LIVING / LIFESTYLE TEXT - Fokus

WO BIETEN SICH DIE INTERESSANTESTEN „INVEST-
MENT OPPORTUNITIES“? Es ist zu erwarten,
dass sich Wohnungspreise schneller als
Preise in anderen Sektoren erholen werden,
sobald eine Entspannung auf dem US-amerikanischen
Arbeitsmarkt eintritt. Vor allem
junge Erwachsene („Twens“), die nicht
mehr bei ihren Eltern oder in einer Wohngemeinschaft
wohnen möchten, werden
verstärkt Wohnungen suchen. Traditionell
bieten Zinshäuser die besten risikobereinigten
Ergebnisse unter den verschiedenen
Immobilienklassen. Auch der in der Rezession
schwer in Mitleidenschaft gezogene
Hotelsektor wird aller Voraussicht nach
rasch aufleben, sobald Firmen wieder mehr
Mittel für ihre Reisebudgets aufwenden.
Am schnellsten werden sich die regionalen
Märkte in den so genannten internationalen
„gateway cities“ an der Ost- und Westküste,
wie zum Beispiel in New York und
Boston bzw. in Los Angeles und San Francisco
erholen, also in jenen Städten, in denen
es in Zukunft die bestbezahlten Jobs
geben wird. Auch Städte im pazifischen
Nordwesten wie das von der Rezession hart
getroffene Seattle sollten sich schnell erholen.
Washington DC wird als Sitz der US-
Regierung wird wohl nie in eine tiefe Rezession
schlittern und daher immer interessant
bleiben. Immobilienpreise in Florida sowie
in den „desert citadels“ Phoenix und Las
Vegas im Südwesten der USA haben sich im
letzten Jahrzehnt auf Grund der schwächeren
Nachfrage und des Überangebots infolge
exzessiver Bauprojekte auf einem tiefen
Niveau eingependelt. Die Preise von gut
gelegenen Strandeigentumswohnungen in
Florida unterliegen schon immer beträchtlichen
Schwankungen. Finanziell interessant
werden auch „wenig spektakuläre“
Immobilien sein, wie „Infill-Shopping-Center“,
„B“-Kategorie-Wohnungen und gut
gelegene Bürogebäude, die vorteilhaft vermietet
sind, aber finanziell gestressten
Schuldnern gehören.
WIE SOLL MAN AM BESTEN INVESTIEREN? Immobilien
bzw. Immobilienportfolios können
nicht nur über den traditionellen Weg ausfindig
gemacht werden, also über Makler
oder direkte Kontakte. Auch direkte Verhandlungen
mit den Banken über den Kauf
von bankeneigenen Immobilien können
zum Beispiel eine interessante Methode
sein, um an „Schnäppchen“ zu kommen.
Denn die Banken haben auf Grund von
Zwangsversteigerungen (foreclosures) viele
APRIL/MAI 2010
Immobilien in ihrem Nostro-Vermögen.
Die Verkäufe von Immobilien seitens
der Banken sollten auf Grund einer weitgehenden
Rekapitalisierung des Bankensektors
durch den Staat in nächster Zeit
zunehmen, wodurch die Etab lierung von
Bilanzrückständen für Abwertungen solcher
Immobilien ermöglicht wird. Weitere
„Oppor tunities“ werden durch die Abwicklung
von CMBS’s (collateralized mortgagedbacked
securities) und den Verkauf von Immobilien
seitens der FDIC (US-Einlagen -
sicherungsinstitut, „Federal Deposit Insurance
Corporation“) und anderer staatlichen
Stellen auf den Markt kommen. Alternativ
besteht die Möglichkeit, zwangsvollstreckte
Immobilien direkt in Gerichtsverfahren
zu erwerben. Um mögliche Risiken von Einzelimmobilien
zu vermeiden, ist es in der
Regel vorteilhaft, durch Investition in mehrere
Objekte unterschiedlichen Charakters
das Risiko zu streuen. Hier bieten sich in
den USA zum Beispiel die so genannten
„REIT’s“ (Real Estate Investment Trusts)
an. REIT’s sind geschlossene Investmentfonds
(in Form von Trusts), deren Zweck
darin besteht, Immobilien zu besitzen oder
zu verwalten. Auch Gesellschaften, die Immobilien
finanzieren, können REIT’s sein.
