Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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MERKENS XXII
„Rathaus und Geschäftszentrum am Hauptbahnhof“,
Hagen, Berliner Platz 18-22
Objektdaten:
� Baujahr: Umbau und Modernisierung in 2002
� Grundstücksgröße: Eigentum 15.698 m2 Erbbaurecht 2.692 m2 � Nutzfläche: 23.833 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 99 Stück
Parkhausstellplätze: 468 Stück
� Mieter: Stadt Hagen, Deutsche Post, Aldi u.a.
� Mietvertragslaufzeit: 25 Jahre Stadt Hagen, sonst 10-15 Jahre
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 2002 / 2003
� Fondsgesamtvolumen: 42.055 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 19.000 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 22.156 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 30,00 % 56,60 % +26,60 %
� Barausschüttungen: 32,50 % 32,86 % +0,36 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 14,00 % 13,87 % - 0,13 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.217 1.686 +469
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: + 6.861 Euro
Die Vermietungssituation:
Hagen hat in den letzten Jahren das Projekt „Neue City Hagen" realisiert,
eine Stadtentwicklungsplanung, die die Lebensqualität und
die Attraktivität der Stadt auf vielfältige Art verbessern soll. Neben
der städtebaulichen Aufwertung des Stadtzentrums soll hierdurch
auch die Einzelhandelssituation nachhaltig verbessert werden. Im
Bereich des Bahnhofes wurde durch die Fondsimmobilie das Erscheinungsbild
der Stadt bereits deutlich aufgewertet. Mit der Eröffnung
der „Volme-Galerie” im Sommer 2003 wurde ein weiterer
Schritt des Stadtentwicklungsprojektes abgeschlossen. Die Fondsimmobilie
ist als neues Verwaltungszentrum Bestandteil des Konzepts
„Neue City Hagen". Neben der Stadtverwaltung Hagen, die
79 % der gesamten Flächen für 25 Jahre fest angemietet hat, ist
eine Postverteilungsstelle mit Postfiliale im Gebäude ansässig. Des
Weiteren zählen zu den Mietern bekannte Discounter wie Aldi
Nord, KiK, Drogeriekette Rossmann, Ernstings Family. Ein Schuhhaus
hat seinen Mietvertrag über 334 m2 fristgerecht zum 31.05.2009 gekündigt.
Bis auf wenige Stellplätze ist die Immobilie voll vermietet.
Der Objektzustand:
Das Gebäude befindet sich sowohl optisch als auch technisch in
einem guten Zustand. Kleinere Instandsetzungsarbeiten wurden
bzw. werden ausgeführt. An den Aufzugsanlagen wurde 2007 eine
sicherheitstechnische Bewertung durchgeführt, die im gleichen
Jahr 7.500 Euro und in 2008 voraussichtlich weitere 10.000 Euro
Kosten verursachen wird. Im Bereich des Altbestandes der Parkgarage
kam es zu Bodenabsenkungen, deren Auffütterung mit ca.
8.000 Euro kalkuliert wird. Im Übrigen arbeitet der Generalunternehmer
noch einige Gewährleistungsmängel ab, die vor Ablauf der
Gewährleistungsfrist in einer gemeinsamen Begehung festgestellt
wurden.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Die vorläufige Verlustzuweisung für die Zeichner der Tranche 2002
lag um 26,6 %-Punkte höher als kalkuliert. Die laufenden Steuerergebnisse
lagen um 0,13 %-Punkte günstiger als prognostiziert. Die
Barausschüttungen liegen im Plan. Für einen Kapitalanleger der
Tranche 2002 mit 50.000 Euro Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz
führten die Abweichungen von den kalkulierten Werten bisher
insgesamt zu einem um 6.861 Euro höheren Kapitalrückfluss
als prognostiziert. Kapitalanleger des Jahres 2003 erzielten die planmäßigen
Barausschüttungen zeitanteilig je nach Beitrittstermin und
waren prospektgemäß nicht an den negativen Steuerergebnissen
des Jahres 2002 beteiligt.
Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um rund 469.000 Euro höher
als geplant. Die Darlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem Damnum)
per 31.12.2007 betragen 22.155.982 Euro und liegen damit
im Plan. Die Tilgung der Fremdmittel beginnt planmäßig in 2008.
Die Betriebsprüfung der Investitionsphase ist erfolgt. Die Steuerbescheide
sind noch offen. Die Veranlagungen bis einschließlich
2006 sind erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft sind durch die Hauptmietverträge
mit der Stadt Hagen, der Deutschen Post und Aldi
Nord langfristig abgesichert. Die nach Fläche gewichtete Restlaufzeit
der Mietverträge beträgt noch rund 15 Jahre. Zinsrisiken der
Fondsdarlehen sind durch Abschluss eines 10-jährigen Festzinses
sowie eines Zinssicherungsgeschäftes für weitere 10 Jahre stark
reduziert. Somit verfügt die Fondsgesellschaft über ein hohes Maß
an Planungssicherheit bis zum Jahr 2022. Für das Jahr 2008 wird
die Geschäftsführung des Fonds eine prospektgemäße Barausschüttung
von 6,5 % (Vorjahr 6,5 %) vorschlagen.