. 


bezogen auf die Sollwerte der Prognoserechnung. 21 Fonds 

erzielten günstigere laufende Steuerergebnisse mit Abweichungen 

von den Prognosewerten um bis zu 61,34 %- 

Punkte der Nominalbeteiligung (Merkens II). Bei 4 Fonds fielen 

die laufenden Steuerergebnisse höher als prognostiziert 

aus und führten damit zu entsprechend höheren Steuerlasten 

bei den Anlegern. 

Steuerergebnisse in der Bewirtschaftungsphase* 


75% 

50% 

25% 

0% 

-25% 

-50% 

C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 



Vermietung 

Vermietungsstand 

Alle Fonds verfügen laut Prospektangaben Ende des Jahres 

2007 über Immobilien mit insgesamt rund 499.000 m2 Nutzflächen. In dieser Summe sind die verkauften Objekte 

Bielefeld (Merkens V), Berlin Uhlandstraße (Merkens VIII) 

und Frechen (Merkens XIII) sowie das in 2007 veräußerte 

Objekt TU Berlin (Merkens XI) nicht mehr berücksichtigt. 

Die für die laufende Bestandsverwaltung erfassten Mietflächen 

des Jahres 2007 übersteigen die prospektierten Flächenwerte 

um rund 13.800 m 2 . Dies ist im Wesentlichen auf 

das im Jahr 2008 verkaufte Objekt des Merkens IX zurück zu 

führen, bei dem +11.500 m 2 PKW-Stellflächen zusätzlich als 

Mietfläche erfasst wurden. Auch der zusätzliche Ankauf des 

Objekts Erfurt durch den Fonds Merkens VII (+1.400 m 2 ) hat 

die Bestandsflächen über die Prospektwerte hinaus erhöht. 

Weitere, kleinere Abweichungen ergeben sich aus zwischenzeitlich 

erfolgten Umbaumaßnahmen sowie aus veränderten 

Mietflächendefinitionen bei Anschlussvermietungen. 

Die aus der Bestandsverwaltung abgeleitete Vermietungsquote 

lag per 31.12.2007 bei 98,2 % (Ende 2006 rund 

98 %). Aktuell (Stand 31.08.2008) beträgt die Vermietungsquote 

ohne Berücksichtigung des in 2007 verkauften 

Objektes Merkens IX und des in 2008 verkauften Objektes 

Merkens IV bei 97,3%. Da kein Fonds über Mietgarantien 

verfügt, spiegeln die vorgenannten Werte die echte Vermietung 

wider. Der Vermietungsstand der Fondsobjekte konnte 

somit auf dem hohen Niveau der Vorjahre gehalten werden.

Die Leerstandsquote aller Merkens-Fonds beträgt zurzeit 

lediglich rund 2,7 %. Angesichts der nach wie vor ungünstigen 

Vermietungsmarktsituation ist dies ein Spitzenwert für 

professionell gemanagte Immobilienbestände in Deutschland. 

Vermietungsleistung 

Zwischen dem 01.09.2007 und dem 31.08.2008 erfolgten 

in 8 Fondsobjekten insgesamt 77 Neuvermietungen über 

insgesamt 17.400 m2 . Allein 52 Verträge wurden im Rahmen 

eines umfangreichen Nachvermietungskonzeptes für 

den Fonds Merkens XV abgeschlossen. Im gleichen Zeitraum 

erfolgten in 6 Fondsobjekten insgesamt 23 Verlängerungen 

bestehender Mietverhältnisse über insgesamt 

25.700 m2 Fläche. 

Anschlussfinanzierungen 

Grundsätzlich wurden die Fondsgesellschaften bei Emission 

hinsichtlich des Fremdkapitals mit 10 bzw. 15-jährigen Zinsfestschreibungen 

ausgestattet. Bei einer mittleren Laufzeit 

der Fonds von rund 12 Jahren wurden inzwischen bei einer 

Vielzahl von Fonds Anschlussfinanzierungen vereinbart. Bei 

günstigen Zinssituationen erfolgten bei den Fonds Merkens 

I bis XVI die neuen Zinsfestschreibungen teilweise deutlich 

vor Ablauf der ursprünglichen Befristungen im Rahmen so 

genannter Forwardgeschäfte. Bei einem Teil der Fonds wurden 

bzw. werden Sondertilgungen aus Eigenmitteln geleistet, 

um die Beleihungswerte an die Wertverhältnisse der 

Immobilien anzugleichen (Merkens VI, XI, XIII, XIV, XV und 

XVI). Durch die Verbesserung des Beleihungsverhältnisses 

konnten in der Regel niedrigere Zinssätze vereinbart werden. 

Bei allen abgeschlossenen Anschlussfinanzierungen konnten 

erheblich günstigere Konditionen gegenüber der Kalkulation 

bei Fondsauflage erzielt werden. Diese Kostenreduzierungen 

kompensieren zumindest teilweise die im Laufe der 

Zeit negativen Effekte einer anhaltend niedrigen Inflationsrate 

auf die Mieteinnahmen und ermöglichen in einigen 

Fonds höhere Tilgungsraten. 

Details hierzu finden sich bei den Informationen über die 

einzelnen Fonds auf den Seiten 12 bis 39. 

Zusammengefasste Ergebnisse 

Gesamtergebnisse 

Betrachtet wird der Gesamt-Cashflow auf Anlegerebene. Bei 

Unterstellung eines Steuersatzes von 50 % für Steuererstattungen 

und -zahlungen und unter Berücksichtigung der 

Barausschüttungen ergibt sich bis zum Ende des Jahres 

2007 in Summe über die 27 Fonds ein Gesamt-Cashflow 

ohne Liquiditätsreserven von 514,2 Mio. Euro gegenüber 

prognostizierten 587,1 Mio. Euro. Die mittlere Anlagedauer 

über alle Fonds beträgt rund 12 Jahre. 

Gesamtergebnis (Cashflow)* 

Abweichungen vom Prospektwert für eine Beteiligung von 50.000 Euro 

Soll/Ist in Tsd. Euro 

+5,0 

0,0 

- 5,0 

- 10,0 

Liquiditätsreserve 

Die Fonds hätten Ende 2007 über Liquiditätsreserven in Höhe 

von insgesamt 30,2 Mio. Euro verfügen sollen. Die Liquiditätsreserven 

lagen jedoch bei 60,3 Mio. Euro und damit 

um rund 30,1 Mio. Euro höher als kalkuliert. 

Die höhere Liquidität resultiert überwiegend aus nicht ausgeschütteten 

Einnahmeüberschüssen und teilweise auch 

aus genehmigten Überzeichnungen oder angepassten Tilgungsmodalitäten. 

Liquiditätsreserven (Statische Betrachtung 1) )* 

Abweichungen vom Prospektwert für eine Beteiligung von 50.000 Euro 

Soll/Ist in Tsd. Euro 

+6,0 

+4,0 

+2,0 

0,0 

- 2,0 

C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 



C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 

1) Bei der statischen Betrachtungsweise wird unterstellt, dass Ausschüttungen bereits 

zum Ende des laufenden Jahres abfließen. Anfänglich aus der Liquiditätsreserve 

geleistete Zinsvorauszahlungen werden hier nicht berücksichtigt. 



11

12 

COLONIA IMMOBILIENFONDS I 

Bad Hersfeld, Friedewalder Straße 24 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1985 

� Grundstücksgröße: 6.259 m2 � Nutzfläche: ca. 2.000 m2 � PKW-Stellplätze: 60 Stück 

� Mieter: TOP-Möbelmarkt 

� Mietvertragslaufzeit: bis zum 30.09.2009 

Fondsdaten: 

� Platzierungsjahr: 1985 

� Fondsgesamtvolumen: 2.045 Tsd. Euro 

� Kommanditeinlagen (Festkapital): 2.000 Tsd. Euro 

Soll-Ist-Vergleich: 

Soll* Ist Differenz 

� Verlustzuweisungen: 5,27 % 6,12 % +0,85 % 

� Barausschüttungen: 112,59 % 114,81 % +2,22 % 

� Steuerpflichtige Ergebnisse: 85,76 % 81,27 % - 4,49 % 

� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 424 424 0 

*) Der prospektierte Prognosezeitraum endete mit dem Jahr 2000 

Kapitalfluss/Kapitalbindung 

Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 

anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung 

Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007 

Positive Abweichung zur Prospektprognose je 

50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: +2.441 Euro 

Die Vermietungssituation: 

Die Immobilie war bis zum 30.09.2005 für die Dauer von 20 Jahren 

an die Stinnes Baumarkt AG vermietet. Seit 1998 hat Stinnes selbst 

die Immobilie nicht mehr genutzt, sondern die Immobilie untervermietet, 

zuletzt an einen regionalen Möbelhändler. Dieser hat nach 

Ablauf des Mietvertrages mit Stinnes zum 01.10.2005 einen Anschlussmietvertrag 

bis zum 30.09.2009 zu stark reduzierten Konditionen 

abgeschlossen. Der Möbelhändler wird den Mietvertrag mangels 

Geschäftserfolg nicht verlängern. Das Fondsmanagement bemüht 

sich um eine Anschlussvermietung 

Der Objektzustand: 

Das Objekt befindet sich in einem guten, dem Alter entsprechenden 

Erhaltungszustand. In den letzten zwei Jahren waren keine 

Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Größere Maßnahmen stehen 

auch für das Jahr 2008 nicht an. 

Die wirtschaftlichen Ergebnisse: 

Der Prognosezeitraum laut Emissionsprospekt endete mit dem Jahr 

2000. Mangels Vorgaben ab dem Jahr 2001 erfolgt seither die Fortschreibung 

der Soll-Werte in Höhe der erreichten Ist-Werte. 

In der Investitionsphase wurde eine geringfügig höhere Verlustzuweisung 

erzielt, die zu einem höheren Steuervorteil führte. Die Barausschüttungen 

lagen um 2,22 %-Punkte höher als prognostiziert. 

Die laufenden Steuerergebnisse fielen um 4,49 %-Punkte günstiger 

als kalkuliert aus. Letztendlich führten die Abweichungen dazu, 

dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz einen rund 2.441 Euro höheren Kapitalrückfluss 

als prospektiert erzielte. 

Die Gesellschafter hatten zur Aufstockung der Liquiditätsreserve 

von 41.000 Euro (2001) auf 424.000 Euro (Ende 2007) auf die 

Ausschüttungen in den Jahren 2002 und 2003 verzichtet. Ab dem 

Jahr 2004 wurden die Ausschüttungen wieder aufgenommen. 

Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Für 

die Jahre bis einschließlich 2006 liegen bestandskräftige Steuerbescheide 

vor. 

Die Prognose der weiteren Entwicklung: 

Der Standort Bad Hersfeld hat von der Wiedervereinigung nicht 

profitiert. Durch den Fortfall der Zonenrandförderung sind produzierende 

Unternehmen in die neuen Bundesländer abgewandert. 

Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung trotz 

erheblich gesunkener Mieteinnahmen für das Jahr 2008 eine Ausschüttung 

in Höhe von 2 % (Vorjahr 2 %) vorschlagen. 

Da der Mietvertrag zum 30.09.2009 ausläuft und ein Nachmieter 

noch nicht feststeht, sind derzeit noch keine Aussagen über zukünftige 

Ausschüttungen möglich. Neben der alternativen Nutzung 

der Immobilie oder des Grundstückes ist auch ein Verkauf des 

Objektes angedacht. Der Fonds war als reiner Eigenkapitalfonds 

ohne Bankdarlehen konzipiert und verfügt in Relation über eine 

sehr hohe Liquiditätsreserve von über 400.000 Euro. Dies entspricht 

ca. 20 % des Eigenkapitals. Hieraus wird die Fondsgesellschaft 

auch bei Leerstand über Jahre hinaus ihre Aufwendungen 

bestreiten können.

MERKENS I 

„Büro- und Geschäftshaus”, Hamburg, Colonnaden 72 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1952 / 1960 

� Grundstücksgröße: 1.297 m2 � Nutzfläche: ca. 5.100 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 27 Stück 

� Mieter: Mietermix 

� Mietvertragslaufzeit: verschiedene Laufzeiten 

Fondsdaten: 




� Fremdmittel (brutto): 4.261 Tsd. Euro 


Soll Ist Differenz 



� Steuerpflichtige Ergebnisse: 77,64 % 86,81 % +9,17 % 




50.000 

37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 

anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung* 


*) Bis zum 31.12.2007 erfolgten Barausschüttungen unter Berücksichtung von Steuererstattungen 

/ -zahlungen, die insgesamt um rund 13.902 Euro höher lagen als das 

ursprünglich eingesetzte Kapital inkl. Agio. Insofern ist kein Kapital mehr gebunden. 




Eine leer stehende Bürofläche von 185 m2 wurde zu einer Arztpraxis 

umgebaut und ist ab 01.01.2008 an einen Facharzt für 

Neurologie und Psychiatrie vermietet. Eine weitere Leerstandsfläche 

von 196 m2 ist nach Umbau ab Mitte September 2008 an 

einen Urologen vermietet. Auch die letzte Leerstandsfläche von 

279 m2 konnte ab 01.10.2008 an einen Orthopäden vermietet 

werden. Damit praktizieren jetzt fünf Ärzte im Haus, was auch die 

Apotheke im Erdgeschoss wirtschaftlich stärkt. Die neuen Ärztemietverträge 

sind alle auf 10 Jahre abgeschlossen. Der Gastronomiemieterin 

im Erdgeschoss wurde nach Mietrückständen im Jahr 

2007 fristlos gekündigt, die Fläche von 223 m2 völlig entkernt und 

Toiletten und Küche an günstigerer Stelle platziert. Ab 01.04.2008 

ist die Fläche mit attraktiver Außengastronomie auf den Colonnaden 

in Hamburg wieder an einen Gastronomen vermietet, der dort 

in hellem und edlem Ambiente erfolgreich ein italienisches Restaurant 

betreibt. Damit ist die Immobilie jetzt wieder zu 100 % vermietet. 


Nach Abschluss der vorbeschriebenen Umbauten präsentiert sich 

das Objekt sehr attraktiv. Für alle Umbauten wurden / werden in 

2007 ca. 183.000 Euro und in 2008 654.000 Euro aus Eigenmitteln 

der Fondsgesellschaft aufgewandt. In 2009 wird noch eine 

weitere Bürofläche modernisiert werden, wobei mit der langjährig 

im Objekt ansässigen Steuerberatungskanzlei derzeit über einen 

neuen Mietvertrag verhandelt wird. Die Baumaßnahmen würden 

dann in 2009 im laufenden Betrieb erfolgen. 


In der Investitionsphase wurde eine um 5,42 %-Punkte höhere Verlustzuweisung 

als prognostiziert erzielt. Die bisherigen Barausschüttungen 

betrugen 151,87 % und lagen damit um 9,23 %- 

Punkte höher als prognostiziert. Die laufenden Steuerergebnisse 

lagen um 9,17 %-Punkte über der Prognose. Insgesamt führten die 

Abweichungen dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 

100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen 

um 3.678 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um ca. 18.000 Euro über 

dem Prognosewert. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem 

Damnum und Zinsvorauszahlung) betragen per 31.12.2007 

4.261 Mio. Euro und liegen damit im Plan. Die Tilgung der Fondshypotheken 

wurde gegen Abschluss einer Rentenversicherung ausgesetzt. 

Die jährlichen Rentenversicherungsbeiträge wurden -- mit 

Ausnahme des Jahres 2000 -- planmäßig von der Fondsgesellschaft 

entrichtet. Die Ablaufleistung wird nach der letzten Berechnung 

aus März 2008 rund 3,227 Mio. Euro betragen. Die Betriebsprüfung 

für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige 

Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich 2007 

vor. 


Bereits im November 2005 war die Finanzierung der Fondsgesellschaft 

im Rahmen eines Forwardgeschäfts neu vereinbart worden. 

Ab dem 01.01.2007 bis zum 31.12.2012 beträgt der Festzinssatz 

3,6 % p.a. Dadurch reduziert sich der Zinsaufwand gegenüber der 

Prognose um rund 100.000 Euro p.a. (rund 40 %). 

Infolge der erheblichen Umbaukosten der Jahre 2007 und 2008 

hat die Gesellschafterversammlung für beide Jahre auf eine Ausschüttung 

verzichtet. Dennoch liegen die Barausschüttungen bis 

einschließlich 2008 auf Prospektniveau, da in den Vorjahren mehr 

als geplant ausgeschüttet werden konnte. Nach Abschluss der 

letzten Umbaumaßnahme in 2009 ist das Objekt rundum erneuert. 

Die Gesellschaft hat danach ein Barausschüttungspotential von 

9 % p.a. 

13

14 

MERKENS II 

„Hussen-Passage”,Konstanz, Hussenstraße 31 

Objektdaten: 


� Grundstücksgröße: 2.512 m2 � Nutzfläche: 2.602 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 20 Stück 



Fondsdaten: 








� Barausschüttungen: 123,22 % 72,70 % - 50,52 % 


� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 201 168 - 33 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 



Negative Abweichung zur Prospektprognose je 

50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 8.253 Euro 


Das in der Fußgängerzone von Konstanz gelegene Objekt erfordert 

eine intensive Betreung durch das Objektmanagement. Zwei 

kleinere Ladenlokale konnten ab 01.06.2007 an eine Änderungsschneiderei 

bzw. ab 01.03.2008 an eine Herrenboutique und ein 

Ladenlokal von 138 m2 im schwächer frequentierten hinteren Passagenbereich 

ab 01.05.2008 an eine Kampfsportschule vermietet 

werden. Der zum 30.06.2008 ausgelaufene Mietvertrag mit dem 

Bauernmarkt konnte um 6 Jahre verlängert werden. Die bis 

30.09.2008 von der Signal - IDUNA Versicherung angemietete 

398 m2 große Bürofläche konnte ab 01.01.2009 an einen seit Jahrzehnten 

in Konstanz ansässigen Verlag auf 5 Jahre neu vermietet 

werden. Letztlich konnte auch der zum 31.08.2008 auslaufende 

Mietvertrag mit einem Fitnessstudio über die im 1. OG liegende 

Fläche von 198 m2 um weitere 2 Jahre verlängert werden, die dieses 

als Ergänzung für deren im Eigentum stehende Hauptfläche im 

2. OG nutzt. Damit ist das Objekt derzeit zu 100 % vermietet. 


Das Objekt befindet sich in einem ordentlichen Zustand. Im Jahr 

2006 wurden die Abwasserleitungen aus Asbestzement saniert und 

durch Gussrohrleitungen ersetzt. Um die Werbewirksamkeit des 

Objektes nach außen zu steigern, wurde ein neues Gebäudeleitsystem 

installiert sowie verschiedene Maßnahmen im Bereich der 

Beleuchtung und Innenausstattung durchgeführt. In 2007 waren 

bis auf kleinere Arbeiten an der Klima- und Hebeanlage keine 

größeren Maßnahmen erforderlich. Auch für 2008 stehen keine 

größeren Instandhaltungen ins Haus. 


In der Investitionsphase wurde eine um 6,70 %-Punkte höhere 

Verlustzuweisung als kalkuliert erzielt. Die Gesellschafter haben 

Barausschüttungen in Höhe von 72,70 %, 50,52 %-Punkte unterhalb 

der Prognose, erhalten. Ursache sind die in den letzten Jahren 

wegen der schwierigen Lage des Einzelhandels gefallenen Mieten 

sowie Revitalisierungsmaßnahmen. Die steuerlichen Ergebnisse fielen 

deutlich günstiger als kalkuliert aus. Die Revitalisierungsmaßnahmen 

führten im Jahr 1998 zu einem Steuerergebnis von - 21,31 %. 

Insgesamt führten die Abweichungen von der prospektierten Ergebnisvorschau-Rechnung 

dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 

100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz 

bisher einen um 8.253 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert 

erzielte. 

Die Liquiditätsreserve einschließlich Instandhaltungsrücklage lag 

Ende 2007 um rund 33.000 Euro niedriger als kalkuliert. Im Zuge 

der in 2004 erfolgten Anschlussfinanzierung wurde die ursprünglich 

zur Tilgung abgeschlossene Rentenversicherung aufgelöst und 

in Höhe von 266.966 Euro für Sondertilgungen eingesetzt. Die 

Darlehensrestvaluta per 31.12.2007 beträgt 2.206.866 Euro. Seit 

März 2004 wird das Darlehen mit 2 % annuitätisch getilgt. Aufgrund 

des günstigen Zinsniveaus im Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung 

reduzierte sich der jährlich zu leistende Kapitaldienst der 

Fondsgesellschaft erheblich, was die Einnahmenreduzierung teilweise 

kompensieren kann. Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase 

ist abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide 

für die Zeit bis einschließlich 2006 vor. 


Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung vorschlagen, 

für das Jahr 2008 wie im Vorjahr eine Barausschüttung in Höhe 

von 3 % zu beschließen. Bei der Beurteilung der Ausschüttung ist 

die Höhe der aktuellen Tilgung von 2,57 % bezogen auf die Darlehensvaluta 

von ca. 2,2 Mio. Euro zum Jahresende 2007 zu berücksichtigen. 

Zum 28.02.2009 läuft die bisherige Zinsbindung der 

Fremdmittel ab. Bei derzeitigem Zinsniveau wird auch bei der 

Anschlussfinanzierung bei der gegebenen Vermietungssituation die 

annuitätisch steigende Tilgung und die Barausschüttung unverändert 

fortgeführt werden können.

MERKENS III 

„REAL-Markt”, Heiligenhaus, Velberter Straße 

Objektdaten: 


� Grundstücksgröße: 30.982 m2 � Nutzfläche: 8.045 m2 � PKW-Stellplätze: 435 Stück 

� Mieter: Metro AG 


Fondsdaten: 










� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 436 606 +170 



50.000 

37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 






Der Mietvertrag mit der Metro AG läuft bis 31.12.2009. Darüber hinaus 

besitzt die Mieterin ein zweimaliges Optionsrecht über eine 

Verlängerung von jeweils 5 Jahren. Die Mieterin hatte einen Bauantrag 

zur Erweiterung des Marktes im Eingangsbereich um ca. 

1.100 m2 eingereicht. Nach zwischenzeitlich erfolgter Erteilung der 

Baugenehmigung wurden Verhandlungen über die Erweiterung 

und die damit verbundene Fortsetzung des Mietverhältnisses über 

den 31.12.2009 (bisheriges Mietende) hinaus aufgenommen. Inzwischen 

hat die Mieterin von den Erweiterungsplänen Abstand 

genommen. Die Fondsgesellschaft rechnet damit, dass die Mieterin 

ihr Optionsrecht auf Mietvertragsverlängerung um weitere 5 Jahre 

ausüben wird und sich der Mietvertrag bis 31.12 2014 verlängert. 


Die Mieterin hat im Jahr 2006 aufgrund Ihrer Instandhaltungsverpflichtung 

eine Sanierung der gesamten Flachdachfläche mit rund 

200.000 Euro Kosten vorgenommen. Weitere Instandhaltungsmaßnahmen 

entsprechend der Instandhaltungsverpflichtung des Mieters 

sollten im Rahmen der Markterweiterung erfolgen. Wegen der 

von der Mieterin nicht weiterverfolgten Erweiterung des Marktes 

dulden die bisher nicht durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen 

keinen Aufschub mehr. Die Fondsgesellschaft hat die Mieterin 

deshalb aufgefordert, nunmehr den Instandhaltungsstau zu beseitigen. 


Die Verlustzuweisung aus der Investitionsphase lag um 7,29 %- 

Punkte über der Prognose. Die Barausschüttungen lagen inflationsbedingt 

insgesamt um 13,28 %-Punkte unterhalb der Prognose. 

Die laufenden Steuerergebnisse fielen um 3,10 %-Punkte niedriger 

aus als prognostiziert. Insgesamt hat der Kapitalanleger gegenüber 

der prospektierten Ergebnisvorschau-Rechnung bei einer ursprünglichen 

Beteiligungssumme von 100.000 DM und 50 % Steuersatz 

bis auf 4.043 Euro den prognostizierten Kapitalrückfluss erzielt. 

Ende 2007 lag die Liquiditätsreserve einschließlich Instandhaltungsrücklage 

um rund 170.000 Euro höher als prognostiziert. Die Tilgung 

der Fondshypotheken ist gegen Abschluss einer Rentenversicherung 

ausgesetzt. Die jährlichen Rentenversicherungsbeiträge 

wurden von der Fondsgesellschaft geleistet. Die Restdarlehen (brutto, 

d.h. inklusive mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung) 

per 31.12.2007 betragen 8.528.294 Euro und liegen damit im Plan. 

Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Für 

den Zeitraum bis einschließlich 2007 liegen bestandskräftige Steuerbescheide 

vor. 


Die Gesellschafterversammlung des Fonds hatte in 2008 umfangreiche 

Beschlüsse über die Erweiterung des Marktes und deren 

Finanzierung gefasst. Die Fondsgesellschaft wollte sich mit insgesamt 

1,5 Mio. Euro an den Gesamtmaßnahmen in Höhe von 

5,2 Mio. Euro beteiligen. Zur Finanzierung ihres Kostenanteils wollte 

die Fondsgesellschaft die zur endfälligen Darlehenstilgung in 

2020 vorgesehenen Rentenversicherungen vorzeitig auflösen und 

das Bankdarlehen auf eine laufende Tilgung umstellen. In den Jahren 

2005 bis 2007 hatte die Fondsgesellschaft mit 4 % eine niedrigere 

Ausschüttung als möglich beschlossen, um im Hinblick auf die 

anstehende Vergrößerung des Marktes die Liquidität des Fonds zu 

stärken. Für 2008 wurde eine Ausschüttung von 2 % beschlossen. 

Die Geschäftsleitung des Fonds rechnet nunmehr damit, dass die 

Mieterin durch Optionsausübung den Mietvertrag um 5 Jahre ab 

31.12.2009 verlängert. In diesem Fall wäre für das Geschäftsjahr 

2008 eine Ausschüttung von 6 % möglich. Hierüber müsste dann 

im nächsten Jahr beschlossen werden. Rein vorsorglich hat die 

Geschäftsleitung nach der Kehrtwende der Mieterin auch Gespräche 

mit anderen potentiellen SB-Markt-Betreibern aufgenommen, 

um für die anstehenden Gespräche eine bessere Verhandlungsposition 

zu haben. 

15

16 

MERKENS IV (Objekt in 2008 verkauft) 

„Warenhaus”, Soest, Brüderstraße 37 / 39 

Objektdaten: 


� Grundstücksgröße: 3.904 m2 � Nutzfläche*: 6.512 m2 � Mieter: Saturn, Rossmann, Adler (Baedeker), KiK 

� Mietvertragslaufzeit: Dezember 2008 bis Oktober 2011 

*) nach Revitalisierung 

Fondsdaten: 


� Fondsgesamtvolumen**: 17.264 Tsd. Euro 

� Kommanditeinlagen (Festkapital)**: 8.026 Tsd. Euro 

� Fremdmittel (brutto)**: 8.743 Tsd. Euro 

**) inkl. 1.076,5 Tsd. Euro aus Kapitalerhöhung zum 31.12.2001 und 1.074 Tsd. 

Euro aus Revitalisierungskrediten 





� Steuerpflichtige Ergebnisse: 8,08 % - 51,35 % - 59,43 % 

� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 143 426 +283 



37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 



*) Nur für Kapitalanleger, die an der freiwilligen Kapitalerhöhung entsprechend 

teilgenommen haben, siehe auch Fußnote zu Detailergebnissen auf Seite 52. 


50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: 

bei Teilnahme an der Kapitalerhöhung 2001 - 7.015 Euro 

ohne Teilnahme an der Kapitalerhöhung 2001- 12.773 Euro 

* 

* 

Verkauf der Fondsimmobilie: 

Die Fondsimmobilie wurde mit Kaufvertrag vom 16.01.2008 an 

eine holländische Gesellschaft verkauft. Die außerordentliche Gesellschafterversammlung 

vom 05.03.2008 hat dem Verkauf mit 

ca. 96 % der Stimmen zugestimmt. Der Kaufpreis betrug 7,79 Mio. 

