Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS VII
„Moritz-Rehabilitationsklinik”
Bad Klosterlausnitz, Hermann-Sachse-Straße
Objektdaten:
� Baujahr: 1993
� Grundstücksgröße: 20.276 m2 � Nutzfläche: 16.647 m2 � PKW-Stellplätze: ca. 145 Stück
� Mieter: Moritz Klinik GmbH & Co.
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 30.08.2023
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1991 / 1992
� Fondsgesamtvolumen: 47.957 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 25.000 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto)*: 21.114 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 86,92 % 89,24 % +2,32 %
� Barausschüttungen: 112,99 % 100,79 % - 12,20 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 91,62 % 80,51 % - 11,11 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro)*: 512 777 +265
*) unter Berücksichtigung der um 1.894 Tsd. Euro reduzierten Fremdmittelaufnahme
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 2.744 Euro
Die Vermietungssituation:
Die „Moritz-Rehabilitationsklinik“ in Bad Klosterlausnitz verfügt über
mehr als 300 Betten zur Behandlung von orthopädischen, rheumatischen
und neurologischen Erkrankungen. Um die Jahrtausendwende
wurden die Indikationen auf die Behandlung von
Schwerstbrandverletzten und Gehirnverletzten erweitert. Das Gebäude
ist an die Klinikbetreiberin, die zur Unternehmensgruppe
Graf Oeynhausen gehörende Moritz-Klinik GmbH & Co., bis
30.08.2023 vermietet. Das engagierte Klinikmanagement erreichte
trotz der Kostendämpfungsmaßnahmen im Gesundheitswesen
auch im Jahr 2007 eine sehr gute Belegung im Einzugsbereich.
Die Miete errechnet sich zum einen aus einer an den Lebenshaltungskostenindex
gekoppelten Eigenkapitalverzinsung von anfänglich
6 %. Die zweite Mietkomponente besteht aus dem Kapitaldienst
für die Fremdmittel.
Beim Bau der Moritz-Klinik kam es zu erheblichen Baukosteneinsparungen.
Neben der Reduzierung der ursprünglich geplanten
Darlehensaufnahme um rund 1,9 Mio. Euro beschloss die Gesellschafterversammlung
im Jahr 1993 mit großer Mehrheit, die überschüssige
Liquidität in das Büro- und Geschäftshaus Erfurt, Magdeburger
Allee, zu investieren. Das Objekt wurde Ende 1994 fertig
gestellt und verfügt über rund 1.450 m 2 Mietfläche. Die Commerzbank
hat als Hauptmieter das Erdgeschoss sowie Nebenflächen im
Kellergeschoss bis zum 07.12.2009 angemietet, nutzt diese jedoch
nicht mehr selbst, sondern hat an einen Fertighausvertrieb untervermietet.
Nach einigen Mieterwechseln konnten in dem Objekt
neben den Büromietern inzwischen 4 Arztpraxen angesiedelt werden.
Die Leerstandsfläche beträgt aktuell ca. 171 m 2 und ist für das
wirtschaftliche Ergebnis des Fonds unerheblich.
Der Objektzustand:
Sowohl die Moritz-Klinik als auch das Geschäftshaus in Erfurt befinden
sich optisch und technisch in einem gepflegten Gesamtzustand.
In der Moritz-Klinik wurden von der Mieterin im Jahr 2007
als erste Maßnahme der Fassadensanierung Teilbereiche neu angestrichen
und die Abdichtung zwischen Betonaufkantung und
Geländer an den Balkonen erneuert. Bis 2009 soll die Fassadenund
Balkonsanierung abgeschlossen sein. Im Objekt Erfurt fielen in
2007 keine Instandhaltungsarbeiten an. Im Zuge der Neuvermietung
an 2 Ärzte wurden in 2008 ca. 30.000 Euro für Umbaukosten
aufgewendet.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Das Steuerergebnis aus der Investitionsphase fiel um 2,32 %-Punkte
und die laufenden Steuerergebnisse um 11,11 %-Punkte günstiger
aus als kalkuliert. Die Barausschüttungen waren 12,20 %-Punkte
geringer als prospektiert. Letztendlich führten die Abweichungen
dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme
und 50 % Steuersatz bisher einen um 2.744 Euro
niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte.
Ende 2007 lag die Liquiditätsreserve einschließlich Instandhaltungsrücklage
rund 265.000 Euro über dem Soll-Wert. Die Restdarlehen
per 31.12.2007 betragen 15.228.122 Euro und liegen aufgrund
einer Veränderung des Tilgungsplanes rund 0,63 Mio. Euro hinter
der Ursprungsplanung zurück. Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase
ist abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide
für die Zeit bis einschließlich 2006 vor.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Aufgrund der Indexklausel des Mietvertrages konnte der von der
Eigenkapitalverzinsung abhängige Mietanteil zum 01.05.2008 um
7,6 % erhöht werden. Im Hinblick darauf und das langfristige
Mietverhältnis mit der Moritz-Klinik und deren seit Jahren stabilen
Belegung wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung
für das Jahr 2008 vorschlagen, die Barausschüttung auf 7,5 %
zu erhöhen (Vorjahr 6,5 %).
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