Merkens Immobilienfonds - Leistungsbilanzportal

MERKENS III
„REAL-Markt”, Heiligenhaus, Velberter Straße
Objektdaten:
� Baujahr: 1977
� Grundstücksgröße: 30.982 m2 � Nutzfläche: 8.045 m2 � PKW-Stellplätze: 435 Stück
� Mieter: Metro AG
� Mietvertragslaufzeit: bis zum 31.12.2009
Fondsdaten:
� Platzierungsjahr: 1989
� Fondsgesamtvolumen: 18.031 Tsd. Euro
� Kommanditeinlagen (Festkapital): 8.850 Tsd. Euro
� Fremdmittel (brutto): 8.528 Tsd. Euro
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz
� Verlustzuweisungen: 19,43 % 26,72 % +7,29 %
� Barausschüttungen: 107,39 % 94,11 % - 13,28 %
� Steuerpflichtige Ergebnisse: 31,50 % 28,40 % - 3,10 %
� Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 436 606 +170
Kapitalfluss/Kapitalbindung
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
50.000
37.500
25.000
12.500
0 Euro
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2007
Negative Abweichung zur Prospektprognose je
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: - 4.043 Euro
Die Vermietungssituation:
Der Mietvertrag mit der Metro AG läuft bis 31.12.2009. Darüber hinaus
besitzt die Mieterin ein zweimaliges Optionsrecht über eine
Verlängerung von jeweils 5 Jahren. Die Mieterin hatte einen Bauantrag
zur Erweiterung des Marktes im Eingangsbereich um ca.
1.100 m2 eingereicht. Nach zwischenzeitlich erfolgter Erteilung der
Baugenehmigung wurden Verhandlungen über die Erweiterung
und die damit verbundene Fortsetzung des Mietverhältnisses über
den 31.12.2009 (bisheriges Mietende) hinaus aufgenommen. Inzwischen
hat die Mieterin von den Erweiterungsplänen Abstand
genommen. Die Fondsgesellschaft rechnet damit, dass die Mieterin
ihr Optionsrecht auf Mietvertragsverlängerung um weitere 5 Jahre
ausüben wird und sich der Mietvertrag bis 31.12 2014 verlängert.
Der Objektzustand:
Die Mieterin hat im Jahr 2006 aufgrund Ihrer Instandhaltungsverpflichtung
eine Sanierung der gesamten Flachdachfläche mit rund
200.000 Euro Kosten vorgenommen. Weitere Instandhaltungsmaßnahmen
entsprechend der Instandhaltungsverpflichtung des Mieters
sollten im Rahmen der Markterweiterung erfolgen. Wegen der
von der Mieterin nicht weiterverfolgten Erweiterung des Marktes
dulden die bisher nicht durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen
keinen Aufschub mehr. Die Fondsgesellschaft hat die Mieterin
deshalb aufgefordert, nunmehr den Instandhaltungsstau zu beseitigen.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Die Verlustzuweisung aus der Investitionsphase lag um 7,29 %-
Punkte über der Prognose. Die Barausschüttungen lagen inflationsbedingt
insgesamt um 13,28 %-Punkte unterhalb der Prognose.
Die laufenden Steuerergebnisse fielen um 3,10 %-Punkte niedriger
aus als prognostiziert. Insgesamt hat der Kapitalanleger gegenüber
der prospektierten Ergebnisvorschau-Rechnung bei einer ursprünglichen
Beteiligungssumme von 100.000 DM und 50 % Steuersatz
bis auf 4.043 Euro den prognostizierten Kapitalrückfluss erzielt.
Ende 2007 lag die Liquiditätsreserve einschließlich Instandhaltungsrücklage
um rund 170.000 Euro höher als prognostiziert. Die Tilgung
der Fondshypotheken ist gegen Abschluss einer Rentenversicherung
ausgesetzt. Die jährlichen Rentenversicherungsbeiträge
wurden von der Fondsgesellschaft geleistet. Die Restdarlehen (brutto,
d.h. inklusive mitfinanziertem Damnum und Zinsvorauszahlung)
per 31.12.2007 betragen 8.528.294 Euro und liegen damit im Plan.
Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Für
den Zeitraum bis einschließlich 2007 liegen bestandskräftige Steuerbescheide
vor.
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Die Gesellschafterversammlung des Fonds hatte in 2008 umfangreiche
Beschlüsse über die Erweiterung des Marktes und deren
Finanzierung gefasst. Die Fondsgesellschaft wollte sich mit insgesamt
1,5 Mio. Euro an den Gesamtmaßnahmen in Höhe von
5,2 Mio. Euro beteiligen. Zur Finanzierung ihres Kostenanteils wollte
die Fondsgesellschaft die zur endfälligen Darlehenstilgung in
2020 vorgesehenen Rentenversicherungen vorzeitig auflösen und
das Bankdarlehen auf eine laufende Tilgung umstellen. In den Jahren
2005 bis 2007 hatte die Fondsgesellschaft mit 4 % eine niedrigere
Ausschüttung als möglich beschlossen, um im Hinblick auf die
anstehende Vergrößerung des Marktes die Liquidität des Fonds zu
stärken. Für 2008 wurde eine Ausschüttung von 2 % beschlossen.
Die Geschäftsleitung des Fonds rechnet nunmehr damit, dass die
Mieterin durch Optionsausübung den Mietvertrag um 5 Jahre ab
31.12.2009 verlängert. In diesem Fall wäre für das Geschäftsjahr
2008 eine Ausschüttung von 6 % möglich. Hierüber müsste dann
im nächsten Jahr beschlossen werden. Rein vorsorglich hat die
Geschäftsleitung nach der Kehrtwende der Mieterin auch Gespräche
mit anderen potentiellen SB-Markt-Betreibern aufgenommen,
um für die anstehenden Gespräche eine bessere Verhandlungsposition
zu haben.
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