Euro und wurde nach Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen am 

28.04.2008 gezahlt. 

Liquidation der Fondsgesellschaft: 

Die Fondsgesellschafter haben am 05.03.2008 beschlossen, die 

Gesellschaft zu liquidieren. Die Liquidation wurde zum Handelsregister 

angemeldet. Das Liquidationsverfahren verläuft planmäßig 

und soll noch im Jahr 2008 abgeschlossen werden. Der voraussichtliche 

Liquidationserlös von 9 % soll zum 30.12.2008 an die 

Zeichner ausgezahlt werden. 

Für einen Anleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz betrug die Kapitalbindung zum Ende des 

Jahres 2007 noch rund 12.773 Euro. Durch die Auszahlung des 

Liquidationserlöses in Höhe von 4.500 Euro ergibt sich ein Kapitalverlust 

von ca. 8.273 Euro. Für Anleger, die an der freiwilligen 

Kapitalerhöhung 2001 teilgenommen haben, beträgt die Kapitalbindung 

Ende 2007 rund 23.371 Euro und der Verlust ca. 

18.871 Euro. 

Verlauf der Beteiligung: 

Bis zum Jahre 1998 erwirtschaftete der Fonds etwas höhere Barausschüttungen 

als geplant. Wegen der vertragsgerechten Kündigung 

des im Jahre 2001 auslaufenden Mietvertrages mit der Metro 

AG, war frühzeitig bekannt, dass das zuvor als Kaufhaus genutzte 

Objekt in ein Objekt mit 4 Mieteinheiten umgebaut werden musste. 

Vor diesem Hintergrund wurden ab 1999 trotz unveränderter 

Mieteinnahmen keine Ausschüttungen mehr geleistet und stattdessen 

die Liquiditätsreserve gestärkt. Das Objekt konnte an Saturn, 

Adler Modemärkte (später Untervermietung Baedecker), KIK und 

ein örtliches Heimtextilunternehmen (später Rossmann) vollständig 

neu vermietet werden Die seit 2001 angefallenen Revitalisierungskosten 

konnten aus den Eigenmitteln der Gesellschaft allein nicht 

gedeckt werden, was die Aufnahme weiterer Kreditmittel von 

1,07 Mio. Euro und eine (freiwillige) Kapitalerhöhung um rund 

1,1 Mio. Euro erforderlich machte. An der Kapitalerhöhung hat sich 

die AXA Merkens Fonds GmbH mit rund 500.000 Euro beteiligt. Die 

AXA Konzern AG hat der Gesellschaft zusätzlich eine gestaffelte 

Kreditlinie in Höhe von bis zu 1 Mio. Euro eingeräumt, aus der tilgungsbedingte 

Liquiditätsunterdeckungen ausgeglichen werden 

konnten. 

Die Höhe der erzielten anfänglichen Verlustzuweisung, der laufenden 

Steuerergebnisse und der Barausschüttungen ist nebenstehend 

ausgewiesen. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide für 

die Zeit bis einschließlich 2004 vor. Die Veranlagung 2006 ist 

erfolgt. 

Aus dem Immobilienverkaufserlös konnten die Bankverbindlichkeiten 

vollständig abgelöst werden. Die AXA Konzern AG stockte ihr 

zum Jahresende 2007 mit ca. 661.000 Euro einschließlich aufgelaufener 

Zinsen valutierendes Darlehen in 2008 auf 1 Mio. Euro auf 

und verzichtete später auf die Rückzahlung. Hieraus resultiert im 

Wesentlichen der Liquidationserlös von 9 %.

MERKENS V (Objekt in 2006 verkauft) 

„Geschäfts- und Bürogebäude mit Parkhaus”, 

Bielefeld, Niederwall 2 / Jahnplatz 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1951 / 1963 

� Grundstücksgröße: 2.523 m2 � Nutzfläche (Neukonzept): ca. 8.500 m2 � PKW-Stellplätze im Parkhaus: 120 Stück 

� Mieter: Sport-Scheck / div. Mieter 

� Mietvertragslaufzeit: März 2013 / verschiedene Laufzeiten 

Fondsdaten: 





Soll* Ist Differenz 





*) Der prospektierte Prognosezeitraum endete mit dem Jahr 2002 

Kapitalfluss/Kapitalbindung (ohne Liquidationsergebnis) 


40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 



*) Unter Berücksichtigung der Liquidationszahlung von 67 % am 28.02.2007 



* 


Die Fondsimmobilie wurde mit Kaufvertrag vom 08.12.2006 und 

mit Wirkung zum 31.12.2006 an ein deutsches Immobilienunternehmen 

verkauft. Die außerordentliche Gesellschafterversammlung 

vom 07.12.2006 hatte dem Verkauf mit ca. 97 % der Stimmen 

zugestimmt. Der Kaufpreis betrug 14,5 Mio. Euro. 


Die Fondsgesellschafter haben am 07.12.2006 beschlossen, die 

Gesellschaft mit Wirkung zum 01.01.2007 zu liquidieren. Das Liquidationsverfahren 

verläuft planmäßig und soll im Jahr 2008 abgeschlossen 

werden. Eine erste Auszahlung auf den Liquidationserlös 

in Höhe von 67 % des Festkapitals erfolgte am 28.02.2007. Die 

Schlusszahlung erfolgte nach Abschluss der Liquidation am 

15.09.2008 in Höhe von ca. 1,66 %. 



Jahres 2006 noch rund 28.800 Euro. Durch die Auszahlung des 

Liquidationserlöses (insgesamt 68,66 %) in Höhe von anteilig 

34.330 Euro ergibt sich nach Rückführung des gebundenen Kapitals 

ein Überschuss von rund 5.530 Euro netto nach Steuern. 


Der Konkurs der Firma „Dyckhoff“, der ursprünglichen Mieterin, 

und der damit verbundene Verlust des „Triple-Net-Mietvertrages“ 

über ursprünglich 25 Jahre im Jahre 1996 hatten die wirtschaftliche 

Situation der Fondsgesellschaft erschüttert. Leerstandszeiten 

bedingt durch Baugenehmigungsprobleme mit der Stadtverwaltung 

sowie erhebliche Investitionskosten für die Umstrukturierung 

des Gebäudes hatten zu einer starken Ergebnisbelastung geführt. 

Für die Jahre zwischen 1996 und 1999 wurden keine Barausschüttungen 

geleistet. Aus den Eigenmitteln der Gesellschaft konnten so 

ca. 3,1 Mio. Euro Investitionskosten aufgebracht werden. Zur Finanzierung 

der restlichen Investitionskosten wurde in dem ursprünglich 

reinen Eigenkapitalfonds ein langfristiges Darlehen in Höhe 

von anfänglich 767.000 Euro aufgenommen, dessen Restvaluta 

zum 30.12.2006 aus der Kaufpreiszahlung vollständig getilgt wurde. 

Dem Fondsmanagement war es gelungen, die Immobilie an 

den Hauptmieter Sport-Scheck und eine Reihe anderer Mieter nahezu 

vollständig zu vermieten, so dass dann ab dem Jahr 2000 die 

Barausschüttungen, wenn auch auf niedrigerem Niveau, wieder 

aufgenommen werden konnten. 

Die hohen Investitionskosten hatten zwischen 1998 und 2000 zu 

zusätzlichen Werbungskostenüberschüssen von 16,85 % geführt. 

Gesellschafter mit entsprechenden Grenzsteuersätzen konnten die 

ausgebliebenen Ausschüttungen durch daraus resultierende 

Steuererstattungen teilweise kompensieren. Insgesamt lagen die 

steuerpflichtigen Ergebnisse aus der Bewirtschaftungsphase um 

48,08 %-Punkte günstiger als die ursprüngliche Prognose. Die 

Barausschüttungen fielen durch den Mieterkonkurs um insgesamt 

47,36 %-Punkte geringer aus. 

Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Es 

liegen bestandskräftige Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich 

2002 vor. Die laufenden Veranlagungen bis 2006 sind erfolgt. 

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18 

MERKENS VI 

„Siemens Dienstleistungszentrum”, Nürnberg, Colmberger Straße 2 

Objektdaten: 



� Mieter: Siemens AG 


Fondsdaten: 







� Verlustzuweisungen: 43,97 % 41,05 % - 2,92 % 


� Steuerpflichtige Ergebnisse: - 1,43 % 3,15 % +4,58 % 

� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 2.213 1.398 - 815 



50.000 

37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 




50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 369 Euro 


Die Fondsimmobilie ist mit einer festen Staffelmietenregelung im 

Rahmen eines „Triple-Net-Mietvertrages“ auf die Dauer von 20 Jahren 

bis zum 31.12.2012 vermietet. Mieterin ist die Siemens AG, auf 

die die ursprüngliche Mieterin (Siemens Nixdorf Informationssysteme 

AG) verschmolzen wurde. Die Mieterin hat ein zweimaliges Optionsrecht 

für eine Mietdauer von jeweils fünf Jahren. Die Ausübung 

der Optionsrechte ist dem Vermieter jeweils mit einer Frist 

von zwei Jahren vor Ablauf der jeweiligen Festlaufzeit bekannt zu 

geben. Ansonsten verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils 

zwei Jahre, wenn es nicht spätestens vierundzwanzig Monate vor 

Ablauf von einem der Vertragspartner gekündigt wird. Die letzte 

Mietzinsanpassung erfolgte zum 01.01.2008 um 5 %. 


Das Objekt befindet sich in einem technisch wie optisch sehr guten 

baulichen Zustand. Der Zustand der Betonteile des Parkhauses 

wurde im Jahr 2006 einer gutachterlichen Überprüfung unterzogen. 

Der Beton befindet sich bis auf kleine Bereiche, in denen eine 

erhöhte Chloridbelastung festgestellt wurde, in gutem Zustand. 

Ursache dafür ist der Salzgehalt des im Winter durch Fahrzeuge eingetragenen 

Schmelzwassers. Die daraus resultierenden Sanierungsmaßnahmen 

werden im Jahr 2008 von der Mieterin durchgeführt 

und sind im Rahmen der „Triple-Net-Regelung“ von der Mieterin 

kostenmäßig zu tragen. 


In der Investitionsphase 1991/1992 wurden steuerliche Verlustzuweisungen 

von 41,05 % erzielt. Diese Ergebnisse lagen um 

2,92 %-Punkte unter den prospektierten Werten. Die Barausschüttungen 

der Gesellschaft entwickelten sich durch etwas höhere 

Mieteinnahmen und günstigere Anschlussfinanzierungszinsen 

besser als prospektiert. So wurden in der Vergangenheit insgesamt 

84,80 % bezogen auf die Kommanditeinlage ausgeschüttet und 

damit 3,01 %-Punkte mehr als prospektiert. Die steuerlichen Ergebnisse 

der Bewirtschaftungsphase lagen um 4,58 %-Punkte höher 

als prognostiziert. Die Abweichungen führten für einen Kapitalanleger 

mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme und 

50 % Steuersatz zu einem 369 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als 

prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve per 31.12.2007 liegt in Folge der geleisteten 

Sondertilgungen um ca. 815.000 Euro unter der Prognose. Die 

Tilgung der Fondshypotheken wurde gegen Abschluss einer 

Rentenversicherung ausgesetzt. Die jährlichen Rentenversicherungsbeiträge 

wurden von der Fondsgesellschaft geleistet. Seit 

dem 01.10.2002 erfolgte zusätzlich eine annuitätische Tilgung von 

0,75 % p.a., da die Ablaufleistung der Rentenversicherung aus 

heutiger Sicht hinter den Erwartungen zurückbleiben wird. Die 

Restdarlehen (brutto, d.h. inklusive mitfinanziertem Damnum und 

Zinsvorauszahlung) per 31.12.2007 betragen 21.669.868 Euro 

und valutieren damit mehr als 3 Mio. Euro niedriger als kalkuliert. 

Ab dem 01.01.2008 konnte eine 10-jährige Anschlussfinanzierung 

zu einem Zinssatz von nominal 5,05 % p.a. abgeschlossen werden. 

Zusätzlich wurde neben Sondertilgungen von 2 Mio. Euro die laufende 

Tilgung auf rund 1,84 % erhöht. 

Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Bestandskräftige 

Steuerbescheide liegen bis einschließlich 2006 vor. 

Die laufenden Veranlagungen sind bis 2007 erfolgt. 


Die erstklassige Bonität der Mieterin sichert den Mietertrag der 

Fondsgesellschaft für die Restlaufzeit des Mietvertrages bis zum 

Jahr 2012 ab. Die Gesellschafter haben für 2008 eine Barausschüttung 

in Höhe von 5,0 % (Prospekt 6,14 %) beschlossen. Ohne die 

geleisteten Sondertilgungen von 2 Mio. Euro und ohne die unkalkulierten 

laufenden Tilgungen hätte der Fonds eine höhere als die 

prospektierte Barausschüttung leisten können.

MERKENS VII 

„Moritz-Rehabilitationsklinik” 

Bad Klosterlausnitz, Hermann-Sachse-Straße 

Objektdaten: 


� Grundstücksgröße: 20.276 m2 � Nutzfläche: 16.647 m2 � PKW-Stellplätze: ca. 145 Stück 

� Mieter: Moritz Klinik GmbH & Co. 


Fondsdaten: 

� Platzierungsjahr: 1991 / 1992 



� Fremdmittel (brutto)*: 21.114 Tsd. Euro 






� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro)*: 512 777 +265 

*) unter Berücksichtigung der um 1.894 Tsd. Euro reduzierten Fremdmittelaufnahme 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die „Moritz-Rehabilitationsklinik“ in Bad Klosterlausnitz verfügt über 

mehr als 300 Betten zur Behandlung von orthopädischen, rheumatischen 

und neurologischen Erkrankungen. Um die Jahrtausendwende 

wurden die Indikationen auf die Behandlung von 

Schwerstbrandverletzten und Gehirnverletzten erweitert. Das Gebäude 

ist an die Klinikbetreiberin, die zur Unternehmensgruppe 

Graf Oeynhausen gehörende Moritz-Klinik GmbH & Co., bis 

30.08.2023 vermietet. Das engagierte Klinikmanagement erreichte 

trotz der Kostendämpfungsmaßnahmen im Gesundheitswesen 

auch im Jahr 2007 eine sehr gute Belegung im Einzugsbereich. 

Die Miete errechnet sich zum einen aus einer an den Lebenshaltungskostenindex 

gekoppelten Eigenkapitalverzinsung von anfänglich 

6 %. Die zweite Mietkomponente besteht aus dem Kapitaldienst 

für die Fremdmittel. 

Beim Bau der Moritz-Klinik kam es zu erheblichen Baukosteneinsparungen. 

Neben der Reduzierung der ursprünglich geplanten 

Darlehensaufnahme um rund 1,9 Mio. Euro beschloss die Gesellschafterversammlung 

im Jahr 1993 mit großer Mehrheit, die überschüssige 

Liquidität in das Büro- und Geschäftshaus Erfurt, Magdeburger 

Allee, zu investieren. Das Objekt wurde Ende 1994 fertig 

gestellt und verfügt über rund 1.450 m 2 Mietfläche. Die Commerzbank 

hat als Hauptmieter das Erdgeschoss sowie Nebenflächen im 

Kellergeschoss bis zum 07.12.2009 angemietet, nutzt diese jedoch 

nicht mehr selbst, sondern hat an einen Fertighausvertrieb untervermietet. 

Nach einigen Mieterwechseln konnten in dem Objekt 

neben den Büromietern inzwischen 4 Arztpraxen angesiedelt werden. 

Die Leerstandsfläche beträgt aktuell ca. 171 m 2 und ist für das 

wirtschaftliche Ergebnis des Fonds unerheblich. 


Sowohl die Moritz-Klinik als auch das Geschäftshaus in Erfurt befinden 

sich optisch und technisch in einem gepflegten Gesamtzustand. 

In der Moritz-Klinik wurden von der Mieterin im Jahr 2007 

als erste Maßnahme der Fassadensanierung Teilbereiche neu angestrichen 

und die Abdichtung zwischen Betonaufkantung und 

Geländer an den Balkonen erneuert. Bis 2009 soll die Fassadenund 

Balkonsanierung abgeschlossen sein. Im Objekt Erfurt fielen in 

2007 keine Instandhaltungsarbeiten an. Im Zuge der Neuvermietung 

an 2 Ärzte wurden in 2008 ca. 30.000 Euro für Umbaukosten 

aufgewendet. 


Das Steuerergebnis aus der Investitionsphase fiel um 2,32 %-Punkte 

und die laufenden Steuerergebnisse um 11,11 %-Punkte günstiger 

aus als kalkuliert. Die Barausschüttungen waren 12,20 %-Punkte 

geringer als prospektiert. Letztendlich führten die Abweichungen 

dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz bisher einen um 2.744 Euro 

niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte. 

Ende 2007 lag die Liquiditätsreserve einschließlich Instandhaltungsrücklage 

rund 265.000 Euro über dem Soll-Wert. Die Restdarlehen 

per 31.12.2007 betragen 15.228.122 Euro und liegen aufgrund 

einer Veränderung des Tilgungsplanes rund 0,63 Mio. Euro hinter 

der Ursprungsplanung zurück. Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase 

ist abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide 

für die Zeit bis einschließlich 2006 vor. 


Aufgrund der Indexklausel des Mietvertrages konnte der von der 

Eigenkapitalverzinsung abhängige Mietanteil zum 01.05.2008 um 

7,6 % erhöht werden. Im Hinblick darauf und das langfristige 

Mietverhältnis mit der Moritz-Klinik und deren seit Jahren stabilen 

Belegung wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung 

für das Jahr 2008 vorschlagen, die Barausschüttung auf 7,5 % 

zu erhöhen (Vorjahr 6,5 %). 

19

20 

MERKENS VIII (Objekt in 2005 verkauft) 

„City-Bürogebäude”, Berlin-Charlottenburg, Uhlandstraße 7-8 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1938 / 1993 

� Grundstücksgröße: ca. 3.588 m2 � Nutzfläche: ca. 6.240 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 68 Stück 

� PKW-Stellplätze: 42 Stück 



Fondsdaten: 











Kapitalfluss/Kapitalbindung (inkl. Liquidationserlös) 


40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 

anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung*) 


*) Die Kapitalbindung-Ist berücksichtigt die beiden Liquidationsraten in Höhe 

von 14,313 %. 




Die Fondsimmobilie ist mit Vertrag über die vorzeitige Aufhebung 

des Erbbaurechts vom 23.12.2005 mit Ablauf des 31.12.2005 auf 

den Käufer (Erbbaurechtsgeber) übergegangen. Die Entschädigungszahlung 

für die Aufhebung des Erbbaurechts betrug 14,16 

Mio. Euro. 


Die Fondsgesellschaft hat die Schlussbilanz planmäßig zum 

30.06.2006 aufgestellt. Sie wurde in der Gesellschafterversammlung 

am 26.10.2006 genehmigt und den Liquidatoren Entlastung 

erteilt. Die Auszahlungen des Liquidationserlöses in Höhe von 

10,02 % und 4,31 % des Festkapitals erfolgten am 30.06.2006 

und 15.12.2006. 



Jahres 2006 noch rund 20.464 Euro ohne Berücksichtigung des 

Rückflusses aus der Liquidation. Nach Auszahlung des Liquidationserlöses 

in Höhe von anteilig rund 7.165 Euro verbleibt ein Verlust 

von rund 13.300 Euro. 


Angesichts des gegenüber der Prospektplanung sich in den Folgejahren 

entwickelnden deutlich niedrigeren Mietniveaus in Berlin 

hatte die Gesellschafterversammlung aus Gründen kaufmännischer 

Vorsicht für die Jahre 1997 bis 2000 eine Halbierung der Barausschüttungen 

auf 2,5 % beschlossen und seit dem Jahr 2001 ganz 

auf Ausschüttungen verzichtet. Das hohe Einnahmenniveau während 

der noch bis 2003 andauernden zehnjährigen Mietgarantie 

wurde seit 1997 genutzt, um die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft 

deutlich über Plan zu stärken und auf die Erholung des 

Marktes zu setzen. 

Die ungünstige Lage am Berliner Markt für Büroimmobilien änderte 

sich jedoch bis heute nicht und schlug ab dem Jahr 2003 dann 

auch auf die Fondsgesellschaft und deren Einnahmensituation 

durch. Das Überangebot an Büroflächen sowie eine zu geringe 

Nachfrage drückten den Mietpreis auf immer neue Tiefststände. In 

der Umgebung des Fondsobjektes in Berlin-Charlottenburg war 

zuletzt nur noch ein Mietpreis von ca. 9 bis 12 Euro pro m 2 erzielbar. 

Im Erdgeschoss standen zudem drei Mieteinheiten mit einer 

Gesamtfläche von ca. 900 m 2 leer. Die Leerstandsquote betrug 

damit rund 14 %. 

Vor diesem Hintergrund wäre die Fondsgesellschaft auf mittlere 

Sicht zahlungsunfähig geworden. In einem gemeinsam von den 

finanzierenden Banken durch teilweisen Darlehensverzicht, dem 

AXA Konzern als Erbbaurechtsgeber und den Anlegern des Fonds 

getragenen Konzept konnte dies durch die vorzeitige Übertragung 

des Objektes an den Erbbaurechtsgeber abgewendet werden. Für 

den Anleger ist jedoch unter dem Strich ein Verlust von rund 27 % 

nach Steuern über die gesamte Laufzeit verblieben. Für Anleger, die 

in den anfänglichen Verlustzuweisungsjahren einen höheren 

Steuersatz als 50 % hatten, fällt der Verlust geringer aus, für 

Zeichner mit einem niedrigeren Steuersatz entsprechend höher. Zu 

berücksichtigen ist, dass durch die Liquidation des Fonds die 

Folgen einer Insolvenz, nämlich ggf. die persönliche Inanspruchnahme 

jedes Zeichners in Höhe der wieder aufgelebten Haftung 

von 10,23 % der Beteiligungssumme vermieden werden konnte. 



2004 vor. Die laufenden Veranlagungen erfolgten bis 2006. 

Der Steuerbescheid 2006 ist unter dem Vorbehalt der Nachprüfung 

ergangen.

MERKENS IX (Objekt in 2007 verkauft) 

„BfA-Bürogebäude Berlin-Charlottenburg” 

Berlin-Charlottenburg, Quedlinburger Straße 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1992 / 1993 


� Mieter: Deutsche Rentenversicherung Bund (früher: BfA) 


Fondsdaten: 










� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 2.298 5.199 +2.901 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die Fondsimmobilie ist mit Kaufvertrag vom 22.08.2007 an einen 

deutschen REIT zu einem Kaufpreis von 52,35 Mio. Euro verkauft 

worden. Nachdem die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit 

erfüllt waren, ist am 03.03.2008 der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt 

worden. Nutzen und Lasten sind auf die Käuferin übergegangen. 


Die Fondsgesellschaft hat auf der außerordentlichen Gesellschafterversammlung 

vom 11.12.2007 den Verkauf des Objektes mit ca. 

99 % Zustimmung genehmigt und die Liquidation der Fondsgesellschaft 

beschlossen. Die Liquidation wurde zum 08.07.2008 im 

Handelsregister eingetragen, so dass mit diesem Tag die 5-jährige 

Nachhaftungsfrist der Zeichner in Gang gesetzt wurde. Nach derzeitigem 

Stand beträgt der steuerfreie Liquidationserlös ca. 27,2 % 

des Festkapitals. Zum 01.07.2008 wurden 16,75 % als erste Rate 

des Liquidationserlöses ausgezahlt. Die restliche Rate des Liquidationserlöses 

von ca. 10,5 % soll spätestens am 20.12.2008 an die 

Zeichner ausgeschüttet werden. 


und 50 % Steuersatz betrug die Kapitalbindung zum 

Ende des Jahres 2007 noch rund 19.148 Euro. Nach Auszahlung 

des gesamten Liquidationserlöses ergibt sich über die gesamte 

Laufzeit des Fonds nach derzeitigem Stand eine Unterdeckung von 

ca. 5.548 Euro unter Berücksichtigung der Steuerersparnisse und 

-zahlungen während der Bewirtschaftung des Fonds. Für Anleger, 

die in den anfänglichen Verlustzuweisungsjahren einen höheren 

Steuersatz als 50 % hatten, fällt die Unterdeckung geringer aus, für 

Zeichner mit einem niedrigeren Steuersatz entsprechend höher. 


Die Immobilie war zunächst für die Dauer von 15 Jahren bis zum 

31.05.2007 an die Deutsche Rentenversicherung Bund (DRV), vormals 

BfA, vermietet. Im Jahr 2006 wurde das Mietverhältnis bis zum 

31.05.2012 verlängert. Der für die laufenden Mietanpassungen 

zugrunde gelegte Lebenshaltungskostenindex hat sich in den vergangenen 

Jahren nur moderat entwickelt und blieb daher erheblich 

hinter der mit 3,34 % p.a. kalkulierten Inflationsrate zurück. 

Dies führte zu geringeren als den kalkulierten Mieteinnahmen. Aufgrund 

des Mietzinsverfalls in Berlin und der Marktanpassungsklausel 

in dem Mietvertrag mit der DRV erfolgte nach Vorlage eines von 

der Fondsgesellschaft in Auftrag gegebenen Mietgutachtens zum 

05.07.2001 eine Neufestsetzung der Büromieten auf 57,4 % des 

ursprünglichen Niveaus. Im Zuge der Verlängerung des Mietvertrages 

um weitere 5 Jahre musste die Miete ab 01.01.2007 erneut um 

weitere 10 % an das gesunkene Mietpreisniveau angepasst werden. 

Letztlich wurde durch diese Verlängerung des Mietvertrages 

der Verkauf der Immobilie zu einem akzeptablen Preis ermöglicht. 



2002 vor. Die Veranlagungen für die Jahre 2003 bis 2007 sind 

erfolgt. 

21

22 

MERKENS X 

„Bürohaus Platinum am Sachsendamm” 

Berlin-Schöneberg, Sachsendamm 2-7 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1993 / 1994 





Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Trotz Auszug eines größeren Mieters (1.160 m2 ) zum Jahresende 

2007 konnte in 2008 durch 8 Neuvermietungen bei nach wie vor 

schwierigen Marktverhältnissen in Berlin der Vermietungsstand auf 

ca. 82 % gesteigert werden. Zusätzlich konnten die Mietverträge mit 

4 Bestandsmietern verlängert werden. 


Im Jahr 2007 wurden umfangreiche Reparaturen an der Fassadenbefahranlage 

mit ca. 8.500 Euro durchgeführt und in 2008 deren 

Tragseile für 16.000 Euro erneuert. Weitere Instandhaltungsmaßnahmen 

stehen in 2008 nicht an. Daneben wurden in 2007 im 

Zusammenhang mit Neuvermietungen Fluktuations-, Umbau- und 

Werbekosten in Höhe von ca. 77.200 Euro aufgewendet. In 2008 

werden diese Kosten voraussichtlich insgesamt ca. 200.000 Euro 

betragen. 


In der Investitionsphase wurden die prognostizierten Verlustzuweisungen 

um 3,56 %-Punkte übertroffen. Die steuerpflichtigen 

Ergebnisse der Bewirtschaftungsjahre fielen um 45,62 %-Punkte 

günstiger als kalkuliert aus. Bedingt durch die stark gesunkenen 

Mieteinnahmen und die Strategie, zu Gunsten der Liquiditätsreserve 

verbleibende Überschüsse ganz oder teilweise zu thesaurieren, 

liegen die Barausschüttungen bis Ende 2007 um 51,26 %- 

Punkte unter den prognostizierten Werten. Diese Abweichungen 

führten dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM 

Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen um 

13.337 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 ca. 1,2 Mio. Euro über Plan. 

