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VERTRAGSFORMBLÄTTER. Nach § 879 Abs. 3 ABGB ist eine in AGB
oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung,
die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt,
jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände
des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Die wichtigste
Fallgruppe sind Verschlechterungen der Rechtsposition
des Vertragspartners des Verwenders von AGB durch Abweichungen
vom dispositiven Recht. Insbesondere kann eine
Abweichung vom dispositiven Recht in Vertragsformblättern
dann eine gröbliche Benachteiligung i. S. d. § 879 Abs 3 ABGB
sein, wenn sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung
finden lässt. Der Begriff der „Hauptleistung“ ist in diesem
Zusammenhang nach h. M. eng zu verstehen. Damit sind
etwa die in § 885 ABGB genannten „Hauptpunkte“ gemeint,
also diejenigen Bestandteile eines Vertrags, die die Parteien
vereinbaren müssen, damit überhaupt ein hinreichend bestimmter
Vertrag zustande kommt. Die „Ausmalverpflichtung“
bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt i. d. S jedenfalls
keine Hauptleistung dar, sodass die Bestimmung des
§ 879 Abs. 3 ABGB im vorliegenden Fall anzuwenden ist.
KEIN UNTERSCHIED. Für die Anwendung des § 879 Abs. 3 ABGB
macht es keinen Unterschied, ob sich die Regelung in separaten
AGB oder in Vertragsformblättern befindet. Auch der
äußeren Form nach individuell gestaltete Vereinbarungen
können in Wahrheit AGB beinhalten. In allen diesen Fällen
liegt typischerweise eine besondere Ungleichgewichtslage zwischen
den Parteien vor, der § 879 Abs. 3 ABGB Rechnung tragen
will. Gleiches gilt für vergleichbare Konstellationen wie
die Verwendung einseitig vorformulierter individueller Vertragstexte,
weil der unterlegene Partner sich hier in derselben
Situation befindet wie bei Verwendung von AGB durch
den strukturell überlegenen Partner. Dass die im Mietvertrag
enthaltene Endausmalverpflichtung dem dispositiven Recht
widerspricht, kann keinem Zweifel unterliegen. Der Mieter
hat die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene
Abnützung des Bestandobjekts nach § 1109 ABGB nicht
zu vertreten. Auf Grund des Gesamtzusammenhangs der Mieterschutzbestimmungen
ist jedenfalls im Vollanwendungsbereich
des MRG eine sachliche Rechtfertigung für eine derartige
Abweichung vom dispositiven Recht nicht zu erkennen,
zumal die gewöhnliche Abnützung durch den Mietzins abgegolten
ist und andererseits die durch das Ausmalen entstandene
Werterhöhung ausschließlich dem Vermieter zugute
kommt, der dann einen höheren Mietzins lukrieren kann. �
APRIL/MAI 2010
Der Autor
Dr. Mario Schiavon ist Rechtsanwalt
in Wien, Partner der Sozietät Siemer-
Siegl-Füreder & Partner Rechtsanwälte,
mit Schwerpunkt Immobilien- und
Liegenschaftsrecht.
1010 Wien, Dominikanerbastei 10
Tel. 01/512 14 45, Fax 01/513 79 84
schiavon@ssfp-law.at
Der Autor
Dr. Erich René Karauscheck ist ein
auf Immobilienrecht spezialisierter
Partner der Themmer, Toth & Partner
Rechtsanwälte GmbH
1010 Wien, Biberstraße 15
Tel. 01/515 06, Fax 01/515 06-16
erich.karauscheck@ttplaw.at
Der Richtwertmietzins
Der Richtwertmietzins ist, obzwar § 1 MRG
und § 16 MRG eine Vielzahl an Ausnahmen
kennen, der Standardmietzins für Wohnungen
im Altbau, die sich also in Gebäuden befinden,
die vor dem 08.05.1945 errichtet wurden.
Der Richtwertmietzins wurde mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz
(WÄG) per 01.03.1994 eingeführt. Er hat
die alten starren Kategoriemietzinse abgelöst und soll
der Rechtsprechung des OGH (07.03.1945, 4 Ob 1527/95)
folgend nach unten durch den Kategoriemietzins und
nach oben durch den „angemessenen Hauptmietzins“
beschränkt werden. Die Basis für die Ermittlung des
Richtwertmietzinses stellt der Richtwert, welcher für
jedes Bundesland veröffentlicht wird und derzeit für das
Bundesland Wien netto EUR 4,73 beträgt, dar. Dieser
Richtwert ist der vom Gesetzgeber für die „mietrechtliche
Normwohnung festgelegte, angemessene Betrag“, der
pro m2 der Nutzfläche und Wohnung angemessen ist.
Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Fiktion, eine
Berechnungsgrundlage. Keine Wohnung entspricht dieser
gesetzlichen Fiktion exakt. Es gibt regelmäßig sowohl
besser als auch schlechter ausgestattete Wohnungen,
auch ist keine Lage (Wohnumgebung) gleich, weshalb
sowohl Zu- als auch Abschläge vom Richtwert bei der
Berechnung des Richtwertmietzinses heranzuziehen sind.
Nähere Informationen, beispielsweise zur Berechnung
des Richtwertmietzinses, des angemessenen Mietzinses
und seiner Abgrenzung zum frei vereinbarten
Mietzins, zu Fragen des Anwendungsbereichs des
Mietrechtsgesetzes, zur Abgrenzung Geschäftsraummiete
und Unternehmenspacht finden Sie in dem soeben
erschienenen Fachbuch „Der Mietzins“.
Mag. Franz Strafella, ein gerichtlich beeideter und
zertifizierter Immobiliensachverständiger, und RA Dr. Erich
René Karauscheck haben auf 245 Seiten in einer auf den
Mietzins beschränkten Monografie den Mietzins in all seinen
Facetten analysiert.
Das Buch ist im Linde Verlag erschienen.
http://www.lindeverlag.at/titel-0-0/der_mietzins-3874/
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