Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS XI (Objekt in 2007 verkauft)
„Technische Universität Berlin”
Berlin-Charlottenburg, Franklinstraße/Salzufer
Objektdaten:
� Baujahr: 1900 / 1964 / 1983
� Grundstücksgröße: 13.962 m2 � Nutzfläche: 44.893 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 67 Stück
� PKW-Stellplätze: 173 Stück
� Mieter: Technische Universität Berlin
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 30.12.2012
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1993
� Fondsgesamtvolumen: 151.259 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 78.120 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 67.380 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 73,63 % 71,24 % - 2,39 %
� Barausschüttungen: 69,55 % 56,41 % - 13,14 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 50,77 % 39,51 % - 11,26 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 3.182 8.049 +4.867
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
*) Unter Berücksichtigung der Liquidationszahlung von 45,3 % am 30.11.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 4.348 Euro
*
Verkauf der Fondsimmobilie:
Die Fondsimmobilie ist mit Kaufvertrag vom 16.05.2007 an eine in
Luxemburg ansässige Gesellschaft zu einem Kaufpreis von 96 Mio.
Euro verkauft worden. Nachdem die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
erfüllt waren, ist am 14.08.2007 der Kaufpreis in voller
Höhe gezahlt worden und Nutzen und Lasten auf die Käuferin
übergegangen.
Liquidation der Fondsgesellschaft:
Auf der außerordentlichen Gesellschafterversammlung vom
19.06.2007 hat die Fondsgesellschaft den Verkauf des Objektes mit
ca. 97 % Zustimmung genehmigt und die Liquidation der Fondsgesellschaft
beschlossen. Die Liquidation wurde zum 13.12.2007
im Handelsregister eingetragen, so dass mit diesem Tag die 5-jährige
Nachhaftungsfrist der Zeichner in Gang gesetzt wurde. Nach
derzeitigem Stand beträgt der Liquidationserlös ca. 55,8 % des
Festkapitals. Zum 30.11.2007 wurden 45,3 % als erste Rate des Liquidationserlöses
ausgezahlt. Die restliche Rate des Liquidationserlöses
von ca. 10,53 % soll spätestens am 20.12.2008 an die
Zeichner ausgeschüttet werden. Ein der Hafteinlage entsprechender
Betrag von ca. 10,23 % soll jedoch nur dann ausgezahlt werden,
wenn die Zeichner der Treuhänderin eine Bankbürgschaft bis
zum Ablauf der 5-jährigen Nachhaftungsfrist stellen. Ansonsten
wird der Treuhänder das Geld zinsbringend anlegen und nach Ablauf
der Nachhaftungsfrist auszahlen
Für einen Anleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme
und 50 % Steuersatz beträgt die Kapitalbindung zum Ende des
Jahres 2007 noch rund 16.360 Euro ohne Liquidationserlös. Nach
Auszahlung des gesamten Liquidationserlöses ergibt sich über die
gesamte Laufzeit des Fonds nach derzeitigem Stand ein Überschuss
von ca. 11.565 Euro unter Berücksichtigung der Steuerersparnisse
und -zahlungen während der Bewirtschaftung des Fonds. Der
Immobilienfonds Merkens XI war als GmbH & Co. KG mit gewerblichen
Einkünften konzipiert. Zeichner, die im Jahr der Veräußerung
des Fondsobjektes das fünfundfünfzigste Lebensjahr vollendet und
noch keine gewerbliche Beteiligung oder einen Gewerbebetrieb
veräußert haben, können den gesamten Liquidationserlös innerhalb
bestimmter Grenzen steuerfrei vereinnahmen. Für Zeichner,
die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, ergibt sich maximal ein
steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn in Höhe von ca. 36,35 %
bezogen auf das Festkapital. Auch für diese Zeichner ergibt sich
über die gesamte Laufzeit des Fonds einschließlich Liquidation
noch ein Gesamtüberschuss nach Steuern von ca. 2.478 Euro bezogen
auf eine Beteiligung von 100.000 DM.
Verlauf der Beteiligung:
Das Fondsobjekt war bei Fondsauflage im Jahr 1993 noch auf
neun Jahre bis zum 31.12.2002 an die Technische Universität
Berlin (TU) vermietet. Im Jahre 1994 wurde der Mietvertrag durch
Ausübung der Optionen durch die Mieterin vorzeitig bis zum
31.12.2012 zu unveränderten Konditionen verlängert.
Aufgrund des lang laufenden Mietvertrages war die Fondsgesellschaft
von dem Mitte der 90er Jahre einsetzenden Mietpreisverfall
im Büromarkt Berlin nicht betroffen. So hat der Fonds denn auch
jedes Jahr Barausschüttungen geleistet, wenn auch ab 1999 wegen
der nicht im geplanten Umfang greifenden Wertsicherungsklausel
des Mietvertrages auf etwas niedrigerem Niveau als geplant.
Der Fondsgesellschaft wurde das Risiko der Anschlussvermietung
über 2012 hinaus angesichts der Marktsituation am
Berliner Büromarkt zu groß. So wurde die Immobilie an einen ausländischen
Investor zu einem für die Fondsgesellschaft attraktiven
Preis veräußert.
Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Es
liegen bestandskräftige Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich
2002 vor. Die Veranlagungen für die Folgejahre bis 2006 sind
erfolgt.
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