2004 konnte im Rahmen eines neuen Finanzierungskonzeptes das 

Erstdarlehen in Höhe von ca. 36,5 Mio. Euro auf 29,3 Mio. Euro 

(per 31.12.2007: 28,6 Mio. Euro) getilgt werden. Die Tilgung wurde 

möglich durch eine Damnumerstattung, die Liquiditätsreserve 

und ein zinsgünstiges Darlehen der AXA Konzern AG, welches derzeit 

mit rund 2,8 Mio. Euro valutiert. Der Zinssatz für das Hauptdarlehen 

ergibt sich aus dem für die jeweils abgeschlossene Periode 

gültigen Einstandszinssatz der Bank zzgl. Marge. Durch Zahlung 

einer „Cap-Prämie“ wurde die Zinsobergrenze für eine 1-, 3-, 6oder 

12-monatige Zinsbindung bis zum 30.09.2011 auf 5 % festgelegt. 

Die ursprünglich geplante Tilgung über eine Rentenversicherung 

wurde nach Fertigstellung der Immobilie nicht umgesetzt. 


liegen bestandskräftige Steuerbescheide bis einschließlich 2002 vor. 

Laufende Veranlagungen sind bis einschließlich 2006 erfolgt. 


Die Einnahmen werden auch im Jahr 2008 stark hinter den Erwartungen 

zurückbleiben. Vorrangigstes Ziel der Geschäftsführung ist 

das Erreichen einer höheren Vermietungsquote im Objekt, um die 

Einnahmen der Fondsgesellschaft zu erhöhen. Aufgrund der weiterhin 

schlechten Vermietungssituation in Berlin wird die Fondsgeschäftsführung 

der Gesellschafterversammlung vorschlagen, auf 

eine Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2008 zu verzichten.

MERKENS XI (Objekt in 2007 verkauft) 

„Technische Universität Berlin” 

Berlin-Charlottenburg, Franklinstraße/Salzufer 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1900 / 1964 / 1983 



� Mieter: Technische Universität Berlin 


Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 



*) Unter Berücksichtigung der Liquidationszahlung von 45,3 % am 30.11.2007 



* 


Die Fondsimmobilie ist mit Kaufvertrag vom 16.05.2007 an eine in 

Luxemburg ansässige Gesellschaft zu einem Kaufpreis von 96 Mio. 

Euro verkauft worden. Nachdem die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit 

erfüllt waren, ist am 14.08.2007 der Kaufpreis in voller 

Höhe gezahlt worden und Nutzen und Lasten auf die Käuferin 

übergegangen. 


Auf der außerordentlichen Gesellschafterversammlung vom 

19.06.2007 hat die Fondsgesellschaft den Verkauf des Objektes mit 

ca. 97 % Zustimmung genehmigt und die Liquidation der Fondsgesellschaft 

beschlossen. Die Liquidation wurde zum 13.12.2007 

im Handelsregister eingetragen, so dass mit diesem Tag die 5-jährige 

Nachhaftungsfrist der Zeichner in Gang gesetzt wurde. Nach 

derzeitigem Stand beträgt der Liquidationserlös ca. 55,8 % des 

Festkapitals. Zum 30.11.2007 wurden 45,3 % als erste Rate des Liquidationserlöses 

ausgezahlt. Die restliche Rate des Liquidationserlöses 

von ca. 10,53 % soll spätestens am 20.12.2008 an die 

Zeichner ausgeschüttet werden. Ein der Hafteinlage entsprechender 

Betrag von ca. 10,23 % soll jedoch nur dann ausgezahlt werden, 

wenn die Zeichner der Treuhänderin eine Bankbürgschaft bis 

zum Ablauf der 5-jährigen Nachhaftungsfrist stellen. Ansonsten 

wird der Treuhänder das Geld zinsbringend anlegen und nach Ablauf 

der Nachhaftungsfrist auszahlen 


und 50 % Steuersatz beträgt die Kapitalbindung zum Ende des 

Jahres 2007 noch rund 16.360 Euro ohne Liquidationserlös. Nach 

Auszahlung des gesamten Liquidationserlöses ergibt sich über die 

gesamte Laufzeit des Fonds nach derzeitigem Stand ein Überschuss 

von ca. 11.565 Euro unter Berücksichtigung der Steuerersparnisse 

und -zahlungen während der Bewirtschaftung des Fonds. Der 

Immobilienfonds Merkens XI war als GmbH & Co. KG mit gewerblichen 

Einkünften konzipiert. Zeichner, die im Jahr der Veräußerung 

des Fondsobjektes das fünfundfünfzigste Lebensjahr vollendet und 

noch keine gewerbliche Beteiligung oder einen Gewerbebetrieb 

veräußert haben, können den gesamten Liquidationserlös innerhalb 

bestimmter Grenzen steuerfrei vereinnahmen. Für Zeichner, 

die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, ergibt sich maximal ein 

steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn in Höhe von ca. 36,35 % 

bezogen auf das Festkapital. Auch für diese Zeichner ergibt sich 

über die gesamte Laufzeit des Fonds einschließlich Liquidation 

noch ein Gesamtüberschuss nach Steuern von ca. 2.478 Euro bezogen 

auf eine Beteiligung von 100.000 DM. 


Das Fondsobjekt war bei Fondsauflage im Jahr 1993 noch auf 

neun Jahre bis zum 31.12.2002 an die Technische Universität 

Berlin (TU) vermietet. Im Jahre 1994 wurde der Mietvertrag durch 

Ausübung der Optionen durch die Mieterin vorzeitig bis zum 

31.12.2012 zu unveränderten Konditionen verlängert. 

Aufgrund des lang laufenden Mietvertrages war die Fondsgesellschaft 

von dem Mitte der 90er Jahre einsetzenden Mietpreisverfall 

im Büromarkt Berlin nicht betroffen. So hat der Fonds denn auch 

jedes Jahr Barausschüttungen geleistet, wenn auch ab 1999 wegen 

der nicht im geplanten Umfang greifenden Wertsicherungsklausel 

des Mietvertrages auf etwas niedrigerem Niveau als geplant. 

Der Fondsgesellschaft wurde das Risiko der Anschlussvermietung 

über 2012 hinaus angesichts der Marktsituation am 

Berliner Büromarkt zu groß. So wurde die Immobilie an einen ausländischen 

Investor zu einem für die Fondsgesellschaft attraktiven 

Preis veräußert. 



2002 vor. Die Veranlagungen für die Folgejahre bis 2006 sind 

erfolgt. 

23

24 

MERKENS XII 

„BfA-Bürogebäude Berlin-Neukölln” 

Berlin-Neukölln, Sieversufer 7-9 

Objektdaten: 




� Mieter: Deutsche Rentenversicherung Bund (früher: BfA) 


Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Das Objekt ist vollständig an die Deutsche Rentenversicherung 

Bund (DRB), vormals BfA, vermietet. Der 10-jährige Mietvertrag hatte 

ursprünglich eine Laufzeit bis zum 15.09.2001. Das Mietverhältnis 

wurde mehrfach, im Jahr 2001 unter Reduzierung der Miete, 

verlängert und von der Mieterin fristgerecht zum 15.09.2008 gekündigt. 

Das Mietverhältnis wurde inzwischen bis zum 31.12.2008 verlängert, 

wobei die Mieterin noch das Recht hat, bis 31.01.2009 zu 

verlängern. Die Fondsgesellschaft steht mit zwei Mietinteressenten 

in ernsthaften Verhandlungen über insgesamt ca. 70 % der Mietfläche 

ab dem 2. Quartal 2009. 


Im Jahr 2007 waren lediglich kleinere Reparaturen von ca. 11.000 

Euro erforderlich. Im Jahr 2008 sollte sich der Instandhaltungsaufwand 

in engen Grenzen halten. Das Gebäude befindet sich in 

einem technisch guten und gepflegten Zustand. 


Im Investitionsjahr 1994 ergab sich eine Verlustzuweisung von 

70,15 %, die infolge einer höheren Grundstücksbewertung durch 

die Betriebsprüfung um 2,45 %-Punkte unter der Prognose lag. Die 

laufenden Steuerergebnisse der Bewirtschaftungsphase fielen um 

38,37 %-Punkte günstiger als prospektiert aus. Bis 1998 erfolgten 

Barausschüttungen in prospektierter Höhe. Angesichts der Mietpreisentwicklung 

in Berlin entschlossen sich die Gesellschafter in 

1999 und 2000, die Barausschüttungen auf 2,5 % bzw. 2 % zu 

reduzieren. Damit konnte die Liquiditätsreserve der Gesellschaft gezielt 

über Plan gestärkt werden. In 2001 konnte nach der erfolgten 

Mietpreisanpassung lediglich eine Barausschüttung von 1 % geleistet 

werden. In den Jahren 2002 bis 2007 wurde ein Barausschüttungsverzicht 

beschlossen und der erzielte Einnahmeüberschuss 

thesauriert. In der Summe lagen die Barausschüttungen Ende des 

Jahres 2007 um 43,98 %-Punkte unter der Prognose. Die Abweichungen 

führten insgesamt dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 

100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz 

bisher einen rund 13.010 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als prospektiert 

erzielte. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende des Jahres 2007 mit ca. 5,1 Mio. Euro 

um rund 3,4 Mio. Euro höher als geplant. Die Restdarlehen 

(brutto, inkl. mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung) per 

31.12.2007 betragen 16.409.656 Euro und liegen damit im Plan. 

Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist abgeschlossen. Es liegen 

bestandskräftige Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich 



Die Mieteinnahmen sind durch das Mietverhältnis mit der DRB zunächst 

bis zum 31.12.2008 gesichert. 

Ausweislich der Ergebnisvorschau-Rechnung für das Jahr 2008 

wird das ausschüttbare Ergebnis ca. 343.000 Euro (ca. 0,94 % des 

Festkapitals in Euro) betragen. Aufgrund der noch ungewissen 

Mietsituation ab Januar 2009 wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung 

vorschlagen, auch für das Jahr 2008 

keine Ausschüttung zu beschließen, um die Liquiditätsreserve für 

Umbaumaßnahmen im Zusammenhang mit einer Neuvermietung 

und zur Überbrückung von Leerstandszeiten weiterhin zu stärken. 

Die Zukunft des Fonds hängt davon ab, wie schnell und in welchem 

Umfang das Objekt ab Januar 2009 vermietet werden kann. 

Immerhin verfügt die Fondsgesellschaft zum Jahresende 2008 voraussichtlich 

über eine Liquiditätsreserve in Höhe von ca. 34 % der 

Darlehensrestvaluta bzw. dem Fünffachen des aktuellen jährlichen 

Kapitaldienstes inkl. rund 1,7 % Tilgung p.a. Sollte die Neuvermietung 

nicht im erforderlichen Rahmen zeitnah erfolgen, ist die Gesellschaft 

mittelfristig insolvenzgefährdet.

MERKENS XIII 

„Bürogebäude“, München, Streitfeldstraße 21-23 „Logistikzentrum“, Frechen, Europaallee 16-18 

Objektdaten München: 



� Mieter: Stadt München 


Fondsdaten: 


� Fondsgesamtvolumen*: 116.168 Tsd. Euro 


� Fremdmittel (brutto)*: 56.845 Tsd. Euro 

*) inkl. Kosten für Mehrflächen im Objekt Chemnitz 









40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 




50.000 Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 2.669 Euro 

Das Objekt Objekt wurde wurde im im Jahr Jahr 2006 2006 verkauft verkauft 

Objektdaten Frechen (Objekt in 2006 verkauft): 



� LKW-Stellplätze: 17 Stück 

� Mieter: Spedition Hasenkamp 


„Geschäfts- und Verwaltungsgebäude“, 

Chemnitz, Augustusburger Straße 7“ 

Objektdaten Chemnitz: 



� Mieter: Stadtwerke Chemnitz AG 



Das Bürogebäude in München wird von der Landeshauptstadt 

München im Rahmen eines 20-jährigen, indexierten Mietvertrages 

als Verwaltungsgebäude genutzt. Der Mietvertrag läuft bis zum 

31.01.2014. Der Mietzins konnte letztmalig am 01.09.2008 um 

8 % angepasst werden. 

25

26 

Das Logistikzentrum in Frechen war auf die Dauer von 20 Jahren 

an die Spedition Hasenkamp vermietet. Der Mietvertrag hatte ursprünglich 

eine Laufzeit bis zum 31.12.2014. Die Mieterin hatte am 

16.03.2004 das Mietverhältnis wegen Baumängeln außerordentlich 

zum 31.03.2007 gekündigt und gleichzeitig ihr notarielles Angebot 

vom 14.07.1993 zum Kauf der Immobilie nach Ablauf der 

Mietzeit widerrufen. Daraufhin hatte die Fondsgesellschaft im April 

2004 Klage eingereicht und das Gericht gebeten, die Unwirksamkeit 

der Kündigung und die Duldung der Mieterin zu Maßnahmen 

der Mängelbeseitigung feststellen zu lassen. Gleichzeitig sollte 

im Rahmen des Verfahrens die Wirksamkeit des Widerrufs des 

Kaufangebotes überprüft werden. 

Im Rahmen eines Vergleichs hat die Fondsgesellschaft die Immobilie 

am 30.06.2006 zum Kaufpreis von 18,7 Mio. Euro nebst Zubehör 

verkauft und vom Generalunternehmer als Abfindung für die 

Bauschäden einen Betrag von 500.000 Euro erhalten. Die Gestehungskosten 

für die Immobilie hatten im Jahr 1994 rund 12,8 Mio. 

Euro betragen, so dass die Immobilie mit einem entsprechenden 

Gewinn von ca. 48 % veräußert werden konnte. 

Das Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Chemnitz wurde von der 

Stadtwerke Chemnitz AG nebst ca. 3.000 m 2 Ladenfläche auf 

20 Jahre angemietet. Der Mietzins erhöht sich jährlich um 2 %. Die 

letzte Mieterhöhung erfolgte zum 01.11.2007. Die Mieterin hatte 

erstmalig im Jahr 2000 unter Hinweis auf die in den vergangenen 

Jahren stark gesunkene Marktmiete in Chemnitz die Miete entsprechend 

gekürzt. 

Der von der Fondsgesellschaft eingereichten Klage auf Ausgleich 

der Mietkürzungen wurde in allen drei Instanzen stattgegeben. Die 

Verhandlung vor dem BGH erfolgte am 27.10.2004. Die von der 

Mieterin eingelegte Revision wurde zurückgewiesen, wodurch die 

für den Fonds positiven Urteile der ersten und zweiten Instanz bestätigt 

wurden. Die Mieterin hat sämtliche Zahlungsrückstände einschließlich 

der Gerichtskosten und der nach der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung 

angefallenen Anwaltskosten ausgeglichen. 


Das Bürogebäude in München befindet sich in einem guten Objektzustand. 

Im Jahr 2007 waren keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen 

erforderlich. Auch für das Jahr 2008 sind keine größeren 

Instandhaltungsmaßnahmen geplant. 

Das Logistikzentrum in Frechen wurde am 30.06.2006 verkauft 

und nach erfolgter Kaufpreiszahlung am 31.10.2006 an den Käufer 

übergeben. 

Das Geschäfts- und Verwaltungsgebäude in Chemnitz befindet sich 

sowohl technisch als auch optisch in einem guten Zustand. Im Jahr 

2007 wurden in den Fluren Brandschutztüren nachgerüstet. Hierbei 

entstanden Kosten von ca. 26.000 Euro. Im Jahr 2008 wurde 

die Sanierung der Betonstützen und Betonwände in der Tiefgarage 

begonnen. Durch Schleppwasser von Fahrzeugen, welches im 

Winter Streusalz enthält, sind die bodennahen Bereiche durch Chloridbelastung 

umfangreich geschädigt. Die Gesamtkosten für diese 

Maßnahme werden als Ergebnis einer erfolgten Ausschreibung ca. 

335.000 Euro betragen, von denen ein Teil erst in 2009 anfallen 

wird. Des Weiteren sollen in 2008 Teile der Gebäudeleittechnik 

erneuert werden; Kostenpunkt ca. 22.000 Euro. 

Die Gesamtinstandhaltungskosten der im Fonds verbliebenen zwei 

Objekte lagen im Jahr 2007 bei rund 67.000 Euro gegenüber kalkulierten 

ca. 190.000 Euro. Im Jahr 2008 werden die Instandhaltungskosten 

für beide Objekte ca. 427.000 Euro betragen und 

damit den im Prospekt mit ca. 196.000 Euro kalkulierten Betrag 

deutlich übersteigen. Der fehlende Betrag kann aus der in früheren 

Jahren gebildeten Instandhaltungsrücklage finanziert werden, die 

per 31.12.2007 ca. 1,2 Mio. Euro beträgt. 


Bei dem Objekt Chemnitz wurde nach Fertigstellung einvernehmlich 

mit der Mieterin eine Mehrfläche von ca. 1.400 m2 festgelegt. 

Der hierfür erforderliche Mehrkaufpreis in Höhe von rund 3,9 Mio. 

Euro wurde aus der Liquiditätsreserve und einer Fremdmittelaufnahme 

von ca. 2,56 Mio. Euro finanziert. Die hierdurch höheren 

Sonderabschreibungen waren die Hauptursache für die um 

10,51 %-Punkte höhere Verlustzuweisung, die zu zusätzlichen Steuervorteilen 

führte. 

Der Rechtsstreit mit der Stadtwerke Chemnitz AG war der Hauptgrund 

für den Barausschüttungsverzicht 2001 bis 2003. Seit der 

Zurückweisung der Revision durch den BGH vom 27.10.2004 

herrscht hinsichtlich der strittigen Mieten, der zugrunde liegenden 

Mietflächen und der Anwendung der Wertsicherungsklausel des 

Mietvertrages wieder Klarheit. Die Barausschüttungen für die Jahre 

2001 bis 2003 konnten im Jahr 2004 mit jährlich 4 %, insgesamt 

also 12 % bzw. 6,63 Mio. Euro für den genannten Zeitraum, nachgeholt 

werden. Die Barausschüttungen per 31.12.2007 weichen 

von den Prognosewerten unter Berücksichtigung einer 10 %igen 

Sonderausschüttung aus dem Verkauf der Immobilie in Frechen um 

- 6,23 %-Punkte ab. Dies ist im Wesentlichen auf die niedrigen Inflationsraten 

der letzten Jahre und eine auf die Stärkung der Liquiditätsreserve 

ausgerichtete Ausschüttungspolitik zurückzuführen. 

Die steuerpflichtigen Ergebnisse der Bewirtschaftungsphase fielen 

um 8,74 %-Punkte ungünstiger aus als kalkuliert. Für einen Kapitalanleger 

mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme und 

50 % Steuersatz ergibt sich insgesamt eine negative Abweichung 

von der prospektierten Ergebnisvorschau-Rechnung in Höhe von 

2.669 Euro. Die Liquiditätsreserve der Gesellschaft lag Ende 2007 

mit 2,5 Mio. Euro um rund 1,2 Mio. Euro höher als kalkuliert. 

Die Gesellschaft hat im Jahr 2005 ihre Finanzierung neu geordnet. 

Dabei wurden Sondertilgungen in Höhe von 6,26 Mio. Euro geleistet. 

Die Darlehen wurden in Höhe von 40 Mio. Euro bis zum 

31.01.2015 mit einem Zinssatz von 4,33 % und in Höhe von 

10 Mio. Euro bis zum 30.06.2010 mit einem Zinssatz von 3,87 % 

neu eingedeckt. 

Aus dem Verkaufserlös der Immobilie Frechen wurden im Jahr 

2006 weitere 14,898 Mio. Euro getilgt, das Darlehen mit 5-jähriger 

Zinsfestschreibung vollständig und im Übrigen das Darlehen mit 

10-jähriger Zinsfestschreibung. Die Sondertilgungen der Jahre 2005 

und 2006 reduzieren das Fremdkapital erheblich und führen verbunden 

mit der jährlichen Tilgung von annuitätisch 4 % p.a. zu 

einer Anpassung der Finanzierungsstruktur an die geänderten wirtschaftlichen 

Verhältnisse. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem 

Damnum und Zinsvorauszahlung) per 31.12.2007 betragen 

30.799.625 Euro und liegen damit unter Berücksichtigung der 

zusätzlichen Fremdmittelaufnahme aus dem Mehrkaufpreis für das 

Objekt Chemnitz um rund 20,4 Mio. Euro niedriger als kalkuliert. 

Die Fondsgesellschaft befindet sich im Klageverfahren beim Finanzgericht 

bezüglich des Betriebsprüfungsergebnisses. Strittig ist im 

Wesentlichen die Frage, ob das negative Kapitalkonto des Treuhandkommanditisten 

aus der Investitionsphase auf die neuen 

Zeichner mit deren Eintritt übertragen werden konnte, oder nicht. 

Nach dem maßgeblichen Bauherrenerlass von 1991 konnte dies in 

Form von Anschaffungskosten erfolgen. Die Steuerbescheide sind 

ansonsten bis einschließlich 2006 bestandskräftig. 


Im Hinblick auf das zu erwartende Gesamtergebnis der Fondsgesellschaft 

wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung 

trotz der erhöhten Instandhaltungskosten für das Jahr 2008 

eine Ausschüttung in Höhe von 4,75 % wie im Vorjahr (Prospekt 

6,14 %) bezogen auf das Festkapital in Euro zzgl. Steuergutschriften 

vorschlagen.

MERKENS XIV 

„Zweigniederlassung AXA“ 

Frankfurt am Main, Lise-Meitner-Straße 4 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1995 / 1996 


� Mieter: AXA Service AG 


Fondsdaten: 









� Steuerpflichtige Ergebnisse: - 9,20 % - 11,22 % - 2,02 % 

� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 792 1.280 +488 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die Mieterin der Fondsimmobilie, die AXA Service AG, hatte den 

bestehenden zehnjährigen Mietvertrag zum 31.01.2006 fristgerecht 

gekündigt, um die Vertragskonditionen an die Marktverhältnisse 

und die Mietfläche an ihren Raumbedarf anpassen zu können. 

Zum 01.02.2006 wurde mit der Mieterin ein neuer Mietvertrag zu 

Marktkonditionen mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. 

Für einen Anfangszeitraum von 17 Monaten, innerhalb dessen die 

Mieterin die Mitarbeiter aus einem 2. Standort im Großraum Frankfurt 

in das Haus integrieren wollte, ist lediglich eine Miete von rund 

75 % der nach Ablauf dieses 17-Monats-Zeitraums vereinbarten 

Miete zu zahlen gewesen. Darüber hinaus wurde der Mieterin das 

Recht eingeräumt, zum 01.01.2009, zum 01.07.2011 sowie zum 

01.01.2013 jeweils eine Teilfläche von ca. 1.085 m2 an die Vermieterin 

zurückzugeben. Durch die Vermietung an die AXA Service 

AG gelang es, drohende Mietausfälle und mit einer Neuvermietung 

an Dritte zwangsläufig entstehende Kosten wie Maklerhonorar, 

Umbaukosten und sonstige am Frankfurter Mietmarkt übliche 

Incentives für Neumieter zu vermeiden. 


Das gesamte Objekt befindet sich in einem guten und gepflegten 

Zustand. Die Mieterin pflegt das Gebäude ordnungsgemäß durch 

eine eigene Hausverwaltung. Im Jahr 2007 waren keine Instandhaltungsmaßnahmen 

erforderlich und werden auch für 2008 nicht 

erwartet. 


Die Verlustzuweisung lag in der Investitionsphase um 0,64 %-Punkte 

über der Prognose. Die Summe der Barausschüttungen liegt 

Ende 2007 mit 14,56 %-Punkten unter der Prognose. Die Steuerergebnisse 

der Bewirtschaftungsphase lagen um 2,02 %-Punkte 

günstiger als geplant. Letztendlich führten die Abweichungen dazu, 

dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz bisher einen um 6.617 Euro 

geringeren Kapitalrückfluss als kalkuliert erzielte. 

Zum 31.12.2005 lief die Zinsbindung der Finanzierung aus. Geplant 

war eine Anschlussfinanzierung mit einem Effektivzins von 

8 % und einer Tilgung von 1,44 % auf das Restdarlehen. Die 

Anschlussfinanzierung in Höhe von 16,64 Mio. Euro konnte mit 

10-jährigem Festzinssatz zu 4,21 % nominal und 1,75 % annuitätischer 

Tilgung abgeschlossen werden. Neben der ab 2006 

erhöhten laufenden Tilgung leistete die Fondsgesellschaft zum 

31.12.2005 eine Sondertilgung von 1,25 Mio. Euro, um das Investment 

langfristig zu sichern. Durch die Sondertilgung liegen die 

Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung) 

per 31.12.2007 mit 16.036.037 Euro um rund 

1,32 Mio. Euro niedriger als geplant. Die Liquiditätsreserve war 

Ende 2007 rund 488.000 Euro höher als geplant. 

Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen; es 




Die Gesellschafterversammlung hat für das Geschäftsjahr 2008 

eine Barausschüttung in Höhe von 3 % (Vorjahr 3 %) beschlossen. 

Durch den neu abgeschlossenen Mietvertrag mit einem Mieter 

erster Bonität ist die Fondsgesellschaft auf dem schwierigen Frankfurter 

Markt, wenn auch auf niedrigerem Niveau als nach dem ausgelaufenen 

Mietvertrag, weitgehend abgesichert. Allerdings hat 

die Mieterin von dem ersten Teilkündigungsrecht Gebrauch gemacht 

und mit Wirkung ab dem 01.01.2009 eine Teilfläche von ca. 

1.085 m2 im 7. OG gekündigt. Das Fondsmanagement bietet diese 

Fläche am Frankfurter Markt an. 

27

28 

MERKENS XV 

„Einkaufszentrum Sachsen-Allee“ 

Chemnitz, Thomas-Mann-Platz 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1996 / 1997 

� Grundstücksgröße: 55.517 m2 � Nutzfläche: ca. 42.730 m2 � PKW-Stellplätze: ca. 1.720 Stück 



Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






In den Jahren 2006 bis 2008 liefen bzw. laufen nach zehnjährigem 

Bestehen der „Sachsen-Allee“ 52 Mietverträge aus. Das Nachvermietungskonzept 

für die hiervon betroffenen rund 17.000 m2 Ladenflächen 

wurde bereits vollständig umgesetzt. Die Modekompetenz 

konnte durch Vermietungen an Hennes & Mauritz, Tally Weijl, Esprit 

und G-Star erfolgreich erhöht werden. Darüber hinaus wurden 

unter anderem die Mietverträge mit dem SB-Warenhaus Kaufland, 

dem dm-Drogeriemarkt und Reno Schuhe langfristig verlängert. Die 

Belegung der freien Büroflächen von gegenwärtig etwa 360 m2 wird 

intensiv betrieben. Die Vermietung der vakanten Büroflächen gestaltet 

sich aufgrund des hohen Überhangs an gewerblichen Flächen 

in Chemnitz weiterhin schwierig. 


Einkaufszentrum und Torbauten befinden sich in einem äußerst gepflegten 

und repräsentativen Zustand. Im Jahr 2007 sind Kosten 

für kleinere Instandhaltungsmaßnahmen (ca. 19.000 Euro) sowie 

rund 616.000 Euro Kosten für die Restrukturierung des Centers im 

Zusammenhang mit der Vermietung von 52 Mietbereichen angefallen. 

Vor dem Landgericht Köln hat die Fondsgesellschaft gegen 

den Verkäufer der Immobilie wegen Betonverunreinigungen durch 

eisenhaltige Stoffe geklagt. Inzwischen hat ein Sachverständiger 

das Vorliegen von örtlich begrenzten Schadstellen bestätigt. Demzufolge 

sind die Schadstellen lokal auszubessern. Der Auftritt neuer 

Schadensstellen ist nicht auszuschließen, deren Anzahl sollte sich 

jedoch im Zeitablauf verringern. Eine Gefährdung der Standsicherheit 

wird vom Sachverständigen ausgeschlossen. Die Kosten der 

Schäden beziffert der Sachverständige auf rund 124.000 Euro. Auf 

Antrag der Fondsgesellschaft hat das Gericht dem Sachverständigen 

noch weitere Fragen insbesondere zu chemischen Reaktionen 

aufgegeben. Deren Beantwortung steht noch aus. 


