Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

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Revitalisierungen oder Anschlussvermietungen erforderlich
wurden (Merkens II, IV, V und XV) sowie außerordentliche
Entwicklungen im Bereich der Vermietung (Merkens XIII und
XV). In einigen Fonds wurden die negativen Barausschüttungsabweichungen
bis 2007 durch Steuererstattungen
aufgrund von absetzbaren Modernisierungs-/Revitalisierungskosten
zumindest teilweise kompensiert (Merkens II, IV
und V).
Barausschüttungen*
Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung
150%
125%
100%
75%
50%
25%
0%
C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
Laufende Steuerergebnisse
Die anteiligen Steuerergebnisse in der Bewirtschaftungsphase
führen zu Steuererstattungen oder -belastungen für die
Anleger.
In den Bewirtschaftungsphasen der Fonds hätten nach den
Prospektprognosen insgesamt positive Steuerergebnisse in
Höhe von 254,1 Mio. Euro anfallen sollen. Tatsächlich lagen
die laufenden Steuerergebnisse mit 139,1 Mio. Euro erheblich
günstiger.
Die Abweichungen bei den Barausschüttungen führten in
vielen Fällen auch zu Abweichungen bei den Steuerergebnissen.
Mietmindereinnahmen und anfallende Kosten führten
auf der einen Seite zu einer Verschlechterung der Barausschüttungen,
minderten andererseits jedoch ganz oder
anteilig die laufenden Steuerergebnisse. Führten Revitalisierungskosten
z.B. in einem Jahr zu einem Überschuss der
Werbungskosten über die Einnahmen, erzielten die Anleger
in der Regel Kapitalrückflüsse aus Steuererstattungen, die
umso höher sind, je höher der jeweilige Grenzsteuersatz ist.
So führten bei den Fonds Merkens II, IV und V die ausgeführten
Revitalisierungsmaßnahmen zu erneuten Werbungskostenüberschüssen.
Bei Merkens XVIII lagen die Steuerergebnisse
aufgrund der Anerkennung einer kürzeren Abschreibungsdauer
erheblich günstiger als geplant.
Dagegen erzielte Merkens I erheblich höhere Mieteinnahmen,
die zu höheren Barausschüttungen führten, aber auch
einen deutlichen Anstieg der Steuerergebnisse verursachten.
2 Fonds lagen Ende 2007 in einer Bandbreite von +/- 5 %
bezogen auf die Sollwerte der Prognoserechnung. 21 Fonds
erzielten günstigere laufende Steuerergebnisse mit Abweichungen
von den Prognosewerten um bis zu 61,34 %-
Punkte der Nominalbeteiligung (Merkens II). Bei 4 Fonds fielen
die laufenden Steuerergebnisse höher als prognostiziert
aus und führten damit zu entsprechend höheren Steuerlasten
bei den Anlegern.
Steuerergebnisse in der Bewirtschaftungsphase*
Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung
75%
50%
25%
0%
-25%
-50%
C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
Vermietung
Vermietungsstand
Alle Fonds verfügen laut Prospektangaben Ende des Jahres
2007 über Immobilien mit insgesamt rund 499.000 m2 Nutzflächen. In dieser Summe sind die verkauften Objekte
Bielefeld (Merkens V), Berlin Uhlandstraße (Merkens VIII)
und Frechen (Merkens XIII) sowie das in 2007 veräußerte
Objekt TU Berlin (Merkens XI) nicht mehr berücksichtigt.
Die für die laufende Bestandsverwaltung erfassten Mietflächen
des Jahres 2007 übersteigen die prospektierten Flächenwerte
um rund 13.800 m 2 . Dies ist im Wesentlichen auf
das im Jahr 2008 verkaufte Objekt des Merkens IX zurück zu
führen, bei dem +11.500 m 2 PKW-Stellflächen zusätzlich als
Mietfläche erfasst wurden. Auch der zusätzliche Ankauf des
Objekts Erfurt durch den Fonds Merkens VII (+1.400 m 2 ) hat
die Bestandsflächen über die Prospektwerte hinaus erhöht.
Weitere, kleinere Abweichungen ergeben sich aus zwischenzeitlich
erfolgten Umbaumaßnahmen sowie aus veränderten
Mietflächendefinitionen bei Anschlussvermietungen.
Die aus der Bestandsverwaltung abgeleitete Vermietungsquote
lag per 31.12.2007 bei 98,2 % (Ende 2006 rund
98 %). Aktuell (Stand 31.08.2008) beträgt die Vermietungsquote
ohne Berücksichtigung des in 2007 verkauften
Objektes Merkens IX und des in 2008 verkauften Objektes
Merkens IV bei 97,3%. Da kein Fonds über Mietgarantien
verfügt, spiegeln die vorgenannten Werte die echte Vermietung
wider. Der Vermietungsstand der Fondsobjekte konnte
somit auf dem hohen Niveau der Vorjahre gehalten werden.