Asuntokaupan kuntotarkastus ja kehittämistarpeet ... - Elinar.fi

Asuntokaupan kuntotarkastus jakehittämistarpeet kuluttajannäkökulmastaKTMRahoitetuttutkimukset3/2006

Heidi FalkenbachAsuntokaupan kuntotarkastusja kehittämistarpeet kuluttajannäkökulmastaKTMRahoitetut tutkimukset3/2006Markkinaosasto

Julkaisusarjan nimi ja tunnusKäyntiosoite PostiosoiteKTM Rahoitetut tutkimuksetAleksanterinkatu 400170 HELSINKIPL 3200023 VALTIONEUVOSTOPuhelin (09) 16001Telekopio (09) 1606 36663/2006Tekijät (toimielimestä: nimi, puheenjohtaja, sihteeri)Heidi Falkenbach/Teknillinen korkeakouluJulkaisuaikaHeinäkuu 2006Toimeksiantaja(t)Kauppa- ja teollisuusministeriöToimielimen asettamispäiväJulkaisun nimiAsuntokaupan kuntotarkastus ja kehittämistarpeet kuluttajan näkökulmastaTutkimuksen tavoitteena on kuvata asuntokaupan kuntotarkastuksiin liittyvien ongelmien laajuutta ja sen muotoja. Tutkimustoteutettiin kuluttajaneuvojille suunnatun kyselyn ja tehtyjen kuntotarkastusraporttien tarkastelun avulla.Kuluttajaneuvojille tehdyn kyselyn mukaan kuluttajien kuntotarkastuksia koskevien yhteydenottojen yleisimmät kysymyksetkoskivat asunnon ja kiinteistön kuntoa selvittävien palveluiden käsitteitä, kuntotarkastuksen vaikutusta myyjän ja ostajanvastuisiin asuntokaupassa ja kuntotarkastajan vastuuta palvelustaan. Kuluttajaneuvojat pitivät ongelmallisena kuntotarkastustensisällön ja laajuuden vaihtelevaa tasoa. Kuluttajaneuvojat ottivat esille tarpeen laatia kuntotarkastuksia varten standardoidutsopimuslomakkeet laskutusta ja palvelun sisältöä koskevien epäselvyyksien välttämiseksi.Selvityksen toisessa osassa tarkasteltiin viittäkymmentä kuntotarkastusraporttia vuosilta 2002 - 2006. Raportit hankittiinkuluttajavalituslautakuntaan tehtyjen asuntokauppavalitusten arkistoliitteistä niin, että aineistossa ei ole kuluttajavalituksenkohteena olleita raportteja. Raportteja tarkasteltiin niille KH-ohjetiedostoissa asetettujen vaatimusten ja kuluttajaneuvojillesuunnatussa kyselyssä esiin nousseiden näkökohtien osalta. Olennaisimmat tarkastelun kohteet olivat käytetyt käsitteet,raportin laajuus ja sisältö.Kuntotarkastusraporttien sisältö ja laajuus oli hyvin vaihteleva. Keskeisiä ongelmia kuntotarkastusraporteissa olivat asunnon jakiinteistön kuntoa koskevien selvitysten nimikkeiden sekava käyttö, tarkastuksen rajausten puutteellinen kuvaaminen, kohteenkunnosta tehtyjen havaintojen puuttuminen kuntotarkastusraporteista sekä raporttiin kirjattujen tietojen lähteen ilmoittamattajättäminen.Asunnon ja kiinteistön kuntoa koskevien selvitysten nimikkeet on määritelty KH-ohjetiedostoissa. Sekä kuluttajilla ettäammatinharjoittajilla vaikuttaa kuitenkin olevan vaikeuksia käyttää käsitteitä oikein, eikä erityyppisten asunnon ja kiinteistönkuntoa koskevien selvitysten eroja ei ymmärretä. Oikeiden käsitteiden käyttöön on syytä kiinnittää huomiota väärinkäsitystenvälttämiseksi ja palvelumuotojen vakiinnuttamiseksi.Kuntotarkastusraporteissa ei tyypillisesti mainittu, että tarkastus on tehty KH-ohjetiedostojen osoittamassa laajuudessa.Poikkeamat KH-ohjetiedoston laajuudesta tulisi mainita väärinkäsitysten välttämiseksi jo sopimuksessa.KH-ohjetiedostoissa kuntotarkastuksille esitetyt suositukset olisi hyvä olla kuluttajan saatavilla helpommin. KH-ohjetiedostotovat lähtökohtaisesti maksullisia ja niiden käyttö kuluttajille vierasta. Tällä hetkellä tilaajan ohje esitellään kuluttajalle useintarkastuksen suorittamisen yhteydessä. Kuluttajan olisi kuitenkin hyvä tutustua kuntotarkastuspalvelun sisältöön jo ennenpalvelun tilaamista.Kuluttajien on havaittu suhtautuvan kuntotarkastusraportteihin ylioptimistisesti ja palveluun kohdistetaan epärealistisiaodotuksia. Pettymysten ja väärinkäsitysten välttämiseksi sekä silmämääräisten että pintakosteuden tunnistimella tehtyjenhavaintojen epävarmuustekijät on syytä ilmaista selvästi ja tehdä kuluttajan tiedoksi jo ennen kuntotarkastussopimuksensolmimista. Lisäksi esimerkiksi tarkastusajankohdasta johtuvat rajaukset, kuten lumen aiheuttamat rajoitukset perustusten,rakennuksen ympäristön ja vesikaton tarkastukseen, on hyvä kuvata kuluttajalle selvästi.KH-ohjetiedostoissa määritetyt asuntokaupan kuntotarkastuksen laajuus ja raportoinnin ohjeet ovat melko kattavat.Kuntotarkastuksiin liittyvä keskeinen ongelma ei vaikuttaisikaan olevan KH-ohjetiedostojen sisällössä, vaan siinä, ettäohjetiedostoja ei noudateta. Kuluttajan kannalta olennaisinta olisikin, että katselmus ja raportti tehtäisiin KH-ohjetiedostossamääritetyn mukaisesti.KTM:n yhdyshenkilö: Markkinaosasto/Eeva-Liisa Koltta-Sarkanen, puh. (09) 1606 3518AsiasanatAsuntokauppa, asuntokaupan kuntotarkastus, kuluttajaISSN1459-9384Kokonaissivumäärä58KieliSuomiJulkaisijaKauppa- ja teollisuusministeriöISBN952-489-009-7Hinta13 €KustantajaEdita Publishing Oy

SisällysluetteloEsipuhe .................................. 5Sisällysluettelo .............................. 7Käytetyt lyhenteet. ........................... 91 Johdanto ............................... 101.1 Kuntotarkastuksiin liittyvän kuluttajaongelman laajuus jaselvityksessä käytetty aineisto ..................... 111.2 Kuluttajaneuvojille kohdistetussa kyselyssä esiin nousseetongelmakohdat ............................. 121.3 Selvityksessä käytetty kuntotarkastusraporttiaineisto ...... 132 Yleistä kiinteistön ja asunnon kunnosta tehtävistäselvityksistä ................................ 142.1KH-ohjetiedostoissa määritetyt selvitystyypit .......... 142.2 Käsitteisiin liittyvistä ongelmista ................. 173 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten ........... 183.1Kuntotarkastusta koskevat KH-ohjetiedostot ........... 183.2 Kuntotarkastuksen vaiheet .................... 193.3 Yhteenveto ............................ 234 Kuntotarkastuspalvelujen tarjoajat ............. 245 Asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä tehtävänkuntokartoituksen vaikutus myyjän ja ostajan vastuisiin .. 275.1Kiinteistön tai asunnon laatuvirhe ................ 275.2 Kuntotarkastuksen vaikutus myyjän virhevastuuseen ...... 295.3 Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan asemaan. .......... 30

6 Kuntotarkastajan vastuusta .................. 317 Kuntotarkastusten hinnat .................... 348 Kuntotarkastusraportti ..................... 368.1Raportin muoto .......................... 368.2 KH-ohjetiedoston mukaiset raportissa esitettävätvähimmäistiedot ............................ 388.3 Kuntotarkastajan rakennusosakohtaiset havainnot, johtopäätökset,toimenpidesuositukset ja niiden perustelut ............... 418.4 Kuntotarkastukseen liittyvien epävarmuustekijöiden kuvaaminenja kuntotarkastuksissa tehtävät mittaukset ............... 478.5 Vaurioiden korjaamatta jättämiseen liittyvien riskien kuvaus . . 498.6 Kuntotarkastuksen suorittamiseen tai laajuteen vaikuttavatrajaukset ja niiden syy ......................... 498.7 Kuntotarkastuksen perusteena käytetyn tiedon lähteenesittäminen raporteissa ......................... 508.8 Yhteenveto ............................ 519 Johtopäätökset ........................... 52Lähteet .................................. 55

9Käytetyt lyhenteetAKKHTTAsuntokaupan kuntotarkastaja. Nimikkeen käyttöoikeus myönnetäänKiinteistöalan koulutuskeskuksen järjestämän Asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinnon suorittaneille.Hyväksytty tavarantarkastaja. Nimikkeen käyttöoikeuden myöntääKeskuskauppakamari.KH-ohjetiedostoRakennustietosäätiön julkaisema kiinteistön huoltoa käsittelevä ohjetiedosto.LVISPKAPKMPTSYTMRakennus ja talotekniikka, johon kuuluu lämmitys, veden käsittely, ilmastointija sähköistys.Pätevöitynyt kuntoarvioija. Nimikkeen käyttöoikeus myönnetään Kiinteistöalankoulutuskeskuksen järjestämän Kuntoarvioijan tutkinnonsuorittaneille.Pätevöitynyt kosteudenmittaaja. Nimikkeen käyttöoikeus myönnetäänKiinteistöalan koulutuskeskuksen järjestämän Kosteudenmittaajan tutkinnonsuorittaneille.Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma. Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaon ehdotus taloyhtiön tulevien kunnossapitotoimenpiteidenajoittamisesta ja arvio toimenpiteiden kustannuksista.Asuntokaupan Kuntotarkastuksen Yhteinen Toimintamalli. Ympäristöministeriön,Kuluttajaviraston, Suomen Kiinteistövälittäjäliitto ry:n,Suomen Kiinteistöliitto ry:n, Rakennustietosäätiön, Teknillisen korkeakoulun,Tekesin ja Insinööritoimisto Raksystems Oy:n yhdessä kehittämätoimintamalli asuntokaupan kuntotarkastuksia varten. KH-ohjetiedostoissaesitetyt ohjeet asuntokaupan kuntotarkastusta varten ovatAsuntokaupan Kuntotarkastuksen Yhteisen Toimintamallin mukaiset.

101 JohdantoSuurin osa kuluttajaneuvojien saamista yhteydenotoista Suomessa koskee asunnonkauppaa. Lain mukaan asunnon ostajalla on velvollisuus tarkistaa kauppatavaraja tutustua sitä koskevaan materiaaliin (esimerkiksi isännöitsijäntodistus).Asuntokauppalain mukaan ostajalla ei ole oikeutta vedota asunnon laadun virheeseen,jos virhe olisi ollut havaittavissa ennakkotarkastuksessa. Ostaja ei kuitenkaanilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaanmyyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaanasunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiätoimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.Asunnon virheiden (esimerkiksi kosteus- tai homeongelmat) selvittämiseksi sekäostaja että myyjä voivat tilata myytävästä asunnosta sen kuntoa selvittävän tutkimuksen,esimerkiksi kuntotarkastuksen, kuntoarvion, kuntokartoituksen tai -selvityksen.Näiden palveluiden tilaaminen asuntokaupan yhteydessä alkoi 1990-luvunpuolivälissä, jonka jälkeen käytäntö on yleistynyt. Tämän hetkisten ammatinharjoittaja-arvioidenmukaan kolmessa neljäsosassa omakotitalokaupoista sekäerillis-, pari- ja rivitalohuoneistokaupoista tehdään joko ennen kauppaa tai kaupanteon yhteydessä jonkinasteinen tarkastus tai selvitys kaupan kohteen kunnosta(Sutinen, 2006). Kerrostalohuoneistojen kaupan yhteydessä tarkastuksia tehdäänhuomattavasti vähemmän, noin viidessä prosentissa kauppoja, ja tarkastuksetkoskevat tyypillisesti vain huoneiston märkätiloja. Yleisin asunnon tai kiinteistönkuntoa selvittävistä palveluista on asuntokaupan kuntotarkastus (myöhemminkuntotarkastus), joita tehdään ammatinharjoittaja-arvioiden mukaan noin 11 000vuodessa (Sutinen, 2006).Asunnon ja kiinteistön kunnosta tehtävien arvioiden ongelmana näyttää kuitenkinolevan se, että kuluttajat eivät usein ymmärrä erilaisten asunnon kuntoa selvittävienpalveluiden kattavuuden eroja tai tiedä, mitkä ovat tehtyjen arvioiden rajoitukset.Asunnon ja kiinteistön kunnosta tehtäviin palveluihin liittyvät ongelmat ovatkinnousseet keskustelunaiheiksi sekä medioissa että eduskunnassa.Tämän selvityksen tavoitteena on muodostaa käsitys asuntokaupan kuntotarkastuspalvelunlaajuudesta ja sisällöstä, sekä eroista muihin asunnon ja kiinteistönkuntoa selvittäviin palveluihin. Lisäksi selvityksen tavoitteena on muodostaa kokonaiskuvaasuntokaupan kuntotarkastuksiin liittyvän kuluttajaongelman laajuudestaja laadusta.Kiinteistön ja asunnon kauppaa ja kaupan osapuolten vastuita säätelevät maakaarija asuntokauppalaki. Jos kiinteistö- tai asuntokaupan toinen osapuoli on kuluttaja

11ja toinen elinkeinonharjoittaja sovelletaan siihen myös kuluttajansuojalakia.Asunto-osakeyhtiömuotoisten huoneistojen kunnossapito- ja ylläpitovastuu määritelläänasuntokauppalaissa sekä yhtiön yhtiöjärjestyksessä. Asuntokaupan kuntotarkastuksistatai muista asunnon kuntoa selvittävistä palveluista ei ole säädettylaissa, joten esimerkiksi sille, kuka kyseessä olevia tarkastuksia voi tehdä ei oleolemassa lakisääteisiä vaatimuksia. Itse kuntotarkastuspalveluun sovelletaan kuluttajansuojalakiasilloin, jos palvelun tilaaja on kuluttaja. Asuntokaupan kuntotarkastuksiaohjeistetaan Rakennustietosäätiön KH Kiinteistönhoitokortistossa jatalotekniikkaa käsittelevässä LVI-kortistossa. Sekä KH- että LVI-kortistoissakuntotarkastuksia käsittelevät tiedostot ovat ohjeita, eivätkä siten ole velvoittavia.1.1 Kuntotarkastuksiin liittyvän kuluttajaongelmanlaajuus ja selvityksessä käytetty aineistoTutkimuksen tavoitteena on kuvata kuntotarkastuksiin liittyvän kuluttajaongelmanlaajuutta ja laatua. Tarkasteltaessa kuluttajavalituslautakuntaan saapuneitavalituksia tehtiin kuitenkin havainto, että kuntotarkastuspalveluihin liittyviä kuluttajavalituksiatehdään vain muutama vuosittain. Verrattaessa lukua esimerkiksiasuntokauppaan liittyvien valitusten määrään, joita vuonna 2004 oli 360, tai valitustenkokonaismäärään, joka vuonna 2004 oli 3843, voidaan kuntotarkastuksiinliittyvien valitusten määrän todeta olevan pieni. Tyypillistä kuntotarkastuksistatehdyille valituksille on myös se, että valitus ei kohdistu itse palvelun laatuun vaanveloitusperusteisiin tai muuhun sopimukselliseen seikkaan.Vaikka kuntotarkastuksia koskevien kuluttajavalitusten määrä on pieni, on kuluttajaviranomaisillakäsitys, että kuntotarkastukset työllistävät kuluttajaneuvojiayhteydenottojen muodossa. Samalla myös eri mediat ovat uutisoineet kuntotarkastuksiinliittyvistä ongelmista.Kuntotarkastuksiin liittyvien kuluttajakysymysten ja mahdollisten ongelmien laajuudenselvittämiseksi tehtiin kysely 22 kunnan kuluttajaneuvojille ja esiinnousseitaongelmia tarkasteltiin tutkimalla olemassa olevia kuntotarkastusraportteja.Kyselyä on käsitelty tarkemmin luvussa seuraavassa alaluvussa. Raporttiaineistoaja sen valintaa on käsitelty tarkemmin alaluvussa 1.3.

121.2 Kuluttajaneuvojille kohdistetussa kyselyssäesiin nousseet ongelmakohdatTutkimukseen kuuluva kysely lähetettiin sähköpostitse 22 kunnan kuluttajaneuvojalle.Kyselyyn saatiin vastaus 18 kunnasta. 1 Kuluttajaneuvojilta tiedusteltiinkuntokartoituksiin liittyvien yhteydenottojen määrää ja tarkempaa kuvaustasiitä, missä asioissa kuluttajat kaipaavat neuvontaa ja mitä kuluttajaongelmia kuntokartoituksienyhteydessä on esiintynyt.Kuntokartoituksiin liittyvien yhteydenottojen määrästä ei ole olemassa tarkkaa tilastotietoa,koska kuntokartoituksiin liittyvät yhteydenotot kirjataan asuntokaupantilastointiryhmään. Toinen syy on kuluttajaneuvojien mukaan se, että yhteydenottoei yleensä koske pelkkää kuntokartoitusta vaan kuluttaja kaipaa samallaneuvontaa myös esimerkiksi asunnon virhettä koskevissa asioissa. Tyypillisimmätkuntotarkastuksiin liittyvät yhteydenotot tehdäänkin joko ennen asuntokauppaa,jolloin kuluttajat tiedustelevat palvelun hintaa ja sopivien ammatinharjoittajienyhteystietoja, tai asuntokaupan teon jälkeen, kun kohteessa on havaittu virhe, jotaei lue kuntotarkastusraportissa. Tällöin kuluttajat tiedustelevat kuntotarkastajanvastuusta ja työn laadulle asetetuista vaatimuksista.Kyselyssä esiinnousseet kuntokartoituksiin liittyvät ongelmat on esitetty seuraavassa.Ryhmittely on kirjoittajan jälkikäteen tekemä.• Käsitteiden epäselvyys: Kuluttajat eivät tiedä, mitä erilaisissa asunnonja kiinteistön kuntoa selvittävillä palveluilla tarkoitetaan, ja mitkä ovatniiden keskeiset erot. Aihetta on käsitelty tarkemmin luvussa 2.• Myyjän ja ostajan vastuut asunto- ja kiinteistökaupassa ja kuntotarkastuksenvaikutus näihin vastuisiin. Aihetta on käsitelty luvussa 3.• Kuntotarkastajan vastuu palvelun laadusta ja virheettömyydestä.Aihetta on käsitelty luvussa 4.• Kuntotarkastuksen sisältö ja laajuus, tarkastettujen ja tarkastamattomienkohteiden esittäminen. Aihetta on käsitelty luvussa 8.• Kuntotarkastuksessa käytettävien menetelmien epävarmuustekijöidenymmärtäminen. Aihetta on käsitelty luvussa 4.2.• Laatuerot kuntotarkastuksissa.Kuluttajaneuvojille tehdyssä kyselyssä tuli esille, että osassa kuntotarkastusraporteistakommentoidaan oikeudellisia vastuukysymyksiä, asuntokaupan kuntotar-1Kyselyyn osallistuivat Espoo, Heinola, Helsinki, Hyvinkää, Hämeenlinna, Joensuu, Jyväskylä, Kemi,Kokkola, Kotka, Kouvola, Lahti, Lappeenranta, Pori, Rovaniemi, Turku, Vaasa ja Varkaus.

