Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS XX
„Bürogebäude Frankfurt“
Frankfurt am Main, Theodor-Heuss-Allee 108
Objektdaten:
� Baujahr: 1998
� Grundstücksgröße: 3.840 m2 � Nutzfläche: 10.817 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 155 Stück
� Mieter: Telekurs Deutschland, Atradius
Elsevier, Arcadis Homola.
� Mietvertragslaufzeit: min. bis 06 / 2008, max. bis 12 / 2014
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1999
� Fondsgesamtvolumen: 38.052 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 17.235 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 19.599 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 25,56 % 23,90 % - 1,66 %
� Barausschüttungen: 50,64 % 41,10 % - 9,54 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 28,84 % 23,43 % - 5,41 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.433 2.350 +917
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 3.832 Euro
Die Vermietungssituation:
Zum 31.12.2007 hatte die Fondsgesellschaft die Vollvermietung
der Immobilie erreicht. Neue Mieter sind im 5. OG der Finanzdienstleister
Telekurs Deutschland GmbH (1.012,31 m2 ) und im
4. OG der internationale Projektentwickler Arcadis Homola AG. Der
Mietvertrag mit der Vertriebsgesellschaft des Gerling-Konzerns über
ca. 60 % der Fläche ist allerdings zum 30.06.2008 ausgelaufen. Die
Fondsgesellschaft verhandelt mit verschiedenen Interessenten über
Teilflächen. Die Fondsgesellschaft bemüht sich derzeit, im aufgrund
der Finanzkrise in Frankfurt schwierigen Umfeld einen neuen Mieter
zu finden.
Der Objektzustand:
Das gesamte Objekt befindet sich in einem gepflegten guten baulichen
Zustand. Im Jahre 2007 wurden keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen
außerhalb der Büroflächen durchgeführt. In der
an die Telekurs Deutschland GmbH vermieteten Teilfläche im 5. OG
waren Umbau- und Renovierungsarbeiten erforderlich. Die Kosten
lagen bei ca. 90.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Die Arcadis
Homola AG erhielt für ihre Fläche im 4. OG neben umfangreichen
Umbaumaßnahmen den Einbau einer Umluftkühlung. Die Kosten
lagen bei ca. 447.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer für die Gesamtmaßnahme.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine um 1,66 %-Punkte niedrigere
Verlustzuweisung als kalkuliert erzielt. Die Barausschüttungen fielen
um 9,54 %-Punkte niedriger als prognostiziert aus. Die laufenden
Steuerergebnisse lagen um 5,41 %-Punkte günstiger als kalkuliert.
Für einen Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme
und 50 % Steuersatz führten die Abweichungen bisher
insgesamt zu einem um 3.832 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss
als prognostiziert.
Die Liquiditätsreserve inklusive Risikorücklage für Anschlussvermietungen
lag Ende 2007 um rund 0,9 Mio. Euro höher als kalkuliert.
Die Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum)
per 31.12.2007 betragen 18.770.206 Euro und liegen im Plan.
Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Es liegen
bestandskräftige Steuerbescheide bis 2003 vor. Die Veranlagung
2006 ist erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Durch die Kündigung des Mietverhältnisses der Gerlinggesellschaft
brechen der Fondsgesellschaft über zwei Drittel der Einnahmen
weg. Dieser Mietausfall bedroht die Existenz der Gesellschaft. Die
Liquiditätsreserve wird für ca. ein Jahr ausreichen, die Kosten der
Gesellschaft zu tragen. Der weitere Geschäftsverlauf wird maßgeblich
davon abhängen, ob und wie schnell für die ehemalige Gerling-Fläche
ein Nachfolgemieter zu akzeptablen Mietpreisen gefunden
wird.
Vor diesem Hintergrund wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung
vorschlagen, für das Jahr 2008 keine Ausschüttung
vorzunehmen. Die in der Gesellschafterversammlung
unter Vorbehalt beschlossene Ausschüttung für das Jahr 2007 in
Höhe von 3 % (Prospekt 6,65 %) wurde infolge der Kündigung der
Gerling-Fläche zu Beginn des Jahres 2008 aus Vorsorgegründen
nicht durchgeführt.
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