Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS XVIII
„ Büro-, Service- und Logistikcenter Computacenter“
Kerpen-Sindorf, Europaring 34-40
Objektdaten:
� Baujahr: 1991 / 1993 / 1997
� Grundstücksgröße: 44.873 m2 � Nutzfläche: 28.298 m2 � PKW-Stellplätze: 432 Stück
� Mieter: Computacenter AG & Co. oHG
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.12.2016
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1998
� Fondsgesamtvolumen: 49.653 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 22.490 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 25.565 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 29,65 % 31,97 % +2,32 %
� Barausschüttungen: 65,45 % 60,66 % - 4,79 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 19,75 % - 3,33 % - 23,08 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.547 1.259 - 288
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: +3.948 Euro
Die Vermietungssituation:
Die ursprüngliche Mieterin der Fondsimmobilie, die GE CompuNet
Computer AG & Co. oHG, wurde von dem in England führenden
IT-Partner von Großunternehmen und Regierungsbehörden, der
Computacenter plc., übernommen. Seit Februar 2003 setzt die
Mieterin das Mietverhältnis, inzwischen firmierend unter Computacenter
AG & Co. oHG, fort. Der Mietvertrag ist auf die Dauer von
neunzehn Jahren geschlossen und läuft bis Ende 2016. Darüber
hinaus hat die Fondsgesellschaft der Mieterin zwei Optionen auf je
fünf weitere Jahre Laufzeit eingeräumt. Die Optionen müssen von
der Mieterin spätestens bis zwölf Monate vor dem jeweiligen
Vertragsablauf ausgeübt werden. Wird eine Option nicht ausgeübt,
so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit
zwölfmonatiger Kündigungsfrist zum Monatsende.
Der Mietvertrag ist zu 100 % indexiert. Eine Anpassung der Miete
erfolgt zum Ersten des Monats, in dem sich der zugrunde liegende
Index um mindestens 5 % gegenüber dem Stand bei der letzten
Mietanpassung verändert hat. Die letzte Mietanpassung erfolgte
zum 01.04.2007 um 5,16 %.
Der Objektzustand:
Das gesamte Objekt einschließlich Außenanlagen wird von der
Mieterin im Rahmen der von ihr übernommenen Triple-Net-Regelung,
die auch die Instandhaltung an Dach und Fach beinhaltet,
sehr gut gepflegt und befindet sich in einem tadellosen Zustand.
Im Jahr 2007 wurde die Dachabdichtung einer weiteren Halle erneuert
und gleichzeitig auch die Wärmedämmung des Dachs verbessert.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine Verlustzuweisung erzielt, die um
2,32 %-Punkte höher liegt als der kalkulierte Wert. Die bisherigen
Barausschüttungen liegen inflationsbedingt um 4,79 %-Punkte niedriger
als geplant, werden aber durch erheblich günstigere laufende
Steuerergebnisse kompensiert. Ursache für die um 23,08 %-
Punkte günstigeren Ergebnisse ist, dass die Finanzverwaltung eine
kürzere Abschreibungsdauer für die Immobilie akzeptiert hat, als
ursprünglich angenommen. Insgesamt erzielte ein Kapitalanleger
mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz
bisher einen um 3.948 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert.
Die Liquiditätsreserve der Gesellschaft beträgt zum Ende des Jahres
2007 rund 1,26 Mio. Euro und liegt damit rund 288.000 Euro
unter dem Planwert. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem
Damnum) per 31.12.2007 betragen 23.187.080 Euro und liegen
damit im Plan.
Die Betriebsprüfung der Investitionsphase wurde durchgeführt. Es
liegen bestandskräftige Steuerbescheide bis 2006 vor. Die Veranlagungen
sind bis einschließlich 2007 erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Aufgrund der langen Restlaufzeit des Mietvertrages erscheinen aus
heutiger Sicht die Mieteinnahmen bis zum Jahr 2016 gesichert.
Nachdem die ursprüngliche Mieterin durch die britische Computacenter
plc. erworben wurde, präsentiert sich die Mieterin als Teil
eines der heute führenden unabhängigen IT-Dienstleistungsunternehmen
in Europa.
Die Gesellschafterversammlung hat wie im Vorjahr eine Barausschüttung
von 6,5 % für das Jahr 2008 beschlossen. Damit bleibt
die Ausschüttung inflationsbedingt hinter der Ursprungsprognose
(8 %) zurück. Auch zukünftige Ausschüttungen werden aus diesem
Grund hinter den Prognosewerten zurückbleiben. Dank der kürzeren
Abschreibungsdauer der Immobilie werden die zukünftigen
Steuerergebnisse allerdings um ca. 2 %-Punkte p.a. günstiger ausfallen
als prospektiert.
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