13kastuksia käsittelevien KH-ohjetiedostojen vastaisesti. Oikeudellisia vastuukysymyksiäoli kommentoitu hyvin voimakkaasti kolmessa raportissa eli kuudessaprosentissa koko raporttiaineistosta.Lisäksi kuluttajaneuvojat ottivat esille tarpeen laatia kuntotarkastuksia vartenstandardoidut sopimuslomakkeet laskutusta ja palvelun sisältöä koskevien epäselvyyksienvälttämiseksi.Suurimmaksi ongelmaksi kuluttajaneuvojat kuitenkin nimesivät kuluttajien kuntotarkastuksiinkohdistuvat epärealistiset odotukset ja ylioptimistisuuden kuntotarkastuksentuloksiin suhtautumisessa. Vastaavan huomion ovat tehneet Palo jaLinnainmaa (2002, s.824.) Näitä seikkoja ei kuitenkaan voida havainnoida raporttiaineistoonperustuvalla selvityksellä.1.3 Selvityksessä käytettykuntotarkastusraporttiaineistoTutkimusaineistona käytettiin viittäkymmentä vuosina 2002–2006 tehtyä kuntotarkastusraporttia.Raportit tutkimukseen saatiin kuluttajavalituslautakuntaan tehtyjenasuntokauppavalitusten liiteaineistoista. Vaikka tarkasteltuihin kuntotarkastusraportteihinitsessään ei oltu kohdistettu valituksia tai vaatimuksia, liittyvät raportittyypillisesti kiinteistöihin tai asuntoihin, joissa oli kaupan teon jälkeen havaittuvirhe.Raporttiaineiston 50 kuntotarkastusraportista 10 oli vuodelta 2002, 22 vuodelta2003, 14 vuodelta 2004 ja 4 kappaletta vuodelta 2005. Uusimpien raporttien vähäisyysselittyy sillä, että näinä vuosina tehtyjen asuntokauppojen ongelmat eivätole vielä päätyneet kuluttajavalituslautakuntaan tai niitä ei ole vielä ehditty lautakunnassakäsitellä. Aineiston vanhimmat raportit ovat heinäkuulta 2002. Tätä vanhempiaraportteja ei sisällytetty tutkimusaineistoon, koska kuntotarkastuksia ohjeistavatKH-ohjetiedostot on julkaistu kesäkuussa 2002. Ennen tätä ajankohtaatehtyihin kuntotarkastuksiin on kohdistunut siis eri ohjeistus.Tarkastelun kohteena oli omakotitalo lähes 90 prosentissa raporteista. Kuudessaprosentissa tarkastelun kohteena oli paritalo ja neljässä rivitalo. Talotyyppi ei käynytilmi 2 raportista. Aiheistoon kuului raportteja yhteensä 36 palveluntarjoajalta.Raporttien tarkastelussa ei otettu huomioon sen kuluttajavalitustapauksen sisältöä,johon raportti liittyi. Raportteihin tehdyssä tarkastelussa on myös syytä huomioidase, että tarkastelussa ei voida tehdä havaintoja kohteesta esitettyjen tietojen oikeellisuudestatai paikkansapitävyydestä, koska tarkastelu on tehty pelkkien raporttienperusteella, näkemättä tarkastelun kohteena olevaa rakennusta.

2 Yleistä kiinteistön ja asunnonkunnosta tehtävistä selvityksistä14Kiinteistön ja asunnon kuntoa selvittävät palvelut tulivat markkinoille 1990-luvunluvun puolivälissä ja ovat yleistyneet voimakkaasti 2000-luvulle tultaessa. Tämänhetkisten arvioiden mukaan kolmessa neljäsosassa omakoti-, pari tai rivitalokaupoistatehdään jonkun asteinen kuntoselvitys. Kerrostaloasuntojen kaupan yhteydessäeri asteiset kuntoselvitykset ovat selvästi harvinaisempia, johtuen osaksisiitä, että suuri osa tyypillisesti tarkastettavista rakennusosista, kuten esimerkiksikosteuseristykset, kuuluvat asunto-osakeyhtiön ylläpitovastuun piiriin.2.1 KH-ohjetiedostoissa määritetyt selvitystyypitKiinteistön ja asunnon kuntoa selvittävät palvelut voidaan luokitella karkeastikuntotarkastuksiin, kuntoarviointeihin sekä rakennusosakohtaisiin tutkimuksiin jakartoituksiin. Palvelut poikkeavat toisistaan laajuuden ja käytettävien menetelmienosalta. Palveluille ei ole asetettu vaatimuksia laissa, mutta ne ja niiden keskeinensisältö on määritelty KH-ohjetiedostoissa tai alan muussa kirjallisuudessa.Tässä tutkimuksessa pyritään käyttämään KH-ohjetiedostojen mukaisia käsitteitä,jotka on kuvattu seuraavassa. Tämän jälkeen kiinteistön ja asunnon kunnosta tehtävienselvitysten keskeiset erot on esitetty taulukossa 1.KuntoarvioKuntoarviolla tarkoitetaan kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmienja ulkoalueiden kunnon aistinvaraista selvittämistä ja korjaustarpeidenyleispiirteistä arviointia sekä niiden määrämuotoista raportointia (KH 90-00294).Kuntoarvioraporttiin sisältyy pitkän aikavälin kunnossapitoehdotus (PTS-ehdotus),jossa esitetään kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteiden kustannusennusteetkuntoarvion laadintahetken kustannustasossa ja ehdotus toteutusaikatauluksi.Kuntoarvion tavoitteena onkin kunnossapitosuunnittelun lähtötietojenhankinta.Kuntoarvioita tehdään tyypillisesti rivi- ja kerrostaloihin. Kuntoarviossa käydäänläpi kaikki kiinteistön kunnon ja korjaustarpeiden kannalta keskeiset osa-alueet,kuten rakenteet, tilat ja LVIS-järjestelmät. Kuntoarvion yhteydessä tehtävää teknistätarkastamista kutsutaan kiinteistötarkastukseksi. Asunto-osakeyhtiöissä kuntoarviotehdään yleensä vain niistä osa-alueista, jotka ovat yhtiön kunnossapitovastuunalaisia, eli kuntoarvio painottuu muualle kuin osakkaiden asuntoihin.Asuintiloista kuntoarviossa tarkastetaan pistokoeluonteisesti 10–20 prosenttia.

15Kuntoarvioinnin tekee asiantuntijaryhmä, johon kuuluu LVI-, sähkö- ja rakennusteknisiäasiantuntijoita. Kuntoarvioijille on tarjolla erityinen koulutus sekä valtakunnallinentutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettäPätevöitynyt kuntoarvioija.Kuntotarkastus, kuntotarkastus asuntokauppaa vartenKuntotarkastuksella tarkoitetaan asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä tehtävääaistinvaraista ja rakennetta rikkomattomaa tarkastusta, jonka tavoitteena on tuottaapuolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestäkunnosta, vaurioriskeistä ja korjaustarpeista. Asuntokauppaa varten tehtävässäkuntotarkastuksessa kohteesta tarkastetaan kaikki rakenteet, tilat ja rakennusosat.Talotekniikkaa (LVISA) arvioidaan näkyviltä osin sekä iän ja asunnon käyttäjältäsaatavan tiedon perusteella. Asuntokaupan kuntotarkastuksen tekee yleensä rakennustekninenasiantuntija yksin eikä siihen sisälly pitkän tähtäimet kunnossapitosuunnitelmaa(PTS). Kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti.Asuntokaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen kuntotarkastajalle on olemassaoma koulutuksensa sekä valtakunnallinen tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissythenkilö saa käyttää nimikettä Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK.Kuntotutkimukset, tutkimukset ja kartoituksetKuntotutkimuksilla tai muilla erityistutkimuksilla ja selvityksillä tarkoitetaanyleisesti yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen tarkempaatutkimista. Tutkimusmenetelminä kuntotutkimuksissa ja -selvityksissä käytetäänaistinvaraisten menetelmien lisäksi rakenteita rikkovia tutkimusmenetelmiä. Tutkimustentavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus jaaiheuttaja sekä antaa sen jälkeen tarvittavat toimenpide-ehdotukset suunnittelun jakorjauksen tai uusimisen lähtötiedoiksi. Eri osa-alueiden kuntotutkimuksia on ohjeistettuKH-kortiston ohjetiedostoissa sekä alan järjestöjen hyväksymissä ohjeissa.Esimerkkejä kuntotutkimuksista ovat esimerkiksi vesi- ja viemärilaitteistojenkuntotutkimus, joka on ohjeistettu Suomen LVI-liiton julkaisuissa, tai kosteus- jahomevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus, jota koskeva ohjeistus on julkaistuYmpäristöministeriön Ympäristöoppaassa.Kartoituksella tarkoitetaan yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaolon ja laajuudenselvittämistä. Tyypillisiä esimerkkejä kartoituksista ovat kosteuskartoitusja asbestikartoitus.Kuntotutkimuksia, niiden sisältöä ja niitä käsitteleviä ohjeita on käsitelty tarkemminteoksessa Hekkanen (2000): Kuntotutkimuksen tilaaminen.

16Taulukko 1. Kiinteistön ja asunnon kunnosta tehtävät selvityksetSelvitystyyppi Kohde Tarkoitus / Tavoite Laajuus Tekijä Raportointi MenetelmätKuntoarvioKH-ohjetiedostot• 90-00293• 90-00294• 90-00295KuntotarkastusasuntokauppaavartenKH-ohjetiedostot• 90-00316• 90-00317• 90-00318• 90-00319KartoituksetEri osa-alueidenkartoituksille onomat ohjeensaKuntotutkimus,eriilaiset selvityksetEri osa-alueidentutkimuksille ja selvityksilleon omatohjeensaAsunto-osakeyhtiö-muotoisetkohteet• Kerrostalot• Rivitalot (kokoasunto-osakeyhtiö)• Omakotitalot• Erillis-, pari- jarivitalohuoneistot• KerrostalohuoneistotYksittäinen rakenne,rakenneosa,materiaali, Esimerkiksiasbestikartoitus,kosteuskartoitusYksittäinen rakenne,rakennusosa,järjestelmä tai laiteKiinteistön tilojen, rakennusosien,taloteknistenjärjestelmien jaulkoalueiden kunnonja korjaustarpeiden selvittäminenkunnossapidonsuunnittelun tarpeisiinTuottaa puolueetontatietoa asuntokaupanosapuolille rakennuksenrakennusteknisestäkunnosta, vaurioriskeistäja korjaustarpeistaSelvittää yksittäisen ongelmantai vaurion olemassaoloja laajuusSelvittää ongelman taivaurion laajuus ja aiheuttajasekä antaatarvittavat toimenpideehdotuksetsuunnitteluntai uusimisen lähtötiedoiksi• Rakennusosat• Talotekniset järjestelmät• UlkoalueetAsuintiloista tarkastetaanpistokokein10–20 %• Kaikki rakennusosatja tilat• Talotekniikka(LVISA) näkyviltäosin, iän perusteellaja käyttäjähaastatteluilla• Yksittäinen rakenne,rakennusosa,järjestelmätai laite• Kunkin osa-alueenohjeen mukaisestiAsiantuntija-ryhmä,johon kuuluuLVI-, sähkö- ja rakennusteknisetasiantuntijat. Yksihenkilö koordinoi jakoostaa koko arvion.Yleensä rakennustekninenasiantuntijaYleensä rakennustekninenasiantuntija,tarvittaessa o-sa-alueen erityisasiantuntijaTarkastettavankohteen erityisalanasiantuntija• Määrämuotoinenkirjallinen raportti• Raportissa esitetäänkuntoarvion suorittajienarvio kohteenkunnosta ja korjaustarpeista• Raporttiin sisältyy pitkänaikavälin kunnossapitoehdotus• Kirjallinen raportointi• Raportissa esitetäänhavaitut vauriot, riskit,puutteet ja korjaustarpeet• Kirjallinen raportointikunkin osa-alueenohjeistuksen mukaan• Kunkin osa-alueenohjeistuksen mukaan• Aistinvaraiset ja rakennettaja materiaalejarikkomattomatmenetelmätKuntoarvioon sisältyyasukaskysely• Aistinvaraiset ja rakennettarikkomattomatmenetelmätKuntotarkastukseensisältyy kohteen käyttäjänhaastattelu• Aistinvaraiset ja rakennettarikkomattomatmenetelmät• Kenttätutkimukset• Mittaukset• Kuvaukset ja tähystykset• Näytteiden otto ja laboratoriotutkimuksetMenetelmät ovat tyypillisestirakennetta rikkovia.

172.2 Käsitteisiin liittyvistä ongelmistaKuluttajaneuvojille tehdyssä kyselyssä nousi esille, että kuluttajille on usein epäselvää,mitä erityyppisillä asunnon ja kiinteistön kuntoa koskevilla selvityksillätarkoitetaan ja mitkä ovat niiden keskeiset erot.Terminologian epäselvyys ja termien epäjohdonmukainen käyttö ei kuitenkaanole pelkästään kuluttajien ongelma, vaan myös alan ammatinharjoittajat käyttävättermejä KH-ohjetiedostojen määritelmistä poiketen. Vastaava havainto on tehtyaiemmin Kuluttajaviraston ja Lääninhallitusten hintavertailun yhteydessä (katsoluku 7).Tämän selvityksen raporttiaineistossa suurin osa raporteista oli otsikoitu kuntotarkastuksiksi,mutta joukosta löytyi myös kuntoarvioiksi tai -katselmuksiksi otsikoitujaraportteja. Muiksi kuin kuntotarkastuksiksi otsikoidut raportit otettiin mukaantutkimusaineistoon sisällön perusteella. Näille raporteille oli tyypillistä se, että samassaraportissa saatettiin tehdystä tarkastuksesta käyttää useampaa nimitystä.Raporttien otsikointi on esitetty taulukossa 2.Taulukko 2.Tarkasteltujen kuntotarkastusten otsikointiOtsikointi %Kuntotarkastus / Asuntokaupankuntotarkastus62Kuntoarvio 18Kuntokartoitus 4Tarkastus-/ tutkimusraportti 8Kuntokatselmus 2Ei otsikkoa 6Kuntotarkastusraporttien otsikoinnissa oli tyypillistä myös raportin tyypin tarkentaminenlisämäärittein, etenkin silloin, jos tarkastuksen kohteena ei ole ollut kokoasuinrakennus. Tämänkaltaiset tarkentavat määritteet ovat kuvaavia ja siksi myössuositeltavia.Erilaisten selvitysten oikeiden nimien käyttäminen on tärkeää palvelun laajuuttakoskevien epäselvyyksien välttämiseksi, minkä vuoksi käytettyyn terminologiaanon syytä kiinnittää huomiota. Epäselvät otsikoinnit ja raportin sisäiset ristiriidatovat erityisen hankalia silloin, kun joudutaan jälkikäteen arvioimaan palvelun laatuatai virheellisyyttä. Palveluntarjoajalla on toki oikeus otsikoida kuntotarkastusraporttinsaparhaaksi katsomallaan tavalla, mutta tehdyn selvityksen tyyppi onsyytä kirjata tehtyyn raporttiin selvästi.

3 Kuntotarkastus asuntokauppaavarten18Asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehtävän aistinvaraisen ja rakennetta rikkomattomankuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupanosapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, vaurioriskeistä jakorjaustarpeista. Kuntotarkastuksen tavoitteena on vähentää riskiä siitä, että kaupanjälkeen kohteessa paljastuu vikoja, virheitä tai vaurioita, jotka johtavat tyytymättömyyteentai riitaan osapuolten välillä.Asuntokaupan kuntotarkastuksesta ei ole säädetty laissa. Asuntokauppaa vartentehtävää kuntotarkastusta varten on kuitenkin laadittu Asuntokaupan KuntotarkastuksenYhteinen Toimintamalli (YTM) (KH-ohjetiedostot 90-00316; 90-00319),joka ei ole pakottava ohje, mutta jonka noudattamista pidetään hyvän tarkastustavanmukaisena. Yhteistä toimintamallia koskeviin KH-ohjetiedostoihin kuuluu tilaajanohje, suoritusohje ja esimerkkiraportit eri asuntotyypeille. Ohjetiedostoissamääritellään kuntotarkastuksen tavoitteet, laajuus ja sisältö sekä kuntotarkastuksessakäytettävät menetelmät. Lisäksi ohjetiedostoissa annetaan ohjeet kuntotarkastussopimuksenja -raportin sisällölle. Seuraavissa alaluvuissa tarkastellaanKH-ohjetiedostoissa annettuja ohjeita ja nostetaan esille kuluttajaneuvojille tehdyssäkyselyssä ja kuntotarkastusraporteissa esiin tulleita näkökulmia.3.1 Kuntotarkastusta koskevat KH-ohjetiedostotAsuntokaupan kuntotarkastusta koskevat ohjeet on esitetty Rakennustietosäätiönjulkaisemissa KH-ohjetiedostoissa 90-00316; 90-00319 (vastaavat kortit on julkaistumyös tunnuksella LVI 01-10336; 07-10339). KH-ohjetiedostoissa on tilaajanohje, suoritusohje ja kaksi esimerkkiraporttia.Tilaajan ohjeessa kuvataan kuntotarkastuksen sisältö ja tavoite. Lisäksi tilaajanohjeessa annetaan ohjeet kuntotarkastuksesta sopimiseen sekä kuntotarkastukseenvalmistautumiseen. Ohjeessa luetellaan ne asiakirjat, jotka tilaajan on ennen tarkastustahyvä kohteesta hankkia sekä annetaan suositusluonteiset toimintaohjeetkohteen käytöstä ennen tarkastusta. Tilaajan ohjeessa on käsitelty myös tilaajan jakuntotarkastajan vastuuta asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteydessä. (KH90-00316)Suoritusohjeessa annetaan sisällöllisesti sama informaation kuin tilaajan ohjeessa.Tämän lisäksi suoritusohjeessa on käsitelty rakennusosakohtaisesti kuntotarkas-

