Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS X
„Bürohaus Platinum am Sachsendamm”
Berlin-Schöneberg, Sachsendamm 2-7
Objektdaten:
� Baujahr: 1993 / 1994
� Grundstücksgröße: 5.978 m2 � Nutzfläche: 17.341 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 172 Stück
� PKW-Stellplätze: 67 Stück
� Mieter: Mietermix
� Mietvertragslaufzeit: verschiedene Laufzeiten
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1993
� Fondsgesamtvolumen: 95.201 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 54.745 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 36.477 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 81,81 % 85,37 % +3,56 %
� Barausschüttungen: 70,02 % 18,76 % - 51,26 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 52,67 % 7,05 % - 45,62 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 2.927 4.130 +1.203
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 13.337 Euro
Die Vermietungssituation:
Trotz Auszug eines größeren Mieters (1.160 m2 ) zum Jahresende
2007 konnte in 2008 durch 8 Neuvermietungen bei nach wie vor
schwierigen Marktverhältnissen in Berlin der Vermietungsstand auf
ca. 82 % gesteigert werden. Zusätzlich konnten die Mietverträge mit
4 Bestandsmietern verlängert werden.
Der Objektzustand:
Im Jahr 2007 wurden umfangreiche Reparaturen an der Fassadenbefahranlage
mit ca. 8.500 Euro durchgeführt und in 2008 deren
Tragseile für 16.000 Euro erneuert. Weitere Instandhaltungsmaßnahmen
stehen in 2008 nicht an. Daneben wurden in 2007 im
Zusammenhang mit Neuvermietungen Fluktuations-, Umbau- und
Werbekosten in Höhe von ca. 77.200 Euro aufgewendet. In 2008
werden diese Kosten voraussichtlich insgesamt ca. 200.000 Euro
betragen.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurden die prognostizierten Verlustzuweisungen
um 3,56 %-Punkte übertroffen. Die steuerpflichtigen
Ergebnisse der Bewirtschaftungsjahre fielen um 45,62 %-Punkte
günstiger als kalkuliert aus. Bedingt durch die stark gesunkenen
Mieteinnahmen und die Strategie, zu Gunsten der Liquiditätsreserve
verbleibende Überschüsse ganz oder teilweise zu thesaurieren,
liegen die Barausschüttungen bis Ende 2007 um 51,26 %-
Punkte unter den prognostizierten Werten. Diese Abweichungen
führten dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM
Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen um
13.337 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte.
Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 ca. 1,2 Mio. Euro über Plan.
2004 konnte im Rahmen eines neuen Finanzierungskonzeptes das
Erstdarlehen in Höhe von ca. 36,5 Mio. Euro auf 29,3 Mio. Euro
(per 31.12.2007: 28,6 Mio. Euro) getilgt werden. Die Tilgung wurde
möglich durch eine Damnumerstattung, die Liquiditätsreserve
und ein zinsgünstiges Darlehen der AXA Konzern AG, welches derzeit
mit rund 2,8 Mio. Euro valutiert. Der Zinssatz für das Hauptdarlehen
ergibt sich aus dem für die jeweils abgeschlossene Periode
gültigen Einstandszinssatz der Bank zzgl. Marge. Durch Zahlung
einer „Cap-Prämie“ wurde die Zinsobergrenze für eine 1-, 3-, 6oder
12-monatige Zinsbindung bis zum 30.09.2011 auf 5 % festgelegt.
Die ursprünglich geplante Tilgung über eine Rentenversicherung
wurde nach Fertigstellung der Immobilie nicht umgesetzt.
Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Es
liegen bestandskräftige Steuerbescheide bis einschließlich 2002 vor.
Laufende Veranlagungen sind bis einschließlich 2006 erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Einnahmen werden auch im Jahr 2008 stark hinter den Erwartungen
zurückbleiben. Vorrangigstes Ziel der Geschäftsführung ist
das Erreichen einer höheren Vermietungsquote im Objekt, um die
Einnahmen der Fondsgesellschaft zu erhöhen. Aufgrund der weiterhin
schlechten Vermietungssituation in Berlin wird die Fondsgeschäftsführung
der Gesellschafterversammlung vorschlagen, auf
eine Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2008 zu verzichten.