Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS XXI
„Bürogebäude München“
München-Westend, Ridlerstraße 75
Objektdaten:
� Baujahr: 1990 / 1991
� Grundstücksgröße: 9.584 m2 � Nutzfläche: 15.675 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 258 Stück
� Mieter: AXA Konzern AG
(Generalmieterin)
� Mietvertragslaufzeit: bis 31.12.2020
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 2000
� Fondsgesamtvolumen: 45.812 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 22.095 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 22.156 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 24,54 % 28,62 % +4,08 %
� Barausschüttungen: 39,86 % 40,22 % +0,36 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 29,75 % 27,23 % - 2,52 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 732 707 - 25
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: + 1.827 Euro
Die Vermietungssituation:
Die AXA Konzern AG ist nach der Verschmelzung mit der CIMAG
Colonia Immobilien AG, Köln, Generalmieterin der gesamten Flächen
der Teileigentumseinheiten der Fondsgesellschaft (rund 70 % des
Gebäudes). Der Mietzins wird alle zwei Jahre entsprechend der Entwicklung
des zugrunde liegenden Lebenshaltungskostenindexes angepasst.
Die letzte Anpassung erfolgte zum 01.01.2007 um 3,742 %.
Im Jahr 2007 lag die Vermietungsleistung auf dem Büroflächenmarkt
in München mit 834.000 m 2 um 24 % höher als 2006. Der Leerstand
hat sich insbesondere durch den Zugang eines 100.000 m 2 großen
Objektes erhöht. Die Leerstandsquote liegt im Stadtgebiet bei 8,2 %
und damit ca. 13 % über dem Vorjahr. Aufgrund des langfristigen
Mietvertrages mit der AXA Konzern AG ist die Fondsgesellschaft von
Marktentwicklungen nicht betroffen. Die Mieteinnahmen sind langfristig
vertraglich gesichert.
Der Objektzustand:
Das im Jahr 1991 fertig gestellte Fondsobjekt präsentiert sich gepflegt
und insgesamt in einem guten baulichen Zustand. Im Jahr
2007 wurden Arbeiten an der Teichanlage im Eingangshof (ca.
12.000 Euro) und an der Verglasung eines Treppenhausturmes (ca.
77.000 Euro) durchgeführt. Eine vom TÜV geforderte Nachrüstung
der Aufzugsanlagen verursachte 57.000 Euro Kosten. Die Sprinkleranlage
in der Tiefgarage wird voraussichtlich wegen Korrosionsmängeln
ausgetauscht werden müssen. Die Kosten werden auf
210.000 Euro geschätzt. Darüber hinaus muss ein weiterer Treppenhausturm
mit Kosten von voraussichtlich 75.000 Euro saniert
werden. Auch die Betonstützen in der Tiefgarage bedürfen wegen
Chloridbelastung einer umfangreichen Sanierung. Zur Vorbereitung
der Ausschreibung sind noch weitere Untersuchungen erforderlich.
Gemäß den Mietvertragsvereinbarungen werden Instandhaltung
und Instandsetzung von der Generalmieterin getragen.
Die genannten Kosten sind insofern als Information zu verstehen
und belasten nicht die Fondsgesellschaft.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Die Investitionsphase schloss mit einer um 4,08 %-Punkte höheren
als der kalkulierten Verlustzuweisung ab. Das Barausschüttungsergebnis
übertraf die Prognose bisher leicht um 0,36 %-Punkte.
Die laufenden Steuerergebnisse lagen um 2,52 %-Punkte günstiger
als prognostiziert. Für einen Kapitalanleger mit ursprünglich
100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz führten die
Abweichungen von den kalkulierten Werten bisher insgesamt zu
einem um 1.827 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert.
Die Liquiditätsreserve lag per Ende 2007 um rund 25.000 Euro
niedriger als kalkuliert. Die Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem
Damnum) per 31.12.2007 betragen 21.702.737 Euro
und liegen damit im Plan. Die Betriebsprüfung der Investitionsphase
ist erfolgt. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide bis 2003
vor. Die Veranlagung 2006 ist erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten sind durch den
langfristigen „Triple-Net-Mietvertrag“ mit der AXA Konzern AG abgesichert,
so dass die Fondsgesellschaft über ein hohes Maß an
Planungssicherheit verfügt. Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung
für das Jahr 2008 eine Ausschüttung von
5,5 % vorschlagen. Im Vorjahr hatte die Ausschüttung wegen einer
Sondereinnahme aus Vorsteuerkorrekturen noch bei 6 % gelegen.