19tuksessa tarkastettavat kohteet, näiden tarkastettavat ominaisuudet ja tarkastuksenyhteydessä tehtävät mittaukset, sekä ohjeistettu kuntotarkastuksen suorittajaa tarkastuksentekoon tarvittavan välineistön tiimoilta. Suoritusohjeessa annetaanmyös ohjeita ja esitetään vaatimuksia kuntotarkastusraportin laatimiselle ja sisällölle.(KH 90-00317)Asuntokaupan kuntotarkastuksia koskeviin KH-ohjetiedostoihin kuuluu kaksi esimerkkiraporttia.Ensimmäinen esimerkkiraportti (KH 90-00318) käsittelee omakotitalojensekä erillis-, pari- ja rivitalohuoneistojen kuntotarkastusta ja toinen(KH 90-00319) kerrostalohuoneiston kuntotarkastusta. Esimerkkiraportit on tarkoitettukuntotarkastajan työn tueksi, mutta niistä on hyötyä myös sellaiselle kuntotarkastuksentilaamista suunnittelevalle, joka haluaa tarkentaa käsitystään kuntotarkastuksensisällöstä.Asuntokaupan kuntotarkastuksia koskevia KH-ohjetiedostoja uudistetaan parhaillaan.Ohjetiedostojen uudistamisesta vastaa työryhmä, johon kuuluu Kiinteistöalankoulutussäätiön, Rakennustietosäätiön, Keskuskauppakamarin, Kiinteistövälittäjäliitonsekä palveluntarjoajien edustajia. Uudistuksen yhteydessä tilaajan ohjeeseenja suoritusohjeeseen tehdään tarkennuksia ja esimerkkiraportit korvataanraportointiohjeella. Suoritusohjeen osalta KH-ohjetiedostoihin lisätään listoja tyypillisistäriskirakenteista ja tarkennetaan tarkastuksen laajuutta koskevia ohjeita.Lisäksi kuntotarkastuksesta sopimiseen annettua ohjeistoa havainnollistetaan esimerkkisopimuksella.Uudistetut ohjetiedostot julkaistaneen vuoden 2006 aikana.3.2 Kuntotarkastuksen vaiheetAsuntokauppaa varten tehtävä kuntotarkastus voidaan jakaa karkeasti viiteen vaiheeseen:tarkastuksesta sopimiseen, asukkaan haastatteluun ja asiakirjoihin tutustumiseen,tarkastussuunnitelman laatimiseen, varsinaiseen tarkastukseen sekä raportinlaatimiseen. Näistä vaiheista tarkastuksesta sopiminen, haastattelu, tarkastusja lopullinen raportti ovat sellaisia, joihin kuntotarkastuksen tilaaja ja kohteenkäyttäjä tyypillisesti osallistuvat. Näitä vaiheita kuvataan lyhyesti seuraavassa.Tarkastussuunnitelman laatimiseen, jossa kuntotarkastaja tarkentaa tarkastuksenpainopistealueita kohteen ominaispiirteiden, kuten iän ja rakennustavan mukaan,ei paneuduta tarkemmin.Kuntotarkastuksesta sopiminenKuntotarkastuksen suorittamisesta on aina syytä sopia kirjallisesti. Tilaukseen kirjataantyypillisesti kohteen laajuus ja tarkastuksen luonne (esimerkiksi kuntotarkastusasuntokauppaa varten). Lisäksi tilaukseen on hyvä kirjata, että kuntotar-

kastus suoritetaan KH-ohjetiedostojen mukaisesti ja mainita mahdolliset poikkeamisetKH-ohjetiedostojen suosittamasta tarkastuksen laajuudesta (esimerkiksi tarkastuskäsittää myös autotallin tarkastamisen, tarkastus koskee vain kosteita tiloja).Kirjallinen sopiminen palvelusta on tärkeää, jotta voidaan välttää väärinymmärryksiäja tyytymättömyyttä palvelun suorittamisessa sekä yllätyksiä esimerkiksilaskuttamisen perusteissa. Kirjallinen sopimus turvaa sekä tilaajan että suorittajanasemaa tilanteissa, joissa asianosaiset ovat eri mieltä suoritettavan palvelun sisällöstäja rajauksista. Kuntotarkastuksista tehtävien sopimusten ja niiden ehtojentarkastelu ei kuulu tämän selvityksen aihealueeseen.Tilauksen yhteydessä kohteen käyttäjälle annetaan myös ohjeet, kuinka kuntotarkastukseentulee valmistautua. Kuntotarkastukseen valmistautuminen edellyttäätilaajalta kohteen asiakirjojen hankkimista ja tilojen raivaamista siten, että tarkastaminenon mahdollista sekä tilojen kunnon tarkastamista niin, että kuntotarkastajavoi suorittaa tehtävänsä turvallisesti.Asiakirjat20Kuntotarkastuksen tilaaja pystyy vaikuttamaan tarkastuksen onnistumiseen hankkimallakuntotarkastajan käyttöön tämän tarvitsemat asiakirjat. Tilaajan tarkastajallehankkimat asiakirjat ovat olennainen osa kuntotarkastusta, koska kuntotarkastajapystyy erilaisten rakenne- ja rakennuspiirustusten avulla tunnistamaan riskirakenteita,joiden tarkastamiseen kiinnitetään katselmuksessa erityistä huomiota.Olennaisia asiakirjoja ovat arkkitehti- ja rakennuslupapiirustukset, rakennepiirustuksetja työselostukset, LVISA-piirustukset ja -työselostukset, lopputarkastuspöytäkirjat,huoltokirjat ja mahdolliset aiemmat asunnon tai kiinteistön kunnostatehdyt selvitykset. Lisäksi asunto-osakeyhtiömuotoisista kohteista on hyväolla isännöitsijäntodistus. Kuntotarkastajan tulee kirjata tarkastusraporttiinsa havaitsemansaristiriidat asiakirjojen ja kohteen välillä, mutta hän ei ole velvollinentarkastamaan asiakirjoissa esitettyjen tietojen oikeellisuutta.Tarkastetuissa kuntotarkastusraporteissa oli tyypillisimmin käytetty tiedon lähteinärakennuksen pohjapiirroksia, myyntiesitettä ja pääpiirustuksia. 30 prosentissakuntotarkastusraportteja ei oltu mainittu minkäänlaisia asiakirjalähteitä. Tarkastelluissakuntotarkastuksissa lähteinä käytetty materiaali on kuvattu tarkemmintaulukossa 3.Käytetty aineisto on raportoitu taulukkoon siten kun se on esitetty kuntotarkastusraportissa,joten asiakirjojen nimet ovat tarkkuudeltaan eritasoisia. Tehdyn tarkastelunperusteella voidaan todeta, että kohdeaineiston kuntotarkastuksien tukena onkäytetty todella niukkaa aineistoa. Tukena käytettyjä asiakirjoja ei oltu tyypillisestimyöskään identifioitu tarkemmin esimerkiksi päiväyksen avulla.

21Taulukko 3.Tarkastelluissa raporteissa käytetyt lähteetAsiakirjaKäytetty lähteenä (% raporteista)Pohjapiirustus 28Myyntiesite 20Pääpiirustukset 18Rakennepiirustukset 16Julkisivupiirustukset 12Leikkauspiirustukset 10Rakennuspiirustukset 8Rakennuslupapiirustukset 8LVI-piirustukset 8Vesi- ja viemäripiirustukset 6Rakennustapaselvitys 2Tonttikartta 2Arkkitehtipiirustuksia 2Omistajan taltioima korjaushistoria 2Kosteusmittausraportti 2Käytettyjä asiakirjoja ei mainittu 32ToimintaohjeetKuntotarkastuksesta sovittaessa tilaajalle annetaan myös ohjeet siitä, miten toimiaennen tarkastusta. Toimintaohjeet on esitetty KH-ohjetiedoston Kuntotarkastusasuntokauppaa varten. Tilaajan ohjeessa. Toimintaohjeet ovat suositusluontoisiaja vaihtelevat talotyypistä riippuen. Tyypillisimmät toimintaohjeet koskevat tilojenkäyttöä ja raivaamista.Tarkastettavia tiloja ei tehotuuleteta ja huonetilojen ovet pidetään suljettuina ennentarkastusta, jotta mahdolliset hajut olisivat havaittavissa tarkastushetkellä.Tilaajan on hyvä siirtää ulkoseinien ja märkätilojen seinien vierellä olevat suurethuonekalut irti seiniltä ja siivota lattiapinnat vaatehuoneista ja varastotiloista, jottamyös näiltä pinnoilta voidaan tehdä havaintoja. Samoin astianpesukoneen ja pyykinpesukoneenvierellä olevat kaapit tyhjennetään, jotta kuntotarkastaja voi tarkastaatilat. Suihku- ja pesutilojen pintoja ei saa kastella kahteen vuorokauteen ennentarkastusta, jotta pintakosteusmittauksista saadaan luotettavia tuloksia.Rakennuksen ulkoseinien vierustat on syytä raivata, jotta kuntotarkastaja voi tehdähavaintoja sokkelin kunnosta, maaperän kosteudesta ja kallistusten riittävyydestä.Jos kohteen salaojajärjestelmässä on tarkastuskaivot, kaivetaan vähintäänyksi tarkastuskaivon kansi esiin kaivon kunnon ja salaojaputkien korkeusasemantoteamiseksi. Samaten kaivetaan esille maanpinnan alle jääneet ryömintätilan aukottai jäte- ja käyttöveden käsittelylaitteistojen kaivot ja avataan kaivojen kannet.Lisäksi paikalle tulee järjestää tukevat tikkaat, ellei kohteessa ole hyväkuntoisiatalo- ja lapetikkaita.

22Ennen tarkastusta annettavien toimintaohjeiden sisältöä, laajuutta tai noudattamistaei voida arvioida tässä tutkimuksessa, sillä annetut ohjeet eivät esiinny raporteissa.Niiden merkitys kuntotarkastuksen toteutumisen ja onnistumisen kannaltaon kuitenkin oleellinen, joten ohjeiden antoon ja noudattamiseen on hyvä kiinnittäähuomiota.HaastatteluItse kuntotarkastus alkaa tyypillisesti kohteen käyttäjän haastattelulla. Haastatteluissaselvitetään muun muassa kohteessa tehdyt korjaus- ja parannustoimenpiteetsekä käyttäjän havainnot kohteesta ja sen mahdollisista ongelmista. Lisäksi haastatteluillavoidaan tarkentaa tietoja, jotka eivät selviä esimerkiksi rakennuspiirroksistatai joita ei katselmuksessa voida todeta. Tarkastettaessa asunto-osakeyhtiönhuoneistoa, tulee kuntotarkastuksen yhteydessä haastatella käyttäjän lisäksi mahdollisuuksienmukaan myös kohteen isännöitsijää.Tarkastelluista kuntotutkimuksista 70 prosenttiin kuului jonkinlainen haastattelu.Haastattelu pääteltiin tehdyksi, jos se oli mainittu kuntotarkastusraportissa tai omistajanantamia tietoja oli esitetty raportissa. Osa palveluntarjoajista kerää haastattelustasaadut tiedot erillisille haastattelulomakkeille, jotka liitetään kuntotarkastusraporttiin.Toisissa raporteissa haastatteluista saadut tiedot taas on kirjattu rakennusosittaisentarkastelun yhteyteen. Haastattelujen laajuutta ja sisältöä ei vaihtelevienkäytäntöjen vuoksi voida arvioida kuntotarkastusraporttien perusteella.TarkastusVarsinaisella tarkastuksella tarkoitetaan kohteessa tehtävää katselmusta. Käsitteitäkatselmus ja tarkastus käytetään tässä raportissa synonyymeina, KH-ohjetiedostojenkäyttämä käsite on tarkastus. Katselmuksessa tarkastettavat kohteet ja niidenominaisuudet on määritelty KH-ohjetiedostossa. Käytännössä rakennuksesta tarkastetaankaikki näkyvät pinnat kaikissa kulkuaukollisissa tiloissa sekä rakennuksenjulkisivut, katto ja rakennuksen vierusta. Katselmus kestää 2–5 tuntia kohteenlaajuudesta riippuen ja katselmuksessa on tyypillisesti läsnä kohteen omistaja taikäyttäjä sekä tilaaja, jos tilaaja on eri kuin edellä mainitut.RaporttiKuntotarkastuksesta laaditaan katselmuksen jälkeen kirjallinen raportti, jossa esitetäänkohteesta tehdyt havainnot ja havaitut epäkohdat, kuten vauriot, riskit ja puutteet.Lisäksi raportissa esitetään korjaustarpeet kohteessa sekä suositukset ja toimenpide-ehdotuksetkuntotarkastuksessa havaittujen epäkohtien selvittämiseksi tai kor-

23jaamiseksi. Raportista tulee tulla ilmi havaittujen epäkohtien merkitys ja vakavuus,mahdolliset haitat asumiselle ja epäkohtien korjaamatta jättämisen seuraukset.Olennainen osa tarkastusta ovat kohteesta otetut valokuvat, jotka selventävät raportissaesitettyjä havaintoja. Kuntotarkastusraporttiin tulee KH-ohjetiedostonmukaisesti liittää valokuvat kohteen julkisivuista, kosteista- ja märkätiloista, havaituistavaurioista ja mahdollisista ongelmakohdista, sisätiloista ja sellaisistakohteista, joita ei ole voitu tarkastaa. Tarkastelluista kuntotarkastusraporteista 70prosenttiin oli liitetty valokuvia, kahdessa raportissa oli pelkkä julkisivukuva.Valokuvat laskettiin liitetyiksi, jos ne olivat nähtävissä kuluttajavalituslautakunnastasaaduissa raporttikopioissa tai jos niihin oli viitattu raportissa.Kuntotarkastuksen laajuudelle ja kuntotarkastusraportin sisällölle asetettuja muitavaatimuksia ja tutkimusaineistosta tehtyjä havaintoja käsitellään tarkemmin luvussa 8.3.3 YhteenvetoKuntotarkastuksen laajuus ja sisältö on määritelty aihetta koskevissa KH-ohjetiedostoissa.Ohjetiedostoissa on erikseen tarjolla tilaajan ohje, jossa on kuvattu palvelunlaajuus, sisältö ja rajoitukset. Lisäksi ohjetiedostoissa on annettu ohjeet siitä,kuinka tilaajan tulee valmistautua tarkastukseen. KH-ohjetiedostoja uudistetaanparhaillaan ja uudet asuntokaupan kuntotarkastusta koskevat KH-ohjetiedostotjulkaistaneen vuoden 2006 aikana.Kuntotarkastuksessa on viisi vaihetta: kuntotarkastuksesta sopiminen, käyttäjänhaastattelu ja asiakirjoihin tutustuminen, tarkastussuunnitelman laatiminen, varsinainentarkastus ja raportin laadinta. Tilaajan osallistumisella kuntotarkastukseenon huomattava vaikutus kuntotarkastuksen onnistumiseen, koska kuntotarkastusnojaa usein tilaajalta asiakirjojen ja haastattelujen muodossa saatuihin lähtötietoihin.Samoin kuntotarkastukseen valmistautumiseen annettujen ohjeiden noudattaminenvaikuttaa suoraan tarkastuksessa tehtyjen havaintojen luotettavuuteen.Kuluttajan kannalta hieman ristiriitaista on se, että kuntotarkastusta koskeva tilaajanohje on KH-ohjetiedostojen osa, jolloin palveluntarjoajat eivät tekijänoikeuksienvuoksi voi kopioida tilaajan ohjetta tilaajalle. KH-ohjetiedostot ovat maksullisiaja melko tuntemattomia kuluttajille, ja vaikka niitä onkin saatavilla kaupunkienkirjastoista, on kuluttajan melko vaikea tutustua kuntotarkastuspalvelun sisältöönja laajuuteen sekä KH-ohjetiedostojen palvelulle asettamiin vaatimuksiin.Tällöin riski siitä, että kuluttaja ei ymmärrä tilaamansa palvelun rajoitteita tai laajuuttakasvaa.

244 Kuntotarkastuspalvelujen tarjoajatAsuntokaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen voi käytännössä tehdä kukatahansa palveluntarjoaja, jolla on riittävä kokemus rakennustekniikasta, rakennusmateriaaleistaja rakentamisesta yleensä. Ammatinharjoittajien toimintaa ei olesäädetty laissa, se ei ole luvanvaraista eikä siihen ole muodollisia pätevyysvaatimuksia.,joten kuluttajan tulee palveluntarjoajaa valitessaan kiinnittää huomiotapalveluntarjoajan tarjoaman palvelun sisältöön ja palveluntarjoajan edellytyksiinsuorittaa kuntotarkastus. Asuntokaupan kuntotarkastuksia tekevien yritysten jahenkilöiden yhteystietoja löytyy puhelinluettelon lisäksi ammattiyhteisöjenwww-sivuilta.Asuntokaupan kuntotarkastuksen tekijöille ei ole olemassa virallista koulutusjärjestelmää.Asuntokaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen tekijöille on kuitenkintarjolla koulutusta sekä valtakunnallinen tutkintokoe, jonka läpäissyt henkilösaa käyttää nimikettä Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK. Asuntokaupankuntotarkastajan (AKK) tutkintoon kuuluu seitsemänpäiväinen koulutus ja kolmeasuntokaupan kuntotarkastusta, jotka kouluttava organisaatio tarkastaa. Tutkintoonvalmistavaa koulutusta järjestävät erilaiset ammattiyhteisöt. Koulutustarjonnanmäärä ja sisältö vaihtelee paikkakunnittain.Koulutuksen lisäksi nimikettä hakevan on läpäistävä valtakunnallinen tutkintokoe,jonka järjestämisestä vastaa Kiinteistöalan koulutussäätiö (KIINKO). Asuntokaupankuntotarkastajan tutkinnon oli toukokuun 2005 alkuun mennessä suorittanut175 kuntotarkastajaa. Kiinteistöalan koulutussäätiö julkaisee listaa Asuntokaupankuntotarkastajan tutkinnon läpäisseistä henkilöistä omassa Pätevöityneetasuntokaupan kuntotarkastajat -portaalissaan, www.akkkuntotarkastajat.fi. Tällähetkellä sivustolla julkaistaan kaikkien tutkinnon suorittaneiden nimet. Syksyn2006 aikana sivustoa uudistetaan niin, että siellä julkaistaan ainoastaan sellaistenAKK-kuntotarkastajien nimet, jotka ovat osoittaneet pitävänsä osaamistansa ylläosallistumalla koulutuksiin ja toimimalla kuntotarkastajina. (Mattila 2006)Myös Keskuskauppakamarin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT) suorittavatkuntotarkastuksia. Keskuskauppakamarin tavarantarkastajaksi voidaan hyväksyäoman asiantuntija-alansa osaaja, jolla on asianomainen alan tutkinto sekä riittäväkokemus alalta. Riittävänä kokemuksena on tyypillisesti pidetty noin 10 vuodentyökokemusta. Tavarantarkastajat saavat hyväksynnän yhteydessä oikeuden suorittaatavarantarkastuksia oman hyväksymisryhmänsä puitteissa (kiinteistöjenkuntotarkastuksissa hyväksymisryhmä 20). Hyväksytyt kuntotarkastajat suorittavatkuntotarkastuksen ja laativat tarkastuskertomuksen Keskuskauppakamarinoman ohjeistuksen mukaisesti, ja seuraavat toiminnassaan Keskuskauppakamarin

25tavarantarkastusta koskevaa ohjesääntöä (Keskukauppakamari 2004). Tavarantarkastajienkäyttämän kuntotarkastuskertomuksen lomakemalli on nähtävilläKeskuskauppakamarin www-sivuilla, www.keskuskauppakamari.fi. Oleellisinero Keskuskauppakamarin ja KH-ohjetiedostojen välillä on keskuskauppakamarinkäyttämä raportoinnin määrämuotoisuus. Keskuskauppakamarin raportointipohjaon myös hiukan yksityiskohtaisempi kuin mitä KH-ohjetiedosto edellyttää.Tavarantarkastajien laatimista kuntotarkastusraporteista ei voida tehdä sisällöllisiäpäätelmiä, koska raporttiaineistoon ei kuulunut tällaisia selvityksiä. Toukokuussa2005 hyväksyttyä tavarantarkastajia hyväksymisryhmässä kiinte istöjenkuntotarkastukset (20) oli 52. Lista hyväksymisryhmässä kiinteistöjen kuntotarkastuksethyväksytyistä tavarantarkastajista on nähtävillä Keskuskauppakamarinwww-sivuilla. (Keskuskauppakamari 2006)Asuntokaupan kuntotarkastajien ja hyväksyttyjen tavarantarkastajien lisäksi pätevöityneetkuntoarvioijat (PKA) suorittavat kuntotarkastuksia. Pätevöityneen kuntoarvioijannimike on myös Kiinteistöalan koulutuskeskuksen myöntämä nimike,jonka käyttöoikeus edellyttää tutkintovaatimuksissa edellytettyä työkokemusta jakoulutukseen osallistumista, sekä tutkintokokeen suorittamista. Pätevöityneenkuntoarvioijan tutkinto valmistaa kuntoarvion laatimiseen.Taulukossa 4 on esitetty tarkastelujen kuntotarkastusraporttien laatijoiden koulutusja mahdolliset pätevöitymiset. Taulukosta huomataan, että kuntotarkastustenlaatijat olivat tyypillisesti rakennusmestareita tai insinöörejä. Noin kolmannes tarkasteltujenraporttien laatijoista oli suorittanut asuntokaupan kuntotarkastajantutkinnon. Yhteensä 21kuntotarkastajalla oli jonkinlainen pätevöitymisnimike,kahdella kuntotarkastajalla nimikkeitä oli kaksi.Taulukko 4.Kuntotarkastusraporttien laatijoiden koulutus ja pätevöityminenPätevöityminen/KoulutusAKK HTT PätevöitynytkuntoarvioijaPätevöitettyrakennusvalvojaMuu pätevöityminenYht.(kpl)Rakennusmestari 4 0 1 2 1 17Insinööri, AMK 7 0 1 0 1 15Muu 2 1 0 0 0 3Ei mainittu 1 0 2 0 0 15Yhteensä (kpl) 14 1 4 2 2 50/23Taulukkoa tarkasteltaessa on syytä kiinnittää huomiota siihen, että vaikka suorittajienjoukossa oli hyväksytty tavarantarkastaja, ei tarkastuksessa ollut kyse Keskuskauppakamarinohjeistuksen mukaan tehdystä tavarantarkastuksesta vaan erillisenätilauksena tehdystä kuntotarkastuksesta.