Die Unternehmen schütten einen Großteil
ihres Gewinns als Dividende aus. Auf Ebene
der Gesellschaft sind die Ausschüttungen
steuerfrei, die Anteilseigner versteuern ihre
Dividende nach ihrem Steuersatz. Vereinfacht
dargestellt wird auf Einkünfte aus
REIT’s eine US-Quellensteuer erhoben.
Diese beträgt grundsätzlich 30 Prozent, ist
aber für Steuer pflichtige, die in Österreich
ansässig sind, in der Regel auf 15 Prozent
zu reduzieren (Art. 10 Abs. 2 b des Doppelbesteuerungsabkommens
zwischen Österreich
und den USA).
BERATUNG ZAHLT SICH IN JEDEM FALL AUS. Das
Strukturieren von Investitionen in Immobilien
in den USA bedarf sorgfältiger rechtlicher
Planung, um den Gewinn der Investition
zu maximieren und Risiken zu
vermeiden. Der Kaufvertrag muss einwandfrei
sein, und mögliche transaktionsimminente
Risiken sind mittels Gewährleistungs-
und Schadloshaltungsklauseln
zu minimieren. Auch muss das Eigentumsrecht
– in einem Sys tem ohne Grundbuch
– durch Prüfung der „chain of title“ (Eigentumsverkettung)
und möglichst durch eine
Versicherung (title insurance) sichergestellt
werden. Ein mögliches Haftungsrisiko
kann etwa mittels Kaufs über eine Gesellschaft
(corporation, limited liability corporation,
limited partnership) begrenzt werden.
Gegebenenfalls müssen auch Kredit- oder
andere Verträge mit Banken ausverhandelt
werden. Von wesentlicher Bedeutung ist
die Strukturierung der Transaktion aus
steuerrechtlicher Sicht. In den USA gibt es
Einkommensteuern sowohl auf Bundesebene
als auch auf Ebene der meisten Bundesstaaten
(mit einigen Ausnahmen, wie
etwa Florida). In der Regel werden ausländische
Investoren auf ihr Einkommen aus
US-Immobilien – das als „effektiv verbunden“
mit einem „US trade or business“ gilt
– in den USA besteuert. Dieser Besteuerung
unterliegt nicht nur das laufende Einkommen
(Mietzins oder andere Einkünfte
minus verbundene Kosten), sondern auch
der Gewinn (capital gains) aus dem Verkauf
der Immobilie. Auf Basis des „FIRPTA“
(Foreign Investment in Real Property Tax
Act) wird eine Quellensteuer bei einem Immobilienverkauf
durch einen nicht in den
USA ansässigen Ausländer bzw. eine ausländische
Gesellschaft auferlegt. Die Bestimmungen
der anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen
müs sen immer
beachtet werden. Aktuell gibt es Bestrebungen
im US-amerikanischen Kongress,
FIRPTA und andere Bestimmungen zu
lockern, um ausländische Investition in US-
Immobilien zu erleichtern. Die kompetente
Begleitung des Immobilienerwerbs in den
USA durch einen Rechts- bzw. Steuerberater
zahlt sich in jedem Fall aus. �
Der Autor
Peter E. Gumpel, J. D.
Rechtsanwalt (zugelassen in New York)
Of Counsel bei
Lansky, Ganzger & Partner
Rechtsanwälte GmbH
1010 Wien, Rotenturmstraße 29
Tel. 01/533 33 30-0
www.lansky.at
FOKUS I HOME & BUSINESS 45