Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS XXIII
„Erweiterungsneubau für die AXA Hauptverwaltung“
Köln-Holweide, Colonia-Allee 22-32
Objektdaten:
� Baujahr: 2002-2004
� Grundstücksgröße: 72.285 m2 � Nutzfläche: 55.400 m2 � Parkhausstellplätze: 1.640 Stück
� Mieter: AXA Service AG
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.12.2029
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 2004
� Fondsgesamtvolumen: 144.592 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 72.945 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 68.000 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 15,00 % 18,57 % +3,57 %
� Barausschüttungen: 18,25 % 18,35 % +0,10 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 4,30 % 3,94 % - 0,36 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 1.615 2.164 +549
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
50.000
37.500
25.000
12.500
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: + 1.032 Euro
Die Vermietungssituation:
Die Immobilie ist auf die Dauer von 25 Jahren an die AXA Service
AG vermietet. Das Mietverhältnis endet am 31.12.2029. Mietanpassungen
erfolgen alle 2 Jahre zu 85 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes,
zuletzt am 01.01.2007 um 3,01 %.
Der Objektzustand:
Das Objekt wurde fristgerecht im November 2004 an die Mieterin
übergeben. Aufgetretene Gewährleistungsmängel wurden anfänglich
durch die ausführenden Unternehmen beseitigt. Kurz nach dem
Insolvenzantrag des Generalunternehmers für die Bürogebäude,
der Wiemer & Trachte GmbH, wurden diese Arbeiten eingestellt.
Dieses hat besondere Bedeutung, weil über die normalerweise
während der Gewährleistungszeit anfallenden Mängel hinaus sich
im Sommer 2008 ein größerer Baumangel herauskristallisiert hat,
dessen Schadensbeseitigung in Verbindung mit den übrigen
Mängeln den Umfang der Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von
4,009 Mio. Euro übersteigen kann. Auch das Parkhaus verfügt über
Gewährleistungsmängel wie ein zu schneller Abrieb der Fahrbahnbeschichtung.
Die Verantwortlichkeit hierfür wird derzeit untersucht.
Nach Beseitigung der Gewährleistungsmängel sichert die
„ Triple-Net-Regelung“ des Mietvertrages die Fondsgesellschaft ab.
Danach übernimmt die Mieterin Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung
und Erneuerung der kompletten Mietsache einschließlich
Dach und Fach auf eigene Kosten.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Die Immobilie wurde durch die Fondsgesellschaft selbst errichtet.
Dabei bediente sie sich zweier erfahrener Generalunternehmer und
eines anerkannten Baucontrollers. In enger Zusammenarbeit aller
Beteiligten, einschließlich der Mieterin, konnte eine bei gleichzeitiger
Unterschreitung der Baukosten trotz der jetzt aufgetretenen
Baumängel insgesamt gute Bauqualität erreicht werden.
Die Minderkosten reduzieren über die mietvertragliche Investitionskostenregelung
auch die anfänglichen Mieteinnahmen. Zum Ausgleich
dieser Einnahmenreduzierung gegenüber den prospektierten
Werten wurden sowohl netto 5,4 Mio. Euro weniger Fremdkapital
aufgenommen als auch ein um 1,055 Mio. Euro geringeres Eigenkapital
platziert. Durch die Verringerung der Aufwendungen für
Fremd- und Eigenkapital wurde die Einnahmenreduktion weitgehend
neutralisiert. Dem veränderten Investitionsplan wurde durch
eine neue Ergebnisvorschau-Rechnung mit Stand vom 28.04.2006,
die für die Soll-Werte herangezogen wird, Rechnung getragen. Allerdings
ist derzeit noch ein Rechtsstreit mit dem Technikplaner offen,
der nachträglich eine Honorarforderung von 1,2 Mio. Euro stellte.
Für das Risiko einer Inanspruchnahme daraus wurde eine Rücklage
in Höhe von 0,7 Mio. Euro gebildet. Ferner muss damit gerechnet
werden, dass infolge der Insolvenz des Generalunternehmers Mängelbeseitigungskosten
von der Fondsgesellschaft zu tragen sind.
Die Verlustzuweisung der Investitionsphase liegt um 3,57 %-Punkte
höher als prospektiert. Die Barausschüttungen und laufenden Steuerergebnisse
liegen im Plan. Für einen Kapitalanleger mit 50.000
Euro Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz führten die Abweichungen
von den kalkulierten Werten bisher insgesamt zu einem
um 1.032 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert. Die
Liquiditätsreserve lag Ende 2007 um rund 549.000 Euro höher als
geplant. Die Restdarlehen (brutto, d.h. inkl. mitfinanziertem
Damnum) per 31.12.2007 betragen 68.000.000 Euro. Die Tilgung
der Fremdmittel beginnt planmäßig in 2010.
Die Betriebsprüfung der Finanzbehörde für die Investitionsphase
steht noch aus. Die Veranlagung für das Jahr 2006 ist erfolgt.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die lange Restlaufzeit des Mietvertrages sichert langfristig die Einnahmen
der Fondsgesellschaft ab. Für das Jahr 2008 wurde eine
prospektgemäße Barausschüttung von 5,5 % beschlossen. 37