Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS XVI
„Bürgerverwaltungszentrum Chemnitz“
Bahnhofstraße/Annaberger Straße/Moritzstraße
Objektdaten:
� Baujahr: 1996 / 1997
� Grundstücksgröße: 4.524 m2 � Nutzfläche: 17.766 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 167 Stück
� Mieter: Stadt Chemnitz (94 %) und Mietermix
� Mietvertragslaufzeit: Büros bis 15.10.2022 (Stadt Chemnitz)
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1996
� Fondsgesamtvolumen: 57.816 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 33.190 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 22.179 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 80,78 % 82,89 % +2,11 %
� Barausschüttungen: 46,52 % 38,03 % - 8,49 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 32,22 % 31,23 % - 0,99 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.186 2.012 +826
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 3.469 Euro
Die Vermietungssituation:
Der Mietvertrag mit der Stadt Chemnitz über die Büroflächen wurde
auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen und läuft bis zum
15.10.2022. Die Mieterin hat das Recht auf einmalige Verlängerung
des Mietvertrages um fünf Jahre. Nach Ablauf der Festmietzeit
verlängert sich der Mietvertrag um jeweils zwei Jahre, wenn
nicht von einer Partei mit einer Frist von achtzehn Monaten vor
Ablauf der Mietzeit schriftlich widersprochen bzw. das Optionsrecht
durch die Mieterin ausgeübt wird. Die letzte Mietanpassung erfolgte
zum 01.03.2005 um 10,16 %. Der Mietvertrag mit der Stadt
Chemnitz über die Archivflächen läuft bis zum 30.06.2010. Die Stadt
Chemnitz hat rund 94 % der Nettogrundflächen (ohne Tiefgarage)
angemietet, steht damit für ca. 93 % der Gesamtmieteinnahmen
des Objektes ein und sichert insoweit den Fonds ab. Die Einzelhändler
sowie die Gastronomie leiden unter der nach wie vor
schlechten wirtschaftlichen Situation in Chemnitz. Die Anschlussvermietungen
konnten nur mit Zugeständnissen bei der Miete erreicht
werden. Trotz der durch die problematische wirtschaftliche
Lage bedingten ungünstigen Marktverhältnisse sind sämtliche
Flächen in 2007 vermietet. Der Mietvertrag über die Tiefgarage
konnte in 2006 zu leicht reduzierten Konditionen um fünf Jahre verlängert
werden.
Der Objektzustand:
Das gesamte Gebäude befindet sich in einem technisch guten und
gepflegten Zustand. Im Jahr 2007 wurden im Wesentlichen die
Tragseile eines Aufzuges ersetzt, eine Abdichtung der Anschlussbereiche
der Stützen zur Bodenplatte im 2. Untergeschoss der Tiefgarage
zum Schutz vor Chloridbelastungen durch Schleppwasser der
Fahrzeuge durchgeführt und die Dehnungsfuge zwischen dem
Fondsobjekt und dem Nachbargebäude der Sparkasse Chemnitz
abgedichtet, Letzteres im Rahmen der infolge von vergeblichen
Versuchen bis zum 30.09.2008 verlängerten Gewährleistung des
Generalunternehmers.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine um 2,11 %-Punkte höhere
Verlustzuweisung erzielt. Die Barausschüttungen lagen bisher um
8,49 %-Punkte unter dem Prognosewert. Die Steuerergebnisse der
Bewirtschaftungsphase lagen um 0,99 %-Punkte günstiger als geplant.
Die Abweichungen führten dazu, dass ein Kapitalanleger mit
einer Beteiligungssumme von ursprünglich 100.000 DM und 50 %
Steuersatz bis Ende 2007 einen um 3.469 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss
als kalkuliert erhalten hat.
Die Liquiditätsreserve der Gesellschaft lag Ende des Jahres 2007 rund
826.000 Euro über dem Prospektwert. Seit dem 01.01.2007 besteht
eine Anschlussfinanzierung mit 10-jährigem Festzinssatz zu 4,42 %
p.a. Die Tilgung wurde auf 2,5 % erhöht. Zum 31.12.2006 ist eine
Sondertilgung in Höhe von 1,223 Mio. Euro geleistet worden. Das
Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung)
per 31.12.2007 beträgt 19,492 Mio. Euro und liegt
damit um 1,447 Mio. Euro niedriger als prognostiziert.
Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Es liegen bestandskräftige
Steuerbescheide bis 2004 vor. Die laufenden Veranlagungen
erfolgten bis 2007.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Aufgrund des langfristigen Mietvertrages mit der Stadt Chemnitz
sind die wesentlichen Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft bis
zum Jahr 2022 aus heutiger Sicht, wenn auch inflationsbedingt auf
geringerem Niveau als kalkuliert, stabil. Die Gesellschafterversammlung
hat für das Jahr 2008 eine Barausschüttung in Höhe von
3,5 % (Vorjahr 3,5 %) beschlossen.
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