26Asumisterveysliiton vuonna 2004 tekemässä selvityksessä tarkasteltiin asuntokaupankohteena olleita rakennuksia, joiden ostajille oli tullut terveydellisiä, psykososiaalisiaja taloudellisia ongelmia asuntokaupan jälkeen havaittujen virheidentakia. Selvityksen otanta käsitti 256 kotia, joista 130:en oli tehty kuntotarkastusennen kaupan tekoa. Tarkastusten tekijöistä vajaa puolet oli asuntokaupan kuntotarkastajan(AKK) tutkinnon suorittaneita ja reilu puolet muita rakennusalan ammattilaisia.Tutkimuksen yksi keskeinen johtopäätös oli, että asuntokaupan kuntotarkastajantutkinnon suorittaneen tarkastajan käyttö ei takaa sitä, ettei kohteestatarkastuksen jälkeen enää löytyisi virheitä. (Asumisterveysliitto 2004) Tutkimuksenmerkitystä arvioitaessa tulee kiinnittää huomiota siihen, että tarkasteluaineistokoski ainoastaan sellaisia kohteita, joissa oli kaupan jälkeen havaittu virhe. Tutkimuksessaei myöskään otettu kantaa siihen, olivatko kaupan virheet sellaisia, ettäne olisi kuntotarkastuksessa käytettävin menetelmin voitu havaita.Samoin kuin Asumisterveysliiton tekemässä tutkimuksessa, myös tässä selvityksessätarkastellusta aineistosta on havaittavissa, että erilaiset pätevöitymismerkinnäteivät ole tae siitä, että tarkastus olisi suoritettu KH-ohjetiedoston edellyttämässälaajuudessa.

5 Asunto- tai kiinteistökaupanyhteydessä tehtävän kuntokartoituksenvaikutus myyjän ja ostajan vastuisiin27Asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä tehtävän kuntokartoituksen tavoitteenaon tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestäkunnosta, vaurioriskeistä ja korjaustarpeista (KH 90-00316).Sekä asunto- että kiinteistökaupassa myyjälle ja ostajalle on asetettu vastuita.Yksinkertaistetusti myyjän vastuuna on antaa ostajalle kiinteistöstä olennaiset tiedotkiinteistön kunnosta ja sen käyttöön vaikuttavista seikoista, kun taas ostajanvelvollisuus on tutustua kohteeseen huolellisesti ja suorittaa kauppahinta. Kaupankohteen poikkeamista sovitusta kutsutaan virheeksi. Kuntokartoitusten tavoitteenaon tuottaa puolueetonta tietoa niistä asunnon tai kiinteistön ominaisuuksista,joihin voi kaupassa kohdistua laatuvirhe. Kuntotarkastus ei ota kantaa oikeudellisiinvirheisiin, kiinteistön vallintavirheisiin tai asunnon taloudellisiin virheisiin.5.1 Kiinteistön tai asunnon laatuvirheKiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuinon sovittu tai jos myyjä on ennen kaupan tekoa antanut ostajalle virheellistä taiharhaanjohtavaa tietoa kiinteistön laajuudesta, rakennusten kunnosta tai rakenteistatai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, ja annetun tiedon voidaanolettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, kunmyyjä on ennen kaupan tekoa jättänyt ilmoittamatta sellaisesta kiinteistön kauppaantai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, jonka myyjä tiesi tai tämän olisi pitänyttietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Laatuvirheeksiluetaan myös se, että myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisemattahavaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudestatai jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästisiitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteethuomioon ottaen perustellusti edellyttää. (Maakaari 2 luku 17 §)Asunnossa on laatuvirhe, jos se ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun tai niitätietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta, ja joiden voidaanolettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös silloin, jos myyjä on ennenkaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevastaerityisestä seikasta, joka tämän täytyy olettaa tienneet ja jonka ostaja perustellusti

28saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneenkauppaan, tai kun se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaanmerkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaenhuomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso ynnä muu.(Asuntokauppalaki 6 luku 11 §)Laatuvirhe voi olla luonteeltaan myös sellainen, ettei myyjäkään ole tiennyt virheenolemassaolosta, eikä tämän myöskään ole kohtuudella voitu olettavan siitätietävän. Tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi. Esimerkkejä salaisistavirheistä ovat laho- ja homevauriot nuorissa rakennuksissa, joissa kyseisiä vaurioitaei tyypillisesti esiinny. (Kasso 2005; 601, 631, 668) Myyjä vastaa salaisestavirheestä samoin kuin muista laatuvirheistä.Kiinteistön ja asunnon virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistöon kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikkavirhe ilmenisi vasta myöhemmin.Sekä käytetyn asunnon tai kiinteistön kaupan yhteydessä ostajalla on velvollisuustutustua kaupan kohteeseen, eikä ostaja voi kaupan jälkeen enää vedota virheenäseikkaan, joka tämän olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Vastaavasti ostaja ei saavedota virheenä seikkaan, jonka myyjä on tehnyt ostajan tiedoksi. Ostaja ei kuitenkaanasunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä ole velvollinen tarkistamaan myyjänasunnosta tai kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaanasunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiätoimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Mainittuja säännöksiäei sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisestija arvottomasti. (Asuntokauppalaki 6 luku 12§, Maakaari 2 luku 22§).Ostaja on velvollinen ilmoittamaan kiinteistössä havaitsemastaan laatuvirheestä javaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja viimeistään viidenvuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta tai hän menettää oikeutensa vedotavirheeseen. Asunnossa olevasta virheestä ja vaatimuksista tulee ilmoittaa kohtuullisessaajassa virheen havaitsemisesta ja viimeistään kahden vuoden kuluessahallinnan luovutuksesta. Näiden määräaikojen jälkeen myyjä vapautuu virhevastuustaan,paitsi jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeänhuolimattomasti. (Maakaari 2 luku 25§, Asuntokauppalaki 6 luku 14§)Reklamaatioajasta on kuitenkin todettava, että ostajan on reklamoitava virheestäviipymättä, tyypillisesti muutamassa kuukaudessa virheen havaitseminen jälkeen.Kiinteistökaupassa käytetty viiden vuoden ja asuntokaupassa käytetty kahdenvuoden aikaraja viittaavat siis myyjän vastuuseen kohteessa havaittavista virheistäeikä ostajan oikeuteen viivyttää reklamaatioita. Viivästynyt reklamointi voi johtaasiihen, että myyjä vapautuu virhevastuusta.

29Jos kaupan kohteessa on virhe, on ostajalla oikeus pidättyä virhettä vastaavastakauppahinnan osan suorittamisesta, saada kohtuullinen hinnanalennus tai, jos virheestäaiheutuu olennaista haittaa, purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on oikeus korvaukseenvahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, ellei myyjä osoita,ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.5.2 Kuntotarkastuksen vaikutus myyjänvirhevastuuseenTiedonantovelvollisuus asunnon tai kiinteistön kunnosta on lain mukaan myyjällä.Kuntotarkastus ei vaikuta suoraan myyjän tiedonantovelvollisuuteen eikä virhevastuuseenkiinteistön laatuvirheistä, olivat ne sitten salaisia tai havaittavissa olevia.Kuntotarkastuksella voidaan kuitenkin hankkia puolueeton raportti kaupankohteena olevan asunnon tai kiinteistön kunnosta. Jos kuntotarkastusraportti ontuotu ostajan tiedoksi ennen kaupan tekoa, ei ostaja voi vedota virheenä sellaiseenseikkaan, joka on kuntotarkastusraportissa tuotu esille. Ostajan vastuulla on tällöintutustua raporttiin huolellisesti ja huomioida raportissa esiin tuodut seikat ostopäätöksessään.Kuntotarkastuksen teettäminen ei vapauta myyjää sellaisista virheistä, jotka eivättule esille raportissa. Tällaisia virheitä ovat tyypillisesti salaiset virheet ja virheet,joita ei tarkastuksessa ole voitu havaita esimerkiksi vuodenajoista johtuvista syistä.Myyjän etuna onkin, että kaikki asunnon tai kiinteistön havaittavissa olevatvirheet kirjataan kauppakirjaan tai kuntotarkastusraporttiin.Kuluttajaneuvojille kohdistetussa kyselyssä nousi esille, että joissain tapauksissaostajalle on syntynyt käsitys, että kuntotarkastusraportissa mainitut kunnostustarpeetovat eräänlainen korjauslista, jonka perusteella ostajalla on oikeus vaatiaalennusta kohteen kauppahinnasta. Oikeus vaatia hinnanalennusta riippuu kuitenkinaina siitä, millainen kaupan kohde on ollut ja sen on oletettu olevan kaupantekohetkellä.Näin ollen esimerkiksi ikääntyneen rakennuksen maalaustarve tai normaaliinasunnon tai kiinteistön elinkaaren aikaiseen ylläpitoon kuuluvat toimenpiteeteivät ole kaupan virheitä. Ongelma korostuu etenkin ikääntyneissä tai huonokuntoisissarakennuksissa, joiden kuntoa ei tule verrata uuden rakennuksen kuntoon.Vastaavasti ostajan tulee huomioida, että kuntotarkastusraportissa voidaantodeta erinäisten ikääntyneen rakennuksen ominaisuuksien olevat asianmukaisessakunnossa, vaikka kyseinen rakennusosa ei olisikaan nykyisten rakennusmääräystenmukainen. Tästä hyvä esimerkki ovat kosteiden tilojen kosteuden eristeet,joihin kohdistuvat rakennusmääräykset ovat muuttuneet vuosien saatossa huomattavasti.

305.3 Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan asemaanKiinteistön tai asunnon ostajalla on lain mukaan velvollisuus tutustua kaupan kohteeseen.Kuntotarkastus ei poista tätä ostajan velvollisuutta, vaan ostaja on velvollinentutustumaan kohteeseen vaikka kohteesta olisi saatavilla kuntotarkastusraportti.Se, että raportissa ei ole mainittu selvästi havaittavissa olevaa kiinteistönlaadullista ominaisuutta, ei tarkoita, että ostajalla olisi oikeus vedota siihen virheenä,ellei virhe ole sellainen, ettei ostajan ole kohtuudella voitu olettaa sitä havaitsevan.Vastaavasti, vaikka virhettä ei olisi ilmaistu kuntotarkastusraportissa, muttamyyjä on muuten tehnyt seikan ostajan tiedoksi, ei ostajalla ole oikeutta vedotaseikkaan virheenä.Ostaja ei myöskään voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka on mainittu kuntotarkastusraportissa.Selviä esimerkkejä tällaisesta tilanteesta on esimerkiksikuntotarkastusraportissa havaittu pelastustikkaiden puutteellinen kiinnitys, jokatulee korjata välittömästi. Ostajan kannalta olennaisia ovat kuitenkin myös huomiot,jotka eivät ole selviä korjauskehotuksia. Esimerkkinä tällaisesta on esimerkiksikuntotarkastajan huomio siitä, että kohteen katto on erittäin huonossa kunnossa javaatii korjausta lähivuosina. Tällaisessa tilanteessa ostajalla ei ole oikeutta vedotavirheeseen, jos katto vuoden kuluttua kaupanteosta alkaakin vuotaa. Kuntotarkastuksentuottama lisäarvo onkin usein juuri näissä huomioissa tulevista korjauskohteista,jotka ovat alan ammattilaiselle ilmeisiä, mutta voivat jäävä tyypilliseltäkuluttajalta huomaamatta, koska ylläpidon ja ennakoivien korjausten kustannuksetovat usein huomattavasti pienemmät kuin syntyneen vahingon korjauskustannukset.Koska raportit ovat usein pitkiä ja osin monimutkaisiakin, on ostajan syytä varatariittävästi aikaa kuntokartoitusraporttiin tutustumiseen ja raportin sisällön ymmärtämiseen.Ostajan kannalta paras tilanne on silloin, jos hän voi esittää raportistatarkentavia kysymyksiä kuntokartoituksen laatijalle. Kuntotarkastusraporttiin tutustumistaesimerkiksi kaupantekotilaisuuden yhteydessä ei suositella, vaan ostajia kehotetaanpyytämään raportti luettavaksi hyvissä ajoin ennen kaupan solmimista.

316 Kuntotarkastajan vastuustaKuntotarkastajan vastuu määräytyy palvelun tilaajan ollessa kuluttaja kuluttajansuojalainpalveluksia koskevien säädösten mukaisesti. Seuraavassa keskitytäänkuntotarkastajan vastuun tarkasteluun tilanteissa, joissa palvelun tilaaja on kuluttaja.Kuntotarkastuksessa on kuluttajansuojalain mukaan virhe, jos se ei vastaa sisällöltään,suoritustavaltaan ja tulokseltaan sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Kuntotarkastajantulee suorittaa kuntotarkastus ammattitaitoisesti ja huolellisesti, tilaajanedut huomioon ottaen ja palveluksen tulee vastata laissa, asetuksessa ja viranomaisenpäätöksessä asetettuja vaatimuksia. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettuammattitaitoisesti ja huolellisesti on toimeksisaajalla. (Kuluttajansuojalaki8 luku 12 §)Kuluttajansuojalain mukaan palveluksessa on myös virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja,jotka kuntotarkastaja on antanut palveluksen sisällöstä tai suorituksestaan taimuista palveluksen laatua tai hyväksikäyttöä koskevista seikoista palvelustamarkkinoitaessa tai muuten ennen sopimuksentekoa ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneentilaajan päätöksentekoon. Sama koskee tietoja, jotka on annettu palvelustasuoritettaessa.Toimeksiannon tilaajan tulee vedota palveluksen virheeseen kohtuullisessa ajassasiitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tilaajalla on oikeuskorvaukseen henkilö- tai esinevahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevanvirheen vuoksi. Toimeksisaaja on velvollinen korvaamaan välillisen vahingonvain, jos virhe aiheutuu toimeksisaajan huolimattomuudesta.Vahingonkorvausta ei voida rajoittaa palveluksesta maksetun korvauksen suuruuteensopimuksella. Kuluttajansuojalain 8 luvun säännökset ovat pakottavia, eikäniistä voida poiketa tilaajan vahingoksi, joten esimerkiksi tilaussopimuksessaoleva vahingonkorvausvelvollisuutta rajaava lauseke on pätemätön. Tapauksissa,joissa palveluksen tilaaja on ammatinharjoittaja, kuntotarkastajan vastuu voidaanrajata kuntotarkastajan saaman palkkion määrän.Ainoastaan tilaajalla on oikeus kohdistaa kuluttajansuojalain mukaisia korvausvaatimuksiatoimeksisaajalle. Näin ollen esimerkiksi asuntokaupan yhteydessätehtävässä kuntotarkastuksessa, jossa tilaajana toimii myyjä, ostajalla eiole oikeutta kohdistaa vaatimuksia kuntotarkastajan suorituksessa havaitsemastaanvirheestä.Muulla taholla kuin palvelun tilaajalla on oikeus vaatia korvauksia kuntotarkastuksentekijältä vain vahingonkorvauslain perusteella. Tällöin vahinkoa kärsineen

32tulee osoittaa, että vahinko on syntynyt, että vahingon syntymisellä ja vahingon aiheuttajantoiminnalla tai toimimattomuudella on syy-yhteys vahinkoon ja että vahingontuottaja on aiheuttanut vahingon tahallaan tai tuottamuksellaan. Vahingonkorvausvastuutaarvioitaessa ratkaisevaa on se, onko kuntotarkastus suoritettu hyvänkuntotarkastustavan mukaisesti. Hyvää kuntotarkastustapaa ohjaavat KH-ohjetiedostotja kuntotarkastajan ammattitaito. Lisäksi raportin sisällöllä ja esitystavallaon erityinen merkitys vahingonkorvausvastuuta arvioitaessa. (Palo ja Linnainmaa,2000, s. 856).Kuntotarkastaja vastaa kohteesta tekemiensä ja kuntotarkastusraporttiinsa kirjaamiensahavaintojen kattavuudesta ja oikeellisuudesta sekä havaintojen pohjalta tekemistäänpäätelmistä, tulkinnoista ja suosituksista. Jos kuntotarkastuksessa onvirhe, vastaa kuntotarkastaja tästä aiheutuneesta vahingosta. Kuntotarkastajan eikuitenkaan ole vastuussa asunnon tai kiinteistön vaurioista tai puutteista, vaan ainoastaanniistä vahingoista, joita vaurion huomaamatta jättäminen tai ilman perusteltuasyytä annettu toimenpidekehotus aiheuttaa toimeksiantajalle. (KH90-00316). Esimerkiksi tilanteessa, jossa kohteen vikoja ei havaita kuntotarkastuksessaja myyjä joutuu maksamaan ostajalle hinnanalennusta, kuntotarkastuksensuorittaja ei välttämättä joudu hyvittämään myyjän maksamaa hinnanalennusta.Jos virhe olisi todettu jo kuntotarkastuksessa, se olisi alentanut kauppahintaa, eikämyyjä siis ole kokenut taloudellista tappiota kuntotarkastuksen suorittajan vuoksi.Kuntotarkastaja ei vastaa hänelle kerrottujen tai kohteen asiakirjoissa esitettyjentietojen oikeellisuudesta, eikä hän ole velvollinen tarkastamaan tietojen oikeellisuutta.Tästä syystä kuntotarkastusraportissa hyödynnettyjen tietojen lähde onsyytä merkitä kuntotarkastusraporttiin. Jos kuntotarkastaja havaitsee lähdeasiakirjoissavirheen, tulee se mainita kuntotarkastusraportissa. Tilaajalla ei ole oikeuttavedota kuntotarkastajan tekemään virheeseen, joka johtuu virheellisistä asiakirjoista.Kuntotarkastajalla on asiantuntijana velvollisuus neuvoa tilaajaa, jotta tarkastusvastaisi tilaajan tarpeita mahdollisimman hyvin. Olennainen osa neuvontavelvollisuuttaon tarkastuksen epävarmuustekijöiden kuvaaminen, jotta tilaaja pystyisiarvioimaan kannattaako tarkastusta teettää.Tyypilliset tilanteet, joissa kuntotarkastajan vastuukysymykset nousevat esille,syntyvät kuluttajaneuvojien mukaan silloin, kun asunto- tai kiinteistökaupan kohteestalöytyy kaupan teon jälkeen virhe, jota ei ole mainittu kuntotarkastusraportissa.Jos virhe on sellainen, että kuntotarkastajan olisi tullut se käytössä olevin menetelminhavaita, kuten esimerkiksi palohälyttimien puuttuminen, voi kuntotarkastajaolla korvausvelvollinen, jos asian havaitsematta jättäminen on aiheuttanuttilaajalle vahinkoa. Tilanteissa, joissa kuntotarkastaja on suositellut toimenpidettä,joka on myöhemmin osoittautunut turhaksi, vahingonkorvausvelvollisuutta tulee

33arvioida sen mukaan, oliko kuntotarkastajan toimenpidekehotus aiheellinen ottaenhuomioon olemassa oleva aineisto ja käytössä olevat menetelmät. Jos toimenpidekehotuson ollut tarpeeton, on kuntotarkastaja velvollinen korvaamaan tilaajallekoituneen vahingon.Kuntotarkastajan vastuu koskevaa oikeuskäytäntöä on kuvattu yksityiskohtaisestiteoksessa Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuutoikeuskäytännössä.