Die Verlustzuweisung lag in der Investitionsphase um 1,27 %-Punkte 

über der Prognose. Die Summe der Barausschüttungen liegt 

Ende 2007 mit 26,12 %-Punkten unter der Prognose. Die Steuerergebnisse 

der Bewirtschaftungsphase lagen um 20,19 %-Punkte 

günstiger als geplant. Ein Kapitalanleger mit ursprünglich 

100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz hat bisher 

einen um 7.693 Euro geringeren Kapitalrückfluss als kalkuliert erzielt. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um 2,393 Mio. Euro 

über Plan. Eine neue Finanzierung seit dem 01.01.2007 sichert die 

Ausgabenseite der Fondsgesellschaft für die nächsten Jahre ab. Für 

jeweils 25,5 Mio. Euro Darlehen beträgt der vereinbarte Zins 

4,45 % p.a. bei 5-jähriger und 4,73 % p.a. bei 10-jähriger Zinsbindung. 

Die Tilgung erfolgt mit 4 % p.a. jedoch nur auf das Darlehen 

mit 5-jähriger Zinsbindung. Die Restdarlehen (brutto, inkl. 

mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung) per 31.12.2007 

betragen 49.875.288 Euro und liegen damit insbesondere aufgrund 

einer Ende 2006 erfolgten Sondertilgung rund 3,1 Mio. Euro 

niedriger als prospektiert. Die endgültige Betriebsprüfung ist erfolgt. 

Das Klageverfahren gegen die Gewinnfeststellungsbescheide 

der Jahre 1996 / 1997 läuft noch. Das strittige Verlustpotential 

beträgt 6,63 % der Zeichnungssumme für die Zeichner der Tranche 

1996. Darüber hinaus sollen die Verluste für die Zeichner der Tranche 

1997 auf etwa 59 % beschränkt werden. Ansonsten sind die 

Steuerbescheide bis 2003 bestandskräftig. Die laufenden Veranlagungen 

erfolgten bis 2006. 


Das Nachvermietungskonzept der ECE konnte in 2007 und 2008 

für diverse Umbaumaßnahmen mit der Nachbelegung von 

52 Mietbereichen im kalkulierten Kostenrahmen von ca. 1,08 Mio. 

Euro realisiert werden. Mit der Neustrukturierung wurden Mietsteigerungen 

von 201.000 Euro p.a. realisiert. Entsprechend der Ergebnisvorschau-Rechnung 

wird die Fondsgesellschaft im laufenden 

Geschäftsjahr 2008 der Gesellschafterversammlung eine Barausschüttung 

von 4 % wie im Vorjahr vorschlagen.

MERKENS XVI 

„Bürgerverwaltungszentrum Chemnitz“ 

Bahnhofstraße/Annaberger Straße/Moritzstraße 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1996 / 1997 


� Mieter: Stadt Chemnitz (94 %) und Mietermix 

� Mietvertragslaufzeit: Büros bis 15.10.2022 (Stadt Chemnitz) 

Fondsdaten: 










� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.186 2.012 +826 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Der Mietvertrag mit der Stadt Chemnitz über die Büroflächen wurde 

auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen und läuft bis zum 

15.10.2022. Die Mieterin hat das Recht auf einmalige Verlängerung 

des Mietvertrages um fünf Jahre. Nach Ablauf der Festmietzeit 

verlängert sich der Mietvertrag um jeweils zwei Jahre, wenn 

nicht von einer Partei mit einer Frist von achtzehn Monaten vor 

Ablauf der Mietzeit schriftlich widersprochen bzw. das Optionsrecht 

durch die Mieterin ausgeübt wird. Die letzte Mietanpassung erfolgte 

zum 01.03.2005 um 10,16 %. Der Mietvertrag mit der Stadt 

Chemnitz über die Archivflächen läuft bis zum 30.06.2010. Die Stadt 

Chemnitz hat rund 94 % der Nettogrundflächen (ohne Tiefgarage) 

angemietet, steht damit für ca. 93 % der Gesamtmieteinnahmen 

des Objektes ein und sichert insoweit den Fonds ab. Die Einzelhändler 

sowie die Gastronomie leiden unter der nach wie vor 

schlechten wirtschaftlichen Situation in Chemnitz. Die Anschlussvermietungen 

konnten nur mit Zugeständnissen bei der Miete erreicht 

werden. Trotz der durch die problematische wirtschaftliche 

Lage bedingten ungünstigen Marktverhältnisse sind sämtliche 

Flächen in 2007 vermietet. Der Mietvertrag über die Tiefgarage 

konnte in 2006 zu leicht reduzierten Konditionen um fünf Jahre verlängert 

werden. 


Das gesamte Gebäude befindet sich in einem technisch guten und 

gepflegten Zustand. Im Jahr 2007 wurden im Wesentlichen die 

Tragseile eines Aufzuges ersetzt, eine Abdichtung der Anschlussbereiche 

der Stützen zur Bodenplatte im 2. Untergeschoss der Tiefgarage 

zum Schutz vor Chloridbelastungen durch Schleppwasser der 

Fahrzeuge durchgeführt und die Dehnungsfuge zwischen dem 

Fondsobjekt und dem Nachbargebäude der Sparkasse Chemnitz 

abgedichtet, Letzteres im Rahmen der infolge von vergeblichen 

Versuchen bis zum 30.09.2008 verlängerten Gewährleistung des 

Generalunternehmers. 


In der Investitionsphase wurde eine um 2,11 %-Punkte höhere 

Verlustzuweisung erzielt. Die Barausschüttungen lagen bisher um 

8,49 %-Punkte unter dem Prognosewert. Die Steuerergebnisse der 

Bewirtschaftungsphase lagen um 0,99 %-Punkte günstiger als geplant. 

Die Abweichungen führten dazu, dass ein Kapitalanleger mit 

einer Beteiligungssumme von ursprünglich 100.000 DM und 50 % 

Steuersatz bis Ende 2007 einen um 3.469 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss 

als kalkuliert erhalten hat. 

Die Liquiditätsreserve der Gesellschaft lag Ende des Jahres 2007 rund 

826.000 Euro über dem Prospektwert. Seit dem 01.01.2007 besteht 

eine Anschlussfinanzierung mit 10-jährigem Festzinssatz zu 4,42 % 

p.a. Die Tilgung wurde auf 2,5 % erhöht. Zum 31.12.2006 ist eine 

Sondertilgung in Höhe von 1,223 Mio. Euro geleistet worden. Das 

Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung) 

per 31.12.2007 beträgt 19,492 Mio. Euro und liegt 

damit um 1,447 Mio. Euro niedriger als prognostiziert. 

Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Es liegen bestandskräftige 

Steuerbescheide bis 2004 vor. Die laufenden Veranlagungen 

erfolgten bis 2007. 


Aufgrund des langfristigen Mietvertrages mit der Stadt Chemnitz 

sind die wesentlichen Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft bis 

zum Jahr 2022 aus heutiger Sicht, wenn auch inflationsbedingt auf 

geringerem Niveau als kalkuliert, stabil. Die Gesellschafterversammlung 

hat für das Jahr 2008 eine Barausschüttung in Höhe von 

3,5 % (Vorjahr 3,5 %) beschlossen. 

29

30 

Galerie Wiener Platz KG (MERKENS XVII) 

„Büro- und Geschäftszentrum 

Galerie Wiener Platz“, Köln-Mülheim 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1997 / 1998 

� Grundstücksgröße: 7.709 m2 � Nutzfläche: 25.211 m2 � PKW-Parkhausstellplätze: 443 Stück 

� Mieter: AXA Service AG / Mietermix 

� Mietvertragslaufzeit: 2010 / überwiegend bis 2013 

Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die AXA Service AG hat als Hauptmieterin der Büroflächen inzwischen 

den Mietvertrag über eine Fläche von 12.987 m2 bis zum 

31.12.2010 verlängert. Die Einzelhandelssituation in der Fondsimmobilie 

konnte durch die Vermietung der ehemaligen Kaufhalle- 

Fläche im Erdgeschoss an Strauss Innovation und der Untergeschossflächen 

an den Discounter Lidl und den Drogisten Rossmann 

deutlich verbessert werden. Die Filialen von Rossmann und Adessa 

gehören zu den bundesweit besten Standorten der jeweiligen 

Unternehmen. Seit Anfang 2007 konnten 4 Ladenlokale mit einer 

Gesamtfläche von rund 558 m2 ohne längere Leerstände neu vermietet 

werden. Der Mietvertrag mit dem Reisebüro Neckermann 

(ca. 76 m2 ) konnte um weitere 5 Jahre verlängert werden. Der 

Mieter Rheinenergie hat zum 31.08.2008 sein Ladenlokal über 

285 m2 gekündigt. Derzeit wird mit einem Textilfilialisten über eine 

Anmietung verhandelt. Der Leerstand im Objekt liegt zurzeit bei ca. 

4,4 % 


Das Gesamtgebäude befindet sich sowohl technisch als auch 

optisch in einem guten Zustand. In 2007 wurden im Rahmen 

einer Anschlussvermietung 25.000 Euro für Umbaukosten und 

ca. 178.000 Euro für diverse Einzelreparaturen aufgewandt. Für 

2008 sind Instandhaltungen und Umbauten in einem Kostenrahmen 

von insgesamt 175.000 Euro geplant. 


Die kalkulierte Verlustzuweisung der Investitionsphase wurde mit 

einer Abweichung von - 0,55 %-Punkten annähernd planmäßig erreicht. 

Inklusive der 1998 erfolgten Sonderausschüttung fielen die 

Barausschüttungen um 14,65 %-Punkte niedriger aus als geplant. 

Die laufenden Steuerergebnisse lagen um 16,53 %-Punkte günstiger 

als die Prospektangaben. Im Ergebnis führten die Abweichungen 

für einen Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz bisher zu einem um 3.332 Euro 

niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende des Jahres 2007 um ca. 4,4 Mio. 

Euro höher als geplant. Dabei stammt ein Teilbetrag von 2,56 Mio. 

Euro aus einer nachträglichen Kaufpreisreduzierung, die im Rahmen 

eines Vergleichs mit dem Objektverkäufer vereinbart werden 

konnte. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem Damnum) 

per 31.12.2007 betragen 42.954.002 Euro und liegen damit im 

Plan. 

Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Es liegen bestandskräftige 

Steuerbescheide bis 2002 vor. Die laufenden Veranlagungen 

sind bis 2006 erfolgt. 


Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung analog 

des tatsächlich erwirtschafteten Ergebnisses eine Barausschüttung 

von 2 % (Vorjahr 2,5 %) vorschlagen. Die sehr hohe Liquiditätsreserve 

soll zunächst im Fonds verbleiben, bis feststeht, ob die AXA 

oder ein anderer Mieter die ca. 13.000 m2 Bürofläche über den 

31.12.2010 hinaus langfristig nutzt.

MERKENS XVIII 

„ Büro-, Service- und Logistikcenter Computacenter“ 

Kerpen-Sindorf, Europaring 34-40 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1991 / 1993 / 1997 


� Mieter: Computacenter AG & Co. oHG 


Fondsdaten: 










� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.547 1.259 - 288 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die ursprüngliche Mieterin der Fondsimmobilie, die GE CompuNet 

Computer AG & Co. oHG, wurde von dem in England führenden 

IT-Partner von Großunternehmen und Regierungsbehörden, der 

Computacenter plc., übernommen. Seit Februar 2003 setzt die 

Mieterin das Mietverhältnis, inzwischen firmierend unter Computacenter 

AG & Co. oHG, fort. Der Mietvertrag ist auf die Dauer von 

neunzehn Jahren geschlossen und läuft bis Ende 2016. Darüber 

hinaus hat die Fondsgesellschaft der Mieterin zwei Optionen auf je 

fünf weitere Jahre Laufzeit eingeräumt. Die Optionen müssen von 

der Mieterin spätestens bis zwölf Monate vor dem jeweiligen 

Vertragsablauf ausgeübt werden. Wird eine Option nicht ausgeübt, 

so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit 

zwölfmonatiger Kündigungsfrist zum Monatsende. 

Der Mietvertrag ist zu 100 % indexiert. Eine Anpassung der Miete 

erfolgt zum Ersten des Monats, in dem sich der zugrunde liegende 

Index um mindestens 5 % gegenüber dem Stand bei der letzten 

Mietanpassung verändert hat. Die letzte Mietanpassung erfolgte 

zum 01.04.2007 um 5,16 %. 


Das gesamte Objekt einschließlich Außenanlagen wird von der 

Mieterin im Rahmen der von ihr übernommenen Triple-Net-Regelung, 

die auch die Instandhaltung an Dach und Fach beinhaltet, 

sehr gut gepflegt und befindet sich in einem tadellosen Zustand. 

Im Jahr 2007 wurde die Dachabdichtung einer weiteren Halle erneuert 

und gleichzeitig auch die Wärmedämmung des Dachs verbessert. 


In der Investitionsphase wurde eine Verlustzuweisung erzielt, die um 

2,32 %-Punkte höher liegt als der kalkulierte Wert. Die bisherigen 

Barausschüttungen liegen inflationsbedingt um 4,79 %-Punkte niedriger 

als geplant, werden aber durch erheblich günstigere laufende 

Steuerergebnisse kompensiert. Ursache für die um 23,08 %- 

Punkte günstigeren Ergebnisse ist, dass die Finanzverwaltung eine 

kürzere Abschreibungsdauer für die Immobilie akzeptiert hat, als 

ursprünglich angenommen. Insgesamt erzielte ein Kapitalanleger 

mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz 

bisher einen um 3.948 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve der Gesellschaft beträgt zum Ende des Jahres 

2007 rund 1,26 Mio. Euro und liegt damit rund 288.000 Euro 

unter dem Planwert. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem 

Damnum) per 31.12.2007 betragen 23.187.080 Euro und liegen 

damit im Plan. 

Die Betriebsprüfung der Investitionsphase wurde durchgeführt. Es 

liegen bestandskräftige Steuerbescheide bis 2006 vor. Die Veranlagungen 

sind bis einschließlich 2007 erfolgt. 


Aufgrund der langen Restlaufzeit des Mietvertrages erscheinen aus 

heutiger Sicht die Mieteinnahmen bis zum Jahr 2016 gesichert. 

Nachdem die ursprüngliche Mieterin durch die britische Computacenter 

plc. erworben wurde, präsentiert sich die Mieterin als Teil 

eines der heute führenden unabhängigen IT-Dienstleistungsunternehmen 

in Europa. 

Die Gesellschafterversammlung hat wie im Vorjahr eine Barausschüttung 

von 6,5 % für das Jahr 2008 beschlossen. Damit bleibt 

die Ausschüttung inflationsbedingt hinter der Ursprungsprognose 

(8 %) zurück. Auch zukünftige Ausschüttungen werden aus diesem 

Grund hinter den Prognosewerten zurückbleiben. Dank der kürzeren 

Abschreibungsdauer der Immobilie werden die zukünftigen 

Steuerergebnisse allerdings um ca. 2 %-Punkte p.a. günstiger ausfallen 

als prospektiert. 

31

32 

MERKENS XIX 

„Büro- und Verwaltungszentrum 

AXA Versicherung AG“, Köln-Holweide 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1981-1983 




Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die Immobilie ist seit dem 01.01.1999 an die zum AXA Konzern 

gehörende AXA Service AG (vormals „Colonia Nordstern Versicherungs-Management 

AG“) vermietet. Sie wird als Hauptverwaltung 

des deutschen AXA-Versicherungskonzerns genutzt. Der Mietvertrag 

läuft bis zum 31.12.2029. Am 08.11.2004 wurde der im Rahmen 

des „Merkens-Fonds XXIII“ neben dem Fondsobjekt errichtete 

Erweiterungsneubau für die AXA Hauptverwaltung an die Mieterin 

übergeben. Der Standort wird durch den Erweiterungsbau und die 

damit verbundene Zusammenlegung diverser AXA-Standorte in 

Köln-Holweide langfristig gesichert. In diesem Zusammenhang wurde 

das Mietverhältnis vorzeitig um weitere sechs Jahre von ursprünglich 

Ende 2023 auf jetzt Ende 2029 verlängert. Der Mietzins 

wird alle zwei Jahre an die Veränderung der Lebenshaltungskosten 

angepasst. Die Anpassung erfolgt zu 75 % der Veränderung, bei 

Inflationsraten über 4 % p.a. für den übersteigenden Teil um 50 %. 

Die letzte Mietanpassung erfolgte zum 01.01.2008 um 3,15 %. 


Das im Jahr 1983 fertig gestellte Fondsobjekt befindet sich in einem 

optisch und technisch guten Zustand. Die Kosten für die Instandhaltung 

und Instandsetzung des Gebäudes einschließlich Dach 

und Fach sowie für die technischen Anlagen inklusive der erforderlichen 

Ersatzbeschaffungen und Erneuerungen gehen zu Lasten 

der Mieterin („Triple-Net-Mietvertrag"). Im Zeitraum 2005 bis 

2007 wurden folgende Maßnahmen durchgeführt: Erneuerung 

Oberbelag und Betonsanierung Garageneinfahrt, Sanierung der 

Stützpfeiler Tiefgarage, Fassadensanierung, Sanierung der Wandabschlüsse, 

der Dachabdichtung sowie die Erneuerung des Rückkühlwerkes 

und einer Turbo-Kältemaschine. Darüber hinaus wurde 

das Projekt „Sanierung Innenbereich“ abgeschlossen. Es umfasste 

die Erneuerung der Teppichfliesen, des Schallschutzes, von Teilen 

der Wandverkleidung und die Einbringung von Energiespargeräten. 

Zusätzlich wurden durch Umgestaltungen zusätzliche Arbeitsplätze 

geschaffen. In 2008 werden noch die Sanitärbereiche und 

einige technische Einrichtungen erneuert und eine automatische 

Energiedatenerfassung zur Kostenoptimierung eingebaut. Alle Kosten 

der vorgenannten Maßnahmen wurden von der Mieterin getragen. 


In der Investitionsphase wurde eine Verlustzuweisung erzielt, die 

um 2,63 %-Punkte höher liegt als der kalkulierte Wert. Ein Grundstücksteilflächenverkauf 

an den Nachbarn „Merkens XXIII“ ermöglichte 

im Jahr 2003 eine 2 %ige Sonderausschüttung. Die bisherigen 

Barausschüttungen sind um 1,05 %-Punkte höher als prospektiert. 

Die laufenden Steuerergebnisse sind geringfügig günstiger als 

kalkuliert. Insgesamt erzielte ein Kapitalanleger mit ursprünglich 

100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen 

um 1.425 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 mit rund 1,3 Mio. Euro um 

ca. 377.000 Euro höher als kalkuliert. Die Restdarlehen (brutto, 

d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) per 31.12.2007 betragen 

71.258.743 Euro und liegen damit im Plan. Die Betriebsprüfung 

der Investitionsphase ist abgeschlossen; es liegen bestandskräftige 

Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich 2005 vor. Die Veranlagungen 

sind bis einschließlich 2007 erfolgt. 


Die Bonität der Mieterin und die lange Restlaufzeit des vorzeitig bis 

Ende 2029 verlängerten Mietvertrages garantieren langfristig eine 

hohe Einnahmesicherheit. Zu Jahresbeginn 2008 konnte die Miete 

infolge der Indexklausel des Mietvertrages um 3,15 % erhöht werden. 

Aufgrund der niedrigen Inflationsraten der letzten Jahre werden 

die Mieterlöse des Jahres 2008 rund 382.000 Euro unter Plan 

liegen. Die Gesellschafterversammlung hat für 2008 die Barausschüttung 

von 5,5 % auf 6 % erhöht. (Prospekt 6,5 %). Mit der 

nächsten Mietanpassung zum 01.01.2010 wird die Barausschüttung 

voraussichtlich um weitere 0,5 % erhöht werden können.

MERKENS XX 

„Bürogebäude Frankfurt“ 

Frankfurt am Main, Theodor-Heuss-Allee 108 

Objektdaten: 



� Mieter: Telekurs Deutschland, Atradius 

Elsevier, Arcadis Homola. 

� Mietvertragslaufzeit: min. bis 06 / 2008, max. bis 12 / 2014 

Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Zum 31.12.2007 hatte die Fondsgesellschaft die Vollvermietung 

der Immobilie erreicht. Neue Mieter sind im 5. OG der Finanzdienstleister 

Telekurs Deutschland GmbH (1.012,31 m2 ) und im 

4. OG der internationale Projektentwickler Arcadis Homola AG. Der 

Mietvertrag mit der Vertriebsgesellschaft des Gerling-Konzerns über 

ca. 60 % der Fläche ist allerdings zum 30.06.2008 ausgelaufen. Die 

Fondsgesellschaft verhandelt mit verschiedenen Interessenten über 

Teilflächen. Die Fondsgesellschaft bemüht sich derzeit, im aufgrund 

der Finanzkrise in Frankfurt schwierigen Umfeld einen neuen Mieter 

zu finden. 


Das gesamte Objekt befindet sich in einem gepflegten guten baulichen 

Zustand. Im Jahre 2007 wurden keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen 

außerhalb der Büroflächen durchgeführt. In der 

an die Telekurs Deutschland GmbH vermieteten Teilfläche im 5. OG 

waren Umbau- und Renovierungsarbeiten erforderlich. Die Kosten 

lagen bei ca. 90.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Die Arcadis 

Homola AG erhielt für ihre Fläche im 4. OG neben umfangreichen 

Umbaumaßnahmen den Einbau einer Umluftkühlung. Die Kosten 

lagen bei ca. 447.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer für die Gesamtmaßnahme. 


In der Investitionsphase wurde eine um 1,66 %-Punkte niedrigere 

Verlustzuweisung als kalkuliert erzielt. Die Barausschüttungen fielen 

um 9,54 %-Punkte niedriger als prognostiziert aus. Die laufenden 

Steuerergebnisse lagen um 5,41 %-Punkte günstiger als kalkuliert. 

Für einen Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz führten die Abweichungen bisher 

insgesamt zu einem um 3.832 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss 

als prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve inklusive Risikorücklage für Anschlussvermietungen 

lag Ende 2007 um rund 0,9 Mio. Euro höher als kalkuliert. 

Die Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) 

per 31.12.2007 betragen 18.770.206 Euro und liegen im Plan. 

Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Es liegen 

bestandskräftige Steuerbescheide bis 2003 vor. Die Veranlagung 

2006 ist erfolgt. 


Durch die Kündigung des Mietverhältnisses der Gerlinggesellschaft 

brechen der Fondsgesellschaft über zwei Drittel der Einnahmen 

weg. Dieser Mietausfall bedroht die Existenz der Gesellschaft. Die 

Liquiditätsreserve wird für ca. ein Jahr ausreichen, die Kosten der 

Gesellschaft zu tragen. Der weitere Geschäftsverlauf wird maßgeblich 

davon abhängen, ob und wie schnell für die ehemalige Gerling-Fläche 

ein Nachfolgemieter zu akzeptablen Mietpreisen gefunden 

wird. 

Vor diesem Hintergrund wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung 

vorschlagen, für das Jahr 2008 keine Ausschüttung 

vorzunehmen. Die in der Gesellschafterversammlung 

unter Vorbehalt beschlossene Ausschüttung für das Jahr 2007 in 

Höhe von 3 % (Prospekt 6,65 %) wurde infolge der Kündigung der 

Gerling-Fläche zu Beginn des Jahres 2008 aus Vorsorgegründen 

nicht durchgeführt. 

33

34 

MERKENS XXI 

„Bürogebäude München“ 

München-Westend, Ridlerstraße 75 

Objektdaten: 

� Baujahr: 1990 / 1991 


� Mieter: AXA Konzern AG 

(Generalmieterin) 

� Mietvertragslaufzeit: bis 31.12.2020 

Fondsdaten: 










� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 732 707 - 25 



40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 




50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: + 1.827 Euro 


Die AXA Konzern AG ist nach der Verschmelzung mit der CIMAG 

Colonia Immobilien AG, Köln, Generalmieterin der gesamten Flächen 

der Teileigentumseinheiten der Fondsgesellschaft (rund 70 % des 

Gebäudes). Der Mietzins wird alle zwei Jahre entsprechend der Entwicklung 

des zugrunde liegenden Lebenshaltungskostenindexes angepasst. 

Die letzte Anpassung erfolgte zum 01.01.2007 um 3,742 %. 

Im Jahr 2007 lag die Vermietungsleistung auf dem Büroflächenmarkt 

in München mit 834.000 m 2 um 24 % höher als 2006. Der Leerstand 

hat sich insbesondere durch den Zugang eines 100.000 m 2 großen 

Objektes erhöht. Die Leerstandsquote liegt im Stadtgebiet bei 8,2 % 

und damit ca. 13 % über dem Vorjahr. Aufgrund des langfristigen 

Mietvertrages mit der AXA Konzern AG ist die Fondsgesellschaft von 

Marktentwicklungen nicht betroffen. Die Mieteinnahmen sind langfristig 

vertraglich gesichert. 


Das im Jahr 1991 fertig gestellte Fondsobjekt präsentiert sich gepflegt 

und insgesamt in einem guten baulichen Zustand. Im Jahr 

2007 wurden Arbeiten an der Teichanlage im Eingangshof (ca. 

12.000 Euro) und an der Verglasung eines Treppenhausturmes (ca. 

77.000 Euro) durchgeführt. Eine vom TÜV geforderte Nachrüstung 

der Aufzugsanlagen verursachte 57.000 Euro Kosten. Die Sprinkleranlage 

in der Tiefgarage wird voraussichtlich wegen Korrosionsmängeln 

ausgetauscht werden müssen. Die Kosten werden auf 

210.000 Euro geschätzt. Darüber hinaus muss ein weiterer Treppenhausturm 

mit Kosten von voraussichtlich 75.000 Euro saniert 

werden. Auch die Betonstützen in der Tiefgarage bedürfen wegen 

Chloridbelastung einer umfangreichen Sanierung. Zur Vorbereitung 

der Ausschreibung sind noch weitere Untersuchungen erforderlich. 

Gemäß den Mietvertragsvereinbarungen werden Instandhaltung 

und Instandsetzung von der Generalmieterin getragen. 

Die genannten Kosten sind insofern als Information zu verstehen 

und belasten nicht die Fondsgesellschaft. 


Die Investitionsphase schloss mit einer um 4,08 %-Punkte höheren 

als der kalkulierten Verlustzuweisung ab. Das Barausschüttungsergebnis 

übertraf die Prognose bisher leicht um 0,36 %-Punkte. 

Die laufenden Steuerergebnisse lagen um 2,52 %-Punkte günstiger 

als prognostiziert. Für einen Kapitalanleger mit ursprünglich 

100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz führten die 

Abweichungen von den kalkulierten Werten bisher insgesamt zu 

einem um 1.827 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve lag per Ende 2007 um rund 25.000 Euro 

niedriger als kalkuliert. Die Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem 

Damnum) per 31.12.2007 betragen 21.702.737 Euro 

und liegen damit im Plan. Die Betriebsprüfung der Investitionsphase 

ist erfolgt. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide bis 2003 

vor. Die Veranlagung 2006 ist erfolgt. 


Die Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten sind durch den 

langfristigen „Triple-Net-Mietvertrag“ mit der AXA Konzern AG abgesichert, 

so dass die Fondsgesellschaft über ein hohes Maß an 

Planungssicherheit verfügt. Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung 

für das Jahr 2008 eine Ausschüttung von 

5,5 % vorschlagen. Im Vorjahr hatte die Ausschüttung wegen einer 

Sondereinnahme aus Vorsteuerkorrekturen noch bei 6 % gelegen.

