Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

EUROPA I
„KPN-Telehouse, Amsterdam-Sloterdijk,
La Guardiaweg 3, 5 & 7 / Gatwickstraat 2 & 4”
Objektdaten:
� Baujahr: 1994
� Grundstücksgröße: 15.410 m2 � Nutzfläche: 32.533 m2 � Tiefgaragenstellplätze: ca. 429 Stück
� Mieter: KPN Telecom B.V.
� Mietvertragslaufzeit: bis 31.05.2011
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 2002 / 2003
� Fondsgesamtvolumen: 99.655 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 42.000 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 55.556 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 0,00 % 0,00 % 0,00 %
� Barausschüttungen: 35,00 % 35,10 % +0,10 %
� Steuerlast Niederlande*: 3,70 % 0,93 % - 2,77 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 894 6.898 +6.004
*) Einzelzeichnungen bis 80 TEUR im Jahr 2003, 55 TEUR (2004), 20 TEUR (2005),
100 TEUR (2006) bzw. 70 TEUR (2007) sind in NL grundsätzlich steuerfrei geblieben.
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung nach niederländischer Steuerlast
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: + 1.800 Euro
Die Vermietungssituation:
Die Fondsimmobilie ist bis zum 31.05.2011 vollständig an die KPN
Telecom B.V. vermietet. Mietanpassungen erfolgen jährlich zum
01.06., letztmalig zum 01.06.2008 um 1,61 % (Vorjahr 1,15 %).
Die Bonität der Mieterin als ehemals staatliches Telekomunternehmen
der Niederlande ist nach wie vor einwandfrei. Nach dem im
Rahmen der Konsolidierungsmaßnahmen vorgenommenen Arbeitsplatzabbau
nutzt die Mieterin weiterhin nur etwa 50 % der Immobilie
und hat bereits vorzeitig formgerecht das Mietverhältnis zum
31.05.2011 gekündigt, obwohl auch eine Kündigung bis spätestens
zum 31.05.2010 gemäß den Mietvertragsbedingungen noch
fristgerecht gewesen wäre.
Der Objektzustand:
Das Fondsobjekt befindet sich in einem guten technischen Zustand.
Eine ständige Überwachung des Objektes ist durch einen
von der Fondsgesellschaft beauftragten Objektverwalter vor Ort gewährleistet.
Im Jahr 2007 wurde die Aufzugsteuerung der vier Aufzüge
im Hauptgebäude (110.000 Euro) und die Druckerhöhungsanlage
(45.000 Euro) erneuert. Daneben fielen Instandhaltungsmaßnahmen
an der Lüftungsanlage (12.000 Euro) und diverse Malerarbeiten
(13.000 Euro) an. Für 2008 sind Malerarbeiten und eine
Deckenerneuerung im Außenbereich, eine Reinigung der Kälteanlagen,
eine Überholung der Notstromanlage und eine Teilüberholung
der Lüftungsanlage geplant.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Aufgrund des mit den niederländischen Finanzbehörden vereinbarten
vereinfachten Steuerverfahrens führt die Fondsgesellschaft die
niederländische Einkommensteuer für private Kapitalanleger ab.
Für Einzelanleger mit einer Zeichnungssumme bis zu 80.000 Euro
wurde in 2003, bis zu 55.000 Euro in 2004, bis zu 20.000 Euro in
2005, bis zu 100.000 Euro in 2006 und bis zu 70.000 Euro in 2007
keine niederländische Steuer bei der Fondsgesellschaft erhoben.
Der in den Niederlanden steuerfreie Zeichnungsbetrag in 2003 bis
2007 übersteigt damit die ursprüngliche Kalkulation (15.000 Euro
p.a.) teils erheblich. Bei größeren Zeichnungsbeträgen betrug die
von der Fondsgesellschaft abzuführende Steuerlast 0,93 % und
lag damit um 2,77 %-Punkte günstiger als die Kalkulation. Die
Barausschüttungen lagen im Plan. Für einen Kapitalanleger mit
50.000 Euro Beteiligungssumme führten die Abweichungen von
den kalkulierten Werten bisher insgesamt zu einem um 1.800 Euro
höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert.
Die Liquiditätsreserve lag per Ende 2007 mit rund 6,0 Mio. Euro
über Plan. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem Damnum)
per 31.12.2007 betragen 55 Mio. Euro und liegen damit im Plan.
Die Tilgung der Fremdmittel began planmäßig in 2007.
Die Betriebsprüfung der deutschen Finanzbehörde für die Investitionsphase
steht noch aus. Die deutschen Veranlagungen sind bis
einschließlich 2005 erfolgt, die Steuererklärung 2006 abgegeben.
Die niederländischen Steuerbescheide liegen bis 2007 vor.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Aufgrund des langfristigen Mietvertrages sind die Einnahmen der
Fondsgesellschaft bis zum Ablauf des Mietvertrages im Jahre 2011
unabhängig von aktuellen Entwicklungen des Amsterdamer Immobilienmarktes
gesichert. Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
wird der Gesellschafterversammlung vorschlagen, für das
Jahr 2008 eine Ausschüttung in Höhe von 7 % des Nominalkapitals
abzüglich der niederländischen Steuerlast für das Jahr 2007,
zahlbar zum 28.02.2009 vorzunehmen. Dies entspricht der prospektierten
Ausschüttung. Im Hinblick auf den im Mai 2011 auslaufenden
Mietvertrag hat die Geschäftsleitung bereits frühzeitig mit
der Vermarktung der Flächen über ortsansässige Makler begonnen.
Die weit über Plan liegende Liquiditätsreserve sollte der Gesellschaft
helfen, die mit der Vermarktung entstehenden Kosten wie
auch Umbaukosten für neue Mieter zu tragen.
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