Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS IX (Objekt in 2007 verkauft)
„BfA-Bürogebäude Berlin-Charlottenburg”
Berlin-Charlottenburg, Quedlinburger Straße
Objektdaten:
� Baujahr: 1992 / 1993
� Grundstücksgröße: 6.266 m2 � Nutzfläche: 20.799 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 310 Stück
� Mieter: Deutsche Rentenversicherung Bund (früher: BfA)
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.05.2012
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1992
� Fondsgesamtvolumen: 118.324 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 66.510 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 46.912 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 84,87 % 86,88 % +2,01 %
� Barausschüttungen: 68,51 % 32,60 % - 35,91 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 51,13 % 18,67 % - 32,46 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 2.298 5.199 +2.901
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 9.334 Euro
Verkauf der Fondsimmobilie:
Die Fondsimmobilie ist mit Kaufvertrag vom 22.08.2007 an einen
deutschen REIT zu einem Kaufpreis von 52,35 Mio. Euro verkauft
worden. Nachdem die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
erfüllt waren, ist am 03.03.2008 der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt
worden. Nutzen und Lasten sind auf die Käuferin übergegangen.
Liquidation der Fondsgesellschaft:
Die Fondsgesellschaft hat auf der außerordentlichen Gesellschafterversammlung
vom 11.12.2007 den Verkauf des Objektes mit ca.
99 % Zustimmung genehmigt und die Liquidation der Fondsgesellschaft
beschlossen. Die Liquidation wurde zum 08.07.2008 im
Handelsregister eingetragen, so dass mit diesem Tag die 5-jährige
Nachhaftungsfrist der Zeichner in Gang gesetzt wurde. Nach derzeitigem
Stand beträgt der steuerfreie Liquidationserlös ca. 27,2 %
des Festkapitals. Zum 01.07.2008 wurden 16,75 % als erste Rate
des Liquidationserlöses ausgezahlt. Die restliche Rate des Liquidationserlöses
von ca. 10,5 % soll spätestens am 20.12.2008 an die
Zeichner ausgeschüttet werden.
Für einen Anleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme
und 50 % Steuersatz betrug die Kapitalbindung zum
Ende des Jahres 2007 noch rund 19.148 Euro. Nach Auszahlung
des gesamten Liquidationserlöses ergibt sich über die gesamte
Laufzeit des Fonds nach derzeitigem Stand eine Unterdeckung von
ca. 5.548 Euro unter Berücksichtigung der Steuerersparnisse und
-zahlungen während der Bewirtschaftung des Fonds. Für Anleger,
die in den anfänglichen Verlustzuweisungsjahren einen höheren
Steuersatz als 50 % hatten, fällt die Unterdeckung geringer aus, für
Zeichner mit einem niedrigeren Steuersatz entsprechend höher.
Verlauf der Beteiligung:
Die Immobilie war zunächst für die Dauer von 15 Jahren bis zum
31.05.2007 an die Deutsche Rentenversicherung Bund (DRV), vormals
BfA, vermietet. Im Jahr 2006 wurde das Mietverhältnis bis zum
31.05.2012 verlängert. Der für die laufenden Mietanpassungen
zugrunde gelegte Lebenshaltungskostenindex hat sich in den vergangenen
Jahren nur moderat entwickelt und blieb daher erheblich
hinter der mit 3,34 % p.a. kalkulierten Inflationsrate zurück.
Dies führte zu geringeren als den kalkulierten Mieteinnahmen. Aufgrund
des Mietzinsverfalls in Berlin und der Marktanpassungsklausel
in dem Mietvertrag mit der DRV erfolgte nach Vorlage eines von
der Fondsgesellschaft in Auftrag gegebenen Mietgutachtens zum
05.07.2001 eine Neufestsetzung der Büromieten auf 57,4 % des
ursprünglichen Niveaus. Im Zuge der Verlängerung des Mietvertrages
um weitere 5 Jahre musste die Miete ab 01.01.2007 erneut um
weitere 10 % an das gesunkene Mietpreisniveau angepasst werden.
Letztlich wurde durch diese Verlängerung des Mietvertrages
der Verkauf der Immobilie zu einem akzeptablen Preis ermöglicht.
Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Es
liegen bestandskräftige Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich
2002 vor. Die Veranlagungen für die Jahre 2003 bis 2007 sind
erfolgt.
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