FRAMTID

MARKNAD
KOMMENTAR
JONAS BJÖRKMAN,
VD TESSIN
Intresset för alternativa investeringsformer
är på uppåtgående, och under hösten
har trenden varit särskilt stark. Vår
uppfattning är att storbankerna blivit mer
restriktiva medan de lokala bankerna samt
nischbankerna är kvar på ungefär samma
nivå som tidigare.
Sverige har historiskt sett varit långt
efter vad gäller alternativa finans ieringslösningar,
mycket på grund av att den
svenska fastighetsmarknaden historiskt
sett varit dominerad av de fyra största bankerna som fullfinansierat de flesta
fastighets affärerna. Storbankerna restriktiva hållning öppnar upp för en vitalare
finans ieringsmiljö där crowdfunding, mezzaninefinansiering och andra typer av
junior finansiering går starkt framåt. n
Det kan jämföras med en kort marknadsränta
på -0,36 procent och det faktum att
nyemitterade preferens aktier under våren
2015 gav en direktavkastning runt 6-7
procent per år.
Anders Kvist, CFO på Kungsleden, säger
att preferensaktier har blivit svårare att
emittera än tidigare och att de inte ses lika
positivt av kreditgivande banker längre.
Även obligationsmarknaden verkar ha
svalnat rejält vad gäller svenska fastighetsbolag
och under hösten 2015 har ytterst få
bolag emitterat obligationer. Hemsö och
ytterligare några bolag med implicit eller
till och med explicit statlig garanti har varit
aktiva, men bland de bolag som inte har
pensionskapital eller staten som huvudägare
har endast en handfull bolag varit
aktiva. Bland dessa återfinns Fabege, som
i november via sitt delägda finanseringsbolag
Nya Svensk Fastighetsfinansering
emitt erade en grön obligation.
Det är en märkbar förändring jämfört
med hösten 2014 och våren 2015 då
fastighets bolagen gick man ur huse för
att delta på obligationsmarknaden. Det
som dock är mer anmärkningsvärt är att
fastighets bolagen nu får betala mer för sin
finansiering än tidigare under året eller förra
hösten, det låga ränteläget till trots.
INVESTERARINTRESSET MINSKAT
Som exempel kan nämnas att när Balder i
mitten av november emitterade en tvåårig
obligation med rörlig ränta så betalade
man en spread på 155 punkter vilket är
60 baspunkter högre än i mars när man
emitterade en obligation med lika lång löptid.
Spread är det som på svenska kallas för
kreditmarginal och när det gäller obligationer
med rörlig ränta så definieras kreditmarginal
som skillnaden mellan obligationens räntekupong
och benchmark räntan som i de flesta
fall är tremånaders Stibor. För obligationer
med fast ränta definieras kreditmarginalen
som skillnaden mellan räntekupongen och
swapräntan för en ränteswap med lika
lång löptid som obligationen. I Balders fall
betalade man i november en räntekupong på
1,2 procent vilket då är 1,55 procentenheter
högre än Stibor 3M som den dagen låg på
-0,35 procent.
Det är en anmärkningsvärt stor skillnad
på endast ett halvår, speciellt med tanke på
att marknadsräntorna aldrig har varit lägre
än just nu och att likviditeten bokstavligen
forsar fram på de finansiella marknaderna.
Balder är dock inte något isolerat fall.
Faktum är att även bolag som åtnjuter en
implicit statlig garanti, som exempelvis
Vasakronan och Hemsö som båda ägs av
AP-fonderna (förutom Sagax 15 procentiga
ägarandel i Hemsö) har sett sina spreadar
stiga rejält.
Således emitterade Vasakronan till en
spread på 102 punkter när man emitterade
en 5-årig icke säkerställd obligation 10
november medan bolaget för en obligation
med lika lång löptid i slutet av maj emitt erade
till 53 punkter. Hemsö i sin tur emitterade
en obligation i november till spreaden 115
punkter vilket kan jämföras med de 54
punkter man emitterade till tidigt i juni.
Obligationsmarknaden har därför uppen-
FASTIGHETSNYTT 6/2015 | 25