EUROPA I 

„KPN-Telehouse, Amsterdam-Sloterdijk, 

La Guardiaweg 3, 5 & 7 / Gatwickstraat 2 & 4” 

Objektdaten: 


� Grundstücksgröße: 15.410 m2 � Nutzfläche: 32.533 m2 � Tiefgaragenstellplätze: ca. 429 Stück 

� Mieter: KPN Telecom B.V. 

� Mietvertragslaufzeit: bis 31.05.2011 

Fondsdaten: 







� Verlustzuweisungen: 0,00 % 0,00 % 0,00 % 


� Steuerlast Niederlande*: 3,70 % 0,93 % - 2,77 % 

� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 894 6.898 +6.004 

*) Einzelzeichnungen bis 80 TEUR im Jahr 2003, 55 TEUR (2004), 20 TEUR (2005), 

100 TEUR (2006) bzw. 70 TEUR (2007) sind in NL grundsätzlich steuerfrei geblieben. 


Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung nach niederländischer Steuerlast 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Die Fondsimmobilie ist bis zum 31.05.2011 vollständig an die KPN 

Telecom B.V. vermietet. Mietanpassungen erfolgen jährlich zum 

01.06., letztmalig zum 01.06.2008 um 1,61 % (Vorjahr 1,15 %). 

Die Bonität der Mieterin als ehemals staatliches Telekomunternehmen 

der Niederlande ist nach wie vor einwandfrei. Nach dem im 

Rahmen der Konsolidierungsmaßnahmen vorgenommenen Arbeitsplatzabbau 

nutzt die Mieterin weiterhin nur etwa 50 % der Immobilie 

und hat bereits vorzeitig formgerecht das Mietverhältnis zum 

31.05.2011 gekündigt, obwohl auch eine Kündigung bis spätestens 

zum 31.05.2010 gemäß den Mietvertragsbedingungen noch 

fristgerecht gewesen wäre. 


Das Fondsobjekt befindet sich in einem guten technischen Zustand. 

Eine ständige Überwachung des Objektes ist durch einen 

von der Fondsgesellschaft beauftragten Objektverwalter vor Ort gewährleistet. 

Im Jahr 2007 wurde die Aufzugsteuerung der vier Aufzüge 

im Hauptgebäude (110.000 Euro) und die Druckerhöhungsanlage 

(45.000 Euro) erneuert. Daneben fielen Instandhaltungsmaßnahmen 

an der Lüftungsanlage (12.000 Euro) und diverse Malerarbeiten 

(13.000 Euro) an. Für 2008 sind Malerarbeiten und eine 

Deckenerneuerung im Außenbereich, eine Reinigung der Kälteanlagen, 

eine Überholung der Notstromanlage und eine Teilüberholung 

der Lüftungsanlage geplant. 


Aufgrund des mit den niederländischen Finanzbehörden vereinbarten 

vereinfachten Steuerverfahrens führt die Fondsgesellschaft die 

niederländische Einkommensteuer für private Kapitalanleger ab. 

Für Einzelanleger mit einer Zeichnungssumme bis zu 80.000 Euro 

wurde in 2003, bis zu 55.000 Euro in 2004, bis zu 20.000 Euro in 

2005, bis zu 100.000 Euro in 2006 und bis zu 70.000 Euro in 2007 

keine niederländische Steuer bei der Fondsgesellschaft erhoben. 

Der in den Niederlanden steuerfreie Zeichnungsbetrag in 2003 bis 

2007 übersteigt damit die ursprüngliche Kalkulation (15.000 Euro 

p.a.) teils erheblich. Bei größeren Zeichnungsbeträgen betrug die 

von der Fondsgesellschaft abzuführende Steuerlast 0,93 % und 

lag damit um 2,77 %-Punkte günstiger als die Kalkulation. Die 

Barausschüttungen lagen im Plan. Für einen Kapitalanleger mit 

50.000 Euro Beteiligungssumme führten die Abweichungen von 

den kalkulierten Werten bisher insgesamt zu einem um 1.800 Euro 

höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Liquiditätsreserve lag per Ende 2007 mit rund 6,0 Mio. Euro 

über Plan. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem Damnum) 

per 31.12.2007 betragen 55 Mio. Euro und liegen damit im Plan. 

Die Tilgung der Fremdmittel began planmäßig in 2007. 

Die Betriebsprüfung der deutschen Finanzbehörde für die Investitionsphase 

steht noch aus. Die deutschen Veranlagungen sind bis 

einschließlich 2005 erfolgt, die Steuererklärung 2006 abgegeben. 

Die niederländischen Steuerbescheide liegen bis 2007 vor. 


Aufgrund des langfristigen Mietvertrages sind die Einnahmen der 

Fondsgesellschaft bis zum Ablauf des Mietvertrages im Jahre 2011 

unabhängig von aktuellen Entwicklungen des Amsterdamer Immobilienmarktes 

gesichert. Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft 

wird der Gesellschafterversammlung vorschlagen, für das 

Jahr 2008 eine Ausschüttung in Höhe von 7 % des Nominalkapitals 

abzüglich der niederländischen Steuerlast für das Jahr 2007, 

zahlbar zum 28.02.2009 vorzunehmen. Dies entspricht der prospektierten 

Ausschüttung. Im Hinblick auf den im Mai 2011 auslaufenden 

Mietvertrag hat die Geschäftsleitung bereits frühzeitig mit 

der Vermarktung der Flächen über ortsansässige Makler begonnen. 

Die weit über Plan liegende Liquiditätsreserve sollte der Gesellschaft 

helfen, die mit der Vermarktung entstehenden Kosten wie 

auch Umbaukosten für neue Mieter zu tragen. 

35

36 

MERKENS XXII 

„Rathaus und Geschäftszentrum am Hauptbahnhof“, 

Hagen, Berliner Platz 18-22 

Objektdaten: 

� Baujahr: Umbau und Modernisierung in 2002 

� Grundstücksgröße: Eigentum 15.698 m2 Erbbaurecht 2.692 m2 � Nutzfläche: 23.833 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 99 Stück 

Parkhausstellplätze: 468 Stück 

� Mieter: Stadt Hagen, Deutsche Post, Aldi u.a. 

� Mietvertragslaufzeit: 25 Jahre Stadt Hagen, sonst 10-15 Jahre 

Fondsdaten: 













40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 Euro 






Hagen hat in den letzten Jahren das Projekt „Neue City Hagen" realisiert, 

eine Stadtentwicklungsplanung, die die Lebensqualität und 

die Attraktivität der Stadt auf vielfältige Art verbessern soll. Neben 

der städtebaulichen Aufwertung des Stadtzentrums soll hierdurch 

auch die Einzelhandelssituation nachhaltig verbessert werden. Im 

Bereich des Bahnhofes wurde durch die Fondsimmobilie das Erscheinungsbild 

der Stadt bereits deutlich aufgewertet. Mit der Eröffnung 

der „Volme-Galerie” im Sommer 2003 wurde ein weiterer 

Schritt des Stadtentwicklungsprojektes abgeschlossen. Die Fondsimmobilie 

ist als neues Verwaltungszentrum Bestandteil des Konzepts 

„Neue City Hagen". Neben der Stadtverwaltung Hagen, die 

79 % der gesamten Flächen für 25 Jahre fest angemietet hat, ist 

eine Postverteilungsstelle mit Postfiliale im Gebäude ansässig. Des 

Weiteren zählen zu den Mietern bekannte Discounter wie Aldi 

Nord, KiK, Drogeriekette Rossmann, Ernstings Family. Ein Schuhhaus 

hat seinen Mietvertrag über 334 m2 fristgerecht zum 31.05.2009 gekündigt. 

Bis auf wenige Stellplätze ist die Immobilie voll vermietet. 


Das Gebäude befindet sich sowohl optisch als auch technisch in 

einem guten Zustand. Kleinere Instandsetzungsarbeiten wurden 

bzw. werden ausgeführt. An den Aufzugsanlagen wurde 2007 eine 

sicherheitstechnische Bewertung durchgeführt, die im gleichen 

Jahr 7.500 Euro und in 2008 voraussichtlich weitere 10.000 Euro 

Kosten verursachen wird. Im Bereich des Altbestandes der Parkgarage 

kam es zu Bodenabsenkungen, deren Auffütterung mit ca. 

8.000 Euro kalkuliert wird. Im Übrigen arbeitet der Generalunternehmer 

noch einige Gewährleistungsmängel ab, die vor Ablauf der 

Gewährleistungsfrist in einer gemeinsamen Begehung festgestellt 

wurden. 


Die vorläufige Verlustzuweisung für die Zeichner der Tranche 2002 

lag um 26,6 %-Punkte höher als kalkuliert. Die laufenden Steuerergebnisse 

lagen um 0,13 %-Punkte günstiger als prognostiziert. Die 

Barausschüttungen liegen im Plan. Für einen Kapitalanleger der 

Tranche 2002 mit 50.000 Euro Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz 

führten die Abweichungen von den kalkulierten Werten bisher 

insgesamt zu einem um 6.861 Euro höheren Kapitalrückfluss 

als prognostiziert. Kapitalanleger des Jahres 2003 erzielten die planmäßigen 

Barausschüttungen zeitanteilig je nach Beitrittstermin und 

waren prospektgemäß nicht an den negativen Steuerergebnissen 

des Jahres 2002 beteiligt. 

Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um rund 469.000 Euro höher 

als geplant. Die Darlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) 

per 31.12.2007 betragen 22.155.982 Euro und liegen damit 

im Plan. Die Tilgung der Fremdmittel beginnt planmäßig in 2008. 

Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Die Steuerbescheide 

sind noch offen. Die Veranlagungen bis einschließlich 

2006 sind erfolgt. 


Die Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft sind durch die Hauptmietverträge 

mit der Stadt Hagen, der Deutschen Post und Aldi 

Nord langfristig abgesichert. Die nach Fläche gewichtete Restlaufzeit 

der Mietverträge beträgt noch rund 15 Jahre. Zinsrisiken der 

Fondsdarlehen sind durch Abschluss eines 10-jährigen Festzinses 

sowie eines Zinssicherungsgeschäftes für weitere 10 Jahre stark 

reduziert. Somit verfügt die Fondsgesellschaft über ein hohes Maß 

an Planungssicherheit bis zum Jahr 2022. Für das Jahr 2008 wird 

die Geschäftsführung des Fonds eine prospektgemäße Barausschüttung 

von 6,5 % (Vorjahr 6,5 %) vorschlagen.

MERKENS XXIII 

„Erweiterungsneubau für die AXA Hauptverwaltung“ 

Köln-Holweide, Colonia-Allee 22-32 

Objektdaten: 

� Baujahr: 2002-2004 

� Grundstücksgröße: 72.285 m2 � Nutzfläche: 55.400 m2 � Parkhausstellplätze: 1.640 Stück 



Fondsdaten: 













50.000 

37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 






Die Immobilie ist auf die Dauer von 25 Jahren an die AXA Service 

AG vermietet. Das Mietverhältnis endet am 31.12.2029. Mietanpassungen 

erfolgen alle 2 Jahre zu 85 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes, 

zuletzt am 01.01.2007 um 3,01 %. 


Das Objekt wurde fristgerecht im November 2004 an die Mieterin 

übergeben. Aufgetretene Gewährleistungsmängel wurden anfänglich 

durch die ausführenden Unternehmen beseitigt. Kurz nach dem 

Insolvenzantrag des Generalunternehmers für die Bürogebäude, 

der Wiemer & Trachte GmbH, wurden diese Arbeiten eingestellt. 

Dieses hat besondere Bedeutung, weil über die normalerweise 

während der Gewährleistungszeit anfallenden Mängel hinaus sich 

im Sommer 2008 ein größerer Baumangel herauskristallisiert hat, 

dessen Schadensbeseitigung in Verbindung mit den übrigen 

Mängeln den Umfang der Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 

4,009 Mio. Euro übersteigen kann. Auch das Parkhaus verfügt über 

Gewährleistungsmängel wie ein zu schneller Abrieb der Fahrbahnbeschichtung. 

Die Verantwortlichkeit hierfür wird derzeit untersucht. 

Nach Beseitigung der Gewährleistungsmängel sichert die 

„ Triple-Net-Regelung“ des Mietvertrages die Fondsgesellschaft ab. 

Danach übernimmt die Mieterin Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung 

und Erneuerung der kompletten Mietsache einschließlich 

Dach und Fach auf eigene Kosten. 


Die Immobilie wurde durch die Fondsgesellschaft selbst errichtet. 

Dabei bediente sie sich zweier erfahrener Generalunternehmer und 

eines anerkannten Baucontrollers. In enger Zusammenarbeit aller 

Beteiligten, einschließlich der Mieterin, konnte eine bei gleichzeitiger 

Unterschreitung der Baukosten trotz der jetzt aufgetretenen 

Baumängel insgesamt gute Bauqualität erreicht werden. 

Die Minderkosten reduzieren über die mietvertragliche Investitionskostenregelung 

auch die anfänglichen Mieteinnahmen. Zum Ausgleich 

dieser Einnahmenreduzierung gegenüber den prospektierten 

Werten wurden sowohl netto 5,4 Mio. Euro weniger Fremdkapital 

aufgenommen als auch ein um 1,055 Mio. Euro geringeres Eigenkapital 

platziert. Durch die Verringerung der Aufwendungen für 

Fremd- und Eigenkapital wurde die Einnahmenreduktion weitgehend 

neutralisiert. Dem veränderten Investitionsplan wurde durch 

eine neue Ergebnisvorschau-Rechnung mit Stand vom 28.04.2006, 

die für die Soll-Werte herangezogen wird, Rechnung getragen. Allerdings 

ist derzeit noch ein Rechtsstreit mit dem Technikplaner offen, 

der nachträglich eine Honorarforderung von 1,2 Mio. Euro stellte. 

Für das Risiko einer Inanspruchnahme daraus wurde eine Rücklage 

in Höhe von 0,7 Mio. Euro gebildet. Ferner muss damit gerechnet 

werden, dass infolge der Insolvenz des Generalunternehmers Mängelbeseitigungskosten 

von der Fondsgesellschaft zu tragen sind. 

Die Verlustzuweisung der Investitionsphase liegt um 3,57 %-Punkte 

höher als prospektiert. Die Barausschüttungen und laufenden Steuerergebnisse 

liegen im Plan. Für einen Kapitalanleger mit 50.000 

Euro Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz führten die Abweichungen 

von den kalkulierten Werten bisher insgesamt zu einem 

um 1.032 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. Die 

Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um rund 549.000 Euro höher als 

geplant. Die Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem 

Damnum) per 31.12.2007 betragen 68.000.000 Euro. Die Tilgung 

der Fremdmittel beginnt planmäßig in 2010. 

Die Betriebsprüfung der Finanzbehörde für die Investitionsphase 

steht noch aus. Die Veranlagung für das Jahr 2006 ist erfolgt. 


Die lange Restlaufzeit des Mietvertrages sichert langfristig die Einnahmen 

der Fondsgesellschaft ab. Für das Jahr 2008 wurde eine 

prospektgemäße Barausschüttung von 5,5 % beschlossen. 37

38 

MERKENS XXIV 

„Stadtverwaltung Frankfurt am Main, Jugend und Soziales“, 

Eschersheimer Landstraße 241 

Objektdaten: 

� Baujahr: 2004 / 2005 

� Grundstücksgröße: 4.746 m2 � Nutzfläche: 13.067 m2 � Parkhausstellplätze: 67 Stück 

� Mieter: Stadt Frankfurt am Main 


Fondsdaten: 













50.000 

37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 




50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 190 Euro 


Die Immobilie ist auf die Dauer von 20 Jahren an die Stadt Frankfurt 

vermietet. Das Mietverhältnis endet am 31.03.2025. Mietanpassungen 

erfolgen, wenn sich der Preisindex der Verbraucherpreise 

(Deutschland / Basis 2000 = 100) um mehr als 10 % verändert hat, 

und zwar im selben Verhältnis. Die erste Mietanpassung kann jedoch 

frühestens am 01.04.2010 erfolgen. 


Das in den Jahren 2004/2005 errichtete Bürogebäude befindet 

sich in einem guten baulichen und technischen Zustand. Die Bauerrichtung 

durch den Generalunternehmer verlief reibungslos. Vorhandene, 

kleinere Mängel wurden im Rahmen der Gewährleistung 

in kurzer Zeit behoben. 


In der Investitionsphase wurden in einzelnen Positionen insgesamt 

rund 66.000 Euro weniger aufgewandt. Die geplante Kostenreserve 

wurde darüber hinaus zu zwei Dritteln nicht benötigt. Die kalkulierten 

Bewirtschaftungskosten des Jahres 2005, 2006 und 2007 

fielen ebenfalls deutlich niedriger aus. Dadurch ist die Liquiditätsreserve 

Ende 2007 482.000 Euro höher als geplant. 

In der Investitionsphase wurde im Zusammenhang mit den Kosteneinsparungen 

eine geringfügig niedrigere Verlustzuweisung erzielt 

als prospektiert. Die Barausschüttungen liegen um 0,76 %-Punkte 

über der Prognose, die laufenden Steuerergebnisse fielen etwas 

höher aus. Für einen Kapitalanleger mit 50.000 Euro Beteiligungssumme 

und 50 % Steuersatz führten die Abweichungen von den 

kalkulierten Werten bisher insgesamt zu einem um 190 Euro niedrigeren 

Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Darlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) per 

31.12.2007 betragen, wie geplant, 21.111.111 Euro. Die Tilgung 

der Fremdmittel beginnt planmäßig in 2011. 


steht noch aus. Die Veranlagung für das Jahr 2006 ist erfolgt. 


Aufgrund des 20-jährigen Mietvertrages mit der Stadt Frankfurt 

sind die Mieteinnahmen langfristig gesichert. Die Fondsgesellschaft 

ist somit weitgehend unabhängig von der Entwicklung der derzeit 

schwierigen Mietmarktsituation in Frankfurt. 

Für das Jahr 2008 wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung 

empfehlen, eine Barausschüttung in Höhe von 6,75 % 

(Prospekt 6 %, Vorjahr 6,5 %) zu beschließen.

MERKENS XXV (in Platzierung) 

„Bürogebäude Trendpark“, 

Neckarsulm“, Konrad-Zuse-Straße 

Objektdaten: 


� Grundstücksgröße: 17.108 m2 � Nutzfläche: 15.632 m2 � Parkhausstellplätze: 303 Stück 

� Mieter: TDS AG, dsb AG, ROSEA Trendpark, PVS 

� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.12.2027 (1 % Fläche bis 2024) 

Fondsdaten: 

� Platzierungsjahr: 2007/2008 












50.000 

37.500 

25.000 

12.500 

0 Euro 



Abweichung zur Prospektprognose je 



Die Immobilie ist seit Dezember 2007 auf die Dauer von 20 Jahren 

an die TDS Informationstechnologie AG, einer Tochtergesellschaft 

von Fujitsu Services Overseas LTD zu ca. 56 %, an die ROSEA Trendpark 

Objektverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG zu ca. 13 % mit 

einer Patronatserklärung der TDS Informationstechnologie AG und 

an die dsb AG zu ca. 30 % vermietet. Die Mietverträge sind indexiert, 

wobei die Anpassungen bei einer Indexsteigerung über 4 % 

p.a. für den über 4 % p.a. hinausgehenden Teil auf 70 % bzw. 

75 % Anpassung begrenzt sind. Die restlichen ca. 1 % der Büroflächen 

sind für 17 Jahre an die PVS Fulfillment-Service GmbH vermietet. 


Das 1999 fertig gestellte Bürogebäude befindet sich in einem 

guten baulichen und technischen Zustand. Angefallene kleinere 

Mängel wurden im Laufe des Jahres beseitigt. 


Die Investitionsphase und die Bewirtschaftung der Jahre 2007 und 

2008 werden voraussichtlich mit Mehreinnahmen bzw. Kostenersparnissen 

von rund 238.000 Euro schließen. 

Die Zeichner des Jahres 2007 erhalten eine gegenüber dem Prospekt 

erhöhte Verlustzuweisung in Höhe von 8,38 %. Für einen Kapitalanleger 

mit 50.000 Euro Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz 

führt diese Abweichung von dem kalkulierten Wert zu einem 

um 1.195 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. 

Die Platzierungsphase der Fondsgesellschaft ist noch nicht abgeschlossen 

und wurde über den 31.07.2008 hinaus verlängert. Das 

Langfristdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) per 

31.12.2007 beträgt, wie geplant, 11.789.000 Euro. Die Tilgung 

beginnt planmäßig in 2013. Darüber hinaus nimmt die Gesellschaft 

Kurzfristdarlehen zur Zwischenfinanzierung des noch zu platzierenden 

Eigenkapitals in Anspruch, per 31.12.2007 in Höhe von 

7.467.000 Euro (per 31.08.2008 valutierend mit 5.391.952 Euro). 

Die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft ist dadurch 

nicht beeinträchtigt, da bis dato der Aufwand für das kurzfristige 

Fremdkapital den geplanten Ausschüttungsaufwand für den noch 

nicht platzierten Eigenkapitalanteil unterschreitet. 


steht noch aus. Gleiches gilt für die Veranlagung für das Jahr 2007. 


Aufgrund der 20-jährigen Mietverträge sind die prognostizierten 

Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft langfristig zu erwarten. Die 

Fondsgesellschaft ist somit weitgehend unabhängig von der Entwicklung 

der Mietmarktsituation in Neckarsulm. Der Mieter TDS AG 

ist auf Expansionskurs und beabsichtigt, einen Teil der Lagerfläche 

zu einem weiteren Rechenzentrum auszubauen sowie ein weiteres 

großes Notstrom-Dieselaggregat nebst Einhausung auf eigene 

Kosten zu errichten. Aufgrund der seit Mietbeginn doch deutlich 

höheren Inflationsrate als der mit 2 % p.a. kalkulierten, kann von 

früheren ersten Mietanpassungen oder höheren Mietsteigerungen 

ausgegangen werden. 

Wichtig für die weitere positive Entwicklung der Fondsgesellschaft 

ist, das restliche Eigenkapital zu platzieren, damit die Fondsgesellschaft 

auch in Zukunft den prospektierten Verlauf nehmen kann. 

Die Fondsgeschäftsführung beabsichtigt, das per 31.07.2008 noch 

nicht platzierte Eigenkapital in Höhe von 7.350.000 Euro bis spätestens 

zum Jahresende 2009 zu platzieren. 

39

40 

Partner 

Umfassende Markt- und fundierte Fachkenntnisse sowie solide 

Konzepte sind wichtige Voraussetzungen für die Realisierung 

großer Immobilienprojekte. 

Bei der späteren Bewirtschaftung der Fonds ist für den 

Kapitalanleger eine pflegeleichte und kundenorientierte 

Betreuung von großer Bedeutung. Der Erfolg der Merkens 

Immobilienfonds beruht auf dem professionellen Know-how 

erfahrener Spezialisten der AXA Gruppe sowie unabhängiger 

Partner. Bis auf den Colonia Immobilienfonds I verfügen 

alle noch existierenden Fonds über Beiräte, die von den 

Gesellschaftern gewählt werden. 

Die unten- sowie nebenstehende Tabelle zeigt übersichtlich 

die Firmierungen der Fonds, deren Rechtsformen, die Emissionsjahre, 

die Komplementäre und die jeweiligen Funk- 

Immobilien- Firma Rechtsform Emissionsjahr Komplementär 

fonds 

Colonia I 




Merkens IV * 

Merkens V * 



Merkens VIII * 

Merkens IX * 

Erste Immobilien-Beteiligungsgesellschaft Dipl.-Volkswirt Graf 

Graf Benedikt von und zu 

KG 1985 

Benedikt Graf von und zu Hoensbroech Kommanditgesellschaft Hoensbroech, Bergisch-Gladbach 

Immobilien-Beteiligungsgesellschaft Helmut Braun 

Helmut Braun, 

KG 1987 

Kommanditgesellschaft Köln 

Zweite Immobilien-Beteiligungsgesellschaft Helmut Braun 

Helmut Braun, 

KG 1988 

Kommanditgesellschaft Köln 

Colonia- Anlage-Dienst Vermittlung Immobilienbeteiligungs- 

Kommanditgesellschaft „Merkens drei“ 

KG 1989 

Werner Delmes, 

Köln 

Colonia Finanz-Beratungs- und Vermittlungs-Immobilien 

Beteiligungs-Kommanditgesellschaft „Merkens vier“ 

KG 1990 

Hans-Heinrich Göttling, 

Heidelberg 

Immobilien-Beteiligungsgesellschaft Dr. Franz Kratz 

Kommanditgesellschaft 

KG 1991 

Rudolf Schulze-Hädrich, 

Weilheim 

Colonia Finanz-Beratungs- und Vermittlungs-Immobilien- GmbH & Co. 

HSI Objekt Colmberger Straße 

1991 

Beteiligungs-GmbH & Co. Kommanditgesellschaft „Merkens sechs“ KG Nürnberg GmbH, Köln 

Colonia Finanz-Beratungs- und Vermittlungs-Immobilien 

Beteiligungs-GmbH & Co. Kommanditgesellschaft „Merkens sieben“ 

GmbH & Co. 

KG 

1991/1992 

BRUNUS Bad Klosterlausnitz GmbH, 

Köln 

Cimag-Colonia Immobilien Beteiligungs- 

Kommanditgesellschaft „Merkens acht“ 

KG 1992 

Heinz Schulz, 

Köln 


Kommanditgesellschaft „Merkens neun“ 

KG 1992 

Heinz Schulz, 

Köln 



Kommanditgesellschaft „Merkens zehn“ 

KG 1993 


Weilheim 

Merkens XI * Cimag-Colonia Immobilien GmbH & Co. Immobilien- 

Beteiligungs-Kommanditgesellschaft „Merkens elf“ 

GmbH & Co. 

KG 

1993 

B.S. Immobilienverwaltungs- und 

-beteiligungs GmbH, Köln 











EUROPA I 





Cimag-Colonia Immobilien GmbH & Co. Immobilien- GmbH & Co. 

B.S. Immobilienverwaltungs- und 

1994 

Beteiligungs-Kommanditgesellschaft „Merkens zwölf“ KG -beteiligungs GmbH, Köln 

Cimag-Colonia Immobilien Beteiligungs-Kommandit- 

Helmut Braun und Heinz Schulz, 

KG 1994 

gesellschaft „Merkens dreizehn“ Köln 

Colonia Nordstern Immobilienbeteiligungs-GmbH & Co. GmbH & Co. 

FVG Fonds-Verwaltungsgesellschaft 

1995 

Kommanditgesellschaft „Merkens vierzehn“ KG mbH, Köln 

Colonia Nordstern Immobilien Beteiligungs- 

Helmut Braun, 

KG 1996 

Kommanditgesellschaft „Merkens fünfzehn“ Köln 

Colonia Nordstern Immobilien-Beteiligungs- GmbH & Co. GmbH & Co. 

RSH Immobilien-Verwaltungs-GmbH, 

1996 

Kommanditgesellschaft „Merkens sechzehn“ KG Weilheim 

Colonia Nordstern Immobilien Beteiligungs- 


KG 1997 

Kommanditgesellschaft „Galerie Wiener Platz“ Weilheim 

Colonia Nordstern Immobilien Beteiligungs- GmbH & Co. GmbH & Co. 

HSI Objekt Europaring Kerpen 

1998 

Kommanditgesellschaft „Merkens achtzehn“ KG GmbH, Köln 

AXA Colonia Immobilienbeteiligungs-Kommandit- 

Helmut Braun und 

KG 1998 

Gesellschaft „Merkens neunzehn“ Bernd Hemmersbach, Köln 

AXA Colonia Immobilienbeteiligungs-GmbH & Co. GmbH & Co. 

HSI Immobilienfonds-Verwaltungs- 

1999 

Kommanditgesellschaft „Merkens zwanzig“ KG GmbH, Köln 

AXA Colonia Immobilienbeteiligungs-GmbH & Co. GmbH & Co. 

