Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS I
„Büro- und Geschäftshaus”, Hamburg, Colonnaden 72
Objektdaten:
� Baujahr: 1952 / 1960
� Grundstücksgröße: 1.297 m2 � Nutzfläche: ca. 5.100 m2 � Tiefgaragenstellplätze: 27 Stück
� Mieter: Mietermix
� Mietvertragslaufzeit: verschiedene Laufzeiten
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1987
� Fondsgesamtvolumen: 8.287 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 3.750 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 4.261 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 43,25 % 48,67 % +5,42 %
� Barausschüttungen: 142,64 % 151,87 % +9,23 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 77,64 % 86,81 % +9,17 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 265 283 18
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
50.000
37.500
25.000
12.500
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung*
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
*) Bis zum 31.12.2007 erfolgten Barausschüttungen unter Berücksichtung von Steuererstattungen
/ -zahlungen, die insgesamt um rund 13.902 Euro höher lagen als das
ursprünglich eingesetzte Kapital inkl. Agio. Insofern ist kein Kapital mehr gebunden.
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: +3.678 Euro
Die Vermietungssituation:
Eine leer stehende Bürofläche von 185 m2 wurde zu einer Arztpraxis
umgebaut und ist ab 01.01.2008 an einen Facharzt für
Neurologie und Psychiatrie vermietet. Eine weitere Leerstandsfläche
von 196 m2 ist nach Umbau ab Mitte September 2008 an
einen Urologen vermietet. Auch die letzte Leerstandsfläche von
279 m2 konnte ab 01.10.2008 an einen Orthopäden vermietet
werden. Damit praktizieren jetzt fünf Ärzte im Haus, was auch die
Apotheke im Erdgeschoss wirtschaftlich stärkt. Die neuen Ärztemietverträge
sind alle auf 10 Jahre abgeschlossen. Der Gastronomiemieterin
im Erdgeschoss wurde nach Mietrückständen im Jahr
2007 fristlos gekündigt, die Fläche von 223 m2 völlig entkernt und
Toiletten und Küche an günstigerer Stelle platziert. Ab 01.04.2008
ist die Fläche mit attraktiver Außengastronomie auf den Colonnaden
in Hamburg wieder an einen Gastronomen vermietet, der dort
in hellem und edlem Ambiente erfolgreich ein italienisches Restaurant
betreibt. Damit ist die Immobilie jetzt wieder zu 100 % vermietet.
Der Objektzustand:
Nach Abschluss der vorbeschriebenen Umbauten präsentiert sich
das Objekt sehr attraktiv. Für alle Umbauten wurden / werden in
2007 ca. 183.000 Euro und in 2008 654.000 Euro aus Eigenmitteln
der Fondsgesellschaft aufgewandt. In 2009 wird noch eine
weitere Bürofläche modernisiert werden, wobei mit der langjährig
im Objekt ansässigen Steuerberatungskanzlei derzeit über einen
neuen Mietvertrag verhandelt wird. Die Baumaßnahmen würden
dann in 2009 im laufenden Betrieb erfolgen.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine um 5,42 %-Punkte höhere Verlustzuweisung
als prognostiziert erzielt. Die bisherigen Barausschüttungen
betrugen 151,87 % und lagen damit um 9,23 %-
Punkte höher als prognostiziert. Die laufenden Steuerergebnisse
lagen um 9,17 %-Punkte über der Prognose. Insgesamt führten die
Abweichungen dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich
100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen
um 3.678 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte.
Die Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um ca. 18.000 Euro über
dem Prognosewert. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem
Damnum und Zinsvorauszahlung) betragen per 31.12.2007
4.261 Mio. Euro und liegen damit im Plan. Die Tilgung der Fondshypotheken
wurde gegen Abschluss einer Rentenversicherung ausgesetzt.
Die jährlichen Rentenversicherungsbeiträge wurden -- mit
Ausnahme des Jahres 2000 -- planmäßig von der Fondsgesellschaft
entrichtet. Die Ablaufleistung wird nach der letzten Berechnung
aus März 2008 rund 3,227 Mio. Euro betragen. Die Betriebsprüfung
für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige
Steuerbescheide für die Zeit bis einschließlich 2007
vor.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Bereits im November 2005 war die Finanzierung der Fondsgesellschaft
im Rahmen eines Forwardgeschäfts neu vereinbart worden.
Ab dem 01.01.2007 bis zum 31.12.2012 beträgt der Festzinssatz
3,6 % p.a. Dadurch reduziert sich der Zinsaufwand gegenüber der
Prognose um rund 100.000 Euro p.a. (rund 40 %).
Infolge der erheblichen Umbaukosten der Jahre 2007 und 2008
hat die Gesellschafterversammlung für beide Jahre auf eine Ausschüttung
verzichtet. Dennoch liegen die Barausschüttungen bis
einschließlich 2008 auf Prospektniveau, da in den Vorjahren mehr
als geplant ausgeschüttet werden konnte. Nach Abschluss der
letzten Umbaumaßnahme in 2009 ist das Objekt rundum erneuert.
Die Gesellschaft hat danach ein Barausschüttungspotential von
9 % p.a.
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