347 Kuntotarkastusten hinnatAsuntokaupan kuntotarkastuksen hintaan vaikuttaa huoneiston tyyppi ja sijainti.Kuluttajavirastojen ja läänihallitusten helmi–maaliskuussa 2005 tekemän hintavertailunmukaan omakotitalon kuntotarkastuksen keskihinta oli hieman yli 600euroa. Rivi- ja paritalohuoneiston tarkastusten keskihinta oli hieman alle 500 euroa.Kerrostalohuoneiston kuntotarkastuksille ei hintavertailussa määritetty keskihintaa.Keskihinnat eri asuntotyypeille sijaintipaikan mukaan on esitetty taulukossa 5.Taulukko 5. Kuntotarkastusten keskimääräiset hinnat (Lähde: Kuluttajavirastonhintavertailuja 1/2005)Koko maaEtelä-SuomenlääniLänsi-SuomenlääniItä-SuomenlääniOulunlääniLapin lääniRivitaloasunto 80 m² euroa euroa euroa euroa euroa euroaalin–ylin hinta 150–1317 250–1000 200–1317 190–610 150–700 240–350keskihinta 442 560 463 393 389 304Paritalohuoneisto100 m²alin–ylin hinta 180–1317 250–1000 200–1317 190–610 180–752 260–410keskihinta 492 625 488 469 469 347Omakotitalo 100 m²alin–ylin hinta 270–1671 350–1200 300–1671 285–872 270–1220 390–670keskihinta 616 741 656 554 686 466Omakotitalo 160 m²alin–ylin hinta 285–2440 400–1300 300–1671 285–997 350–2440 360–770keskihinta 695 808 656 593 863 528Lisäraportti euroa/kpl euroa/kpl euroa/kpl euroa/kpl euroa/kpl euroa/kplalin–ylin hinta 5–61 10–45 5–42,70 10–61 10–15 10–10keskihinta 21,15 24,38 19,71 30,25 12,50 10,00Matkakustannukset euroa/km euroa/km euroa/km euroa/km euroa/km euroa/kmalin–ylin hinta 0,39–1,20 0,48–0,80 0,45–1,20 0,47–0,61 0,40–0,60 0,39–0,50keskihinta 0,54 0,60 0,58 0,54 0,49 0,44Taulukosta nähdään, että kuntotarkastusten hinnoissa on alueiden sisälläkin voimakastavaihtelua. Hyvä esimerkki tästä on esimerkiksi Etelä-Suomen läänissä havaittuhintavaihtelu, jonka mukaan kallein kuntotarkastus voi olla jopa neljä kertaahalvinta kalliimpi. Kuluttajaviraston hintavertailu ei ottanut huomioon tarkastellunpalvelun sisällön ja laajuuden eroja. Käsitteiden vaihtelevan käytön todettiin vaikeuttavanvertailun tekoa, ja yhdeksi mahdolliseksi selitykseksi suurille hintavaihteluilleehdotettiin kuntotarkastusten sisällöllisiä eroja. (Kuluttajavirasto 2005)Samassa hintavertailussa todettiin, että yritysten kuntotarkastuksista käyttämäthinnoitteluperusteet ovat vaihtelevia. Yleisintä oli hinnoittelu huoneistotyypinja pinta-alan mukaan, mutta käytetyt neliörajat vaihtelivat yrityksittäin. Osa yri-

35tyksistä käytti hinnoitteluperusteena käytettyä tuntimäärää, osa käytti kiinteää hinnoittelua.Suurten hintaerojen ja tarkastuksen laajuuden vaihteluiden vuoksi tarkastuksen sisällöntarkka selvittäminen tarkastuksesta sovittaessa on tärkeää.

368 KuntotarkastusraporttiKuntotarkastusraporttiin kirjattavat seikat on nimetty KH-ohjetiedostoissa (KH90-00317). Raportointiin annetaan yleisiä ohjeita koskien raportin muotoa, kieltäja asioiden esitystapaa sekä yksityiskohtaisia ohjeita koskien rakennusosakohtaistakäsittelyä. Kuntotarkastusraporttiin tulee kirjata kuntotarkastusta rajaavat tai estävätasiat, havaitut oleelliset vauriot, riskit, puutteet ja korjaustarpeet sekä toimenpide-ehdotuksethavaittujen epäkohtien selvittämiseksi tai korjaamiseksi. Lisäksiraporttiin tulee ohjetiedoston mukaan kirjata havaittujen epäkohtien merkitys,vakavuusaste, mahdolliset haitat asumiselle sekä korjaus- ja toimenpidetarve sekäkertoa yleisesti korjaamisen ja korjaamatta jättämisen riskit (KH 90-00317). Kuntotarkastusraporttienmuotoon liittyviä huomioita on käsitelty seuraavassa alaluvussa.Kuntotarkastusraporttien yksityiskohtaisempi tarkastelu tässä selvityksessä voidaanjakaa karkeasti kolmeen osa-alueeseen. Ensimmäinen osa-alueessa paneudutaanraporttien sisältöön ja laajuuteen, joita tarkastellaan luvussa 8.2. KH-ohjetiedostonraportoinnille asetettujen vaatimusten perusteella ja luvussa 8.3. rakennusosittain.Toisessa osa-alueessa tarkastellaan kuntotarkastuksen epävarmuustekijöidenkuvaamista ja kuntotarkastuksissa tehtäviä mittauksia (luku 8.4.) sekävaurioiden korjaamatta jättämisen riskien kuvaamista (luku 8.5.). Kolmannessaosa-alueessa tarkastellaan kuntotarkastuksen suorittamiseen tai laajuuteen vaikuttaviarajauksia ja niiden esittelyä (luku 8.6.) ja esitetyn tiedon lähteen kuvaamista(luku 8.7.).8.1 Raportin muotoKuntotarkastusraportti tulee tehdä aina kirjallisena. Raportti tulee laatia mahdollisimmanyksiselitteiseksi ja selkeäksi siten, että sellainen henkilö, jolla ei ole rakennustekniikanerityisosaamista pystyy muodostamaan käsityksen kohteen kunnosta.Raportissa tulee välttää oletuksia, epätarkkuuksia, ehdollisia muotoja javiittauksia. Lisäksi raportin tulee olla sävyltään toteava. (KH 90-00317)Tarkastelluissa raporteissa kieli oli tyypillisesti sellaista, että asiaan perehtymätönkinhenkilö pystyy muodostamaan käsityksen kohteen kunnosta. Ammattisanojatai erityistermejä käytettiin vähän.Kuntotarkastusraportit eivät ole määrämuotoisia, mutta tutkittujen raporttien rakenne,asettelu ja asioiden käsittelyjärjestys oli tyypillisesti KH-ohjetiedoston esimerkkiraportinmukainen. Tarkastelluista raporteista 30 prosenttia poikkesi sel-

37västi rakenteeltaan KH-ohjetiedostojen esimerkistä. Raporttien laatu ja KH-ohjetiedostonesimerkkiraportin rakenteen seuraaminen eivät olleen riippuvaisiatoisistaan.KH-ohjetiedoston esimerkkiraporttien rakenne ja luettavuus ovat hyvät, joten raportinrakenteen seuraaminen voi olla hyvä ratkaisu. Syytä on kuitenkin todeta, ettämyös osa niistä raporteista, joiden rakenne oli esimerkkiraportin rakenteestapoikkeava, oli rakenteeltaan erittäin selkeitä ja niiden luettavuus oli hyvä. Osa raporteistaoli KH-ohjetiedoston vaatimuksiin nähden niin puutteellisesti laadittuja,ettei niiden rakenteen ja luettavuuden analysointi ole tarkoituksenmukaista. Tällaistenraporttien pituus oli tyypillisesti 1–2 sivua, ne sisälsivät ainoastaan muutamanhuomion kohteen kunnosta eikä niiden perusteella voinut muodostaakäsitystä tarkastuksen laajuudesta.Esimerkkiraportin seuraamisella voi olla myös negatiivisia vaikutuksia silloin, jostarkastusraportteihin kopioidaan suoraan lauseita tai kappaleita, miettimättä tarkemmin,ovatko kopioidut lauseet kohteen kannalta olennaisia tai havainnollisia.Tarkastusraportin laadun ja raportin laatimiseen käytettävän työmäärän kannaltans. vakiolauseet voivat olla myös järkeviä. Esimerkiksi kappale ”Vakuutus piilevienrakennusvirheiden varalta” ei ole luonteeltaan sellainen, että se vaatisi tapauskohtaisiamuutoksia. Tyypillisimmät suoraan lainatut osat ovat esimerkkiraporttienosat ”Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit”, ”Tarkastusmenettelystä”ja ”Vakuutus piilevien rakennusvirheiden varalta”.Kuluttajaneuvojille tehdyssä kyselyssä nousi esille, että markkinoilla on tarjollamyös sellaisia kuntotarkastuksia, joiden raportointi suoritetaan suullisesti. Kuluttajaneuvojienmukaan tarkastuksen hinta on tyypillisesti tällöin matalampi, kuinkirjallisen raportoinnin sisältävissä tarkastuksissa. KT-ohjetiedostojen mukaan raporttitulee kuitenkin aina tehdä kirjallisesti. Raportin kirjallista muotoa puoltaamyös se, että tilanteissa, joissa tilaaja on tyytymätön palvelun laatuun, on puutteidenosoittaminen suullisesta lausunnosta erittäin vaikeaa. Kirjallisesta raportistaselviää paitsi se, missä ongelmia on ollut, myös se, mitkä kohdat on tarkastettu jamissä ei ole havaittu puutteita, jolloin myös tarkastuksen laajuuden toteaminen onhelpompaa. Samalla kirjallinen raportti on olemassa vielä kuntotarkastushetkenjälkeenkin, ja esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä se voidaan esitellä ja tehdätiedoksi myös sellaisille henkilöille, jotka eivät ole olleet läsnä tarkastustapahtumassa.Suullisten lausuntojen käyttö on ongelmallista myös siksi, että kuntotarkastuksenyhteydessä saatavan informaation määrä on tyypillisesti suuri. Kirjallisiakin raporttejalukiessa havaintojen ja niiden merkityksen ymmärtäminen vaatii aikaa jakeskittymistä, suullisen raportoinnin yhteydessä ongelma korostuu, koska asiaanei voida palata tarkennuksia varten esimerkiksi seuraavana päivänä.

8.2 KH-ohjetiedoston mukaiset raportissaesitettävät vähimmäistiedot38KH-ohjetiedostoon on esitetty lista asioista, jotka kuntotarkastusraportista tuleevähintään tulla ilmi. Seuraavassa on tarkasteltu näiden vähimmäisvaatimusten toteutumistaraporteissa. Vaatimusten toteutuminen on arvioitu asteikolla toteutuu -ei toteudu, joten tuloksissa on tiettyä tulkinnanvaraisuutta. Samalla tietyt raporttiinsisällytettävät asiat, kuten välipohjan kunto sekä tulisijojen laatu ja toimintavoivat puuttua raportista myös koska kyseiset rakennusosat puuttuvat kohteesta.Raportissa käsittelyksi laskettiin maininta rakennusosasta.Taulukosta 6 nähdään KH-ohjetiedoston asettamat raportoinnin vähimmäisvaatimuksetja vaatimusten toteutuminen tarkastelluissa kuntotarkastusraporteissa.Taulukosta nähdään, että raportoinnin perustietoihin kuuluvat asiat tarkastuksenkohde ja tarkastusajankohta, tarkastettavan kohteen tyyppi ja käyttötarkoitus löytyvätlähes kaikista raporteista, samoin tarkastuksen tarkoitus, joka tarkastelluissakuntotarkastusraporteissa oli tyypillisimmin rakennuksen kunnon selvittäminenennen asuntokauppaa. Hieman yllättäenkin, tilaajan tai kohteen omistajan yhteystiedotoli mainittu vain alle 70 prosentissa raporteista. Noin 10 raportissa ei ollutmitään mainintaa tarkastuksen tilaajasta.Kohtaan tarkastuksen sisältö ja laajuus ei ole esitetty mitään arvoa. Tarkasteltujenraporttien sisältöä ja laajuutta on tarkasteltu rakennusosakohtaisesti alaluvussa8.3. Tulisijojen, välipohjien sekä erityistilojen tai erityisjärjestelmien osalta eimyöskään ole esitetty mitään arvoa, koska kaikista raporteista ei pystytty päättelemäänko. osien olemassaoloa. Isännöitsijätodistuksista tai isännöitsijältä saatujatietoja ei oltu kuvattu raporteissa, mikä selittyy osittain sillä, että raportoinnin kohteenaoli tyypillisimmin omakotitalo. Yhdessä asuntoa koskevassa kuntotarkastusraportissaoli viittaus, että yhtiötä koskevat tiedot on saatavilla isännöitsijältä.Tarkastuksen epävarmuustekijät oli tyypillisesti esitelty raportin osiossa ”Tarkastusmenettelystä”.Epävarmuustekijöistä mainittiin tyypillisesti se, että tarkastuson suoritettu aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin, ja että näillämenetelmillä ei voi havaita rakenteiden sisällä piileviä vaurioita, ellei niistä oleolemassa tarkastushetkellä rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Tyypillisesti tarkastuksenepävarmuustekijöitä käsiteltäessä mainittiin myös se, että pintapuolisellatarkastuksella ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien olemassaoloa,kuntoa ja toimivuutta. Mittaustuloksia ja niiden merkitystä oli kuvattuvain 8 prosentissa raporteista. Muutamassa raportissa kosteusmittausten tuloksetoli raportoitu ”kohonneina kosteusarvoina” ilman, että tuloksen merkitystä kerrottiintarkemmin. Sääolosuhteet oli kuvattu noin kolmanneksessa raporteista. muttasääolosuhteiden vaikutus esimerkiksi tehtyihin mittauksiin tai havaintoihin jäi

39kuitenkin kaikissa raporteissa kuvaamatta. Kuntotarkastajan käytössä olleet asiakirjatoli kuvattu 68 prosentissa raporteista, samoin riskit siitä, ettei ehdotettujaparannus- tai korjaustoimenpiteitä tehdä tai niitä lykätään. Asiakirjojen käyttöä onkuvattu tarkemmin luvussa 3.2. ja korjaamatta jättämisen riskejä luvussa 8.5.Kohteen pääasiallinen rakennustapa ja rakennusosien päämateriaalit oli raporteissatyypillisesti esitetty omassa taulukossaan tai yhdessä kohteen havaintojen kanssa.Rakennustavasta ja rakennusosien päämateriaaleista tehdyt havainnot perustuivattyypillisesti kohteen omistajan antamiin tietoihin sekä erityyppisiin rakennusasiakirjoihin.Tarkastuksen kohteen pinta-ala oli merkitty kahteen kolmasosaanraporteista, tilavuustiedot olivat monilta osin merkitsemättä, mikä johtuneesiitä, että tietoja ei ole ollut saatavilla.Märkätilojen pintamateriaalit ja yleistiedot LVISA-järjestelmistä oli kirjattu lähes80 prosenttiin raporteista. Kirjausten laajuus ja yksityiskohtaisuus oli kuitenkinvaihteleva. Aihetta on käsitelty tarkemmin luvussa 8.3.Kohteen korjaushistoria oli esitetty vain reilussa neljänneksessä raporteista. Kohteeseensuunniteltuja, toteutumattomia korjauksia ei oltu mainittu kuin kahdessaraportissa, mikä voi johtua siitä, että tämän kaltaiset korjaukset eivät päädy kuntotarkastajantietoon.Käyttäjän tai omistajan tekemiä havaintoja oli kuvattu noin puolessa raportteja.Havainnoiksi tässä oli laskettu havainnot puutteista tai vaurioista rakenteista taihavainto siitä, että puutteita ei ole todettu. Muutoin haastattelun osuutta kuntotarkastuksissaon kuvattu luvussa 3.2.Kuntotarkastajan tekemät havainnot löytyivät lähes kaikista raporteista siltä osin,kun ne koskivat kohteessa havaittuja virheitä, puutteita tai vaurioita. Havaintojenkirjaamista on käsitelty tarkemmin luvussa 8.3., eikä niitä siksi ole kirjattu taulukkoon6. Toimenpide- ja korjaussuositukset oli tyypillisesti esitetty heti tehtyjenhavaintojen yhteydessä, joten erillisiä perusteita ei suosituksille tyypillisesti oltukirjattu.