HSI Objekt Ridlerstraße München 

2000 

Kommanditgesellschaft „Merkens einundzwanzig“ KG GmbH, Köln 

Ikaria GmbH & Co. Immobilienbeteiligungs KG GmbH & Co. 

Ikaria Beteiligungs- und Ver- 

2002/2003 

Amsterdam KG waltungsgesellschaft mbH, Köln 

AXA GmbH & Co. Immobilienbeteiligungs-KG GmbH & Co. 

S.B. Immobilienfonds-Verwaltungs- 

2002/2003 

„Merkens zweiundzwanzig“ KG GmbH, Köln 

AXA GmbH & Co. Immobilienbeteiligungs- GmbH & Co. 

IBK Immobilienbeteiligungs- 

2004 

Kommanditgesellschaft „Merkens dreiundzwanzig“ KG gesellschaft Köln GmbH, Köln 


Grünhof Immobilien- 

2005 

Kommanditgesellschaft „Merkens vierundzwanzig“ KG verwaltungsgesellschaft mbH, Köln 


FVG Fonds-Verwaltungsgesellschaft 

2007/2008 

Kommanditgesellschaft „Merkens fünfundzwanzig“ KG mbH, Köln 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich in Liquidation!

tionsträger. Die Partner sind auf den Seiten 42 bis 44 aufgelistet. 

Bei den Komplementären sind die Orte der Geschäftsansässigkeit 

angegeben. 

Abgegebene Garantiezusagen wurden eingehalten. Rückabwicklungen 

fanden bei keinem der Fonds statt. Insgesamt 

haben sich mehr als 15.000 Anleger an den Fonds beteiligt. 

Der Immobilienfonds Merkens XXV befindet sich zum Zeit- 

punkt der Erstellung dieser Leistungsbilanz in der Platzierung. 

Immobilien- Konzeption Prospekt- Vertrieb Treuhänder Treuhand- Steuer- Fonds- Mietfonds 

herausgeber bank berater verwalter verwaltung 

Colonia I CAD CAD CAD Schubert Treuhand GmbH* ./. Hansa Hansa AXA MF 

Merkens I CAD CAD CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa Hansa AXA MF 

Merkens II CAD CAD CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa Hansa AXA MF 

Merkens III CF CF CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa Hansa AXA MF 

Merkens IV * CF CF CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens V * CF CF CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens VI CF CIMAG CIMAG Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens VII CF CIMAG CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens VIII * CF CIMAG CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens IX * CF CIMAG CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens X CF NIMAG CF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XI * CF CIMAG/NIMAG CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XII CNF NIMAG CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XIII CNF CNI CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XIV CNF CNI CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XV CNF CNI CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XVI CNF CNI CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XVII CNF CNI CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XVIII CNF CNI CNF Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XIX AXA CFI AXA CFI AXA CFI Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XX AXA CFI AXA CFI AXA CFI Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XXI AXA CFI AXA CFI AXA CFI Schubert Treuhand GmbH* Oppenheim Hansa AXA MF AXA MF 

EUROPA I 

AXA MF/ 

Oppenheim 

AXA MF/ 

Oppenheim 

AXA MF/ 

Oppenheim 

Dr. Bergrath Treuhand GmbH Oppenheim Ernst&Young AXA MF AXA MF 

Merkens XXII AXA MF AXA MF AXA MF Schubert Treuhand GmbH HSH Nordbank Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XXIII AXA MF AXA MF AXA MF Schubert Treuhand GmbH HSH Nordbank Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XXIV AXA MF AXA MF AXA MF WP Schubert HSH Nordbank Hansa AXA MF AXA MF 

Merkens XXV AXA MF AXA MF AXA MF Schubert Treuhand GmbH HSH Nordbank Hansa AXA MF AXA MF 

NIMAG ab 1994 umfirmiert in CNI / CNI umfirmiert ab 1998 in AXA CI / AXA CI ab 2001 umfirmiert in AXA I - CAD ab 1995 umfirmiert in CNAD / CNAD umfirmiert 

ab 1998 in AXA VS - CF verschmolzen in 1999 auf AXA CFI / CNF ab 1998 umfirmiert in AXA CFI / AXA CFI ab 2001 umfirmiert in AXA MF 

*) Zwischenzeitlich wechselte ein Teil der Anleger zu der Treuhänderin „Schubert Treuhand GmbH“, der andere Teil verblieb beim ursprünglichen Treuhänder „WP Schubert“ . 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich in Liquidation! 

41

42 

AXA Merkens Fonds GmbH (AXA MF) 

Colonia-Allee 10-20, 51067 Köln 

bis 2001: AXA Colonia Finanz- und Immobilienkonzeptionen 

GmbH (AXA CFI) 

Die Gesellschaft wurde im Jahr 2001 umfirmiert 

in AXA Merkens Fonds GmbH. 

in 1999: Die Deutsches Wohnungsförderungswerk 

Bauhilfe GmbH (DWFW) als Mietverwalter 

und die Colonia Finanz-Beratungs- und Vermittlungs-GmbH 

(CF) wurden auf die AXA 

Colonia Finanz- und Immobilienkonzeptionen 

GmbH verschmolzen. Die im Jahr 1987 gegründete 

CF trat bis in das Jahr 1993 selbst 

als Initiator der Merkens Fonds auf. 

bis 1998: Colonia Nordstern Finanz- und Immobilienkonzeptionen 

GmbH (CNF) 

Die Gesellschaft wurde 1998 umfirmiert in AXA 

Colonia Finanz- und Immobilienkonzeptionen 

GmbH. 

Eingetragen beim Amtsgericht Köln 

unter HRB 24 264 am 13.10.1993 

Unternehmensgegenstand: 

Erstellung von Finanzierungskonzeptionen, Entwicklung 

von Konzeptionen für den An- und Verkauf von Immobilien, 

auch über Beteiligungsgesellschaften, insbesondere 

Konzeption und Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds, 

Verwaltung von Beteiligungsgesellschaften sowie 

die Vermittlung von Finanzierungen, Vermögensanlagen 

und Versicherungen. Die Gesellschaft betreibt keine Geschäfte 

im Sinne des Kreditwesengesetzes (KWG). 

Stammkapital: 1.533.880 Euro 

Eingezahltes Kapital: 1.533.880 Euro 

Geschäftsführer: 

Bernd Hemmersbach, Sparkassenbetriebswirt 

Heinz Schulz, Diplom-Volkswirt 

beide geschäftsansässig Köln 

Gesellschafter: 

100 % AXA Immobilien GmbH 

Mitarbeiter: 16 festangestellte Mitarbeiter 

Lebensläufe: 

Bernd Hemmersbach 

Der 47-jährige Sparkassenbetriebswirt war insgesamt 

13 Jahre für ein großes Kölner Kreditinstitut tätig. In den 

Jahren 1986 bis 1990 konnte er als Geschäftsstellenleiter 

Erfahrungen in nahezu allen Bereichen des Anlage- und 

Kreditgeschäftes sammeln. Im Jahr 1991 trat er in die 

Dienste der AXA Merkens Fonds GmbH mit den Aufgabenbereichen 

Konzeption und Vertrieb ein und wurde 1996 

zum Prokuristen ernannt. Im Jahr 2001 war er als 

Bereichsleiter Leben Vertriebsunterstützung im deutschen 

AXA Versicherungskonzern tätig und wechselte 2002, nun 

als Geschäftsführer, zurück in die AXA Merkens Fonds 

GmbH, wo er derzeit die Konzeption und Prospektierung 

verantwortet. Nach einer europaweiten Reorganisation der 

Immobilienaktivitäten der AXA Real Estate Investment 

Managers (AXA REIM) im Jahr 2007 hat er den Vertriebsbereich 

an seinen Mitgeschäftsführer abgegeben und ist 

zusätzlich als Mitglied des europäischen Corporate Finance 

Teams zuständig für die Finanzierung von Immobilien der 

AXA REIM Gesellschaften in Deutschland. 

Heinz Schulz 

Der 57-jährige Diplomvolkswirt bringt für seine Tätigkeit 

als Geschäftsführer der AXA Merkens Fonds GmbH ca. 

30 Jahre Branchenerfahrung mit. Er trat 1987 in die 

Dienste der ehemaligen Colonia Versicherung AG ein, 

nachdem er zuvor für zwei andere Branchenunternehmen 

gearbeitet hatte. Er wurde 1992 in die Geschäftsführung 

der heutigen AXA Merkens Fonds GmbH berufen. Sein 

Zuständigkeitsbereich umfasst die Objektakquisition, die 

Fonds- und die Objektverwaltung sowie den Vertrieb. 

AXA Immobilien GmbH (AXA I) 

Innere Kanalstraße 95, 50823 Köln 

bis 2005: AXA Immobilien AG (AXA I) 

Die Gesellschaft, die beim Amtsgericht Köln 

unter HRB 21 948 am 20.09.1991 eingetragen 

war, wurde durch Beschluss der Hauptversammlung 

vom 28.10.2005 in die AXA Immobilien 

GmbH umgewandelt. 

bis 2001: AXA Colonia Immobilien AG (AXA CI) 


Immobilien AG. 

bis 1998: Colonia Nordstern Immobilien AG (CNI) 


Colonia Immobilien AG. 

bis 1994: Nimag Nordstern Immobilien AG (NIMAG) 

Die Gesellschaft wurde 1994 umfirmiert in 

Colonia Nordstern Immobilien AG. 


unter HRB 56 515 am 18.11.2005 

Stammkapital: 2.086.880 Euro 


Rainer Nonnengässer, Königstein 

Arnaud Prudhomme, London, GB 


100 % AXA Real Estate Investment Managers S.A.

AXA Real Estate Investment Managers S.A. 

Coeur Défense - Tour B - La Défense 4 

100 Esplanade du Général de Gaulle, 

92932 Paris La Défense Cedex, Frankreich 

Gegründet 08.12.1997, eingetragen seit 2001 im 

Handelsregister RCS Nanterre 414 872 028 

Grundkapital: 368.305,80 Euro 

Chairman: 

Dominique Carrel-Billiard, Paris, F 

Chief Executive: 

Pierre Vaquier, Paris, F 

Aktionär: 

99,99 % AXA Investment Managers S.A. (AXA IM), Paris 

0,01 % Société Beaujon, AXA, Individuals 

CIMAG-Colonia Immobilien AG (CIMAG) 

Colonia-Allee 10-20, 51067 Köln 

Die AXA Konzern AG ist als übernehmender Rechtsträger 

nach Maßgabe des Verschmelzungsvertrages vom 

16.03.2006 sowie des Zustimmungsbeschlusses der 

Hauptversammlung des übertragenden Rechtsträgers vom 

08.05.2006 mit Wirkung vom 24.07.2006 mit der CIMAG- 

COLONIA Immobilien Aktiengesellschaft mit Sitz in Köln 

(Amtsgericht Köln, HRB 21 943) verschmolzen. 

Die AXA Konzern AG ist eingetragen beim Amtsgericht 

Köln, HRB 672 am 04.10.2001, Tag der ersten Eintragung 

20.02.1920. 

Grundkapital: 79.840.170,16 Euro 

Vorstand: 

Dr. Frank Keuper, Köln, (Vorsitzender) 

Dr. Patrick Dahmen, Bonn-Bad Godesberg 

Wolfgang Hanssmann, Wiesbaden 

Dr. Markus Hofmann, Bergisch Gladbach 

Ulrich C. Nießen, Bonn 

Dr. Heinz Peter Roß, Gräfelfing 

Gernot Schlösser, Bergisch Gladbach 

Dr. Heinz-Jürgen Schwering, Köln 

Jens Wieland, Wiesbaden 

Aufsichtsratsvorsitzender: 

Alfred Bouckaert, Brüssel, B 

Aktionäre: 

ca. 39,73 % Vinci BV, Utrecht, NL 

ca. 34,64 % AXA S.A., Paris, F 

ca. 25,63 % Kölnische Verwaltungs-AG für 

Versicherungswerte 

AXA Vermittlungs-Service GmbH (AXA VS) 

Gereonstr. 43-65, 50670 Köln 

bis 2001: AXA Colonia Vermittlungs-Service GmbH 


AXA Vermittlungs-Service GmbH. 

bis 1998: Colonia Nordstern Anlage-Dienst Vermittlungsgesellschaft 

mbH (CNAD) 


AXA Colonia Vermittlungs-Service GmbH. 

bis 1995: Colonia Anlage-Dienst Vermittlungsgesellschaft 

mbH (CAD) (seit 1973) 


Colonia Nordstern Anlage-Dienst Vermittlungsgesellschaft 

mbH. Zuvor mehrere 

unterschiedliche Firmenbezeichnungen. 


unter HRB 4098 am 19.09.1969 als Rheinische Anlageund 

Kredit-Beratungsgesellschaft mit beschränkter Haftung 

Stammkapital: 255.645,94 Euro 


Werner Bartels 

Ingo Basteck 

beide geschäftsansässig Köln 


AXA Versicherung AG 

AXA Lebensversicherung AG 

Deutsche Ärzteversicherung AG 

43

44 

Treuhänder und Treuhandkommanditist 

Diplomkaufmann Bernd Schubert 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater 

Jakob-Kaiser-Straße 13, 50858 Köln 

Schubert Treuhand GmbH 

Steuerberatungsgesellschaft 


Dr. Bergrath Treuhand GmbH 


Hauptstraße 186, 51465 Bergisch Gladbach 

Steuerberatung* 

HANSA REVISION Schubert & Coll. GmbH 

(vormals: Hansa-Revision Schubert + Heller GmbH) 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 



Ernst & Young AG 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Arnulfstraße 126, 80636 München 

Ernst & Young Tax Advisers 

Drentestraat 20, 1083 HK Amsterdam 

*) Aus standesrechtlichen Gründen können weitere Informationen 

nur auf Anfrage erteilt werden. 

Treuhandbank 

Bankhaus Sal. Oppenheim jr. & Cie. KGaA 

Unter Sachsenhausen 4, 50667 Köln 

HSH Nordbank AG 

Martensdamm 6, 24103 Kiel 

Gerhart-Hauptmann-Platz 50, 20095 Hamburg

Fondsvolumen 

Ausgewogene Finanzierungskonzepte mit langfristigen 

Konditionsfestschreibungen ausgewählter Bankpartner sind 

eine Grundvoraussetzung für solide Immobilieninvestments. 

Die Merkens Immobilienfonds weisen eine konservative Innenfinanzierung 

bei in der Regel mindestens 50 % Eigenkapital 

auf. Die langfristigen Fremdmittel wurden ausschließlich 

auf DM- bzw. Euro-Basis eingedeckt. 

Sofern eine annuitätische Tilgung nicht durch Rentenversicherungen 

(Merkens I - IV, VI, IX) ersetzt wurde, sieht das 

Finanzierungsmodell der „Merkens Fonds“ regelmäßig annuitätische 

Tilgung ab dem 6. Bewirtschaftungsjahr mit anfänglich 

1 % Tilgung vor. 

Den weitaus größten Teil des Eigenkapitals erbringen die 

Zeichner durch Eigenmittel. Kapitalanleger, die Anteilsfinanzierungen 

in Anspruch genommen haben, erhielten diese in 

der Regel von den Banken ohne zusätzliche Sicherheiten 

gegen Abtretung des Gesellschaftsanteiles und Übernahme 

einer persönlichen Haftung für die Anteilsfinanzierung. 

Alle Fonds wurden zu 100 % platziert, mit Ausnahme von 

Merkens XXV, der sich zum Zeitpunkt der Erstellung der 

Leistungsbilanz noch in der Platzierung befindet. 

Die Eigenkapital-Festkonten wurden bei der Euro-Umrechnung 

vereinfachend im Verhältnis 2 zu 1 von DM auf Euro 

umgestellt. Die Kommanditeinlagen (Festkapital) sind bei 

den jeweiligen Fonds auf den Seiten 12 bis 39 abgebildet. 

In der untenstehenden Tabelle wurden demgegenüber die 

im exakten Verhältnis DM zu Euro umgerechneten Beträge 

dargestellt. Die Tabelle zeigt das Gesamtvolumen, das Eigenkapital, 

das Agio und das Bruttofremdkapital der aufgelegten 

Fonds. 

Immobilienfonds Standort Fondsgesamt- Eigenkapital ohne Agio Fremdkapital 

volumen in EUR Agio in EUR in EUR (brutto) in EUR 

Colonia I Bad Hersfeld 2.045.168 2.045.168 0 0 

Merkens I Hamburg 8.287.019 3.834.689 191.734 4.260.595 

Merkens II Konstanz 5.810.679 2.991.058 149.553 2.670.068 

Merkens III Heiligenhaus 18.030.653 9.049.866 452.493 8.528.294 

Merkens IV * Soest 17.264.288 8.183.457 337.453 8.743.378 

Merkens V * Bielefeld 22.241.197 22.241.197 0 0 

Merkens VI Nürnberg 52.335.581 26.275.290 1.313.764 24.746.527 

Merkens VII Bad Klosterlausnitz, Erfurt 47.957.134 25.564.594 1.278.230 21.114.310 

Merkens VIII * Berlin 56.100.990 27.791.270 1.385.090 26.924.630 

Merkens IX * Berlin 118.324.190 68.012.046 3.400.602 46.911.541 

Merkens X Berlin 95.201.270 55.981.348 2.743.337 36.476.585 

Merkens XI * Berlin 151.258.545 79.884.244 3.994.212 67.380.089 

Merkens XII Berlin 57.751.952 37.436.792 1.871.840 18.443.321 

Merkens XIII München, Chemnitz, Frechen * 116.168.072 56.497.753 2.824.888 56.845.431 

Merkens XIV Frankfurt am Main 36.300.701 16.555.631 808.352 18.936.717 

Merkens XV Chemnitz 127.478.104 67.188.866 3.359.443 56.929.795 

Merkens XVI Chemnitz 57.815.863 33.939.555 1.696.978 22.179.331 

Merkens XVII Köln 90.990.781 43.914.860 2.195.743 44.880.179 

Merkens XVIII Kerpen 49.652.577 22.997.909 1.090.074 25.564.594 

Merkens XIX Köln 131.151.225 54.181.601 2.548.023 74.421.601 

Merkens XX Frankfurt am Main 38.051.876 17.624.231 828.293 19.599.352 

Merkens XXI München 45.812.008 22.593.988 1.062.209 22.155.811 

EUROPA I Amsterdam 99.655.000 42.000.000 2.099.000 55.556.000 

Merkens XXII Hagen 42.055.000 19.000.000 899.000 22.156.000 

Merkens XXIII Köln 144.592.250 72.945.000 3.647.250 68.000.000 

Merkens XXIV Frankfurt 41.806.225 19.710.000 985.225 21.111.000 

Merkens XXV ** Neckarsulm 32.789.474 20.000.000 1.000.000 11.789.474 

Summen 1.706.927.822 878.440.411 42.162.786 786.324.625 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich in Liquidation! 

** Planwerte, Fonds noch in Platzierung! 

45

46 

Erbschaft- und schenkungsteuerliche Werte 

Ausgewiesen sind die erbschaft- und schenkungsteuerlichen 

Werte zum Stichtag 01.01.2008. Die Angaben erfolgen 

in % bezogen auf die jeweiligen Kommanditeinlagen 

gemäß Festkapitalkonto nach der Euro-Umstellung. 

Alle Fonds, mit Ausnahme der Fonds Merkens XI und XII, 

welche Betriebsvermögen besitzen, sind dem Privatvermögen 

zuzuordnen. Für die Fonds des Privatvermögens ist zur 

Ermittlung der schenkungsteuerlichen Werte ein gesondertes 

Berechnungsverfahren anzuwenden, das die Grundsätze 

der gemischten Schenkung berücksichtigt. Grundlage 

für die Berechnungen sind die Handelsbilanzen der Gesellschaften 

auf den 31.12.2007. Die Grundbesitzwerte wurden 

durch den Steuerberater vorausberechnet. Die Lagefinanzämter 

nehmen bei abweichenden Bewertungsstichtagen im 

Bedarfsfall eigene Feststellungen vor. Es werden sich deshalb 

im Einzelfall Abweichungen ergeben. 

Beim Immobilienfonds EUROPA 1 erfolgt die Besteuerung in 

Deutschland und in den Niederlanden. In den Niederlanden 

gezahlte Übertragungssteuern werden in Deutschland 

angerechnet. 

Die nachstehenden Werte ergeben sich für Anleger, die als 

Kommanditisten selbst im Handelsregister eingetragen sind. 

Aufgrund eines bundeseinheitlichen Erlasses gilt für treugeberisch 

beteiligte Anleger ab Juli 2006 abweichend der 

gemeine Wert (Verkehrswert) der Beteiligung. 

Immobilienfonds Standort Erbschaftsteuerlicher Wert Schenkungsteuerlicher Wert 

Colonia I Bad Hersfeld 62,15 % 62,16 % 

Merkens I Hamburg 65,11 % 65,11 % 

Merkens II Konstanz 68,42 % 83,67 % 

Merkens III Heiligenhaus 54,34 % 54,34 % 

Merkens IV * Soest - 20,13 % 0,00 % 

Merkens V * Bielefeld 1,94 % 1,94 % 

Merkens VI Nürnberg 52,70 % 52,70 % 

Merkens VII Bad Klosterlausnitz, Erfurt 93,91 % 94,19 % 

Merkens VIII * Berlin 0,00 % 0,00 % 

Merkens IX * Berlin 7,47 % 23,11 % 

Merkens X Berlin - 14,81 % 2,16 % 

Merkens XI * Berlin 10,30 % 10,30 % 

Merkens XII Berlin 17,23 % 17,23 % 

Merkens XIII München, Chemnitz, Frechen * 67,17 % 71,70 % 

Merkens XIV Frankfurt am Main 4,70 % 30,97 % 

Merkens XV Chemnitz 55,49 % 57,31 % 

Merkens XVI Chemnitz 47,47 % 61,38 % 

Merkens XVII Köln 40,44 % 53,59 % 

Merkens XVIII Kerpen 63,81 % 69,69 % 

Merkens XIX Köln 21,69 % 57,77 % 

Merkens XX Frankfurt am Main 47,51 % 68,26 % 

Merkens XXI München 40,72 % 60,66 % 

EUROPA I Amsterdam 30,16 % 30,16 % 

Merkens XXII Hagen 37,31 % 60,25 % 

Merkens XXIII Köln 47,34 % 64,92 % 

Merkens XXIV Frankfurt 52,71 % 71,62 % 

Merkens XXV Neckarsulm 39,70 % 76,26 % 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich in Liquidation!

Stand der steuerlichen Anerkennung 

Wichtiger Bestandteil für den Anlageerfolg ist die Erzielung 

der prognostizierten steuerlichen Ergebnisse der Beteiligung. 

Die Steuervorteile bestimmen zusammen mit den erwirtschafteten 

Barausschüttungen und der Wertentwicklung 

der Immobilie die Erfolgsrechnung. Realistische Aussagen 

über zu erwartende Steuerergebnisse sind insoweit notwendige 

Voraussetzungen für die Beurteilung der Rentabilität 

einer Investition. 

Die Merkens Immobilienfonds werden zeitnah vom zuständigen 

Betriebsfinanzamt geprüft. Über den aktuellen Stand 

Immobilienfonds Einkunftsart Stand der steuerlichen Anerkennung für die Wirtschaftsjahre Stand der laufenden Veranlagung 

Colonia I V+V 1985 - 1986 endgültig geprüft, bis 2006 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens I V+V 1987 - 1989 endgültig geprüft, bis 2007 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens II V+V 1988 - 1989 endgültig geprüft, bis 2006 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens III V+V 1989 - 1992 endgültig geprüft, bis 2007 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens IV * V+V 1990 - 1992 endgültig geprüft, bis 2004 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens V * V+V 1991 - 1992 endgültig geprüft, bis 2002 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens VI V+V 1991 - 1995 endgültig geprüft, bis 2006 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens VII V+V 1991 - 1993 endgültig geprüft, bis 2006 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens VIII * V+V 1992 - 1993 endgültig geprüft, bis 2004 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens IX * V+V 1992 - 1994 endgültig geprüft, bis 2002 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens X V+V 1993 - 1995 endgültig geprüft, bis 2002 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XI * Gewerbe 1993 - 1995 endgültig geprüft, bis 2002 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XII Gewerbe 1993 - 1996 endgültig geprüft, bis 2002 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XIII V+V 1993 - 1994 Finanzgerichtsverfahren, bis 2006 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XIV V+V 1995 - 1996 endgültig geprüft, bis 2003 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens XV V+V 1996 - 1997 Finanzgerichtsverfahren, bis 2003 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XVI V+V 1996 - 1998 endgültig geprüft, bis 2004 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens XVII V+V 1997 - 1998 endgültig geprüft, bis 2002 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XVIII V+V 1998 - 2002 endgültig geprüft, bis 2006 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens XIX V+V 1998 - 2005 endgültig geprüft, bis 2005 bestandskräftig bis 2007 erfolgt 

Merkens XX V+V 1999 - 2003 endgültig geprüft, bis 2003 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

Merkens XXI V+V 2000 - 2003 endgültig geprüft, bis 2003 bestandskräftig bis 2006 erfolgt 

EUROPA I V+V 2002 - 2006 im Rahmen der laufenden Veranlagung D: bis 2005 / NL: bis 2007 erfolgt 

Merkens XXII V+V 2002 - 2004 endgültig geprüft, Bescheide noch offen bis 2006 erfolgt 

Merkens XXIII V+V 2004 - 2006 im Rahmen der laufenden Veranlagung bis 2006 erfolgt 

Merkens XXIV V+V 2005 - 2006 im Rahmen der laufenden Veranlagung bis 2006 erfolgt 

Merkens XXV V+V 2007 Steuererklärung abgegeben 

der Betriebsprüfungen und die laufenden Veranlagungen 

gibt die nachfolgende Tabelle Aufschluss. 

Bei den Merkens Immobilienfonds wurden im Wesentlichen 

die prognostizierten Ergebnisse erreicht bzw. bei den meisten 

Fonds übertroffen. Bei Merkens XIII und XV gibt es 

Streitpunkte mit der Finanzverwaltung. In diesem Zusammenhang 

werden Klageverfahren geführt. Die erzielten steuerlichen 

Ergebnisse sind in dem Kapitel „Alle Ergebnisse im 

Soll-Ist-Vergleich“ ab Seite 50 dargestellt. 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich in Liquidation! (Stand: 02.09.2008) 

47

48 

Bewirtschaftungskennzahlen 

Erlöse 2007 

= Miet- und Zinseinnahmen 

Liquiditätsergebnis 2007 

= Einnahmeüberschuss nach Kosten und 

Fremdkapitaldienst 

Ausschüttung 2007 

= Gesamtausschüttung des Jahres 2007 

Tilgung 2007 

Bei den Fonds Merkens I - IV, VI und IX erfolgt(e) die Tilgung 

(teilweise) durch Einzahlung in Rentenversicherungen. 

Liquiditätsreserve per 31.12.2007 

Die Entwicklung der Liquiditätsreserve wird von unterschiedlichen 

Faktoren beeinflusst. In der Bewirtschaftungsrechnung 

münden alle liquiditätswirksamen Vorgänge letztlich 

im Stand der Liquiditätsreserve. Sie ist das „Fettpolster“, 

über das der Fonds verfügen kann, um notwendige Maßnahmen 

ganz oder teilweise aus eigenen Mitteln zu finanzieren. 

