Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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Leistungsbilanz auf einen Blick
Einleitung
Im Jahr 1985 startete der AXA Konzern mit dem Colonia
Immobilienfonds I, einem reinen Eigenkapitalfonds mit umgerechnet
lediglich rund 2 Mio. Euro Volumen, als Initiator
geschlossener Immobilienfonds. Ab dem Jahr 1987 entwickelte
sich mit Einführung der Merkens-Fonds-Reihe das
Geschäft und damit das Gesamtvolumen kontinuierlich.
Im Berichtsjahr 2007 wurde mit Merkens XXV „Bürogebäude
Trendpark, Neckarsulm“ ein Publikumsimmobilienfonds
aufgelegt, der sich zum Zeitpunkt der Leistungsbilanzerstellung
in der Platzierung befindet.
Gegenstand der Leistungsbilanz sind die 27 bis zum
31.12.2007 aufgelegten und bis auf Merkens XXV vollständig
platzierten geschlossenen Immobilienfonds. Neben den
Detailergebnissen zum 31.12.2007 enthält die Leistungsbilanz
Angaben über die Entwicklung der Fonds bis zur
Drucklegung und eine Prognose der weiteren Entwicklung
jedes einzelnen Fonds.
Gesamtvolumen
Das Gesamtvolumen aller aufgelegten Fonds liegt bei
1,707 Mrd. Euro. Der Eigenkapitalanteil inkl. Agio, aufgebracht
durch Kapitalanleger, beträgt 0,921 Mrd. Euro.
Grundschulden und Hypotheken wurden in Höhe von insgesamt
0,786 Mrd. Euro (Bruttodarlehen) aufgenommen.
Die Immobilienfonds liefen zum Stichtag 31.12.2007 durchschnittlich
seit rund 12 Jahren.
Entwicklung des Fondsvolumens
neues Fondsvolumen
Mrd. Euro
1,8
1,5
1,2
0,9
0,6
0,3
bis 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
Euro-Umstellung
Mit der Währungsumstellung von DM auf Euro zum 01.01.
2002 wurde auch bei allen bis dahin von der AXA Merkens
Fonds GmbH emittierten und verwalteten Fonds die Umstellung
auf die neue europäische Gemeinschaftswährung
vollzogen. Die für die Beteiligung und Ergebnisverteilung
maßgeblichen Festkapitalkonten sind gemäß Gesellschafterbeschlüssen
mit Wirkung ab dem 01.01.2002 im Verhältnis
2:1 von DM auf Euro umgestellt worden.
Die durch die Abweichung von dem gesetzlichen Umrechnungskurs
entstandenen Betragsdifferenzen wurden auf
das Kapitalrücklagenkonto der jeweiligen Gesellschaft umgebucht.
Da die Umstellung alle Gesellschafter gleichermaßen
betraf, änderte sich durch die Umstellung im Verhältnis
2:1 für die Anleger hinsichtlich ihrer Beteiligung am Vermögen
oder in Bezug auf die zukünftige Ergebnisverteilung
ab dem Geschäftsjahr 2002 nichts.
Die in der Leistungsbilanz gemachten Angaben zu Barausschüttungen
und Steuerergebnissen der Jahre bis einschließlich
2001 beziehen sich daher auf das ursprüngliche
DM-Festkapital und wurden mit dem exakten Euro-Währungskurs
umgerechnet. Die Angaben ab dem Jahr 2002
beziehen sich auf das neue Euro-Festkapital.
Methodik der Leistungsbilanz
Die bisherigen Fondsergebnisse werden anhand der nachfolgend
unter „Rentabilitätsfaktoren“ beschriebenen Kriterien
im Rahmen eines Soll-Ist-Vergleichs auf den Seiten 12
bis 39 je Fonds als Summen ausgewiesen. Basis für die Soll-
Werte sind die im jeweiligen Emissionsprospekt des Fonds
abgebildeten Prognosewerte. Sofern im Einzelfall von den
ursprünglichen Investitionsplänen abgewichen wurde (z.B.
Merkens VII: Kauf einer zusätzlichen Immobilie aufgrund
einer erheblichen Baukostenersparnis bei der prospektierten
Immobilie bzw. Merkens XXIII: deutliche Ersparnis bei den
Investitionskosten), werden die aktualisierten Prognoserechnungen
zugrunde gelegt. Bei Fonds mit bereits abgelaufenen
Prognosezeiträumen (Colonia I, Merkens V) entsprechen
die Soll-Werte den Ist-Werten, so dass sich die einmal
ermittelten Soll-Ist-Abweichungen des Prognosezeitraums
nicht mehr verändern. Die Abweichungen von den Prognosewerten
werden als Differenzen ausgewiesen. Zusätzlich
wird anhand eines fiktiven Anlegers die restliche Kapitalbindung
per 31.12.2007 sowie die Abweichung von der
Prognoserechnung als Euro-Betrag unter Berücksichtigung
einer Beteiligung von 50.000 Euro Nominalkapital zuzüglich
Agio und einem konstanten Steuersatz von 50 % auf die
Steuerergebnisse ausgewiesen. Für alle vor der Währungsumstellung
aufgelegten Fonds (bis einschließlich Merkens
XXI) wurde bei der Ermittlung der Abweichung eine
Beteiligung über ursprünglich 100.000 DM unterstellt.
Die Liquiditätsreserven werden als statische Werte ausgewiesen.
Dabei werden die Barausschüttungen bereits im
laufenden Jahr berücksichtigt, obwohl sie tatsächlich erst im
Folgejahr abfließen. Zinszahlungen für Fondshypotheken, die
bereits im Investitionsjahr als Vorauszahlung für das erste
Bewirtschaftungsjahr aus der Liquiditätsreserve geleistet wurden,
sind bei dieser Betrachtung nicht berücksichtigt. Zwischen
der statischen Liquidität und der Stichtagsliquidität bestehen
daher regelmäßig Unterschiede. Die Abweichungen
sind insbesondere dann erheblich, wenn die betrachteten
Fonds signifikante Abweichungen bei den Barausschüttungen
aufweisen.
Informationen zu den Partnern, Firmennamen und der
Rechtsform der Fondsgesellschaften, den Fondsvolumina,