Taulukko 6. Kuntotarkastusraportissa KH-ohjetiedoston mukaan esitettävätasiat ja niiden esittäminen tarkastelluissa raporteissa40Raportissa mainittava asiaMainintojen määräprosentteinaKohde ja kohteen osoite 100Tarkastusajankohta 94Kuntotarkastuksen suorittajan yhteystiedot 78Tarkastuksen tarkoitus 74Tarkastuksen sisältö ja laajuus –Sääolosuhteet tarkastushetkellä 62Tarkastuksen epävarmuustekijät 76Tilaajan yhteystiedot 66Kohteen omistajan yhteystiedot 56Tarkastettavien kohteiden määrä, tyyppi ja käyttötarkoitus 98Kohteen rakennusvuosi tai -vuodet 80Kohteen omistushistoria tilaajan tai omistajan selvityksen mukaan 34Kohteen pääasiallinen rakennustapa 74Pinta-alat, rakennuksen tilavuus ja kerrosten lukumäärät (kerrotut66tai asiakirjoista saadut)Rakennusosien päämateriaalit (perustukset-, ala-, väli- ja yläpohjat,82runko, julkisivut, vesikatto ja niin edelleen)Märkätilojen pintamateriaalit 78Yleistiedot LVISA-järjestelmistä 80Tiedot kohteen erityisjärjestelmistä –Tulisijojen laatu ja toimivuustiedot –Erityistilojen määrä ja laatu –Tarkastajan käytettävissä olleet asiakirjat 68Isännöitsijäntodistuksesta tai isännöitsijältä saadut tiedot 0Korjaushistoria sekä tehdyt korjaus- ja tai muutostyöt, suoritusajankohta28ja suorittajaKohteeseen suunnitellut toteuttamattomat korjaukset 4Käyttäjän tai omistajan tekemät havainnot ja esiintyneet sekä50tiedossa olevat ongelmat ja vauriot sekä tehdyt korjauksetKuntotarkastajan kohteessa havaitsemat oleelliset virheet, puutteet,–vauriot ja riskit sekä rakenteelliseen turvallisuuteen, käyttö-turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat riskit ja korjaustarpeetsekä päätelmät niiden merkityksestäEdellisten perusteella tehdyt johtopäätökset ja yhteenveto 68Toimenpide- ja korjaussuositukset sekä niiden perusteet 84Riskit, ettei ehdotettuja parannus- tai korjaustoimenpiteitä tehdä62tai niitä lykätään esitetystäMahdolliset mittaustulokset ja niiden merkitys 84

8.3 Kuntotarkastajan rakennusosakohtaisethavainnot, johtopäätökset, toimenpidesuosituksetja niiden perustelut41Kuntotarkastusta koskevissa KH-ohjetiedostoissa on listattu yksityiskohtaisesti,mitä rakenteita kuntotarkastuksen yhteydessä tulee tarkastaa ja mihin tekijöihinkiinnittää erityistä huomiota. Seuraavassa on tarkasteltu KH-ohjetiedostojen tarkastusohjeitarakennusosittain ja ohjeiden mukaisen raportoinnin toteutumista tarkastelluissakuntotarkastusraporteissa. Otettaessa kantaa siihen, onko rakennusosaakäsitelty kuntotarkastusraportissa, ne tarkastukset, joista tietty rakennusosaon rajauksilla jätetty tarkastuksen ulkopuolelle, on laskettu asiallisesti tarkastetuiksi.Perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta, salaojajärjestelmäPerustus- ja alapohjarakenteet tarkastetaan kuntotarkastuksessa aistinvaraisin havainnoinhalkeamien, kallistuksien, painumien tai muiden sellaisten varalta. Puurakenteisenalapohjan olleessa kyseessä alapohjaa tukevia rakenteita voidaankoestaa puupiikillä lahovaurioiden havaitsemiseksi. Alapohjan sisäpuolisten kuivientilojen lattiarakenteiden kaltevuutta ei kuntotarkastuksen yhteydessä tarkastetavesivaa’alla elleivät aistinvaraiset havainnot anna erityistä syytä sille. Perustusten,rakennuksen vierustan ja salaojajärjestelmän tarkastusta ei voida tehdä taise tehdään suppeampana, jos lunta on paljon.Perustuksia, alapohjaa ja rakennuksen vierustaa oli käsitelty noin kolmessa neljäsosassakuntotarkastusraporteista, salaojia noin kahdessa kolmanneksessa tarkastelluistaraporteista. Perustusten ja alapohjan käsittely oli puutteellista noinneljässäkymmenessä prosentissa raporteista. Puutteelliseksi luettiin sellaiset raportit,joissa perustuksia tai niiden kuntoa ei oltu käsitelty lainkaan. Perustamistapaei selvinnyt noin kymmenestä prosentista raportteja.Silloin kun rakennuksessa on ryömintätila, tulee ryömintätilan korkeus arvioida jakirjata raporttiin. Koska alapohja ja ryömintätila ovat tyypillisesti tiloja, joihin eiole vapaata pääsyä, tulee raporttiin kirjata myös se, missä laajuudessa alapohja jaryömintätila tarkastettiin. Kuntotarkastusraporttien kohteista kahdessa oli ryömintätila.Ryömintätilan korkeus oli toisessa raportissa mitattu, toisessa tarkastuksessaryömintätilaa ei voitu tarkastaa lumen vuoksi.Rakennuksen vierustan osalta kuntotarkastuksessa tarkastetaan maanpinnan kaltevuusja rakennuspaikan ominaisuudet arvioidaan aistinvaraisesti. Lisäksi raportis-

42sa tulee esittää arvio kosteusrasitusta aiheuttavista tekijöistä ja ottaa kantaa sadejasulamisvesien poisohjaamiseen, maanpinnan korkeusasemaan suhteessa rakennuksenrakenteisiin (lattiataso ja ulkoseinärakenteet) sekä arvioida rakenteiden sisälläolevia riskejä rakennepiirrosten ja tehtyjen havaintojen avulla. Tarkastetuistakuntoraporteista kolmanneksessa oli puutteita rakennuksen vierustasta tehtyjenhavaintojen osalta. Puutteellisissa raporteissa oli tyypillisesti jätetty rakennuksenulko-osa kokonaan tarkastelun ulkopuolelle. Osassa raportteja oli esitetty esimerkiksirakennusta ympäröivien maa-alueiden kallistusten tavoitetila, mutta jätettykertomatta, mikä tilanne on kyseisessä kohteessa.Salaojajärjestelmien osalta kuntotarkastuksessa tarkastetaan salaojien olemassaoloja selvitetään suoritetut huollot haastattelulla. Jos salaojajärjestelmässä on tarkastuskaivoja,tulee tilaajan katselmuksessa kaivaa esille ja tarkastaa mahdollisimmanmonta tarkastuskaivoa. Salaojista löytyi maininta kahdesta kolmasosastatarkastelun kohteena olleista raporteista. Näistä raporteista reilussa kolmanneksessaoli maininta siitä, että salaojien toiminnasta tai olemassaolosta ei ole tietoa eikäniistä tehty havaintoja, kolmanneksessa kerrottiin, mihin tietoihin salaojien olemassaoloistatehdyt olettamat perustuivat (esimerkiksi omistajan kertomaan, tarkastuskaivoihinja niin edelleen). Kolmanneksessa maininnoista ei kerrottu, mihinolettamat salaojien olemassaolosta tai toiminnasta perustuivat.Ulkoseinät, julkisivut, muut kantavat rakenteet sekä väliseinätja välipohjatKuntotarkastuksen yhteydessä tarkastetaan rakennuksen runko- ja julkisivurakenteetja rakennusosat, välipohjarakenteet sekä pinnat ja pintarakenteet aistinvaraisestirakennuksen sisä- ja ulkopuolelta halkeamien, vaurioiden tms. varalta. Näkymättömissäolevia rakenneosien riskejä arvioidaan rakennepiirrosten avulla. Kuntotarkastukseenei kuulu kantavien rakenteiden suoruuspoikkeamien tarkastelu,elleivät ne viesti rakenteiden vaurioista.Ulkoseinä- ja julkisivurakenteiden materiaalit ja tyyppi oli mainittu suurimmassaosassa kuntotarkastusraportteja, silloin kun julkisivuja ei ole rajattu tarkastelunpiiristä. Havainnot ulkoseinä- tai julkisivurakenteiden kunnosta puuttuivat kuitenkinnoin 20 prosentista raportteja. Jotta raportin lukijalla muodostuisi selkeä kuvasiitä, mitä katselmuksen yhteydessä on tarkastettu, on raporttiin syytä kirjata myösse, jos rakenteista ei tehdä niiden poikkeavia havaintoja.Väliseinä- ja välipohjarakenteiden materiaalit oli kuvattu noin kahdessa kolmasosassaraporteista, mutta rakenteiden kunnosta oli tehty maininta vain muutamassaraportissa.

43Ikkunat ja ulko-ovetIkkunoiden kunto tarkastetaan avaamalla tuuletusikkunat. Ikkunoille ei kuntotarkastuksessatehdä tiiviys- tai ilmavuotomittauksia. Ikkunoiden alapuolella olevienvesipeltien kallistukset ja tiiviys tarkistetaan niiltä osin, kuin se on mahdollista ilmantikkaita ja telineitä. Umpiolasielementtien tiiviys arvioidaan aistinvaraisesti.Kattoikkunoiden tarkastuksen yhteydessä tarkastetaan myös kattoikkunoita ympäröivätrakenteet siinä määrin kuin se on mahdollista ilman tikkaita ja telineitä.Ikkunoiden liitosrakenteet, ylösnostot ja toimivuus tarkastetaan vesikatolta. Ovientarkastusta ei ole ohjeistettu KH-ohjetiedostoissa.Ikkunoiden kunnon tarkastaminen ei tehtyjen rajausten perusteella kuulunut kuudenkuntotarkastuksen sisältöön. Niistä tarkastuksista, joihin ikkunoiden kunnontarkastaminen sisältyi, lähes kaikissa oli käsitelty ikkunoita ja kolmessa neljäsosassaraporteista oli myös mainittu ikkunoiden kunnosta tehdyt havainnot. Vesipellityksetja niiden kunto oli mainittu 20 prosentissa raporteista.Ovien tarkastus ei kuulunut seitsemän raportin sisältöön tehtyjen rajausten vuoksi.Niistä tarkastuksista, joihin ovien kunnon tarkastaminen kuului, kolmessa neljäsosassaoli käsitelty ovia ja ovien kunto oli kerrottu yli 50 prosentissa raporteista.Yläpohja ja vesikattoYläpohjarakenteet, ullakkotilat ja vesikatto tarkastetaan kuntotarkastuksen yhteydessänäkyviltä osin sisä- ja ulkopuolelta halkeamien, painumien tai muidenvaurioiden varalta. Näkymättömissä olevien osien riskejä arvioidaan rakennepiirrostenavulla. Yläpohjan tuulettuvuudesta esitetään arvio. Yläpohjan osalta raporttiintulee kirjata, missä laajuudessa se voitiin tarkastaa.Yläpohjatilassa olevien ilmanvaihtokanavien ym. putkien eristykset ja läpiviennittarkastetaan näkyvissä olevilta osin. Lisäksi yläpohjatilassa tarkastetaan lämmöneristyksenriittävyys ja selkeät puutteet kirjataan tarkastusraporttiin.Aluskate ja sen läpiviennit tarkastetaan aistinvaraisesti. Vesikatteen kunto ja läpivientientiiviys tarkastetaan silmämääräisesti. Tarkastus tehdään kauttaaltaan ainoastaantasokattorakenteisissa rakenteissa tai silloin, jos katteen tarkastaminen voidaantehdä turvallisesti ilman erityisvälineitä. Muiden kattotyyppien osalta katteenkunto tarkastetaan aistinvaraisesti talo- ja lapetikkailta sekä kulkusilloilta. Tarvittaessasuositellaan koko katteen tarkastamista erillistehtävänä. Katteen tarkastamistavaikeuttavat tekijät kuten lumi ja lika tulee mainita tarkastusraportissa.

44Yläpohjasta on maininta lähes 90 prosentissa raporteista ja yläpohjan tuulettutuvuuttaon arvioitu kolmasosassa raportteja. 25 prosentissa raporteista oli maininta,että yläpohjan kuntoa ei päästy tarkistamaan. Alle 10 prosentissa raportista olimainittu yläpohjan tarkastuksen laajuus ja toteuttamistapa. Yläpohjan tuulettuvuudestaoli esitetty arvio 20 prosentissa raporteista, yläpohjan läpivientien erityksiäja kuntoa oli käsitelty 15 prosentissa raporteista. Vesikatteen kunto oli todettu60 prosentissa raportissa.MärkätilatMärkätiloilla tarkoitetaan tässä yhteydessä suihkullisia WC-tiloja, kodinhoitotilojaja kurapisteitä, pesu- ja kylpyhuoneita, uima-allastiloja ja saunoja. Märkätilojenkosteuden- tai vedenerityksien olemassaoloa ja kuntoa ei voida todeta materiaalejarikkomattomin menetelmin, mutta vedeneristyksistä haastatteluissa saadut tiedotkirjataan raporttiin. Märkätiloista tarkastetaan mahdollisen vedeneristyksen liitoslattiakaivoon ja lattiakaivon kunto. Lattian kaltevuus tarkastetaan vesivaa’allakylpy- ja pesuhuoneissa sekä saunatiloissa. Lisäksi raporttiin tulee kirjata märkätilojenseinä-, lattia- ja kattorakenteiden pintamateriaalit ja niiden merkittävätpuutteet ja vauriot.Märkätilojen tarkastaminen ei kuulunut neljän raportin sisältöön rajausten perusteella,viidessä raportissa käsittelemättä jättämiseen ei esitetty perustetta. Märkätilojenseinien ja lattioiden pintamateriaalit oli mainittu puolessa raporteista ja kattomateriaalitnoin neljäsosassa raporteista.Märkätilojen vedeneristyksiä oli käsitelty yhteensä yli puolessa raporteista. Neljäsosassaraporteista oli maininta, että vedeneristyksistä ei ollut tarkempaa tietoa,12 prosentissa raporteista tieto perustui omistajan kertomaan, 10 prosentissa raporteistaajan rakentamistapaan ja 6 prosentissa kuntotarkastajan havaintoihin.Lattian kaltevuus oli todettu 40 prosentissa raporteista, näistä puolessa toteamismenetelmääei ilmoitettu, 6 prosentissa kaltevuus todettiin silmämääräisesti, 6prosentissa vesivaa’alla ja 4 prosentissa laskemalla lattialle vettä.Lattiakaivon kunnosta oli maininta neljäsosassa raporteista, vedeneristyksen jalattiakaivon liitoksen kunnosta vain viidesosassa raporteista.Muut sisätilatMuiden sisätilojen osalta tarkastetaan sisäilmasto aistinvaraisesti ja tehdään suhteellisenkosteuden ja lämpötilan mittaukset. Tarkempia selvityksiä tehdään vain,

45jos aistinvaraiset havainnot antavat siihen aiheen. Sisätiloista kirjataan myös aistinvaraisestihavaittavat vauriot ja viitteet mahdollisista riskeistä.Suhteellisen ja kosteuden mittaukset oli tehty 60 prosentissa tarkasteltuja raportteja.Muita sisätiloja oli käsitelty lähes kaikissa raporteissa, mutta tehtyjen huomioidenmäärästä ja laadusta ei voida esittää johtopäätöksiä näkemättä kohteita. Silmiinpistävääkuitenkin oli, että muutamassa raportissa oli kommentoitu esteettisiäseikkoja, kuten tapettien kuviointia tai sisustuksen värimaailmaa.LämmitysLämmitysjärjestelmästä esitetään ikä- ja huoltotiedot sekä suoritetut tarkastuksetja korjaukset haastattelusta saatujen tietojen perusteella. Lisäksi kirjataan savuhorminsisävuorausputken olemassaolo, savuhormien edellinen nuohouskerta ja nuohousväli.Lämmitysjärjestelmän osat arvioidaan näkyvissä olevilta osin silmämääräisesti jatarkastetaan putkieristysten kunto. Yksittäisiä laitteita tai muita sellaisia ei testatatai koesteta, vaan toimintakunnon arviointi perustuu haastatteluun.Lämmitysjärjestelmiä oli käsitelty 70 prosentissa raporteista. Näistä maininnoistatuli esille kohteen pääasiallinen lämmitystapa. Tämän lisäksi raporteissa tyypillisestimainittiin lämmitysjärjestelmän tekninen käyttöikä. Lämmitysjärjestelmä eikuulunut kuuteen tarkastukseen esitettyjen rajausten perusteella.Lämmitysjärjestelmän ikä tai maininta järjestelmän alkuperäisyydestä löytyi jokatoisesta raportista. Öljylämmitettyjen rakennusten osalta tällaiseksi maininnaksikatsottiin lämmityskattilan iän maininta. Lämmitysjärjestelmän kunto tai se, etteilämmitysjärjestelmää oltu arvioitu oli mainittu puolessa raporteista.Vesi- ja viemärilaitteetVesijohto- ja viemäriverkosto tarkastetaan näkyvissä olevin osin ja sen ikä- jahuoltohistoria kirjataan haastattelussa saatujen tietojen perusteella. Märkätiloissatarkastetaan lattiakaivot sekä vedeneristysten ja kaivoon tuotujen putkien sekä korokerenkaidentiiviys. Märkätilojen lattiakaivoista todetaan myös niiden puhtaus.Astianpesu-, pyykinpesu- ynnä muut koneiden liitosletkujen ja liittimien kuntotarkastetaan siltä osin kuin se laitetta siirtelemättä on mahdollista. Näkyvästi vuotavatvesipisteet kirjataan raporttiin. Vesi- ja viemärilaitteiden osat (vesikalusteet,

46hanat ja niin edelleen) arvioidaan pintapuolisesti ja hanojen vedenvirtaamia verrataansuositusarvoihin.Kunnallistekniikan ulkopuolella jäte- ja käyttöveden käsittelylaitteistojen ikä,huolto- ja tarkastushistoria sekä kaivoveden riittävyys ja laatu kirjataan haastattelustasaaduin tiedoin. Jos kaivot ovat rakennuksen vierustalla ja esille, tarkastetaankaivojen kunto aistinvaraisesti.Vesi- ja viemärilaitteita oli käsitelty kolmessa neljäsosassa raporteista. Noin puolessanäistä raporteista oli esitetty putkistojen ikä tai tehdyt peruskorjaukset ja kolmasosassaarvio vesi- ja viemärilaitteiden kunnosta.IlmanvaihtoIlmanvaihdosta todetaan ilmanvaihtotapa, mahdollisen ilmanvaihtolaitteiston toimintaja käyttö haastatteluista saaduin tiedoin, tulo- ja poistoventtiilien olemassaolo,sijainti ja puhtaus, korvausilman riittävyys ja sekä siirtoilmareittien olemassaoloja niiden toimintaedellytykset. Ilmanvaihdon toimivuuteen oleellisesti vaikuttavatpuutteet havainnoidaan ja kirjataan. Mahdolliset hajut kirjataan raporttiin.Ilmavirtauksen suunta poistoventtiileissä tarkastetaan merkkisavun tai muun luotettavanmenetelmän avulla niiltä osin, kuin venttiilit voidaan tarkastaa ilman tikkaitatai erityisvälineitä. Tulo- ja poistojärjestelmillä varustetuissa järjestelmissätarkastetaan myös tuloilmaventtiilien ilmavirtauksen suunta.Kolmessa neljäsosassa raporteista oli todettu pääasiallinen ilmanvaihtotapa.Ilmanvaihdon toimivuudesta ja riittävyydestä tai kunnosta oli mainintoja noinpuolessa raporteista. Ilmavirtausten suunta oli todettu kahdeksassa raportissa,näistä viidessä oli mainittu, että virtauksen suunta oli todettu merkkisavun avulla.SähköistysSähköjärjestelmän ikä sekä huolto- ja korjaushistoria kirjataan haastatteluista saaduintiedoin. Sähköistyksestä todetaan aistinvaraisesti havaittavat, käyttöturvallisuuteenvaikuttavat puutteet. Märkätilojen maadoitetut pistorasiat koestetaan tarkoitukseensoveltuvalla testerillä.Sähköistystä oli käsitelty kolmessa neljäsosassa raporteista. Sähköjärjestelmän ikä onkerrottu noin 20 prosentissa raporteista, huolto- tai korjaushistoriaa oli käsitelty 10prosentissa raportissa. Sähkölaitteiden kuntoa tai maininta siitä, että sähkölaitteiden