Erlöse 2007 Liquiditätsergebnis 2007 Ausschüttung 2007 Tilgung 2007 Liquiditätsreserve 

Immobilienfonds Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist 

Colonia I 83,0 83,0 57,7 57,7 44,0 44,0 0,0 0,0 423,9 423,9 

Merkens I 895,5 727,1 375,1 168,5 345,0 3,4 0,0 0,0 264,5 282,7 

Merkens II 594,1 377,1 283,3 100,3 268,2 89,5 0,0 54,3 201,4 168,4 

Merkens III 1.354,9 1.120,9 684,6 537,4 627,6 358,5 0,0 0,0 436,1 606,2 

Merkens IV * 1.009,8 629,8 429,0 -19,0 490,4 0,8 0,0 0,0 143,2 425,6 

Merkens V * 131,6 131,6 112,9 112,9 4,4 4,4 0,0 0,0 421,0 421,0 

Merkens VI 3.302,4 3.278,1 1.511,4 -466,1** 1.574,6 936,0 0,0 2.232,1 2.213,4 1.398,4 

Merkens VII 4.150,2 3.544,5 2.302,3 1.688,2 2.300,0 1.645,0 456,1 610,4 511,8 777,5 

Merkens VIII * 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Merkens IX * 9.063,7 3.388,1 4.306,1 -463,6 0,0 39,9 200,9 226,5 2.298,3 5.199,2 

Merkens X 6.588,0 1.650,6 3.658,3 -187,3 3.076,7 21,9 0,0 72,0 2.927,1 4.130,4 

Merkens XI * 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3.182,3 8.048,6 

Merkens XII 4.486,6 1.749,7 2.518,1 291,5 2.247,9 47,6 272,5 272,5 1.776,2 5.145,7 

Merkens XIII 7.909,2 5.952,3 3.083,1 2.777,0 3.105,1 2.635,4 876,4 1.320,9 1.291,0 2.525,3 

Merkens XIV 2.837,7 1.469,9 1.006,2 241,6 1.159,2 492,2 274,6 308,5 792,0 1.280,3 

Merkens XV 8.304,9 7.111,3 3.878,7 3.570,2 4.369,4 2.661,1 762,8 564,0 1.994,5 4.387,9 

Merkens XVI 3.473,7 2.900,1 1.496,0 1.188,4 1.696,0 1.171,6 284,3 508,3 1.185,7 2.012,0 

Merkens XVII 6.050,6 5.030,4 2.353,5 1.296,8 2.636,8 1.103,7 564,5 564,6 1.003,2 5.363,1 

Merkens XVIII 3.528,9 3.143,4 2.006,3 1.632,3 1.839,8 1.477,6 356,9 356,9 1.547,2 1.259,4 

Merkens XIX 7.478,7 7.167,6 3.316,8 3.039,3 3.253,3 2.914,2 872,3 872,3 947,9 1.325,1 

Merkens XX 2.668,4 1.987,0 1.313,0 117,8 1.146,1 12,1 227,0 227,2 1.432,6 2.350,2 

Merkens XXI 2.721,1 3.103,0 1.350,3 1.727,6 1.356,6 1.365,5 242,4 242,3 731,7 707,3 

EUROPA I 6.687,0 6.761,0 2.873,0 3.035,0 2.940,0 2.969,4 580,0 580,0 894,0 6.898,0 

Merkens XXII 2.505,0 2.510,9 1.122,0 1.103,3 1.235,0 1.257,8 222,0 221,6 1.217,0 1.685,6 

Merkens XXIII 7.586,0 7.661,2 4.216,0 4.206,8 4.012,0 4.019,3 0,0 0,0 1.615,0 2.164,2 

Merkens XXIV 2.259,0 2.337,1 1.275,0 1.343,8 1.182,6 1.312,7 0,0 0,0 787,0 1.269,4 

Merkens XXV *** --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich 

in Liquidation! 

** Aufgrund einer Sondertilgung in Höhe von ca. 2,2 Mio. Euro 

***Bewirtschaftungsphase beginnt 2008

Erlöse kumuliert 

= kumulierte Miet- und Zinseinnahmen seit Auflage des 

Fonds 

Liquiditätsergebnisse kumuliert 

= kumulierter Einnahmeüberschuss nach Kosten und 

Fremdkapitaldienst seit Auflage des Fonds 

Ausschüttungen kumuliert 

= kumulierte Gesamtausschüttungen seit Auflage des 

Fonds 

Tilgungen kumuliert 

Bei den Fonds Merkens I - IV, VI und IX erfolgt(e) die Tilgung 

durch Einzahlung in Rentenversicherungen. 

Darlehensstand per 31.12.2007 

Der Vergleich der Darlehensrestvaluten lässt außerplanmäßige 

Tilgungsaussetzungen, Darlehensneuaufnahmen 

bzw. Sondertilgungen erkennen. 

- Alle Zahlenangaben in Tsd. Euro - 

Erlöse Liquiditätsergebnisse Ausschüttungen Tilgung Darlehensstand 

Immobilienfonds Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist 1) 

Colonia I 3.351,1 3.333,6 2.646,0 2.639,3 2.250,9 2.295,3 0,0 0,0 0,0 0,0 

Merkens I 15.311,2 15.405,1 5.552,6 5.803,4 5.349,1 5.695,2 0,0 0,0 4.261,0 4.261,0 

Merkens II 8.867,8 7.323,9 3.839,3 2.165,9 3.600,3 2.125,5 0,0 463,1 2.670,0 2.206,9 

Merkens III 20.449,1 19.144,0 9.787,7 8.692,6 9.486,5 8.318,4 0,0 0,0 8.528,3 8.528,3 

Merkens IV * 15.247,7 13.483,0 6.597,7 3.442,0 6.863,4 3.208,6 0,0 1.009,4 7.669,4 7.733,7 

Merkens V * 22.481,3 18.143,6 20.375,3 9.257,2 20.413,4 10.112,6 0,0 0,0 0,0 0,0 

Merkens VI 45.885,4 45.452,6 19.469,5 19.002,9 21.008,0 21.782,2 0,0 3.076,7 24.746,5 21.669,9 

Merkens VII 52.225,9 45.970,9 24.575,2 21.429,2 28.247,9 25.197,3 6.512,8 5.883,8 14.599,1 15.228,1 

Merkens VIII * 35.683,1 31.027,5 15.244,2 9.599,1 17.087,4 7.299,5 0,0 550,0 0,0 0,0 

Merkens IX * 108.933,3 75.569,0 50.798,4 23.933,1 45.568,2 21.679,8 1.511,4 1.407,1 45.400,2 45.504,5 

2) 

Merkens X 71.576,3 41.826,1 39.057,6 10.049,9 38.333,4 10.268,0 0,0 5.068,6 36.476,6 31.408,0 

Merkens XI * 114.210,3 104.411,4 56.790,2 45.249,5 54.335,8 44.067,7 6.434,6 8.400,7 0,0 0,0 

Merkens XII 48.141,2 30.411,5 26.694,5 11.953,5 26.018,9 9.916,1 2.033,9 2.033,7 16.409,4 16.409,7 

3) 

Merkens XIII 87.543,9 102.650,2 36.612,6 34.012,7 37.559,2 34.118,2 5.612,5 28.602,4 51.232,5 30.799,6 

Merkens XIV 29.081,8 24.660,4 11.907,5 8.965,9 12.337,3 9.980,2 1.578,4 2.900,7 17.357,8 16.036,0 

Merkens XV 78.661,7 73.828,2 40.318,4 24.247,4 40.666,1 23.505,4 3.908,3 7.045,1 53.021,0 49.875,3 

Merkens XVI 30.564,5 27.916,7 15.005,4 12.336,0 15.438,8 12.622,0 1.239,9 2.687,7 20.938,9 19.491,7 

Merkens XVII 48.912,7 47.278,6 23.346,6 19.322,0 23.725,6 17.434,4 2.490,5 2.490,6 42.954,1 42.954,0 

Merkens XVIII 27.855,7 26.166,5 14.457,3 12.847,9 14.720,8 13.641,7 2.734,9 2.734,4 23.187,1 23.187,1 

Merkens XIX 62.585,2 62.838,4 28.365,5 28.706,7 28.459,6 29.016,9 4.035,6 4.034,9 71.258,7 71.258,7 

Merkens XX 19.664,3 18.436,5 9.908,8 8.003,9 8.728,0 7.084,3 1.056,3 1.056,5 18.770,0 18.770,2 

Merkens XXI 17.473,9 17.680,5 8.840,7 8.611,3 8.808,0 8.886,6 695,4 695,5 21.702,8 21.702,7 

EUROPA I 31.698,0 31.917,0 14.359,0 14.854,0 14.700,0 14.742,0 1.136,0 1.136,0 55.000,0 55.000,0 

Merkens XXII 12.245,0 12.193,4 6.191,0 6.107,4 6.175,0 6.245,3 222,0 221,6 22.156,0 22.156,0 

Merkens XXIII 22.345,0 22.516,9 12.254,0 12.319,9 13.025,9 13.077,0 0,0 0,0 68.000,0 68.000,0 

Merkens XXIV 5.470,0 5.734,0 2.252,0 2.533,8 2.365,2 2.515,0 0,0 0,0 21.111,1 21.111,1 

Merkens XXV --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 

* Die Fondsimmobilien wurden verkauft; die Fonds liquidiert bzw. befinden sich 

in Liquidation! 

1) Soweit eine zum Jahresende vorschüssig für das Folgejahr zu leistende Tilgungszahlung 

vereinbart wurde, ist diese in der ausgewiesenen 

Darlehensrestschuld nicht enthalten. 

2) Inkl. Darlehen 2,8 Mio. Euro der AXA Konzern AG 

3) Inkl. Sonderausschüttung 5,525 Mio. Euro aus Objektverkauf Frechen 

49

50 

Ergebnisse im Soll-Ist-Vergleich 

Die Ergebnisse der bis zum Jahr 2001 aufgelegten Fonds 

wurden für eine Beteiligung von ursprünglich 100.000 DM 

ausgewiesen. 

Bis einschließlich 2001 wurden die Ergebnisse dieser Fonds 

exakt von DM in Euro umgerechnet. Aufgrund von Gesellschafterbeschlüssen 

wurden zum 01.01.2002 alle Beteiligungen 

im Verhältnis 2:1 von DM auf Euro umgestellt. 

Durch die Abweichung zum offiziellen Umrechnungskurs 

1,95583:1 ist nach dem Jahr 2001 eine Umrechnung der 

Prozentsätze erforderlich, um auf die ab dann maßgebliche 

Beteiligung in Euro abzustellen. 

Ab dem Jahr 2002 werden die Ergebnisse auf eine Beteiligung 

von 50.000 Euro bezogen und die Soll-Prozentsätze 

entsprechend angepasst. Dadurch gelingt es, den genauen 

Cashflow in Euro abzubilden. Die Barausschüttungen beinhalten 

die anrechenbaren Zinsabschlagsteuern. 

Colonia Immobilienfonds I 

Die Ergebnisse für Fonds, die ab dem Jahr 2002 aufgelegt 

wurden, sind auf Basis einer Beteiligung von 50.000 Euro 

dargestellt. 

Der unterstellte Steuersatz für die deutsche Einkommensteuer 

beträgt 50 % (inkl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). 

Für den Fonds „Europa 1“ erfolgt abweichend hiervon eine 

Angabe zur jeweiligen Steuerlast in den Niederlanden für 

einen in Deutschland ansässigen Anleger. Auf die Darstellung 

der Auswirkungen dieser Beteiligung auf die Besteuerung 

in Deutschland (Progressionsvorbehalt, Einkünfte aus 

Kapitalvermögen durch Zinseinnahmen) wurde aus Vereinfachungsgründen 

verzichtet. 

Durch Rundungen bedingte Differenzen sind möglich. 

Jahr Steuerergebnis Barausschüttung Steuerersparnis (+) Barausschüttung in Euro Abweichung 

in % in % Steuerzahlung (--) in Euro gegenüber 

Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Prospekt 

1985 - 5,20 - 2,79 0,00 0,00 +1.329 +713 0 0 

1986 +0,05 - 3,19 6,00 6,00 - 13 +816 3.068 3.068 

1987 +3,19 +1,60 6,00 6,00 - 816 - 409 3.068 3.068 

1988 +3,19 +1,88 6,00 7,00 - 816 - 481 3.068 3.579 

1989 +3,13 +1,95 6,00 6,50 - 800 - 499 3.068 3.323 

1990 +3,13 +1,99 6,00 6,50 - 800 - 509 3.068 3.323 

1991 +2,84 +2,12 6,00 6,50 - 726 - 542 3.068 3.323 

1992 +2,78 +3,21 6,00 6,50 - 711 - 821 3.068 3.323 

1993 +3,29 +3,59 6,00 6,12 - 841 - 918 3.068 3.129 

1994 +3,45 +3,70 6,00 6,09 - 882 - 946 3.068 3.114 

1995 +3,38 +3,88 6,00 6,11 - 864 - 992 3.068 3.124 

1996 +4,03 +5,11 6,00 6,07 - 1.030 - 1.306 3.068 3.104 

1997 +4,83 +1,83 6,00 6,07 - 1.235 - 468 3.068 3.104 

1998 +4,78 +5,54 6,50 6,06 - 1.222 - 1.416 3.323 3.098 

1999 +5,22 +5,80 6,50 6,07 - 1.334 - 1.483 3.323 3.104 

2000 +5,22 +5,87 6,50 6,08 - 1.334 - 1.501 3.323 3.109 

2001 * +6,05 +6,05 6,08 6,08 - 1.547 - 1.547 3.109 3.109 

Summen +53,36 +48,14 97,58 99,75 

Umrechnung +54,57 +49,23 99,78 102,00 

2002 * +6,20 +6,20 0,09 0,09 - 1.550 - 1.550 45 45 

2003 * +6,19 +6,19 0,08 0,08 - 1.548 - 1.548 40 40 

2004 * +6,04 +6,04 5,11 5,11 - 1.510 - 1.510 2.555 2.555 

2005 * +5,89 +5,89 2,64 2,64 - 1.473 - 1.473 1.320 1.320 

2006 * +0,68 +0,68 2,67 2,67 - 170 - 170 1.335 1.335 

2007 * +0,93 +0,93 2,22 2,22 - 233 - 233 1.110 1.110 

Summen +80,50 +75,16 112,59 114,81 - 20.126 - 18.793 56.299 57.407 +2.441 

*) Die Ergebnisvorschau-Rechnung des Emissionsprospektes endet mit dem Jahr 2000, ab 2001 Ansatz der Ist - Werte als Soll - Werte.





1987 - 32,00 - 39,35 0,00 0,00 +8.181 +10.060 0 0 

1988 - 10,29 - 8,25 6,00 6,00 +2.631 +2.109 3.068 3.068 

1989 - 0,45 +2,01 6,00 6,50 +115 - 514 3.068 3.323 

1990 +1,12 +1,61 6,00 7,00 - 286 - 412 3.068 3.579 

1991 +2,20 +4,41 6,00 7,00 - 562 - 1.127 3.068 3.579 

1992 +2,30 +5,34 6,00 8,00 - 588 - 1.365 3.068 4.090 

1993 +1,84 +4,87 6,00 9,29 - 470 - 1.245 3.068 4.750 

1994 +2,84 +6,27 6,50 9,74 - 726 - 1.603 3.323 4.980 

1995 +3,07 +5,09 6,50 9,71 - 785 - 1.301 3.323 4.965 

1996 +3,07 +6,89 6,50 9,69 - 785 - 1.761 3.323 4.954 

1997 +4,06 +5,39 6,50 9,61 - 1.038 - 1.378 3.323 4.914 

1998 +4,27 +6,50 6,50 8,65 - 1.092 - 1.662 3.323 4.423 

1999 +0,02 - 5,88 7,00 7,11 - 5 +1.503 3.579 3.635 

2000 +5,15 +7,74 7,00 7,09 - 1.317 - 1.979 3.579 3.625 

2001 +5,33 +7,71 7,50 7,59 - 1.363 - 1.971 3.835 3.881 

Summen - 7,47 +10,35 90,00 112,98 

Umrechnung - 7,64 +10,58 92,03 115,53 

2002 +5,59 +8,00 7,67 7,82 - 1.398 - 2.000 3.835 3.910 

2003 +6,64 +7,22 8,18 8,27 - 1.660 - 1.805 4.090 4.135 

2004 +6,78 +1,71 8,18 7,56 - 1.695 - 428 4.090 3.780 

2005 +6,92 +6,17 8,69 7,55 - 1.730 - 1.543 4.345 3.775 

2006 +7,98 +5,05 8,69 5,05 - 1.995 - 1.263 4.345 2.525 

2007 +8,12 - 0,60 9,20 0,09 - 2.030 +150 4.600 45 

Summen +34,39 +38,13 142,64 151,87 - 8.598 - 9.535 71.321 75.936 +3.678 





1988 - 20,00 - 26,55 0,00 0,00 +5.113 +6.787 0 0 

1989 +1,50 +0,53 5,50 5,50 - 383 - 135 2.812 2.812 

1990 +1,70 - 3,14 5,50 5,50 - 435 +803 2.812 2.812 

1991 +2,10 +5,05 5,50 5,50 - 537 - 1.291 2.812 2.812 

1992 +2,40 +3,56 5,50 5,50 - 614 - 910 2.812 2.812 

1993 +2,20 +2,80 5,50 5,50 - 562 - 716 2.812 2.812 

1994 +2,80 +3,94 5,50 5,50 - 716 - 1.007 2.812 2.812 

1995 +2,80 +2,51 5,50 5,50 - 716 - 642 2.812 2.812 

1996 +3,40 +3,68 5,50 5,50 - 869 - 941 2.812 2.812 

1997 +3,40 +1,80 5,50 5,50 - 869 - 460 2.812 2.812 

1998 +4,20 - 21,31 6,00 0,02 - 1.074 +5.448 3.068 10 

1999 +4,60 +1,12 6,00 3,03 - 1.176 - 286 3.068 1.549 

2000 +5,40 +3,78 6,00 3,04 - 1.380 - 966 3.068 1.554 

2001 +5,50 +1,07 7,00 3,05 - 1.406 - 274 3.579 1.559 

Summen +22,00 - 21,16 74,50 58,64 

Umrechnung +22,50 - 21,64 76,18 59,96 

2002 +6,44 +2,52 7,16 1,53 - 1.610 - 630 3.580 765 

2003 +1,94 +1,65 7,16 1,53 - 485 - 413 3.580 765 

2004 +7,16 +4,00 7,16 1,53 - 1.790 - 1.000 3.580 765 

2005 +7,26 +2,03 8,18 3,04 - 1.815 - 508 4.090 1.520 

2006 +8,18 +0,40 8,18 2,04 - 2.045 - 100 4.090 1.020 

2007 +8,18 +4,66 9,20 3,07 - 2.045 - 1.165 4.600 1.535 

Summen +61,66 - 6,38 123,22 72,70 - 15.414 +1.594 61.611 36.350 - 8.253 

51

52 





1989 - 19,00 - 26,13 0,00 0,00 +4.857 +6.680 0 0 

1990 - 0,80 +0,82 5,50 5,50 +205 - 210 2.812 2.812 

1991 - 0,40 - 0,50 5,50 5,50 +102 +128 2.812 2.812 

1992 - 0,50 +0,37 5,50 5,50 +128 - 95 2.812 2.812 

1993 - 0,10 - 0,09 5,50 5,50 +26 +23 2.812 2.812 

1994 - 0,20 - 2,01 5,50 5,50 +51 +514 2.812 2.812 

1995 +0,30 +0,09 5,50 5,50 - 77 - 23 2.812 2.812 

1996 +0,20 - 0,73 5,50 5,00 - 51 +187 2.812 2.556 

1997 +0,70 +2,03 5,75 5,00 - 179 - 519 2.940 2.556 

1998 +0,70 +2,41 5,75 5,50 - 179 - 616 2.940 2.812 

1999 +1,90 +2,43 5,75 5,55 - 486 - 621 2.940 2.838 

2000 +2,40 +2,30 5,75 5,08 - 614 - 588 2.940 2.597 

2001 +2,90 +2,49 5,75 5,06 - 741 - 637 2.940 2.587 

Summen - 11,90 - 16,52 67,25 64,19 

Umrechnung - 12,17 - 16,89 68,77 65,64 

2002 +2,97 +3,43 5,88 5,19 - 743 - 858 2.940 2.595 

2003 +3,48 +2,95 6,14 5,56 - 870 - 738 3.070 2.780 

2004 +4,50 +2,84 6,14 5,54 - 1.125 - 710 3.070 2.770 

2005 +4,19 +2,83 6,14 4,04 - 1.048 - 708 3.070 2.020 

2006 +4,29 +3,16 7,16 4,05 - 1.073 - 790 3.580 2.025 

2007 +4,81 +3,36 7,16 4,09 - 1.202 - 840 3.580 2.045 

Summen +12,07 +1,68 107,39 94,11 - 3.019 - 421 53.694 47.053 - 4.043 

Merkens IV (Die Immobilie wurde verkauft; der Fonds befindet sich in Liquidation.) 




1990 - 25,00 - 32,12 0,00 0,00 +6.391 +8.211 0 0 

1991 - 0,90 - 0,41 5,00 5,00 +230 +105 2.556 2.556 

1992 - 1,00 - 0,93 5,00 5,00 +256 +238 2.556 2.556 

1993 - 0,80 +1,82 5,00 6,11 +205 - 465 2.556 3.124 

1994 - 0,70 +0,29 5,00 6,00 +179 - 74 2.556 3.068 

1995 +0,50 +0,38 5,00 6,07 - 128 - 97 2.556 3.104 

1996 +0,80 +0,37 5,50 5,56 - 205 - 95 2.812 2.843 

1997 +0,90 - 0,08 5,50 5,56 - 230 +20 2.812 2.843 

1998 +1,10 +1,29 5,50 5,57 - 281 - 330 2.812 2.848 

1999 +1,40 +0,66 5,50 0,09 - 358 - 169 2.812 46 

2000 - 3,40 +0,51 5,50 0,09 +869 - 130 2.812 46 

2001 +0,80 - 31,50 5,50 0,03 - 205 +8.053 2.812 15 

Summen - 26,30 - 59,72 58,00 45,08 

Umrechnung - 26,89 - 61,07 59,31 46,10 

2002 +1,12 - 13,98* 5,62 0,02 - 280 +3.495* 2.810 10 

2003 +1,23 - 9,23* 5,62 0,02 - 308 +2.308* 2.810 10 

2004 +1,43 +0,01* 5,62 0,00 - 358 - 3* 2.810 0 

2005 +1,74 +0,02* 5,62 0,00 - 435 - 5* 2.810 0 

2006 +1,84 +0,02* 5,62 0,01 - 460 - 5* 2.810 5 

2007 +2,05 +0,03* 6,14 0,01 - 511 - 8* 3.070 5 

Summen - 17,49 - 84,20* 93,55 46,16 +4.371 +21.049* 46.772 23.079 - 7.015 bzw. - 12.773** 

*) Angaben für Zeichner, die sich Ende des Jahres 2001 an der freiwilligen Kapitalerhöhung mit 30 % ihrer ursprünglichen Einlage beteiligt haben. Zusätzlich bestehen für diese 

Zeichner aufgrund der Regelungen des § 15 a EStG per Ende 2007 nur mit zukünftigen steuerlichen Gewinnen aus der Kapitalanlage verrechenbare Verluste in Höhe von 

16,31 %. 

**) Anleger, die sich Ende 2001 nicht an der freiwilligen Kapitalerhöhung beteiligt haben, können aufgrund der Regelungen des § 15 a EStG die negativen steuerlichen Ergebnisse 

der Jahre 2002 bis 2007 nur mit zukünftigen steuerlichen Gewinnen aus der Kapitalanlage verrechnen. Die verrechenbaren Verluste betragen per Ende 2007 für diese 

Anleger 39,34 %. 

Die Fondsimmobilie wurde mit Kaufvertrag vom 16.01.2008 verkauft.

Merkens V (Die Immobilie wurde verkauft; der Fonds befindet sich in Liquidation.) 




1991 - 4,53 - 4,65 2,30 2,45 +1.158 +1.189 1.176 1.253 

1992 +4,10 +4,90 6,60 6,70 - 1.048 - 1.253 3.375 3.426 

1993 +4,30 +4,51 6,70 6,77 - 1.099 - 1.153 3.426 3.461 

1994 +4,40 +4,76 6,90 6,90 - 1.125 - 1.217 3.528 3.528 

1995 +4,60 +4,58 7,00 6,50 - 1.176 - 1.171 3.579 3.323 

1996 +4,70 +1,89 7,20 0,01 - 1.202 - 483 3.681 5 

1997 +4,80 +0,99 7,30 0,02 - 1.227 - 253 3.732 10 

1998 +5,00 - 11,07 7,40 0,00 - 1.278 +2.830 3.784 0 

1999 +5,10 - 4,17 7,60 0,00 - 1.304 +1.066 3.886 0 

2000 +5,30 - 1,61 7,70 2,01 - 1.355 +412 3.937 1.028 

2001 +5,50 +1,04 7,90 2,51 - 1.406 - 266 4.039 1.283 

Summen +43,27 +1,17 74,60 33,87 

Umrechnung +44,25 +1,20 76,28 34,63 

2002 +5,93 +0,84 8,28 2,57 - 1.483 - 210 4.140 1.285 

2003 * +1,46 +1,46 3,08 3,08 - 365 - 365 1.540 1.540 

2004 * +1,72 +1,72 3,08 3,08 - 430 - 430 1.540 1.540 

2005 * +1,54 +1,54 3,09 3,09 - 385 - 385 1.545 1.545 

2006 * +1,46 +1,46 0,02 0,02 - 365 - 365 10 10 

2007 - 0,01 - 0,01 0,02 0,02 +3 +3 10 10 

Summen +56,35 +8,21 93,85 46,49 - 14.087 - 2.051 46.928 23.247 - 11.645 

*) Die Ergebnisvorschau-Rechnung des Emissionsprospektes endet mit dem Jahr 2002, ab 2003 Ansatz der Ist - Werte als Soll - Werte. 

Die Fondsimmobilie wurde mit Kaufvertrag vom 08.12.2006 und Wirkung zum 31.12.2006 verkauft. Es erfolgte eine erste Auszahlung 

auf den Liquidationserlös in Höhe von 67 % des Festkapitals am 28.02.2007 und eine Schlusszahlung von 1,66 % am 15.09.2008. 





1991 - 10,00 - 8,87 0,00 0,00 +2.556 +2.268 0 0 

1992 - 33,00 - 31,27 2,50 2,50 +8.436 +7.994 1.278 1.278 

1993 - 3,70 - 3,79 5,00 5,31 +946 +969 2.556 2.715 

1994 - 3,20 - 3,68 5,00 5,70 +818 +941 2.556 2.914 

1995 - 3,00 - 3,42 5,00 5,50 +767 +874 2.556 2.812 

1996 - 2,60 - 1,43 5,00 5,50 +665 +366 2.556 2.812 

1997 - 2,40 - 6,60 5,00 5,50 +614 +1.687 2.556 2.812 

1998 - 1,90 - 0,89 5,00 5,50 +486 +228 2.556 2.812 

1999 - 1,70 - 1,47 5,00 5,64 +435 +376 2.556 2.884 

2000 - 1,00 +1,96 5,00 5,65 +256 - 501 2.556 2.889 

2001 +4,70 +1,06 5,00 5,52 - 1.202 - 271 2.556 2.822 

Summen - 57,80 - 58,40 47,50 52,32 

Umrechnung - 59,11 - 59,72 48,57 53,50 

2002 +2,66 +3,86 5,11 5,38 - 665 - 965 2.555 2.690 

2003 +2,66 +2,43 5,11 5,17 - 665 - 608 2.555 2.585 

2004 +2,86 +3,38 5,62 5,71 - 715 - 845 2.810 2.855 

2005 +2,76 +1,00 5,62 5,68 - 690 - 250 2.810 2.840 

2006 0,00 +5,73 5,62 5,71 0 - 1.433 2.810 2.855 

2007 +2,76 +5,42 6,14 3,65 - 690 - 1.355 3.070 1.825 

Summen - 45,40 - 37,90 81,79 84,80 +11.352 +9.475 40.892 42.400 - 369 

53

54 





1991 - 32,00 - 32,80 0,00 0,00 +8.181 +8.385 0 0 

1992 - 27,00 - 28,99 6,00 6,00 +6.902 +7.411 3.068 3.068 

1993 - 26,00 - 25,48 6,00 6,26 +6.647 +6.514 3.068 3.201 

1994 +2,30 +2,26 6,00 6,00 - 588 - 578 3.068 3.068 

1995 +2,20 +2,30 6,00 6,00 - 562 - 588 3.068 3.068 

1996 +1,10 +2,18 6,00 6,00 - 281 - 557 3.068 3.068 

1997 +4,50 +5,20 6,00 6,00 - 1.150 - 1.329 3.068 3.068 

1998 +7,60 +6,61 6,50 6,11 - 1.943 - 1.690 3.323 3.124 

1999 +7,70 +5,95 6,50 6,12 - 1.968 - 1.521 3.323 3.129 

2000 +7,80 +6,11 6,50 6,13 - 1.994 - 1.562 3.323 3.134 

2001 +8,10 +5,79 7,00 6,00 - 2.071 - 1.480 3.579 3.068 

Summen - 43,70 - 50,87 62,50 60,62 

Umrechnung - 44,69 - 52,02 63,91 61,99 

2002 +6,65 +6,95 7,16 6,32 - 1.663 - 1.738 3.580 3.160 

2003 +7,06 +6,17 7,16 6,18 - 1.765 - 1.543 3.580 3.090 

2004 +8,28 +7,31 8,18 6,57 - 2.070 - 1.828 4.090 3.285 

2005 +8,69 +7,43 8,18 6,57 - 2.173 - 1.858 4.090 3.285 

2006 +9,10 +7,61 9,20 6,58 - 2.275 - 1.903 4.600 3.290 

2007 +9,61 +7,82 9,20 6,58 - 2.403 - 1.955 4.600 3.290 

Summen +4,70 - 8,73 112,99 100,79 - 1.176 +2.180 56.496 50.396 - 2.744 

Merkens VIII (Die Immobilie wurde verkauft; die Liquidation ist abgeschlossen.) 




