Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal
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MERKENS XXV (in Platzierung)<br />
„Bürogebäude Trendpark“,<br />
Neckarsulm“, Konrad-Zuse-Straße<br />
Objektdaten:<br />
� Baujahr: 1999<br />
� Grundstücksgröße: 17.108 m2 � Nutzfläche: 15.632 m2 � Parkhausstellplätze: 303 Stück<br />
� Mieter: TDS AG, dsb AG, ROSEA Trendpark, PVS<br />
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.12.2027 (1 % Fläche bis 2024)<br />
Fondsdaten:<br />
� Platzierungsjahr: 2007/2008<br />
� Fondsgesamtvolumen: 32.789 Tsd. Euro<br />
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 20.000 Tsd. Euro<br />
� Fremdmittel (brutto): 11.789 Tsd. Euro<br />
Soll-Ist-Vergleich:<br />
Soll Ist Differenz<br />
� Verlustzuweisungen: 3,60 % 8,38 % +4,78 %<br />
� Barausschüttungen: 0,00 % 0,00 % +0,00 %<br />
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 0,00 % 0,00 % +0,00 %<br />
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 0 0 0<br />
Kapitalfluss/Kapitalbindung<br />
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz<br />
50.000<br />
37.500<br />
25.000<br />
12.500<br />
0 Euro<br />
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung<br />
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007<br />
Abweichung zur Prospektprognose je<br />
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: + 1.195 Euro<br />
Die Vermietungssituation:<br />
Die Immobilie ist seit Dezember 2007 auf die Dauer von 20 Jahren<br />
an die TDS Informationstechnologie AG, einer Tochtergesellschaft<br />
von Fujitsu Services Overseas LTD zu ca. 56 %, an die ROSEA Trendpark<br />
Objektverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG zu ca. 13 % mit<br />
einer Patronatserklärung der TDS Informationstechnologie AG und<br />
an die dsb AG zu ca. 30 % vermietet. Die Mietverträge sind indexiert,<br />
wobei die Anpassungen bei einer Indexsteigerung über 4 %<br />
p.a. für den über 4 % p.a. hinausgehenden Teil auf 70 % bzw.<br />
75 % Anpassung begrenzt sind. Die restlichen ca. 1 % der Büroflächen<br />
sind für 17 Jahre an die PVS Fulfillment-Service GmbH vermietet.<br />
Der Objektzustand:<br />
Das 1999 fertig gestellte Bürogebäude befindet sich in einem<br />
guten baulichen und technischen Zustand. Angefallene kleinere<br />
Mängel wurden im Laufe des Jahres beseitigt.<br />
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:<br />
Die Investitionsphase und die Bewirtschaftung der Jahre 2007 und<br />
2008 werden voraussichtlich mit Mehreinnahmen bzw. Kostenersparnissen<br />
von rund 238.000 Euro schließen.<br />
Die Zeichner des Jahres 2007 erhalten eine gegenüber dem Prospekt<br />
erhöhte Verlustzuweisung in Höhe von 8,38 %. Für einen Kapitalanleger<br />
mit 50.000 Euro Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz<br />
führt diese Abweichung von dem kalkulierten Wert zu einem<br />
um 1.195 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert.<br />
Die Platzierungsphase der Fondsgesellschaft ist noch nicht abgeschlossen<br />
und wurde über den 31.07.2008 hinaus verlängert. Das<br />
Langfristdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) per<br />
31.12.2007 beträgt, wie geplant, 11.789.000 Euro. Die Tilgung<br />
beginnt planmäßig in 2013. Darüber hinaus nimmt die Gesellschaft<br />
Kurzfristdarlehen zur Zwischenfinanzierung des noch zu platzierenden<br />
Eigenkapitals in Anspruch, per 31.12.2007 in Höhe von<br />
7.467.000 Euro (per 31.08.2008 valutierend mit 5.391.952 Euro).<br />
Die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft ist dadurch<br />
nicht beeinträchtigt, da bis dato der Aufwand für das kurzfristige<br />
Fremdkapital den geplanten Ausschüttungsaufwand für den noch<br />
nicht platzierten Eigenkapitalanteil unterschreitet.<br />
Die Betriebsprüfung der Finanzbehörde für die Investitionsphase<br />
steht noch aus. Gleiches gilt für die Veranlagung für das Jahr 2007.<br />
Die Prognose der weiteren Entwicklung:<br />
Aufgrund der 20-jährigen Mietverträge sind die prognostizierten<br />
Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft langfristig zu erwarten. Die<br />
Fondsgesellschaft ist somit weitgehend unabhängig von der Entwicklung<br />
der Mietmarktsituation in Neckarsulm. Der Mieter TDS AG<br />
ist auf Expansionskurs und beabsichtigt, einen Teil der Lagerfläche<br />
zu einem weiteren Rechenzentrum auszubauen sowie ein weiteres<br />
großes Notstrom-Dieselaggregat nebst Einhausung auf eigene<br />
Kosten zu errichten. Aufgrund der seit Mietbeginn doch deutlich<br />
höheren Inflationsrate als der mit 2 % p.a. kalkulierten, kann von<br />
früheren ersten Mietanpassungen oder höheren Mietsteigerungen<br />
ausgegangen werden.<br />
Wichtig für die weitere positive Entwicklung der Fondsgesellschaft<br />
ist, das restliche Eigenkapital zu platzieren, damit die Fondsgesellschaft<br />
auch in Zukunft den prospektierten Verlauf nehmen kann.<br />
Die Fondsgeschäftsführung beabsichtigt, das per 31.07.2008 noch<br />
nicht platzierte Eigenkapital in Höhe von 7.350.000 Euro bis spätestens<br />
zum Jahresende 2009 zu platzieren.<br />
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