LIVING / LIFESTYLE TEXT - Fokus

ertrages anzusetzen ist. Daher ist die Nettorendite rund 20 Prozent
niedriger als die Bruttorendite.
8. Mietenpool ja oder nein?
Diese Frage lässt sich leicht beantworten: Wer sich nicht selbst mit
Administration der Wohnung und Vermietung herumärgern
möchte – oder auch nicht die Zeit dafür hat –, der sollte sich einen
Mietenpool überlegen. In einem Mietenpool werden die Wohnungen
gemeinsam vermarktet, die Mieteinnahmen mehrerer Eigentümer
zusammengefasst und nach dem Nutzwert verteil. Die Teilnehmer
profitieren anteilig von den Pool-Gesamterträgen und
vermindern damit ihr persönliches Leerstehungsrisiko. Eine Leerstand
bei einem Mieterwechsel vermindert nämlich prognostizierten
Gewinn. Mit dem Mietenpool werden unterschiedliche Miethöhen
und individuelle Mietausfälle in Folge kurzfristiger Leer-
stände ausgeglichen. Das heißt zwar, dass man als Eigentümer
seiner Vorsorgewohnung die Miete nicht in ganzer Höhe bekommt,
sondern in einen Pool einzahlt, dafür sind aber Mietausfälle
in der eigenen Wohnung auch gedeckt und man erhält jedes
Monat sein Geld. Bei einer 20-jährigen Laufzeit ist nämlich die
Chance, dass die Miete infolge Mieterwechsel zumindest einmal
für drei bis vier Monate wegfällt, relativ hoch.
9. Wer zahlt die Betriebskosten?
Der Mieter zahlt für sein Wohnbedürfnis eine Gesamtmiete, wobei
sich für ihn nicht die Frage stellt, wie sich diese zusammensetzt.
Sind die Betriebskosten hoch, schmälern sie die Miete und damit
den Ertrag für den Vermieter.
10. Wie kann ich mich vom Angebot am Markt abheben?
Sind alle Grundvoraussetzungen erfüllt, dann können sich etwaige
Zuckerln, wie beispielsweise ein Garagenplatz, ein Balkon, eine
Sonnenterrasse oder ein Bad mit Wanne, eine einbruchhemmende
Wohnungseingangstür mit Sicherheitsschloss als wesentliches
Entscheidungskriterium entpuppen. Wohnungen mit diesen „Features“
heben sich aus Sicht des zukünftigen Mieters deutlich von
Konkurrenzangeboten ab und sind daher absolut von Vorteil.
11. Worauf muss ich bei der Steuer achten?
Mit der Vermietung einer Vorsorgewohnung erzielt der Investor
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei können die
Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
der Wohnung entstehen, steuerlich abgesetzt werden. Zu diesen
Lassen Sie Ihr Vermögen um
einige Quadratmeter wachsen.
Die ideale Anlageform mit sicherem Ertrag:
Ihr EHL Vorsorgewohnungspaket.
Werbungskosten zählen zum Beispiel die Zinsen für eine etwaige
Fremdfinanzierung, Finanzierungsnebenkosten, Maklergebühren,
Steuerberatungs- und Hausverwaltungskosten sowie die Abschreibung.
Auf Grund der Vermietungstätigkeit ist der Investor
beim Kauf wie auch während der laufenden Bewirtschaftung zum
Vorsteuerabzug (Rückvergütung der Umsatzsteuer) berechtigt.
Natürlich ist die Möglichkeit verlockend, Anfangsverluste, die zum
Beispiel bei Fremdfinanzierung des Kaufs durch Zinsen oder
Renovierungskosten und Abschreibungen entstehen, mit anderen
positiven Einkünften wie dem eigenen Einkommen auszugleichen
und die Gesamtsteuerbelastung somit erheblich zu drücken. Diese
Verluste werden jedoch nur steuerlich anerkannt, wenn die Vermietung
innerhalb eines „absehbaren“ Zeitraums (20 Jahre) einen
Gesamtüberschuss erwarten lässt – die in den späteren Jahren
erzielbaren Überschüsse müssen die Verluste der ersten Jahre
übersteigen. Ist dies nicht der Fall, unterstellt das Finanzamt
„Liebhaberei“ und die Verluste werden steuerlich nicht akzeptiert.
Am besten vorab mit dem Steuerberater sprechen! �
SPEZIELLE TIPPS
Studien haben ergeben, dass zum größten Teil Frauen
die Entscheidung bei der Wohnungssuche treffen.
Für sie ist das Wohnumfeld ein wesentlicher Faktor –
mehr als für Männer.
Die Infrastruktur des Hauses soll in Ordnung sein:
Waschküche, Abstellräume, Kellerabteil, eventuell Lift etc.
Mieter suchen meist keine spektakulären Details bei den
Wohnungen, sondern vier Wände, die sich relativ leicht
und standardisiert einrichten lassen. „Spektakuläre“
Details werden die Mieter auch nicht mitbezahlen.
Easy come, easy go. Die Wohnung soll für den Mieter mit
wenig Aufwand verbunden sein. Er soll faktisch „über
Nacht“ einziehen können und nicht noch irgendwelche
Adaptierungsarbeiten durchführen müssen. Niemand
mietet gerne einen „Bastlerhit“.
Immobilien mit Mehrwert.
www.ehl.at