1992 - 36,00 - 57,55 0,00 0,00 +9.203 +14.712 0 0 

1993 - 29,00 - 26,33 0,00 0,04 +7.414 +6.731 0 20 

1994 - 0,20 - 2,16 5,00 5,02 +51 +552 2.556 2.567 

1995 +0,00 - 1,01 5,00 5,01 0 +258 2.556 2.562 

1996 +0,00 +0,33 5,00 5,04 0 - 84 2.556 2.577 

1997 +0,80 - 0,60 5,00 2,57 - 205 +153 2.556 1.314 

1998 +1,20 +1,14 5,00 2,57 - 307 - 291 2.556 1.314 

1999 +1,20 +0,93 5,00 2,58 - 307 - 238 2.556 1.319 

2000 +2,10 +1,21 5,00 2,73 - 537 - 309 2.556 1.396 

2001 +2,20 +3,18 5,00 0,06 - 562 - 813 2.556 31 

Summen - 57,70 - 80,86 40,00 25,62 

Umrechnung - 59,00 - 82,69 40,90 26,20 

2002 +2,35 +1,84 5,11 0,02 - 588 - 460 2.555 10 

2003 - 0,51 +0,53 5,62 0,29 +128 - 133 2.810 145 

2004 +3,07 - 0,30 5,62 0,24 - 768 +75 2.810 120 

2005 +3,07 +6,73 5,62 0,11 - 768 - 1.683 2.810 55 

2006 +0,00 - 0,54 0,00 0,00 0 +135 0 0 

2007 0,00 0,00 0,00 0,00 0 0 0 0 

Summen - 51,02 - 74,43 62,87 26,86 +12.754 +18.605 31.433 13.430 - 12.152 

Die Fondsimmobilie ist mit Vertrag über die vorzeitige Aufhebung des Erbbaurechts vom 23.12.2005 und mit Ablauf des 31.12.2005 auf 

den Käufer gegen Zahlung einer Heimfallentschädigung übergegangen. Es erfolgten zwei Auszahlungen auf den Liquidationserlös, und 

zwar in Höhe von 10,02 % des Festkapitals am 30.06.2006 und in Höhe von 4,31 % des Festkapitals am 15.12.2006. Die Liquidation ist 

abgeschlossen, die Firma wurde gelöscht.

Merkens IX (Die Immobilie wurde verkauft; der Fonds befindet sich in Liquidation.) 




1992 - 73,00 - 74,13 0,00 0,00 +18.662 +18.951 0 0 

1993 - 10,00 - 10,83 0,00 0,05 +2.556 +2.769 0 26 

1994 +0,70 +1,61 5,00 5,51 - 179 - 412 2.556 2.817 

1995 +1,00 +1,44 5,00 5,00 - 256 - 368 2.556 2.556 

1996 +1,20 +1,91 5,00 5,01 - 307 - 488 2.556 2.562 

1997 +3,60 +3,34 5,00 5,03 - 920 - 854 2.556 2.572 

1998 +4,00 +3,24 5,00 5,03 - 1.023 - 828 2.556 2.572 

1999 +4,30 +3,29 5,00 2,53 - 1.099 - 841 2.556 1.294 

2000 +4,20 +3,22 5,00 2,54 - 1.074 - 823 2.556 1.299 

2001 +5,20 +2,10 5,00 1,02 - 1.329 - 537 2.556 522 

Summen - 58,80 - 64,81 40,00 31,72 

Umrechnung - 60,13 - 66,27 40,90 32,44 

2002 +4,70 - 2,65 5,11 0,01 - 1.175 +663 2.555 5 

2003 +4,81 +0,12 5,11 0,02 - 1.203 - 30 2.555 10 

2004 +5,22 +0,67 5,11 0,02 - 1.305 - 168 2.555 10 

2005 +5,62 - 0,14 6,14 0,02 - 1.405 +35 3.070 10 

2006 +6,03 +0,31 6,14 0,03 - 1.508 - 78 3.070 15 

2007 0,00 - 0,25 0,00 0,06 0 +63 0 30 

Summen - 33,75 - 68,21 68,51 32,60 +8.435 +17.054 34.253 16.300 - 9.334 

Die Fondsimmobilie wurde mit Kaufvertrag vom 22.08.2007 verkauft. Es erfolgte eine erste Auszahlung auf den Liquidationserlös in Höhe 

von 16,75 % des Festkapitals am 01.07.2008. 





1993 - 56,00 - 52,57 0,00 0,07 +14.316 +13.439 0 36 

1994 - 24,00 - 30,91 0,00 0,07 +6.136 +7.902 0 36 

1995 +1,80 +4,13 5,00 5,00 - 460 - 1.056 2.556 2.556 

1996 +1,90 +2,25 5,00 5,00 - 486 - 575 2.556 2.556 

1997 +1,90 +2,02 5,00 2,50 - 486 - 516 2.556 1.278 

1998 +2,40 +3,62 5,00 2,50 - 614 - 925 2.556 1.278 

1999 +4,20 +3,40 5,00 2,54 - 1.074 - 869 2.556 1.299 

2000 +3,90 - 1,55 5,00 0,21 - 997 +396 2.556 107 

2001 +4,50 - 2,17 5,50 0,09 - 1.150 +555 2.812 46 

Summen - 59,40 - 71,78 35,50 17,98 

Umrechnung - 60,74 - 73,40 36,30 18,39 

2002 +4,60 - 3,00 5,62 0,16 - 1.150 +750 2.810 80 

2003 +4,60 - 1,25 5,62 0,07 - 1.150 +313 2.810 35 

2004 +5,42 +0,62 5,62 0,04 - 1.355 - 155 2.810 20 

2005 +5,42 +0,14 5,62 0,03 - 1.355 - 35 2.810 15 

2006 +5,42 +0,10 5,62 0,03 - 1.355 - 25 2.810 15 

2007 +6,14 - 1,52 5,62 0,04 - 1.535 +380 2.810 20 

Summen - 29,14 - 78,31 70,02 18,76 +7.285 +19.579 35.008 9.377 - 13.337 

55

56 

Merkens XI (Die Immobilie wurde verkauft; der Fonds befindet sich in Liquidation.) 




1993 - 72,00 - 70,28 0,00 0,05 +18.407 +17.967 0 26 

1994 +0,00 +0,61 0,00 0,01 0 - 156 0 5 

1995 +0,90 +1,33 5,00 5,01 - 230 - 340 2.556 2.562 

1996 +1,20 +1,38 5,00 5,01 - 307 - 353 2.556 2.562 

1997 +1,50 +1,36 5,00 5,02 - 383 - 348 2.556 2.567 

1998 +3,20 +2,82 5,00 5,02 - 818 - 721 2.556 2.567 

1999 +3,50 +2,66 5,50 5,02 - 895 - 680 2.812 2.567 

2000 +3,90 +2,75 5,50 4,05 - 997 - 703 2.812 2.071 

2001 +4,30 +3,44 5,50 4,03 - 1.099 - 879 2.812 2.061 

Summen - 53,50 - 53,93 36,50 33,22 

Umrechnung - 54,71 - 55,15 37,32 33,97 

2002 +4,81 +3,58 6,14 4,55 - 1.203 - 895 3.070 2.275 

2003 +5,22 +3,64 6,14 4,52 - 1.305 - 910 3.070 2.260 

2004 +5,62 +3,77 6,65 4,54 - 1.405 - 943 3.325 2.270 

2005 +6,03 +3,56 6,65 4,03 - 1.508 - 890 3.325 2.015 

2006 +6,54 +5,23 6,65 4,80 - 1.635 - 1.308 3.325 2.400 

2007 +3,63 +3,63 0,00 0,00 - 908 - 908 0 0 

Summen - 22,86 - 31,74 69,55 56,41 +5.714 +7.933 34.775 28.208 - 4.348 

Die Fondsimmobilie wurde mit Kauf- und Übertragungsvertrag vom 16.05.2007 und Wirkung zum 15.08.2007 verkauft. Eine erste 

Auszahlung auf den Liquidationserlös in Höhe von 45,3 % des Festkapitals ist am 30.11.2007 erfolgt. Eine zweite Rate in Höhe von ca. 

10,53 % soll am 20.12.2008 gezahlt werden. 





1994 - 71,00 - 68,60 0 0,04 +18.151 +17.537 0 20 

1995 - 0,90 - 0,54 5,00 5,01 +230 +138 2.556 2.562 

1996 - 0,40 - 0,60 5,00 5,03 +102 +153 2.556 2.572 

1997 - 0,10 - 0,72 5,00 5,05 +26 +184 2.556 2.582 

1998 +2,90 0,00 5,00 5,06 - 741 0 2.556 2.587 

1999 +3,40 +1,86 5,00 2,56 - 869 - 476 2.556 1.309 

2000 +3,50 +2,58 5,00 2,08 - 895 - 660 2.556 1.063 

2001 +1,70 +1,30 5,00 1,11 - 435 - 332 2.556 568 

Summen - 60,90 - 64,72 35,00 25,94 

Umrechnung - 62,28 - 66,18 35,79 26,53 

2002 +3,17 - 1,30 5,62 0,11 - 793 +325 2.810 55 

2003 +3,78 - 1,28 5,62 0,08 - 945 +320 2.810 40 

2004 +3,89 - 1,40 5,62 0,06 - 973 +350 2.810 30 

2005 +4,40 - 1,26 6,14 0,07 - 1.100 +315 3.070 35 

2006 +4,60 - 1,14 6,14 0,11 - 1.150 +285 3.070 55 

2007 +5,01 - 0,78 6,14 0,13 - 1.253 +195 3.070 65 

Summen - 37,42 - 73,34 71,07 27,09 +9.355 +18.334 35.532 13.543 - 13.010





1994 - 50,00 - 60,28 0,00 0,02 +12.782 +15.410 0 10 

1995 - 2,80 - 4,55 5,00 5,00 +716 +1.163 2.556 2.556 

1996 - 2,00 - 2,02 5,00 5,00 +511 +516 2.556 2.556 

1997 - 1,60 - 2,15 5,00 4,54 +409 +550 2.556 2.321 

1998 - 1,40 - 1,92 5,00 4,54 +358 +491 2.556 2.321 

1999 - 0,60 - 0,67 5,00 4,04 +153 +171 2.556 2.066 

2000 - 0,30 - 1,94 5,00 4,04 +77 +496 2.556 2.066 

2001 +0,10 - 0,58 5,00 3,92 * 

- 26 +148 2.556 2.004* 

Summen - 58,60 - 74,11 35,00 31,10 

Umrechnung - 59,92 - 75,78 35,79 31,80 

2002 +2,45 +3,63 5,11 4,01 * 

- 613 - 908 2.555 2.005* 

2003 +2,97 +2,21 5,11 4,05 * 

- 743 - 553 2.555 2.025* 

2004 +2,45 +10,02 5,11 1,07 - 613 - 2.505 2.555 535 

2005 +3,37 +5,98 5,62 2,01 - 843 - 1.495 2.810 1.005 

2006 +3,68 +6,09 5,62 14,04 ** 

- 920 - 1.523 2.810 7.020 

2007 +4,19 +5,27 5,62 4,77 - 1.048 - 1.318 2.810 2.385 

Summen - 40,81 - 42,58 67,98 61,75 +10.200 +10.643 33.987 30.875 - 2.669 

*) Die ausgewiesenen Barausschüttungen für den Zeitraum 2001 bis 2003 wurden im Jahr 2004 nachgeholt. Siehe hierzu auch auf den Seiten 25 und 26. 

**) Die Barausschüttung des Jahres 2006 enthält eine Sonderausschüttung in Höhe von 10 % der Nominalbeteiligung die am 30.10.2006 aufgrund des Verkaufes 

des Objektes in Frechen gezahlt wurde. 





1995 - 28,00 - 28,62 0,00 0,02 +7.158 +7.317 0 10 

1996 - 5,10 - 4,16 6,00 6,08 +1.304 +1.063 3.068 3.109 

1997 - 3,60 - 3,09 6,00 6,07 +920 +790 3.068 3.104 

1998 - 3,00 - 2,76 6,00 6,06 +767 +706 3.068 3.098 

1999 - 3,00 - 2,73 6,00 6,09 +767 +698 3.068 3.114 

2000 - 2,20 - 2,42 6,00 6,11 +562 +619 3.068 3.124 

2001 - 2,10 - 0,85 6,00 6,06 +537 +217 3.068 3.098 

Summen - 47,00 - 44,63 36,00 36,49 

Umrechnung - 48,06 - 45,64 36,81 37,31 

2002 - 1,33 - 1,92 6,14 5,62 +333 +480 3.070 2.810 

2003 - 1,12 - 1,93 6,14 5,05 +280 +483 3.070 2.525 

2004 +4,09 +2,51 6,65 5,52 - 1.023 - 628 3.325 2.760 

2005 +1,94 +4,30 6,65 2,06 - 485 - 1.075 3.325 1.030 

2006 +3,27 +2,75 6,65 3,04 - 818 - 688 3.325 1.520 

2007 +3,37 - 0,56 7,16 3,04 - 844 +140 3.580 1.520 

Summen - 37,84 - 40,49 76,20 61,64 +9.458 +10.122 38.103 30.822 - 6.617 

57

58 





1996 - 71,00 - 73,47 0,00 0,03 +18.151 +18.782 0 15 

1997 - 11,00 - 9,77 0,00 0,00 +2.812 +2.498 0 0 

1998 +2,40 - 2,01 6,00 5,02 - 614 +514 3.068 2.567 

1999 +2,60 +3,79 6,00 5,01 - 665 - 969 3.068 2.562 

2000 +2,60 +1,91 6,00 5,02 - 665 - 488 3.068 2.567 

2001 +2,60 +1,18 6,00 5,03 - 665 - 302 3.068 2.572 

Summen - 71,80 - 78,37 24,00 20,11 

Umrechnung - 73,42 - 80,14 24,54 20,56 

2002 +5,22 +2,68 6,14 4,04 - 1.305 - 670 3.070 2.020 

2003 +5,42 +3,14 6,14 3,03 - 1.355 - 785 3.070 1.515 

2004 +5,42 +1,47 6,14 2,02 - 1.355 - 368 3.070 1.010 

2005 +6,14 - 0,50 6,14 0,03 - 1.535 +125 3.070 15 

2006 +2,45 +4,38 6,14 2,04 - 613 - 1.095 3.070 1.020 

2007 +5,42 +4,16 6,65 4,05 - 1.355 - 1.040 3.325 2.025 

Summen - 43,35 - 64,81 61,89 35,77 +10.836 +16.202 30.947 17.888 - 7.693 





1996 - 76,00 - 77,40 0,00 0,02 +19.429 +19.787 0 10 

1997 - 3,00 - 3,66 0,00 0,00 +767 +936 0 0 

1998 +1,80 +3,24 4,50 4,51 - 460 - 828 2.301 2.306 

1999 +1,90 +1,46 4,50 4,51 - 486 - 373 2.301 2.306 

2000 +1,80 +1,38 4,50 4,54 - 460 - 353 2.301 2.321 

2001 +2,10 +1,39 4,50 4,55 - 537 - 355 2.301 2.326 

Summen - 71,40 - 73,59 18,00 18,13 

Umrechnung - 73,01 - 75,25 18,41 18,54 

2002 +3,89 +2,98 4,60 2,80 - 973 - 745 2.300 1.400 

2003 +3,89 +3,28 4,60 3,54 - 973 - 820 2.300 1.770 

2004 +4,19 +2,67 4,60 3,04 - 1.048 - 668 2.300 1.520 

2005 +4,81 +3,37 4,60 3,03 - 1.203 - 843 2.300 1.515 

2006 +3,37 +6,98 4,60 3,55 - 843 - 1.745 2.300 1.775 

2007 +4,29 +4,31 5,11 3,53 - 1.074 - 1.078 2.555 1.765 

Summen - 48,57 - 51,66 46,52 38,03 +12.139 +12.915 23.259 19.014 - 3.469 





1997 - 27,00 - 26,46 0,00 0,11 +6.902 +6.764 0 56 

1998 - 3,00 - 3,08 0,00 2,02 +767 +787 0 1.033 

1999 +2,50 +1,72 6,00 6,02 - 639 - 440 3.068 3.078 

2000 +2,70 +1,92 6,00 6,03 - 690 - 491 3.068 3.083 

2001 +2,80 +0,63 6,00 6,06 - 716 - 161 3.068 3.098 

Summen - 22,00 - 25,27 18,00 20,24 

Umrechnung - 22,50 - 25,84 18,41 20,70 

2002 +3,27 +1,74 6,14 5,04 - 818 - 435 3.070 2.520 

2003 +3,68 +1,89 6,14 4,55 - 920 - 473 3.070 2.275 

2004 +3,58 +0,03 6,14 5,16 - 895 - 8 3.070 2.580 

2005 +4,29 +1,63 6,14 0,03 - 1.073 - 408 3.070 15 

2006 +4,40 +1,72 6,14 2,55 - 1.100 - 430 3.070 1.275 

2007 +3,68 +3,25 6,14 2,57 - 920 - 813 3.070 1.285 

Summen +0,40 - 15,58 55,25 40,60 - 102 +3.892 27.624 20.298 - 3.332





1998 - 29,00 - 31,26 3,00 3,02 +7.414 +7.991 1.534 1.544 

1999 +0,10 - 1,45 6,00 6,01 - 26 +371 3.068 3.073 

2000 +0,90 - 1,17 6,00 6,03 - 230 +299 3.068 3.083 

2001 +1,30 - 0,60 6,00 6,05 - 332 +153 3.068 3.093 

Summen - 26,70 - 34,48 21,00 21,11 

Umrechnung - 27,30 - 35,26 21,47 21,59 

2002 +1,64 - 0,40 6,65 6,69 - 410 +100 3.325 3.345 

2003 +2,05 - 0,57 6,65 6,19 - 513 +143 3.325 3.095 

2004 +2,66 - 0,33 7,16 6,53 - 665 +83 3.580 3.265 

2005 +3,07 +0,10 7,16 6,54 - 768 - 25 3.580 3.270 

2006 +3,68 +0,21 8,18 6,55 - 920 - 53 4.090 3.275 

2007 +4,29 +0,95 8,18 6,57 - 1.074 - 238 4.090 3.285 

Summen - 9,91 - 35,30 65,45 60,66 +2.476 +8.824 32.728 30.328 +3.948 





1998 - 29,00 - 31,57 0,00 0,02 +7.414 +8.071 0 10 

1999 +0,50 +0,19 5,50 5,51 - 128 - 49 2.812 2.817 

2000 +1,00 +1,22 5,50 5,53 - 256 - 312 2.812 2.827 

2001 +1,00 +1,16 5,50 5,52 - 256 - 297 2.812 2.822 

Summen - 26,50 - 29,00 16,50 16,58 

Umrechnung - 27,10 - 29,65 16,87 16,95 

2002 +1,64 +2,03 6,14 6,26 - 410 - 508 3.070 3.130 

2003 +1,64 +1,96 6,14 8,19 - 410 - 490 3.070 4.095 

2004 +2,25 +2,05 6,14 6,16 - 563 - 513 3.070 3.080 

2005 +2,25 +1,82 6,14 6,17 - 563 - 455 3.070 3.085 

2006 +2,86 +2,28 6,14 5,53 - 715 - 570 3.070 2.765 

2007 +2,97 +2,42 6,14 5,50 - 741 - 605 3.070 2.750 

Summen - 13,49 - 17,09 53,71 54,76 +3.372 +4.272 26.856 27.381 +1.425 





1999 - 25,00 - 23,37 0,00 0,02 +6.391 +5.974 0 10 

2000 +3,70 +2,62 6,00 6,05 - 946 - 670 3.068 3.093 

2001 +3,60 +5,02 6,00 6,07 - 920 - 1.283 3.068 3.104 

Summen - 17,70 - 15,73 12,00 12,14 

Umrechnung - 18,10 - 16,09 12,27 12,41 

2002 +4,09 +4,56 6,14 6,17 - 1.023 - 1.140 3.070 3.085 

2003 +1,33 +4,58 6,14 6,23 - 333 - 1.145 3.070 3.115 

2004 +1,33 +4,50 6,14 6,53 - 333 - 1.125 3.070 3.265 

2005 +4,50 +2,77 6,65 6,57 - 1.125 - 693 3.325 3.285 

2006 +4,81 +1,08 6,65 3,12 - 1.203 - 270 3.325 1.560 

2007 +5,32 - 1,87 6,65 0,07 - 1.329 +468 3.325 35 

Summen +3,28 - 0,47 50,64 41,10 - 821 +116 25.321 20.552 - 3.832 

59

60 





2000 - 24,00 - 27,99 0,00 0,05 +6.136 +7.156 0 26 

2001 +3,40 +1,71 5,50 5,54 - 869 - 437 2.812 2.833 

Summen - 20,60 - 26,28 5,50 5,59 

Umrechnung - 21,07 - 26,87 5,62 5,72 

2002 +3,58 +3,03 5,62 5,68 - 895 - 758 2.810 2.840 

2003 +4,09 +4,30 5,62 5,66 - 1.023 - 1.075 2.810 2.830 

2004 +4,09 +3,55 5,62 5,66 - 1.023 - 888 2.810 2.830 

2005 +4,60 +4,17 5,62 5,65 - 1.150 - 1.043 2.810 2.825 

2006 +4,60 +3,45 5,62 5,67 - 1.150 - 863 2.810 2.835 

2007 +5,32 +6,98 6,14 6,18 - 1.329 - 1.745 3.070 3.090 

Summen +5,21 - 1,39 39,86 40,22 - 1.303 +347 19.932 20.109 +1.827 

EUROPA I 

Jahr Steuerlast NL Barausschüttung Steuerlast NL Barausschüttung in Euro Abweichung 

in % in % in Euro gegenüber 


2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

0,00 

0,60 

0,70 

0,70 

0,80 

0,00 

0,26 

* 

0,37 

* 

0,20 

* 

0,04 

* 

0,00 

7,00 

7,00 

7,00 

7,00 

0,02 

7,01 

7,00 

7,00 

7,00 

0 

- 300 

- 350 

- 350 

- 400 

0 

0 

* 

0 

* 

- 100 

* 

0 

* 

0 

3.500 

3.500 

3.500 

3.500 

10 

3.505 

3.500 

3.500 

3.500 

2007 0,90 0,06* 7,00 7,07 - 450 0* 3.500 3.535 

Summen 3,70 0,93 35,00 35,10 - 1.850 - 100 17.500 17.550 +1.800* 

*) Für einen privaten Kapitalanleger blieb im Jahr 2003 eine Beteiligung bis zu 80.000 Euro, im Jahr 2004 bis zu 55.000 Euro, im Jahr 2005 bis zu 20.000 Euro, im Jahr 2006 bis 

zu 100.000 Euro und im Jahr 2007 bis zu 70.000 Euro aufgrund der Nichtveranlagungsgrenze frei von niederländischer Einkommensteuer, wenn ansonsten in den Niederlanden 

keine steuerpflichtigen Einnahmen in den entsprechenden Jahren erzielt wurden. Sofern die vorgenannten Voraussetzungen nicht vorlagen, fielen die kumulierten Steuerzahlungen 

um mindestens 1.385 Euro niedriger aus als prospektiert. 





2002 

2003 

- 30,00 

+2,30 

- 56,60* +7,37* 0,00 

6,50 

0,02 

6,54 

* 

+7.500 

- 575 

+14.150 

- 1.843 

0 

3.250 

10 

3.270 

2004 +2,80 +1,57 6,50 6,55 - 700 - 393 3.250 3.275 

2005 +2,90 - 0,34 6,50 6,57 - 725 +85 3.250 3.285 

2006 +2,90 +1,76 6,50 6,57 - 725 - 440 3.250 3.285 

2007 +3,10 +3,51 6,50 6,61 - 775 - 878 3.250 3.305 

Summen - 16,00 - 42,73 32,50 32,86 +4.000 +10.681 16.250 16.430 +6.861 

*) Der Fonds wurde in mehreren Tranchen 2002 und 2003 platziert. Die Steuerergebnisse des Jahres 2003 lagen je nach Beitrittszeitpunkt zwischen 1,17 % und 7,37 %, 

bei einem Prospektsollwert von 2,3 %. Die Barausschüttung des Jahres 2003 wurde anteilig für den Beteiligungszeitraum gezahlt. 





2004 - 15,00 - 18,57 1,75 1,78 * +3.750 +4.643 875 890* 

2005 +1,30 +0,11 5,50 5,53 - 325 - 28 2.750 2.765 

2006 +1,40 +1,76 5,50 5,53 - 350 - 440 2.750 2.765 

2007 +1,60 +2,07 5,50 5,51 - 400 - 518 2.750 2.755 

Summen - 10,70 - 14,63 18,25 18,35 +2.675 +3.657 9.125 9.175 +1.032 

*) Der Fonds wurde in mehreren Tranchen im Jahr 2004 platziert. Die Barausschüttung, die ab dem 2. Halbjahr 2004 vorgesehen war, wurde anteilig für den Beteiligungszeitraum 

gezahlt. 

Der Soll-Ist-Vergleich erfolgt auf Grundlage der geänderten Ergebnisvorschaurechnung vom 28.04.2006. Dies war von der Gesellschafterversammlung im Jahr 2006 

beschlossen worden, da sich bei der Errichtung der Baumaßnahme erhebliche Kosteneinsparungen ergeben hatten (siehe auch Erläuterungen auf Seite 37).





2005 - 3,10 - 2,59 0,00 0,04 +775 +648 0 20 

2006 +2,40 +3,39 6,00 6,06 - 600 - 848 3.000 3.030 

2007 +2,40 +3,18 6,00 6,66 - 600 - 795 3.000 3.330 

Summen +1,70 +3,98 12,00 12,76 - 425 - 995 6.000 6.380 - 190 





2007 - 3,60 - 8,38 0,00 0,00 +900 +2.095 0 0 

Summen - 3,60 - 8,38 0,00 0,00 +900 +2.095 0 0 +1.195 

Herausgabedatum: 24.09.2008 61

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(09.08)

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