Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS XIX
„Büro- und Verwaltungszentrum
AXA Versicherung AG“, Köln-Holweide
Objektdaten:
� Baujahr: 1981-1983
� Grundstücksgröße: 55.799 m2 � Nutzfläche: 76.066 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 800 Stück
� Mieter: AXA Service AG
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.12.2029
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1998
� Fondsgesamtvolumen: 131.151 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 52.985 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 74.422 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 29,65 % 32,28 % +2,63 %
� Barausschüttungen: 53,71 % 54,76 % +1,05 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 16,16 % 15,19 % - 0,97 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 948 1.325 +377
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: +1.425 Euro
Die Vermietungssituation:
Die Immobilie ist seit dem 01.01.1999 an die zum AXA Konzern
gehörende AXA Service AG (vormals „Colonia Nordstern Versicherungs-Management
AG“) vermietet. Sie wird als Hauptverwaltung
des deutschen AXA-Versicherungskonzerns genutzt. Der Mietvertrag
läuft bis zum 31.12.2029. Am 08.11.2004 wurde der im Rahmen
des „Merkens-Fonds XXIII“ neben dem Fondsobjekt errichtete
Erweiterungsneubau für die AXA Hauptverwaltung an die Mieterin
übergeben. Der Standort wird durch den Erweiterungsbau und die
damit verbundene Zusammenlegung diverser AXA-Standorte in
Köln-Holweide langfristig gesichert. In diesem Zusammenhang wurde
das Mietverhältnis vorzeitig um weitere sechs Jahre von ursprünglich
Ende 2023 auf jetzt Ende 2029 verlängert. Der Mietzins
wird alle zwei Jahre an die Veränderung der Lebenshaltungskosten
angepasst. Die Anpassung erfolgt zu 75 % der Veränderung, bei
Inflationsraten über 4 % p.a. für den übersteigenden Teil um 50 %.
Die letzte Mietanpassung erfolgte zum 01.01.2008 um 3,15 %.
Der Objektzustand:
Das im Jahr 1983 fertig gestellte Fondsobjekt befindet sich in einem
optisch und technisch guten Zustand. Die Kosten für die Instandhaltung
und Instandsetzung des Gebäudes einschließlich Dach
und Fach sowie für die technischen Anlagen inklusive der erforderlichen
Ersatzbeschaffungen und Erneuerungen gehen zu Lasten
der Mieterin („Triple-Net-Mietvertrag"). Im Zeitraum 2005 bis
2007 wurden folgende Maßnahmen durchgeführt: Erneuerung
Oberbelag und Betonsanierung Garageneinfahrt, Sanierung der
Stützpfeiler Tiefgarage, Fassadensanierung, Sanierung der Wandabschlüsse,
der Dachabdichtung sowie die Erneuerung des Rückkühlwerkes
und einer Turbo-Kältemaschine. Darüber hinaus wurde
das Projekt „Sanierung Innenbereich“ abgeschlossen. Es umfasste
die Erneuerung der Teppichfliesen, des Schallschutzes, von Teilen
der Wandverkleidung und die Einbringung von Energiespargeräten.
Zusätzlich wurden durch Umgestaltungen zusätzliche Arbeitsplätze
geschaffen. In 2008 werden noch die Sanitärbereiche und
einige technische Einrichtungen erneuert und eine automatische
Energiedatenerfassung zur Kostenoptimierung eingebaut. Alle Kosten
der vorgenannten Maßnahmen wurden von der Mieterin getragen.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine Verlustzuweisung erzielt, die
um 2,63 %-Punkte höher liegt als der kalkulierte Wert. Ein Grundstücksteilflächenverkauf
an den Nachbarn „Merkens XXIII“ ermöglichte
im Jahr 2003 eine 2 %ige Sonderausschüttung. Die bisherigen
Barausschüttungen sind um 1,05 %-Punkte höher als prospektiert.
Die laufenden Steuerergebnisse sind geringfügig günstiger als
kalkuliert. Insgesamt erzielte ein Kapitalanleger mit ursprünglich
100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen
um 1.425 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert.
Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 mit rund 1,3 Mio. Euro um
ca. 377.000 Euro höher als kalkuliert. Die Restdarlehen (brutto,
d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) per 31.12.2007 betragen
71.258.743 Euro und liegen damit im Plan. Die Betriebsprüfung
der Investitionsphase ist abgeschlossen; es liegen bestandskräftige
Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich 2005 vor. Die Veranlagungen
sind bis einschließlich 2007 erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Bonität der Mieterin und die lange Restlaufzeit des vorzeitig bis
Ende 2029 verlängerten Mietvertrages garantieren langfristig eine
hohe Einnahmesicherheit. Zu Jahresbeginn 2008 konnte die Miete
infolge der Indexklausel des Mietvertrages um 3,15 % erhöht werden.
Aufgrund der niedrigen Inflationsraten der letzten Jahre werden
die Mieterlöse des Jahres 2008 rund 382.000 Euro unter Plan
liegen. Die Gesellschafterversammlung hat für 2008 die Barausschüttung
von 5,5 % auf 6 % erhöht. (Prospekt 6,5 %). Mit der
nächsten Mietanpassung zum 01.01.2010 wird die Barausschüttung
voraussichtlich um weitere 0,5 % erhöht werden können.