Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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diese Entwicklung im 2. Quartal 2008 nicht fortsetzte. Die
nach wie vor gute Nachfrage und die begrenzten verfügbaren
Flächen im Bau bilden eine gute Basis für einen weiteren,
wenn auch insgesamt moderaten Leerstandsabbau.
Der Investmentumsatz liegt im 1. Halbjahr 2008 mit einem
Volumen von 1,62 Mrd. Euro zwar deutlich unter dem Ergebnis
des Vorjahreszeitraumes (- 40,9 %), jedoch auch
ebenso klar über dem langjährigen Mittel. Damit nimmt
Berlin noch vor Hamburg, Frankfurt und München die
Spitzenposition unter den großen Investmentstandorten
ein. Besonders der Verkauf des gemischt genutzten Sony
Centers am Potsdamer Platz mit Einzelhandel, Büro, Entertainment
und Wohnen trug zu diesem Ergebnis bei. Bei den
Käufergruppen stechen die Equity/Real Estate Funds heraus,
die über 47 % des Umsatzes generierten, was ebenfalls
zum Großteil am Verkauf des Sony Centers liegt. Der
Anteil ausländischer Investoren lag mit 90 % noch einmal
18 Prozentpunkte höher als im 1. Halbjahr 2007 (72 %).
2. Frankfurt am Main:
Starker Anstieg des Flächenumsatzes
Der Flächenumsatz im Frankfurter Marktgebiet lag im
1. Halbjahr 2008 bei 296.000 m2 ; ein Plus von fast 47 % im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies ist der stärkste Umsatzanstieg
aller großen deutschen Bürostandorte. Im engeren
Marktgebiet, das von den großen Marktteilnehmern gemeinsam
festgelegt wurde, belief sich der Flächenumsatz
auf ca. 268.000 m2 (+ 45 %). Zu diesem Ergebnis haben
nicht zuletzt Großverträge mit mehr als 10.000 m2 Bürofläche
beigetragen, die wieder spürbar an Bedeutung gewonnen
haben: vor allem die Deutsche Börse AG (insgesamt
rund 65.000 m2 ) sowie BNP Paribas (über 11.000 m2 ).
Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen hat sich in
den letzten zwölf Monaten deutlich um gut 11 % auf aktuell
2,08 Mio. m2 verringert. Die Flächen im Bau reduzierten
sich innerhalb eines Jahres um gut 9 % auf 386.000 m2 .
Deutlich stärker fiel die Abnahme der hiervon noch verfügbaren
Flächen aus (um gut 15 % auf 186.000 m2 ), womit
nicht einmal mehr die Hälfte der Flächen im Bau dem Markt
zur Verfügung stehen. Die aktuelle Leerstandsquote im
Frankfurter Marktgebiet liegt bei 12,6 %. Vor dem Hintergrund
der sehr guten Nachfragesituation und des Rückgangs
moderner Leerstandsflächen haben sich die Mieten
in den vergangenen zwölf Monaten positiv entwickelt. Die
aktuelle Spitzenmiete liegt bei 37,50 Euro/m2 und damit gut
7 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Sie wird im
Westend erzielt. Wie an allen anderen deutschen Standorten
haben sich die Probleme der Finanzmärkte in einem
deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens in Frankfurt
niedergeschlagen. Mit einem Gesamtumsatz von knapp
882 Mio. Euro lag das Ergebnis um etwa 81 % niedriger als
im Vorjahr. Da 2007 aber ein absolutes Rekordjahr war,
muss dieses Resultat (das immer noch besser ausfällt als
2004 und 2005) relativiert werden. Dominiert wurde der
Frankfurter Investmentmarkt im Wesentlichen von zwei
Investorengruppen: An erster Stelle liegen mit einem Anteil
von fast 34 % die offenen Fonds, die wieder verstärkt
in Prime-Immobilien in der Bankenmetropole investieren.
Knapp dahinter rangieren Equity/Real Estate Funds (rund
30 % des Investmentumsatzes).
Büroflächenhöchstmieten 2007 - 2008
Euro/m² 1. Halbjahr 2007
Euro/m² 1. Halbjahr 2008
Berlin
Düsseldorf
Essen
Frankfurt
Hamburg
Köln
Leipzig
München
Stuttgart
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Quelle: Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, 30. Juni 2008
20,80 Euro
22,00 Euro
22,00 Euro
23,50 Euro
12,20 Euro
13,30 Euro
35,00 Euro
37,50 Euro
24,00 Euro
25,00 Euro
20,25 Euro
21,00 Euro
11,00 Euro
11,00 Euro
31,00 Euro
32,50 Euro
18,50 Euro
18,50 Euro
3. Hamburg:
Sehr gutes Resultat in den ersten sechs Monaten
Im 1. Halbjahr 2008 wurde in Hamburg ein Büroflächenumsatz
von 287.000 m2 erzielt, womit das Rekordergebnis
des Vorjahres nur um knapp 3 % verfehlt wurde. Erfreulich
ist an diesem zweitbesten Halbjahresresultat, dass nahezu
alle Flächenkategorien stark am Umsatz beteiligt waren. Da
das Rekordergebnis des Vorjahres stark von den Großabschlüssen
des Spiegel-Verlags und des Germanischen Lloyd
geprägt war, zeigt das erreichte Ergebnis eindrucksvoll den
seit Längerem zu beobachtenden Aufwärtstrend des Hamburger
Büromarkts. Die beliebteste Büromarktzone ist erneut
die City, auf die ein Viertel des Flächenumsatzes entfällt
(72.000 m2 ). Auch in den ersten sechs Monaten des
Jahres 2008 konnten wieder einige Großverträge zum sehr
guten Ergebnis beitragen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot
liegt aktuell bei 1,1 Mio. m2 und damit um
gut 12 % unter dem Vorjahreszeitraum. Die Flächen im Bau
haben in den vergangenen 12 Monaten um gut 8 % auf
504.000 m2 abgenommen. Der Gesamtleerstand hat sich
um 3,5 % auf 823.000 m2 verringert und die Leerstandsrate
liegt aktuell bei 6,2 %. Die Spitzenmiete konnte erneut
zulegen (um über 4 % auf 25 Euro/m2 ). Sie wird in den
Neubauobjekten der Hafen City erzielt. Die starke Nachfrage
der ersten beiden Quartale wird sich auch in der zweiten
Jahreshälfte fortsetzen, sodass für das Gesamtjahr 2008
ein Flächenumsatz in einer Größenordnung von über
500.000 m2 erwartet werden kann. Das Hamburger Transaktionsvolumen
beläuft sich auf 1,02 Mrd. Euro. Gegenüber
der ersten Jahreshälfte des Vorjahres bedeutet dies
eine deutliche Abnahme um knapp 60 %. Nach Berlin ist
Hamburg aber der einzige Standort unter den Big Six, der
ein Volumen von über 1 Mrd. Euro erzielen konnte, womit
der Umsatz immer noch um rund ein Viertel über dem zehnjährigen
Durchschnitt liegt. Die Käuferstruktur weist deutliche
Unterschiede zum Vorjahr auf. Immobilien AGs haben aktuell
den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Mit gut