LIVING / LIFESTYLE TEXT - Fokus

WIRTSCHAFT / FINANZEN
44 FOKUS I HOME & BUSINESS
TEXT PETER E. GUMPEL
FOTOS SHUTTERSTOCK, BEIGESTELLT
US-Immobilienmarkt
Die richtige Zeit, um zu investieren?
Der US-amerikanische Immobilienmarkt ist derzeit Investoren überlassen, die entsprechend
Cash mitbringen. Die Preise sind in den letzten drei Jahren gesunken.
WIRTSCHAFTLICHER HINTERGRUND. Seit der
Niederländer Peter Minuit im Jahr 1624
Manhattan Island für 24 Dollar in Schmuckstücken
von dem damals ansässigen Indianerstamm
kaufte, haben ausländische
Immobilieninvestitionen in Amerika stets
zugenommen. Seit jeher bieten die USA
dank der starken und tendenziell wachsenden
Wirtschaft, der Rechtssicherheit, einer
Marktliquidität, der Vielfalt des Angebots
sowie der politischen Stabilität und der Offenheit
für ausländische Investitionen sehr
interessante Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen.
Auf Grund der amerikanischen
Finanzkrise, welche die derzeit weltweite
Wirtschaftsrezession ausgelöst hat,
sind in den USA in den drei Jahren seit 2007
die Immobilienpreise dramatisch gesunken.
Ausgehend von der so genannten „subprime
mortgage crisis“ erfasste die Finanzkrise
zunächst Wohnimmobilien der unteren Kategorie
und dann – auf Grund der steigenden
Rezession – Wohnimmobi lien der höheren
Kategorien sowie kommerzielle
Immobilien jeder Art. Immobi lienpreise
sind in vielen Regionen der USA seit dem
Markthöhepunkt im Jahr 2007 um mehr als
40 Prozent gesunken. Stark betroffen waren
unter anderem die Stadt New York und deren
Einzugsgebiet auf Grund der Abhängigkeit
dieses Marktes vom Finanzsektor sowie
auch Florida, wo der Nachfragerückgang für
Alters- bzw. Zweitwohnsitze kombiniert
mit gewaltigen Überkapazitäten, die aus exzessiv
geplanten Bauvorhaben resultierten,
zu einem drastischen Preisverfall führte.
Der Immobilienmarkt ist von Natur aus
zyk lisch. Dieses Faktum wird in lang andauernden
Pe rioden steigender Preise oft übersehen.
Dies betrifft insbesondere die Märkte
der USA, Großbritanniens, Spaniens und
auch jene der „emerging markets“ in Osteuropa,
die stark vom Wirtschaftszyklus bzw.
von Finanzflüssen abhängig sind. Wenn das
„Timing“ richtig ist, wenn man also zum
richtigen Zeitpunkt kauft bzw. verkauft,
kann man beträchtliche Gewinne in solchen
Märkten erzielen. Zum Beispiel haben sich
in den USA die durchschnitt lichen Immobilienpreise
zwischen 1996 und 2006 verdoppelt
und in einigen Märkten wie New York
erheblich besser „performt“.
CASH IS KING. Eines ist derzeit klar: Auf
Grund der Finanzkrise, der Liquiditätsengpässe
und einer zunehmend konservativen
Kreditpolitik der amerikanischen Banken
ist die Bereitschaft von Banken, Hypothekarkredite
für den Kauf von Immobilien zu
vergeben, erheblich gesunken. Der Markt
ist daher weitgehend Investoren überlassen,
welche die Krise der letzten Jahre überstanden
haben und dadurch über ausreichende
Barmittel verfügen, um nun wieder
in den Markt einzusteigen.
IST MOMENTAN DER RICHTIGE ZEITPUNKT FÜR
INVESTITIONEN? Die Preise für US-Immobilien
sind in den letzten drei Jahren gesunken.
Zusätzlich befindet sich der US-Dollar
verglichen mit dem Euro immer noch
auf einem – historisch betrachtet – relativ
tiefen Niveau, was Assets in den USA auf
Basis der Kaufkraftparität tendenziell billig
macht. „Es wird keine Glocke geläutet,
wenn die Tiefststand erreicht wird“, lautet
eine amerikanische Redensart. Tatsächlich
fällt eine abschließende Beurteilung,
ob die Talsohle der Immobilienpreise
bereits erreicht wurde, schwer. Zum Beispiel
sind die Zinsen in den USA momentan
auf einem historischen Tiefststand.
Sollte es in der Folge von Inflation im Gegensatz
zu realem Wachstum zu einer
Zinserhöhung kommen, könnte sich dies
auf die Immobilienpreise negativ auswirken.
Eine gedämpfte wirtschaftliche Erholung
mit hoher Arbeitslosigkeit würde
jedenfalls die Wiederauflebung des Immobilienmarktes
erschweren. Immerhin
mehren sich die Anzeichen, dass die
„Preiskorrektur“ größtenteils abgeschlossen
ist und sich der Markt erholt. Ein
Investor sollte sich jedenfalls absichern,
dass sich auch auf fundamentaler Basis
die Investition als vorteilhaft erweist. Ein
Maßstab zur Beurteilung ist, ob die Nettoerträge
der Immobilie nach allen Kosten
inklusive kalkulatorischer Zinsen (auf
den gesamten Kaufpreis) nicht nur positiv
sind, sondern höher als jene von alternativen
Investitionen. Ein anderer Kaufmaßstab
ist, ob der Kaufpreis signifikant
unter den Wiederherstellungskosten der
Immobilie liegt. Jedenfalls muss der Fokus
auf Qualität liegen – in diesem Markt
kann man selektiv und geduldig sein.
Sorgfalt macht sich bezahlt.
APRIL/MAI 2010