FRAMTID
vZFULY
vZFULY
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
TEMA: <strong>FRAMTID</strong><br />
GÄSTKRÖNIKA | <strong>FRAMTID</strong><br />
FEM PROCENT OM TIO ÅR<br />
Var tror du att den långa bolåneräntan ligger om tio år?<br />
Frågan kastades över middagsbordet för någon vecka<br />
sedan. Samtalet handlade om riskerna på bostadsmarknaden<br />
och någon undrade om man inte skulle vänta<br />
med att köpa bostad. Snart stiger ju räntorna och då lär ju priserna<br />
falla, löd resonemanget. Jag var inte övertygad. Visst kan priserna<br />
falla, men det finns inte mycket som talar för att räntorna kommer<br />
att stiga kraftigt inom överskådlig tid. Då kom frågan om räntan om<br />
ett decennium. Den är nog låg, men inte lika låg som idag, var det<br />
enda jag kunde svara.<br />
Det kändes konstigt att inte ha något mer kvalificerat att komma<br />
med. Så jag funderade på kammaren och kom fram till att den<br />
tioåriga bolåneräntan är fem procent om tio år! Tokigt? Kanske, men<br />
inte orimligt. Varför? Låt oss börja med att titta i historiens backspegel.<br />
Det är ju vad de som oroar sig för kraftiga ränte uppgångar<br />
gör. De brukar hänvisa till det tidiga 1990-talet då dubbel siffriga<br />
bolåneräntor gjorde hål i plånböckerna. Men är denna period<br />
relevant för framtiden?<br />
TITTAR VI 70 ÅR BAKÅT I TIDEN kan vi se att den 10-åriga riskfria<br />
realräntan (statsobligationsräntan minus inflation) i snitt har legat<br />
på drygt 2 procent. Snittet dras dock upp rejält av räntorna på 1980-<br />
och 1990-talen. Justerar vi för denna ”puckel” blir snittet 1 procent.<br />
Men varför justera? Därför att puckeln är resultatet av ett misslyckat<br />
ekonomiskt-politiskt experiment (fast växelkurs, ackommoderande<br />
finanspolitik, återkommande devalveringar och löne driven inflation)<br />
som ledde fram till 90-talskrisen och Riksbankens yrselframkallande<br />
500-procentiga ränterekord. Det avslutades med att kronan släpptes<br />
fri och att Riksbanken fick ett inflationsmål. Den nya modellen vann<br />
snabbt allmänhetens förtroende och räntorna började sakta återgå<br />
till historiska nivåer.<br />
Det krävs dock mer än historia för att göra en prognos om<br />
fram tiden. Om vi utgår från en mycket förenklad modell, bestäms<br />
realräntan av sambandet mellan sparande och investeringar, som i<br />
sin tur bestäms av produktivitets- och befolkningsutvecklingen.<br />
Internationellt har produktivitetsutvecklingen dämpats sedan<br />
mitten av 2000-talet, vilket bidrar till att trycka ned realräntan<br />
genom att dämpa investeringsviljan och spä på sparandet. Den<br />
trenden lär hållas i sig. De rika ekonomiernas pågående omställning<br />
från industri- till tjänstesamhälle tyder på detta. Detsamma gäller<br />
tillväxtländernas ökade ekonomiska mognadsgrad. Produktiviteten<br />
påverkas också av att världens befolkning åldras. Vi blir visserligen<br />
inte mindre produktiva bara för att vi blir äldre, men den snabbaste<br />
ökningen sker tidigare i våra karriärer.<br />
EN ÅLDRANDE BEFOLKNING minskar också ökningstakten av den<br />
arbetsföra andelen av befolkningen, vilket dämpar investeringsefterfrågan.<br />
Skälet är att färre anställda kräver färre ”maskiner”.<br />
Detta förstärks av digitaliseringen som minskar behovet av tunga<br />
kapitalinvesteringar.<br />
Det ökade sparandet späs på av att en allt större andel av<br />
förmögenheter och inkomster koncentreras till en mindre grupp<br />
rika individer. Normalt sparar de en större andel av sina inkomster<br />
än de med lägre inkomster.<br />
Att räkna med en real riskfri 10-årsränta runt 1 procent känns<br />
därför rimligt. Tror vi att Riksbanken klarar sitt inflationsmål så<br />
landar den nominella räntan på 3 procent. Håller den begränsade<br />
konkurrensen på bankmarknaden i sig<br />
landar den 10-åriga bolåneräntan på<br />
cirka 5 procent. Det är högre än<br />
dagens 3,5 procent, men det är<br />
en bra bit under de 8 procent<br />
som bankerna räknar med<br />
att du ska klara för att få låna<br />
av dem. Och kortare räntor<br />
kommer att ligga ännu lägre.<br />
Bostadsbubbla? Kanske, men<br />
troligen inte. n<br />
TOMAS ERNHAGEN<br />
CHEFEKONOM, FASTIGHETSÄGARNA<br />
66 | FASTIGHETSNYTT 6/2015