Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS XII
„BfA-Bürogebäude Berlin-Neukölln”
Berlin-Neukölln, Sieversufer 7-9
Objektdaten:
� Baujahr: 1991
� Grundstücksgröße: 4.717 m2 � Nutzfläche: 10.776 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 68 Stück
� PKW-Stellplätze: 67 Stück
� Mieter: Deutsche Rentenversicherung Bund (früher: BfA)
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 15.09.2008
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1994
� Fondsgesamtvolumen: 57.752 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 36.610 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 18.443 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 72,60 % 70,15 % - 2,45 %
� Barausschüttungen: 71,07 % 27,09 % - 43,98 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 35,18 % - 3,19 % - 38,37 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.776 5.146 +3.370
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 13.010 Euro
Die Vermietungssituation:
Das Objekt ist vollständig an die Deutsche Rentenversicherung
Bund (DRB), vormals BfA, vermietet. Der 10-jährige Mietvertrag hatte
ursprünglich eine Laufzeit bis zum 15.09.2001. Das Mietverhältnis
wurde mehrfach, im Jahr 2001 unter Reduzierung der Miete,
verlängert und von der Mieterin fristgerecht zum 15.09.2008 gekündigt.
Das Mietverhältnis wurde inzwischen bis zum 31.12.2008 verlängert,
wobei die Mieterin noch das Recht hat, bis 31.01.2009 zu
verlängern. Die Fondsgesellschaft steht mit zwei Mietinteressenten
in ernsthaften Verhandlungen über insgesamt ca. 70 % der Mietfläche
ab dem 2. Quartal 2009.
Der Objektzustand:
Im Jahr 2007 waren lediglich kleinere Reparaturen von ca. 11.000
Euro erforderlich. Im Jahr 2008 sollte sich der Instandhaltungsaufwand
in engen Grenzen halten. Das Gebäude befindet sich in
einem technisch guten und gepflegten Zustand.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Im Investitionsjahr 1994 ergab sich eine Verlustzuweisung von
70,15 %, die infolge einer höheren Grundstücksbewertung durch
die Betriebsprüfung um 2,45 %-Punkte unter der Prognose lag. Die
laufenden Steuerergebnisse der Bewirtschaftungsphase fielen um
38,37 %-Punkte günstiger als prospektiert aus. Bis 1998 erfolgten
Barausschüttungen in prospektierter Höhe. Angesichts der Mietpreisentwicklung
in Berlin entschlossen sich die Gesellschafter in
1999 und 2000, die Barausschüttungen auf 2,5 % bzw. 2 % zu
reduzieren. Damit konnte die Liquiditätsreserve der Gesellschaft gezielt
über Plan gestärkt werden. In 2001 konnte nach der erfolgten
Mietpreisanpassung lediglich eine Barausschüttung von 1 % geleistet
werden. In den Jahren 2002 bis 2007 wurde ein Barausschüttungsverzicht
beschlossen und der erzielte Einnahmeüberschuss
thesauriert. In der Summe lagen die Barausschüttungen Ende des
Jahres 2007 um 43,98 %-Punkte unter der Prognose. Die Abweichungen
führten insgesamt dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich
100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz
bisher einen rund 13.010 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als prospektiert
erzielte.
Die Liquiditätsreserve lag Ende des Jahres 2007 mit ca. 5,1 Mio. Euro
um rund 3,4 Mio. Euro höher als geplant. Die Restdarlehen
(brutto, inkl. mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung) per
31.12.2007 betragen 16.409.656 Euro und liegen damit im Plan.
Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist abgeschlossen. Es liegen
bestandskräftige Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich
2002 vor. Die laufenden Veranlagungen erfolgten bis 2006.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Mieteinnahmen sind durch das Mietverhältnis mit der DRB zunächst
bis zum 31.12.2008 gesichert.
Ausweislich der Ergebnisvorschau-Rechnung für das Jahr 2008
wird das ausschüttbare Ergebnis ca. 343.000 Euro (ca. 0,94 % des
Festkapitals in Euro) betragen. Aufgrund der noch ungewissen
Mietsituation ab Januar 2009 wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung
vorschlagen, auch für das Jahr 2008
keine Ausschüttung zu beschließen, um die Liquiditätsreserve für
Umbaumaßnahmen im Zusammenhang mit einer Neuvermietung
und zur Überbrückung von Leerstandszeiten weiterhin zu stärken.
Die Zukunft des Fonds hängt davon ab, wie schnell und in welchem
Umfang das Objekt ab Januar 2009 vermietet werden kann.
Immerhin verfügt die Fondsgesellschaft zum Jahresende 2008 voraussichtlich
über eine Liquiditätsreserve in Höhe von ca. 34 % der
Darlehensrestvaluta bzw. dem Fünffachen des aktuellen jährlichen
Kapitaldienstes inkl. rund 1,7 % Tilgung p.a. Sollte die Neuvermietung
nicht im erforderlichen Rahmen zeitnah erfolgen, ist die Gesellschaft
mittelfristig insolvenzgefährdet.