Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS XXIV
„Stadtverwaltung Frankfurt am Main, Jugend und Soziales“,
Eschersheimer Landstraße 241
Objektdaten:
� Baujahr: 2004 / 2005
� Grundstücksgröße: 4.746 m2 � Nutzfläche: 13.067 m2 � Parkhausstellplätze: 67 Stück
� Mieter: Stadt Frankfurt am Main
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.03.2025
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 2005
� Fondsgesamtvolumen: 41.806 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 19.710 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 21.111 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 3,10 % 2,59 % - 0,51 %
� Barausschüttungen: 12,00 % 12,76 % +0,76 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 4,80 % 6,57 % +1,77 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 787 1.269 +482
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
50.000
37.500
25.000
12.500
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 190 Euro
Die Vermietungssituation:
Die Immobilie ist auf die Dauer von 20 Jahren an die Stadt Frankfurt
vermietet. Das Mietverhältnis endet am 31.03.2025. Mietanpassungen
erfolgen, wenn sich der Preisindex der Verbraucherpreise
(Deutschland / Basis 2000 = 100) um mehr als 10 % verändert hat,
und zwar im selben Verhältnis. Die erste Mietanpassung kann jedoch
frühestens am 01.04.2010 erfolgen.
Der Objektzustand:
Das in den Jahren 2004/2005 errichtete Bürogebäude befindet
sich in einem guten baulichen und technischen Zustand. Die Bauerrichtung
durch den Generalunternehmer verlief reibungslos. Vorhandene,
kleinere Mängel wurden im Rahmen der Gewährleistung
in kurzer Zeit behoben.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurden in einzelnen Positionen insgesamt
rund 66.000 Euro weniger aufgewandt. Die geplante Kostenreserve
wurde darüber hinaus zu zwei Dritteln nicht benötigt. Die kalkulierten
Bewirtschaftungskosten des Jahres 2005, 2006 und 2007
fielen ebenfalls deutlich niedriger aus. Dadurch ist die Liquiditätsreserve
Ende 2007 482.000 Euro höher als geplant.
In der Investitionsphase wurde im Zusammenhang mit den Kosteneinsparungen
eine geringfügig niedrigere Verlustzuweisung erzielt
als prospektiert. Die Barausschüttungen liegen um 0,76 %-Punkte
über der Prognose, die laufenden Steuerergebnisse fielen etwas
höher aus. Für einen Kapitalanleger mit 50.000 Euro Beteiligungssumme
und 50 % Steuersatz führten die Abweichungen von den
kalkulierten Werten bisher insgesamt zu einem um 190 Euro niedrigeren
Kapitalrückfluss als prognostiziert.
Die Darlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum) per
31.12.2007 betragen, wie geplant, 21.111.111 Euro. Die Tilgung
der Fremdmittel beginnt planmäßig in 2011.
Die Betriebsprüfung der Finanzbehörde für die Investitionsphase
steht noch aus. Die Veranlagung für das Jahr 2006 ist erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Aufgrund des 20-jährigen Mietvertrages mit der Stadt Frankfurt
sind die Mieteinnahmen langfristig gesichert. Die Fondsgesellschaft
ist somit weitgehend unabhängig von der Entwicklung der derzeit
schwierigen Mietmarktsituation in Frankfurt.
Für das Jahr 2008 wird die Geschäftsführung der Gesellschafterversammlung
empfehlen, eine Barausschüttung in Höhe von 6,75 %
(Prospekt 6 %, Vorjahr 6,5 %) zu beschließen.