Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

dem jeweiligen Stand der steuerlichen Anerkennung und
den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Werten per
01.01.2008 sowie den Bewirtschaftungskennzahlen des
Jahres 2007 sind auf den Seiten 40 bis 49 abgebildet. Ab
Seite 50 werden die Fondsergebnisse im jährlichen Soll-Ist-
Vergleich abgebildet.
Rentabilitätsfaktoren
Die Gesamtrentabilität eines Fonds setzt sich zusammen aus
den anfänglichen Einkommensteuervorteilen in der Investitionsphase
und den laufenden Ergebnissen (Barausschüttungen,
laufende Steuerergebnisse) in der Bewirtschaftungsphase
der Immobilie. Sofern die Beteiligung durch den Verkauf einer
Immobilie ganz oder teilweise realisiert wird, ist zusätzlich
das Veräußerungsergebnis zu berücksichtigen. Der Fonds Merkens
XIX veräußerte im Jahr 2003 eine Grundstücksteilfläche
an den Nachbarn. Ende 2005 wurde die Immobilie des Fonds
Merkens VIII, im Jahr 2006 die Immobilie des Merkens V, im
Jahr 2007 die Immobilien des Merkens IX und des Merkens
XI sowie in 2008 die Immobilie des Merkens IV veräußert.
Aus dem Fonds Merkens XIII konnte im Jahr 2006 eine der
drei gehaltenen Immobilien, die Logistikimmobilie in Frechen,
zu rund 150 % der Anschaffungskosten verkauft werden.
Anfängliche Einkommensteuervorteile
Gemäß Prognose hätten alle Immobilienfonds zusammen in
den Investitionsphasen negative Anfangssteuerergebnisse
von insgesamt 417,7 Mio. Euro erzielen müssen. Das Ist-Ergebnis
liegt mit 437,8 Mio. Euro um ca. 20,1 Mio. Euro
günstiger. Auf ein Zeichnungskapital von ursprünglich
100.000 DM bzw. ab Merkens XXII von 50.000 Euro erzielten
die Anleger durchschnittlich rund 1.200 Euro mehr an
negativen Anfangssteuerergebnissen als prognostiziert. Die
Ursache für diese positive Abweichung liegt in der vorsichtigen
Prognose der steuerlichen Anfangsergebnisse im Rahmen
der Fondskonzeption.
11 Fonds lagen Ende 2007 in einer Bandbreite von +/- 5 %
bezogen auf die Soll-Prognosewerte. Bei 13 Fonds lagen die
Anfangsverluste um mehr als 5 % über den prognostizierten
Werten. 3 Fonds weichen negativ von der Toleranzgröße
ab. Die Abweichungen reichen von negativ - 2,92 %-Punkte
(Merkens VI) bis zu positiv +26,6 %-Punkte (Merkens XXII /
Tranche 2002) jeweils bezogen auf die Nominalbeteiligung.
Negative Anfangssteuerergebnisse*
Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung
80%
60%
40%
20%
0%
C1M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
Barausschüttungen
Die Höhe der jeweiligen Barausschüttung beschließen die
Kapitalanleger in der Gesellschafterversammlung auf Vorschlag
der Fondsgeschäftsführung. Der Vorschlag berücksichtigt
eine angemessene Liquiditätsrücklage und ggf.
auch besondere Umstände (z.B. Mietentwicklung bei anstehenden
Anschlussvermietungen, Neuvermietungskosten).
Insgesamt wurden für alle Fonds Barausschüttungen in Höhe
von 505,3 Mio. Euro prognostiziert. Tatsächlich wurden Barausschüttungen
in Höhe von 364,8 Mio. Euro geleistet. Davon
entfielen 26,6 Mio. Euro auf das Jahr 2007 (2006: 35,1
Mio. Euro inkl. 5,5 Mio. Sonderausschüttung Merkens XIII).
8 Fonds lagen Ende 2007 in einer Bandbreite von +/- 5 %
bezogen auf die Sollwerte der Prognoserechnung. 2 Fonds
weichen positiv von der Toleranzgröße ab, 17 negativ. Die
positiven Abweichungen betreffen mit +9,23 %-Punkten Merkens
I und mit + 0,76 %-Punkten Ausschüttung Merkens XXIV.
Für die negativen Abweichungen gibt es unterschiedliche
Gründe. In einigen Fällen haben sich -- bedingt durch die
anhaltend niedrigen Inflationsraten der letzten Jahre -- die
ursprünglich kalkulierten Mietanpassungstermine verzögert,
weshalb teilweise die Barausschüttungen nicht zu den vorgesehenen
Terminen angehoben werden konnten bzw.
leicht zurückgenommen werden mussten (z.B. Abweichung
Merkens III mit - 13,28 %-Punkten, Merkens XI mit - 13,14 %-
Punkten Ausschüttung).
Spürbar wirken sich z.B. bei Merkens IV, V, und XVII die Folgen
von Anschlussvermietungen im derzeit schwierigen Einzelhandelsbereich
auf das Ausschüttungsniveau aus. Die
Marktveränderung in diesem Segment hin zu einem reinen
„Mietermarkt“ führt bei Anschlussvermietungen nicht nur zu
deutlich schlechteren Mietzinsen und Nebenkostenregelungen;
auch die Aus- und Umbaukosten für neue Mieter müssen
überwiegend von den Fondsgesellschaften getragen
werden.
In Fonds mit überwiegendem Büroflächenbestand resultieren
die negativen Abweichungen im Wesentlichen aus
antizipierten bzw. zwischenzeitlich realisierten marktbedingten
Mietpreissenkungen nach Ablauf der ersten Vermietungsphase.
In diesen Fällen wurde bereits frühzeitig beschlossen,
die Liquiditätsreserven der betroffenen Fonds zu
Lasten von Barausschüttungen deutlich über Plan zu stärken.
Von diesen Entwicklungen waren insbesondere die
Berliner Fonds betroffen. Bei Merkens X und XII wurde auch
für 2007 von den Gesellschaftern beschlossen, keine Entnahmen
vorzunehmen. Merkens XIV erzielt nach erfolgter
Anschlussvermietung seit Anfang 2006 marktbedingt deutlich
niedrigere Mietzinsen als zuvor, so dass die Ausschüttung
entsprechend reduziert werden musste.
Weitere Ursachen für negative Abweichungen von den prognostizierten
Barausschüttungen waren z.B. tief greifende
bauliche Umstrukturierungsmaßnahmen, die im Zuge von
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