47tarkastusta ei tehty oli kahdessa kolmasosassa raporteista. Maadoitettujen pistorasioidenkoestamisesta pistorasiakoestimella oli maininta 20 prosentissa raporteista.PalovaroittimetPalovaroittimista tulee todeta niiden olemassaolo, sijoittelun ja toiminta.Palovaroittimista oli tehty havaintoja puolessa raporteista. 20 prosentissa raporttejaoli käsitelty palovaroittimien sijaintia tai riittävyyttä, 2 prosentissa toimintaa, ja20 prosentissa sekä sijoittelua että toimintaa. Muissa raporteissa oli tyypillisestimaininta siitä, että varoittimien määrässä ja sijoituksessa tulee noudattaa SuomenPelastusalan Keskusjärjestön (SPEK) ohjeita varoittimien kuukausittaisesta testaa-misesta ja paristojen vaihtamisesta vuosittain.8.4 Kuntotarkastukseen liittyvienepävarmuustekijöiden kuvaaminen jakuntotarkastuksissa tehtävät mittauksetKuntotarkastus tehdään pintapuolisesti aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattominmenetelmin. Lisäksi kuntotarkastuksen yhteydessä voidaan tehdä kohteen omistajanluvalla pienimuotoinen, rakenteeseen kohdistuva toimenpide kuten yksittäisenlistan irrottaminen, tarkastusluukun avaaminen tai yksittäisen reiän poraaminen.Kuntotarkastuksen yhteydessä voidaan porata kolme mittausreikää ilman eri veloitusta.Asiantunteva kuntotarkastaja voi pintapuolisin menetelmin tuottaa arvokasta tietoakohteen kunnosta ja siihen kohdistuvista riskeistä. Pintapuolisilla menetelmilläei kuitenkaan voida havaita rakenteiden sisäisiä virheitä ja vaurioita, ellei vauriokohdissaole tarkastushetkellä näkyviä merkkejä vauriosta. Kuntotarkastustenyhteydessä käytettävillä kosteudentunnistimilla ja suhteellisen kosteuden mittalaitteellamitataan kosteusarvoja rakenteiden pinnalta, eivätkä laitteet pysty luotettavastihavaitsemaan rakenteiden sisäistä kosteutta.Kuntotarkastaja laatii arvionsa kohteesta asiantuntemuksensa, kohteesta tekemiensähavaintojen sekä kohteen käyttäjältä haastattelussa saatujen tietojen jaasiakirjojen perusteella. Asiantuntemuksen merkitys korostuu juuri aistinvaraistenja rakennetta rikkomattomien tutkimusmenetelmien käytön seurauksena. Kuntotarkastajaottaa kantaa mahdollisten vaurioiden syihin vain silloin, kuin syy-yhteyson yksiselitteinen ja selvästi osoitettavissa, muissa tapauksissa kuntotarkastajasuosittelee kuntotarkastusraportissaan lisäselvityksiä ja -tutkimuksia.

48Rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen epävarmuustekijät oli kuvattu kolmessaneljäsosassa tarkastelluista kuntoraporteista. Näistä noin kolmanneksessakappale oli kopioitu suoraan KH-ohjetiedoston kappaleesta 7 Tarkastusmenettelystä,ja noin puolessa KH-ohjetiedoston tekstiin oli tehty pieniä muutoksia tai lisäyksiä.Noin neljäsosassa raporteista ei ollut minkäänlaista mainintaa tarkastusmenettelyynliittyvistä epävarmuustekijöistä.Kuntotarkastuksen yhteydessä tehdään aina suhteellisen kosteuden ja lämpötilanmittaukset sisä- ja ulkoilmasta, lisäksi tehdään poikkeavan kosteuden havainnointihaarukoimalla (mittapisteiden väli 0,2–05 metriä) kosteudelle tavallisesti alttiinaolevista paikoista, kuten märkätilojen vesipisteiden sekä kaivojen läheisyydestä javähäisemmän kosteusvaurioriskin alueella harvemmalla otannalla. Lisäksi riskihavainnontueksi voidaan tehdä enintään kolme tarkastusreikää. Muita kuntotarkastuksenyhteydessä tehtäviä mittauksia on käsitelty rakennusosakohtaisen tarkastelunkohdalla (luku 8.3.).Rakenteiden kosteuden havainnointi voidaan tehdä silmämääräisen havainnoinnin,sähköisen havainnoinnin tai rakenteiden suhteellisen kosteuden lyhytkestoisenmittauksen menetelmin. Kuntotarkastuksien yhteydessä yleisimmin käytettykosteudenhavainnointimenetelmä on sähköinen havainnointi, jossa kosteutta havainnoidaanrakenteen pinnalta dielektrisyyden muutosten perusteella. Sähköiseenhavainnointiin käytettävät tunnistimet eivät anna numeerisesti arvioitavissaolevaa tietoa rakenteen kosteudesta, vaan rakenteen mittauslukemia tulee verratalukemaan, joka on mitattu kastumattomasta rakenteesta (referenssikosteus). Rakenteenkosteustila voidaan ilmaista esimerkiksi kolmiportaisella asteikolla 1) rakenteenkosteus poikkeaa referenssikosteudesta vähän 2) rakenteen kosteus vastaareferenssikosteutta ja 3) rakenteen kosteus on huomattavasti kohonnut referenssikosteuteenverrattaessa (kosteusvaurio). Rakenteiden kosteuden mittaamista onkäsitelty selkeästi esimerkiksi Sosiaali- ja terveysministeriön julkaisemassa Asumisterveysohjeessa.(STM 2003)Tarkastelluista raporteista 60 prosentissa ilmoitettiin sisä- ja ulkoilman suhteellinenkosteus ja lämpötila. Kaiken kaikkiaan 85 prosentissa raporteista oli myös tehtykosteuden havainnointia pintakosteuden tunnistimen avulla. Tyypillisimminmittauksia oli tehty märkätiloista ja keittiössä, muutamassa raportissa tuloksia oliraportoitu kaikista tiloista. Pintakosteudentunnistimella saatavia mittausarvoja eitule KH-ohjetiedostojen mukaan esittää kuntotarkastusraportissa, noin 15 prosentissaraportteja näin oli kuitenkin tehty. Mittaustulokset oli analysoitu tekstissäkaikissa raporteissa ja lähes kaikissa raporteissa oli nimetty käytetyt laitteet.Noin neljäsosassa kuntotarkastuksia oli raporttien mukaan tehty riskihavainnontueksi tarkastusreikiä. Tarkastuksista ilmoitettiin tyypillisesti havaittu suhteellinenkosteus, lämpötila ja vesihöyrypitoisuus, sekä havaintojen merkitys. Muutamassaraportissa oli ilmoitettu myös tarkastusreiän syvyys.

49Tarkastelluissa raporteissa kosteuden havainnoinnin ja sen epävarmuustekijöidenkuvaaminen tarkoitti käytännössä raportin maininta, että rakenteita avaamattomillamenetelmillä ei voida havaita rakenteiden sisäisiä vaurioita ja vain noin 20 prosentissaraportteja menetelmien epävarmuustekijöitä oli kuvattu tätä tarkemmin.Yhdessä raportissa oli kerrottu, mihin ilmiöön käytetyn mittalaitteen toiminta perustuuja minkälaiset seikat voivat heikentää mittaustulosten luetettavuutta. Sähköisenhavainnoinnin luotettavuutta ei voida arvioida numeerisesti, vaan havainnoinninhäiriötekijät, kuten metalliputket, pintamateriaalin epätasaisuus ja rakenteiden ilmavälit,tulee arvioida kirjallisesti. Erityisesti on syytä kiinnittää huomiota siihen, ettäsuhteellisen kosteuden ilmaisimella ei voida arvioida, onko märkätiloissa havaittukosteus laatan ja vesieristeen välissä, mikä on normaalia, vai vesieristeen ja alusrakenteenvälissä, jolloin kyseessä on mahdollinen kosteusvaurio.Kuntotarkastuksia koskeva KH-ohjetiedosto ei ohjeista kirjaamaan mittalaitteidenkalibrointitietoja kuntotarkastusraporttiin. Laitteiden asianmukainen käyttö, huoltoja kalibrointi on kuitenkin kuntotarkastajan vastuulla. 15 tarkastellussa kuntotarkastusraportissaoli mainittu suhteellisen kosteuden mittarin kalibrointiajankohta.8.5 Vaurioiden korjaamatta jättämiseenliittyvien riskien kuvausVaurioiden korjaamatta jättämiseen liittyvien riskien kuvaus on hyvä esimerkkiKH-ohjetiedostojen esimerkkiraportin kopioinnista. Yli puolessa tarkastelluistaraporteista löytyi lähes sanatarkka kopio esimerkkiraportin kappaleesta 5 Vaurioidenkorjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit. Noin 30 prosentissa vaurioidenkorjaamisen riskit oli kerrottu yksityiskohtaisesti havaittujen vaurioiden osalta.Lähes neljässäkymmenessä prosentissa raportteja vaurioiden korjaamatta jättämisenriskit oli jätetty kokonaan kuvaamatta.Vaurioiden korjaamatta jättämiseen liittyvät riskit olisi hyvä kuvata raportissayleisen tason lisäksi myös yksityiskohtaisesti havaittujen vaurioiden osalta.8.6 Kuntotarkastuksen suorittamiseen tailaajuuteen vaikuttavat rajaukset ja niiden syyKuntotarkastuksen luonteeseen kuuluu se, että kaikkia tarkastuksen kohteena oleviaosia ei välttämättä voida tarkastaa esimerkiksi säästä tai vuodenajoista johtuvistasyistä. Joskus taas tarve kuntotarkastukseen nähdään koko rakennusta suppeampana,jolloin tarkastuksen laajuutta voidaan rajata. Poikkeaminen KH-ohjetiedostojensuosituslaajuudesta tulee kuitenkin aina mainita kuntotarkastusrapor-

50tissa sekä mainita syyt poikkeamiseen. Näin vältetään tulkintaongelmia siitä, onkotietty rakennusosa mainitsematta raportissa koska siinä ei ole havaittu vaurioita vaikoska sitä ei ole tarkastettu.Tarkastelluista kuntoraporteista yksikään ei täyttänyt kaikkia KH-ohjetiedostojenasettamia vaatimuksia. Suuri osa raporteista oli tehty lähes ohjetiedostojen mukaisesti,ja niistä syntyi vaikutelma, että tarkastus oli tehty KH-ohjetiedostojen edellyttämässälaajuudessa. Tarkastuksen laajuutta ei kuitenkaan voida luotettavastitodeta pelkkien kuntotarkastusraporttien perusteella.Tarkastelluista kuntotarkastuksista noin 10 prosenttia oli rajattu koskemaan vaintiettyjä rakennusosia, tyypillisimmin märkätiloja. Tarkastuksista 2 oli tehty joulukuussa,kolme tammikuussa ja yksi helmikuussa, näistä kolmessa raportissa olitehty rajauksia lumipeitteen vuoksi. Lisäksi raporteissa oli paljon rakennusosakohtaisiarajauksia, tyypillisimmin ylä- ja alapohjan osalta.8.7 Kuntotarkastuksen perusteena käytetyntiedon lähteen esittäminen raporteissaKuntotarkastajan tekemät johtopäätökset ja suositukset perustuvat aina johonkintietoon tai olettamaan. Kuntotarkastusten ja johtopäätösten oikeellisuuden arvioimiseksion olennaista, että tarkastusraportista näkyy, mihin ja mistä saatuihin tietoihinjohtopäätökset perustuvat.Tiedon lähteen esittäminen on tärkeää, kun tehdään huomioita rakennusosasta, jotaei esimerkiksi vuodenajan tai sään takia pystytä tarkastamaan. Tällaisia kohteitaovat esimerkiksi salaojat. Tällöin kuntotarkastusraportissa on syytä olla mainintasiitä, että itse salaojia ei ole pystytty tarkastamaan ja niiden olemassaolosta taiominaisuuksista saatu tietoon perustuu esimerkiksi myyjän antamiin tietoihin tairakennuspiirroksiin.Ongelma korostuu silloin, kun kohteessa havaitaan kaupan teon jälkeen virhe, jotaei ole todettu kuntotarkastuksessa ja kaupan kohde poikkeaa tarkastuksessa todetusta.Tällaisissa tilanteissa tiedon lähde vaikuttaa sekä kuntotarkastajan vastuunlaajuuteen. Vastaavasti, jos esimerkiksi myyjä on antanut kohteesta väärää tietoakuntotarkastuksen tekijälle, ei vastuu virheestä tarkastuksessa ole kuntotarkastajan,jos tämä ei ole pystynyt asiaa tarkastamaan ja tiedon lähde on asianmukaisestiraportissa esitetty.Tutkituissa raporteissa tiedon lähteen ilmoittaminen vaihteli sekä raporttien välilläettä raporttikohtaisesti. Aineiston joukossa oli raportteja, joissa tiedon lähde

51(omistajan kertoma, asiakirjat, havainnot) oli esitetty järjestelmällisesti, toisissaraporteissa lähteitä ei oltu esitetty lainkaan. Tiedon lähteen ilmoittamisen havainnointiavaikeutti se, että pelkkiä kuntotarkastusraportteja tarkastelemalla ei voidavarmuudella tietää, mitä havaintoja katselmuksessa on tehty. Niinpä raportin perusteellamonet tiedot voivat vaikuttaa katselmuksessa tehdyiltä koska tiedon lähdettäei ole merkitty, vaikka näin ei olisikaan. Selkeimmin tiedon lähteen esittä minenvoidaan havainnoida esimerkiksi salaojien tarkastamisen yhteydessä.8.8 YhteenvetoKuntotarkastusraportin teko ja laajuus on määritelty KH-ohjetiedostoissa melkotarkasti, mutta tarkastellut kuntoraportit eivät suurimmalta osaltaan täyttäneet näitävaatimuksia. Tarkasteltujen raporttien taso ja laajuus, olivat todella vaihtelevia,mikä voi olla seurausta siitä, että raportin taustalla olevat katselmukset on tehtyerilaisissa laajuuksissa. Raportin laajuuden ja tason vaihtelut eivät riippuneet kuntotarkastuksenlaatijan pätevöitymisestä tai raportin iästä.Erityisen suuri ongelma raporteissa on se, että rakennusosien kuntohavaintoja tehdäänvähän. Rakennusosista ilmoitetaan tyypillisimmin niiden materiaalit tai rakennetyyppi,mutta rakennusosan kunnon osalta havainnot jätetään tyypillisestiesittämättä. Kunnon esittämättä jättäminen taas vaikeuttaa koko kuntotarkastuksenlaajuuden arviointia, lisää virhetulkintojen riskiä ja heikentää raportin hyödynnettävyyttä.Tilanne on erityisen hankala jos raportissa ei ole mainittu raportoiduntiedon lähdettä (omistajan kertoma, asiakirjat, havainnot) ja tarkastuksen rajauksiaselvästi, koska raportin lukija ei voi olettaa rakennusosaa, jonka kuntoa ei ole mainittu,tarkastetuksi. Jos tarkastetusta rakennusosasta ei ole löydetty puutteita,riskejä tai vaurioita, on tämänkin siis syytä mainita.Kuntotarkastuksessa käytettävien kosteudenhavainnointimenetelmien epävarmuustekijöidennykyistä tarkempi kuvaaminen kuntotarkastusraporteissa on toivottavaa.Tällä hetkellä tyypillinen maininta aistinvaraisten menetelmien epävarmuudestaolisi syytä yhdistää tarkemmin myös kosteudenhavainnointi-menetelmiin,joita kuntotarkastuksen epävarmuustekijöissä ei tyypillisesti mainita lainkaan.Kosteudenhavainnointiin liittyvät menetelmät ja niiden epävarmuustekijätovat kuitenkin kuluttajille tyypillisesti vieraita. Vaurioiden korjaamatta jättämisenriskien kuvaus olisi hyvä tehdä paitsi nykyisen käytännön mukaisella yleisellä tasolla,myös havaittujen vaurioiden osalta yksityiskohtaisesti.Johtopäätöksenä voidaan todeta, että suurta osaa kuntotarkastusraporteista ei tehdäniille annettujen ohjeiden mukaisesti, mikä lienee yksi syy kuluttajaneuvojienhavaitsemaan kuntotarkastusten tason vaihtelevuuteen.

9 Johtopäätökset52Asunnon tai kiinteistön kuntoa selvittävät palvelut, kuten asuntokaupan kuntotarkastukset,kuntoarviot sekä erilaiset kartoitukset, selvitykset ja kuntotutkimukset,ovat yleistyneet viime vuosina. Palvelusektorin laajuudesta ja tehtävien eri tasoistenselvitysten määrästä ei ole tilastoitua tietoa, mutta alan ammatinharjoittajat arvioivat,että 75 prosentissa omakotitalo-, erillis-, pari- tai rivitalohuoneistokaupoistatehdään ennen kauppaa tai kaupan yhteydessä jonkinasteinen tarkastus taiselvitys. Vastaavasti kerrostalohuoneistojen osalta tarkastuksia tehdään tyypillisestimärkätilojen osalta, mutta määrä on huomattavasti alhaisempi kuin muidentalotyyppien kaupoissa. Alan ammatinharjoittajan arvion mukaan noin viidessäprosentissa kerrostalohuoneistojen kaupoista tehdään jonkin asteinen selvitys.Näillä olettamilla vuosittain tehtävien asuntokaupan kuntotarkastusten lukumääränarvioidaan olevan noin 11 000.Asuntokaupan kuntotarkastuksista tehdään kuluttajavalituslautakuntaan vainmuutama valitus vuosittain. Valitusten määrä suhteessa esimerkiksi asuntokauppaanliittyvien valitusten määrään on alle prosentti. Kuluttajavalitusten pienestämäärästä huolimatta asuntokaupan kuntotarkastuksiin liittyvät ongelmat nousevataika ajoin esiin lehdistössä ja muissa medioissa. Myös kyselyyn osallistuneet kuntienkuluttajaneuvojat kokivat saavansa yhteydenottoja kuntotarkastuksiin liittyen.Kuntotarkastuksiin liittyvien yhteydenottojen tarkkaa määrää ei kuitenkaantiedetä, koska yhteydenotot tilastoidaan tilastoryhmään asuntokauppa.Tutkimuksen tavoitteena on kuvata asuntokaupan kuntotarkastuksiin liittyvien ongelmienlaajuutta ja sen muotoja. Tutkimus toteutettiin kuluttajaneuvojille suunnatunkyselyn ja tehtyjen kuntotarkastusraporttien tarkastelun avulla.Kuluttajaneuvojille tehdyn kyselyn mukaan kuluttajien kuntotarkastuksia koskevienyhteydenottojen yleisimmät kysymykset koskivat asunnon ja kiinteistön kuntoaselvittävien palveluiden käsitteitä, kuntotarkastuksen vaikutusta myyjän ja ostajanvastuisiin asuntokaupassa ja kuntotarkastajan vastuuta palvelustaan. Kuluttajaneuvojatpitivät ongelmallisena kuntotarkastusten sisällön ja laajuuden vaihtelevaatasoa.Selvityksen toisessa osassa tarkasteltiin viittäkymmentä kuntotarkastusraporttiavuosilta 2002–2006. Raportit hankittiin kuluttajavalituslautakuntaan tehtyjenasun-tokauppavalitusten arkistoliitteistä niin, että aineistossa ei ole kuluttajavalituksenkohteena olleita raportteja. Raportteja tarkasteltiin niille KH-ohjetiedostoissaasetettujen vaatimusten ja kuluttajaneuvojille suunnatussa kyselyssä esiinnousseiden näkökohtien osalta. Olennaisimmat tarkastelun kohteet olivat käytetyt

