Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS II
„Hussen-Passage”,Konstanz, Hussenstraße 31
Objektdaten:
� Baujahr: 1983
� Grundstücksgröße: 2.512 m2 � Nutzfläche: 2.602 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 20 Stück
� Mieter: Mietermix
� Mietvertragslaufzeit: verschiedene Laufzeiten
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1988
� Fondsgesamtvolumen: 5.811 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 2.925 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 2.670 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 20,45 % 27,15 % +6,70 %
� Barausschüttungen: 123,22 % 72,70 % - 50,52 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 82,11 % 20,77 % - 61,34 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 201 168 - 33
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 8.253 Euro
Die Vermietungssituation:
Das in der Fußgängerzone von Konstanz gelegene Objekt erfordert
eine intensive Betreung durch das Objektmanagement. Zwei
kleinere Ladenlokale konnten ab 01.06.2007 an eine Änderungsschneiderei
bzw. ab 01.03.2008 an eine Herrenboutique und ein
Ladenlokal von 138 m2 im schwächer frequentierten hinteren Passagenbereich
ab 01.05.2008 an eine Kampfsportschule vermietet
werden. Der zum 30.06.2008 ausgelaufene Mietvertrag mit dem
Bauernmarkt konnte um 6 Jahre verlängert werden. Die bis
30.09.2008 von der Signal - IDUNA Versicherung angemietete
398 m2 große Bürofläche konnte ab 01.01.2009 an einen seit Jahrzehnten
in Konstanz ansässigen Verlag auf 5 Jahre neu vermietet
werden. Letztlich konnte auch der zum 31.08.2008 auslaufende
Mietvertrag mit einem Fitnessstudio über die im 1. OG liegende
Fläche von 198 m2 um weitere 2 Jahre verlängert werden, die dieses
als Ergänzung für deren im Eigentum stehende Hauptfläche im
2. OG nutzt. Damit ist das Objekt derzeit zu 100 % vermietet.
Der Objektzustand:
Das Objekt befindet sich in einem ordentlichen Zustand. Im Jahr
2006 wurden die Abwasserleitungen aus Asbestzement saniert und
durch Gussrohrleitungen ersetzt. Um die Werbewirksamkeit des
Objektes nach außen zu steigern, wurde ein neues Gebäudeleitsystem
installiert sowie verschiedene Maßnahmen im Bereich der
Beleuchtung und Innenausstattung durchgeführt. In 2007 waren
bis auf kleinere Arbeiten an der Klima- und Hebeanlage keine
größeren Maßnahmen erforderlich. Auch für 2008 stehen keine
größeren Instandhaltungen ins Haus.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine um 6,70 %-Punkte höhere
Verlustzuweisung als kalkuliert erzielt. Die Gesellschafter haben
Barausschüttungen in Höhe von 72,70 %, 50,52 %-Punkte unterhalb
der Prognose, erhalten. Ursache sind die in den letzten Jahren
wegen der schwierigen Lage des Einzelhandels gefallenen Mieten
sowie Revitalisierungsmaßnahmen. Die steuerlichen Ergebnisse fielen
deutlich günstiger als kalkuliert aus. Die Revitalisierungsmaßnahmen
führten im Jahr 1998 zu einem Steuerergebnis von - 21,31 %.
Insgesamt führten die Abweichungen von der prospektierten Ergebnisvorschau-Rechnung
dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich
100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz
bisher einen um 8.253 Euro niedrigeren Kapitalrückfluss als prognostiziert
erzielte.
Die Liquiditätsreserve einschließlich Instandhaltungsrücklage lag
Ende 2007 um rund 33.000 Euro niedriger als kalkuliert. Im Zuge
der in 2004 erfolgten Anschlussfinanzierung wurde die ursprünglich
zur Tilgung abgeschlossene Rentenversicherung aufgelöst und
in Höhe von 266.966 Euro für Sondertilgungen eingesetzt. Die
Darlehensrestvaluta per 31.12.2007 beträgt 2.206.866 Euro. Seit
März 2004 wird das Darlehen mit 2 % annuitätisch getilgt. Aufgrund
des günstigen Zinsniveaus im Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung
reduzierte sich der jährlich zu leistende Kapitaldienst der
Fondsgesellschaft erheblich, was die Einnahmenreduzierung teilweise
kompensieren kann. Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase
ist abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide
für die Zeit bis einschließlich 2006 vor.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung vorschlagen,
für das Jahr 2008 wie im Vorjahr eine Barausschüttung in Höhe
von 3 % zu beschließen. Bei der Beurteilung der Ausschüttung ist
die Höhe der aktuellen Tilgung von 2,57 % bezogen auf die Darlehensvaluta
von ca. 2,2 Mio. Euro zum Jahresende 2007 zu berücksichtigen.
Zum 28.02.2009 läuft die bisherige Zinsbindung der
Fremdmittel ab. Bei derzeitigem Zinsniveau wird auch bei der
Anschlussfinanzierung bei der gegebenen Vermietungssituation die
annuitätisch steigende Tilgung und die Barausschüttung unverändert
fortgeführt werden können.