53käsitteet, raportin laajuus ja sisältö. Koska tutkimus kohdistui ainoastaan kuntotarkastusraportteihin,on syytä todeta, ettei sen perusteella voida tehdä johtopäätöksiätehtyjen kuntotarkastuksien laajuudesta tai sisällöstä, vaan ainoastaan tarkastuksenraportoinnista.Kuntotarkastusraporttien sisältö ja laajuus oli todella vaihteleva. Keskeisiä ongelmiakuntotarkastusraporteissa olivat asunnon ja kiinteistön kuntoa koskevien selvitystennimikkeiden sekava käyttö, tarkastuksen rajausten puutteellinen kuvaaminen,kohteen kunnosta tehtyjen havaintojen puuttuminen kuntotarkastusraporteistasekä raporttiin kirjattujen tietojen lähteen ilmoittamatta jättäminen.Asunnon ja kiinteistön kuntoa koskevien selvitysten nimikkeet on määriteltyKH-ohjetiedostoissa. Sekä kuluttajilla että ammatinharjoittajilla vaikuttaa kuitenkinolevan vaikeuksia käyttää käsitteitä oikein, eikä erityyppisten asunnon ja kiinteistönkuntoa koskevien selvitysten eroja ei ymmärretä. Oikeiden käsitteidenkäyttöön on syytä kiinnittää huomiota väärinkäsitysten välttämiseksi ja palvelumuotojenvakiinnuttamiseksi.Kuntotarkastusraporteissa ei tyypillisesti mainittu, että tarkastus on tehty KH-ohjetiedostojenosoittamassa laajuudessa. Poikkeamat KH-ohjetiedoston laajuudestatulisi mainita väärinkäsitysten välttämiseksi jo sopimuksessa. Sitä, mainitaankokuntotarkastuksia koskevia KH-ohjetiedostoja palveluita koskevissa sopimuksessaei tässä selvityksessä voitu havaita. Kuntotarkastus-käsitettä voidaan kuitenkinpitää jo niin vakiintuneena, että riippumatta siitä onko ohjetiedostoja mainittu sopimuksessatai raportissa, voi palvelussa olla kuluttajansuojalain 8 luvun mukainenvirhe. jos palvelu ei vastaa KH-ohjetiedostoissa asetettuja vaatimuksia.Kuntotarkastusraporttien keskeinen ongelma on kohteen kuntoa koskevien huomioidenpuuttuminen. Samassa raportissa oli yleensä rakennusosia, joiden osaltakunto oli mainittu ja rakennusosia, joiden osalta ei ollut minkäänlaista kuntohavaintoa.Pelkkää materiaalien ja rakennusosien teknisten tietojen kuvaamista eivoida pitää kuntotarkastuksena riittävänä, ja tarkastettavien rakennusosien osaltaraportissa tulisi aina mainita joko tarkastetussa rakennusosassa havaitut viat, puutteetsekä korjaus- ja toimenpidetarve, se, että vikoja tai puutteita ei havaittu tai se,että kohdetta ei tarkastettu. Vastaavasti raportoitaessa seikkoja, jota ei katse lmuksenyhteydessä ole voitu havaita, tulee ilmoitetun tiedon lähde mainita raportissa.KH-ohjetiedostoissa kuntotarkastuksille esitetyt suositukset olisi hyvä olla kuluttajansaatavilla helpommin. KH-ohjetiedostot ovat lähtökohtaisesti maksullisia janiiden käyttö kuluttajille vierasta. Tällä hetkellä tilaajan ohje esitellään kuluttajalleusein tarkastuksen suorittamisen yhteydessä. Kuluttajan olisi kuitenkin hyvätutustua kuntotarkastuspalvelun sisältöön jo ennen palvelun tilaamista.

54Rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen epävarmuustekijöitä on kuntotarkastusraporteissasyytä kuvata tarkemmin. Kuluttajien on havaittu suhtautuvankuntotarkastusraportteihin ylioptimistisesti ja palveluun kohdistetaan epärealistisiaodotuksia. Pettymysten ja väärinkäsitysten välttämiseksi sekä silmämääräistenettä pintakosteuden tunnistimella tehtyjen havaintojen epävarmuustekijät on syytäilmaista selvästi ja tehdä kuluttajan tiedoksi jo ennen kuntotarkastussopimuksensolmimista. Lisäksi esimerkiksi tarkastusajankohdasta johtuvat rajaukset, kutenlumen aiheuttamat rajoitukset perustusten, rakennuksen ympäristön ja vesikatontarkastukseen, on hyvä kuvata kuluttajalle selvästi.KH-ohjetiedostoissa määritetyt asuntokaupan kuntotarkastuksen laajuus ja raportoinninohjeet ovat melko kattavat. Kuntotarkastuksiin liittyvä keskeinen ongelmaei vaikuttaisikaan olevan KH-ohjetiedostojen sisällössä, vaan siinä, että ohjetiedostojaei noudateta. Kuluttajan kannalta olennaisinta olisikin, että katselmus jaraportti tehtäisiin KH-ohjetiedostossa määritetyn mukaisesti.

55LähteetAsumisterveysliitto 2004 Kuntotarkastuksen tutkailtavana – kosteus- ja mikrobivaurioitamyös kuntotarkastetuissa asunnoissa. AsteInfo Asumisterveysliitto AsTe ry:n tiedotuslehti1/2004 s. 6–7.Asuntokauppalaki 1994/843. Saatavilla Internetistä www.finlex.fi. Tulostettu 15.5.2006.Hekkanen, Martti (2000) Kuntotutkimuksen tilaaminen. Kiinteistöalan kustannus, Helsinki.ISBN 951-685-072-3Kasso, Matti (2005) Asunto- ja kiinteistökauppa. Talentum: Helsinki. ISBN 952-14-0964-9.Keskuskauppakamari 2004 Kuntotarkastuskertomus, saatavilla Keskuskauppakamarin Internet-sivuiltawww.keskuskauppakamari.fi. Tulostettu 15.3.2006.Keskuskauppakamari 2006 Keskuskauppakamarin Internet-sivut www.keskuskauppa-kamari.fi15.5.2006.KH 90-00293, LVI 01-10324 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje. RakennustietosäätiöRTS 2001.KH 90-00294, LVI 01-0325 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Suoritusohje. RakennustietosäätiöRTS 2001.KH 90-00295, LVI 01-0326 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Esimerkkiraportti. RakennustietosäätiöRTS 2001.KH 90-00316 , LVI 01-10336 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Tilaajan ohje RakennustietosäätiöRTS 2002.KH 90-00317, LVI 01-10337 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Suoritusohje. RakennustietosäätiöRTS 2002.KH 90-00318, LVI 01-10338 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Esimerkkiraportti.Omakotitalot, erillis-, pari ja rivitasohuoneistot. Rakennustietosäätiö RTS 2002.KH 90-00319, LVI 01-10339 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Esimerkkiraportti.Kerrostalohuoneistot. Rakennustietosäätiö RTS 2002.Kuluttajansuojalaki 1978/38. Saatavilla Internetistä www.finlex.fi. Tulostettu 15.6.2006.Kuluttajavirasto 2005 Asuntojen Kuntotarkastukset. Kuluttajaviraston hintavertailuja 1/2005.Maakaari 1995/540. Saatavilla Internetistä www.finlex.fi. Tulostettu 15.5.2006.Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena (2002) Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä.Kiinteistöalan kustannus: Helsinki. ISBN 951-685-092-8.STM 2003 Asumisterveysohje – Asuntojen ja muiden oleskelutilojen fysikaaliset, kemiallisetja mikrobiologiset tekijät. Sosiaali- ja terveysministeriön oppaita 2003:1. Helsinki.Saatavilla Internetistä http://www.stm.fi/Resource.phx/publishing/store/2003/05/pr1063357766490/passthru.pdf

56HaastattelutHeikki Mattila, Kiinteistöalan koulutussäätiö, AKK-kehittämistyöryhmän sihteeri.16.5.2006Juha Sutinen, Insinööritoimisto Raksystems. AKK-kehittämistyöryhmän jäsen. 19.5.2006.

Publikationsseriens namn och kodBesöksadress PostadressHIM Finansierade undersökningarAlexandersgatan 400170 HELSINGFORSPB 3200023 STATSRÅDETTelefon (09) 16001Telefax (09) 1606 36663/2006FörfattareHaidi Falkenbach/Tekniska högskolanPubliceringstidJuli 2006UppdragsgivareHandels- och industriministerietOrganets tillsättningsdatumTitelBesiktning och utvecklingsbehov vid bostadsköp ur konsumentens synvinkelSyftet med undersökningen är att beskriva hurdan omfattning och vilka former problemen i anknytning till besiktningar har. Undersökningengenomfördes genom en förfrågan som riktades till konsumentrådgivare och genom granskning av rapporter över utförda besiktningar.Enligt förfrågan till konsumentrådgivarna handlade de flesta frågorna som konsumenterna ställde angående besiktningar om begrepp kringbostaden och de tjänster som utreder i vilket skick fastigheten är, hurdan inverkan besiktningen har på säljarens och köparens ansvar vidbostadsköpet och besiktarens ansvar för sina tjänster. Konsumentrådgivarna upplever det som problematiskt att innehållet och omfattningenav besiktningen har en så varierande nivå. Konsumentrådgivarna tog upp det nödvändiga i att utarbeta standardiserade avtalsblanketter förbesikningar för att undvika oklarheter beträffande faktureringen och tjänstens innehåll.I utredningens andra del granskades femtio besiktningsrapporter från åren 2002 - 2006. Rapporterna anskaffades frånkonsumentklagonämndens arkiv över klagomål om genomförda bostadsköp på så sätt att materialet inte omfattar rapporter som varit föremålför konsumentklagomål. Rapporterna granskades enligt de krav som ställs i anvisningarna om fastighetsförvaltning och de aspekter somframkommit i förfrågan som riktades till konsumentrådgivarna. De väsentligaste föremålen för granskning var vilka begrepp som använts,rapportens omfattning och innehåll.Besiktningsrapporternas innehåll och omfattning var mycket varierande. De mest centrala problemen i besiktningsrapporterna var enförvirrande användning av begreppen beträffande bostadens och fastighetens skick, en bristfällig beskrivning av granskningensavgränsningar, avsaknaden av de observationer som gjorts om objektet i besiktningsrapporterna samt avsaknaden av källan för deninformation som uppgetts i rapporten.Beteckningarna för utredningarna gällande skicket på bostaden och fastigheten är definierade i anvisningarna om fastighetsförvaltning. Såvälkonsumenterna som yrkesutövarna förefaller dock ha svårigheter att använda begreppen på rätt sätt, vilket gör att man inte förstår skillnadenmellan utredningarna av skicket på de olika slags bostäderna och fastigheterna. Det finns skäl att fästa uppmärksamhet vid användningen avrätt begrepp för att undvika missförstånd och för att etablera tjänsteformerna.I besiktningsrapporterna nämns vanligtvis inte att besiktningen utförts enligt den omfattning som anvisningarna om fastighetsförvaltningpåvisar. Avvikelser från anvisningarna borde nämnas redan i avtalet för att missförstånd skall undvikas.Rekommendationerna för besiktningar som uppges i anvisningarna om fastighetsförvaltning borde vara lättare tillgängliga förkonsumenterna. Utgångsläget för anvisningarna om fastighetsförvaltning är att de är avgiftsbelagda och användningen av dem är främmandeför konsumenterna. För tillfället presenteras anvisningarna ofta för konsumenten i samband med utförandet av besiktningen. Det voreemellertid bra om konsumenten bekantade sig med besiktningstjänsternas innehåll redan innan tjänsten beställs.Man har observerat att konsumenterna förhåller sig överdrivet optimistiskt till besiktningsrapporterna och har orealistiska förväntningar påtjänsterna. För att undvika besvikelser och missförstånd finns det skäl att uttrycka sig klart och göra konsumenten medveten omosäkerhetsmoment kring observationer som bygger på ögonmått och på mätning av ytfuktighet redan före man ingår ett besiktningsavtal.Dessutom är det bra att förklara för konsumenten om begränsningar som beror på tidpunkten för besiktning, såsom en begränsad möjlighet attgranska grunden, byggnadens omgivning och yttertaket på grund av snö.Anvisningarna om fastighetsförvaltning innehåller relativt heltäckande anvisningar om omfattning och rapportering när det gällerbesiktningar i samband med bostadsköp. Det centrala problemet i anknytning till besiktningarna verkar inte vara förknippat medanvisningarnas innehåll utan med det faktum att anvisningarna inte efterföljs. Det mest väsentliga för konsumenterna vore därför attbesiktningen och rapporten utförs i enlighet med anvisningarna om fastighetsförvaltning.Kontaktperson på HIM: Marknadsavdelningen/Eeva-Liisa Koltta-Sarkanen, tfn (09) 1606 3518NyckelordBostadsköp, besiktning vid bostadsköp, konsumentISSN1459-9384Sidoantal58SpråkFinskaUtgivareHandels- och industriministerietISBN952-489-009-7Pris13 €FörläggareEdita Publishing Ab

Series title and number of the publicationAleksanterinkatu 4 P.O. Box 32 Tel. +358 9 16001MTI Financed studiesFIN-00170 HelsinkiFINLANDFIN-00023 GOVERNMENTHelsinki FINLANDTelefax +358 9 1606 36663/2006AuthorsHaidi Falkenbach/Helsinki University ofTechnologyDateJuly 2006Commissioned byMinistry of Trade and IndustryDate of appointmentTitleResidential surveying and the associated development needs from the consumer standpointAbstractThe aim of this survey is to describe the extent and types of problems related to residential surveying. The survey was implemented on thebasis of a questionnaire sent to consumer advisers and a review of reports on residential surveying.The questionnaire to consumer advisers revealed that the most common questions consumers asked advisers were on surveying services forresidential properties and real estate, the impact of a residential survey on the responsibilities of the seller and buyer, and the surveyor’sresponsibility for services rendered. Consumer advisers, who considered the varying standards governing the content and extent of residentialsurveying problematic, highlighted the need to prepare standardised contract forms for surveying in order to avoid ambiguity in terms ofinvoicing and service content.The second part of the survey examined fifty residential surveying reports from 2002 to 2006. The reports were obtained from archivedappendices to complaints made with reference to property purchases to the Consumer Complaint Board, and therefore did not include reportson which consumer complaints were filed. The reports were surveyed on the basis of the requirements set for them by KH PropertyManagement Files and in terms of perspectives revealed by the survey targeted at consumer advisers. Key issues included the terms used, theextent of the report and its content.The content and extent of residential surveying reports varied considerably. Major problems in such reports included the inconsistent use oftitles for residential surveys, erroneous residential survey definitions, a lack of observations on the condition of the surveying target inresidential surveying reports, and omitting the source of information contained in the report.The KH Property Management Files specify the titles of residential surveys, but it seems that both consumers and professionals find itdifficult to use these concepts correctly, and the differences between various types of surveying are not understood. Use of the correctconcepts should be emphasised in order to avoid misunderstandings and establish standard service types.Typically, residential surveying reports did not mention that the surveying work had been conducted to the extent required by KH PropertyManagement Files, even though any exceptions to the extent specified in the Files should be mentioned in the contract, in order to avoidmisunderstandings.Recommendations specified in the KH Property Management Files for residential surveying should be more easily available to consumers,but at present the Files are, as a rule, subject to a charge and consumers are therefore unfamiliar with them. At present, the orderer’sinstructions are not presented to consumers until during the actual residential survey. However, consumers should review the contents ofsurveying services prior to ordering them.Consumers seem to have an overly optimistic attitude towards residential surveying reports, and their expectations of the related services areunrealistic. In order to avoid disappointments and misunderstandings, ambiguous factors related to both visual observations and those madeusing a surface moisture detector should be expressed clearly and consumers should be informed of them prior to concluding a residentialsurveying contract. Moreover, any restrictions due to the time of inspection, such as those caused by snow with respect to the inspection offoundations, the environs of the building and roofing, should be made very clear to consumers.The KH Property Management Files fairly comprehensively defines the scope of residential surveys and reporting instructions. Therefore, thekey problem related to residential surveying does not seem to be the content of the KH Property Management Files, but the fact that it is notadhered to. Hence, it would be crucial for consumers that residential surveying and the related reports be implemented according to thespecifications of the KH Property Management Files.Contact person at the MTI: Trade Department/Senior Adviser Eeva-Liisa Koltta-Sarkanen, tel. +358 9 1606 3518Key wordsHousing trade, residential surveying, consumerISSN1459-9384Pages58Published byMinistry of Trade and IndustryLanguageFinnishISBN952-489-009-7Price13 €Sold byEdita Publishing Ltd

Edelliset sarjassa ilmestyneet julkaisut1/2006 Terveydenhuollon tilaaja-tuottaja-malli2/2006 Tilintarkastusvelvollisuuden uudistamisen taloudelliset vaikutuksetKTM PL 3200023 ValtioneuvostoAleksanterinkatu 4, Helsinkiwww.ktm.fi

Asuntokaupan kuntotarkastus ja kehittämistarpeet kuluttajannäkökulmastaTutkimuksen tavoitteena on kuvata asuntokaupan kuntotarkastuksiin liittyvien ongelmien laajuuttaja sen muotoja. Tutkimus toteutettiin kuluttajaneuvojille suunnatun kyselyn ja tehtyjen kuntotarkastusraporttientarkastelun avulla. Kuluttajaneuvojille tehdyn kyselyn mukaan kuluttajienkuntotarkastuksia koskevien yhteydenottojen yleisimmät kysymykset koskivat asunnon ja kiinteistönkuntoa selvittävien palveluiden käsitteitä, kuntotarkastuksen vaikutusta myyjän ja ostajanvastuisiin asuntokaupassa ja kuntotarkastajan vastuuta palvelustaan.Kuluttajaneuvojat ottivat esille tarpeen laatia kuntotarkastuksia varten standardoidut sopimuslomakkeetlaskutusta ja palvelun sisältöä koskevien epäselvyyksien välttämiseksi. Kuntotarkastusraporttiensisältö ja laajuus oli hyvin vaihteleva. Keskeisiä ongelmia kuntotarkastusraporteissaolivat asunnon ja kiinteistön kuntoa koskevien selvitysten nimikkeiden sekava käyttö, tarkastuksenrajausten puutteellinen kuvaaminen, kohteen kunnosta tehtyjen havaintojen puuttuminenkuntotarkastusraporteista sekä raporttiin kirjattujen tietojen lähteen ilmoittamatta jättäminen.ISSN 1459-9384ISBN 952-489-009-7ISSN 1796-0029 (nettiversio pdf)ISBN 952-489-010-0 (nettiversio pdf)EDITA PUBLISHING OYPL 800, 00043 EDITAvaihde 020 450 00ASIAKASPALVELUpuhelin 020 450 05faksi 020 450 2380EDITA-KIRJAKAUPATHELSINGISSÄAnnankatu 44puhelin 020 450 2566