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Travaux ASCENSEURS Si votre ascenseur très ancien présente de nombreux travaux coûteux, il serait peut-être intéressant de demander un devis de remplacement total permettant de satisfaire les exigences de la loi à « budget optimisé », de gagner en confort et d’apporter une plusvalue non négligeable à la copropriété. Il faudra faire attention à bien contrôler à ce que certaines clauses ne soient pas trop « défavorables » (exemple: clause de vétusté ou neutralisation de la clause de pénalité). Arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs L'entretien des ascenseurs est visé à l'article Les travaux et contrats: quelques conseils 1/Travaux: deux certitudes et un conseil Deux certitudes: - la TVA à 5 % sera maintenue au-delà de 2010. - la deuxième des travaux (juillet 2008 à juillet 2013) sera à son tour reportée. Un conseil: Dès lors, si vous êtes en retard, et que vous n’avez pas encore voté les travaux de la 1 re tranche, contentez-vous de ces seuls travaux si vous voulez qu’ils soient faits (il va, en effet, y avoir un Bruno Dhont, Directeur de l’ARC (Union Nationale des Responsables de Copropriétés) R. 125-2 du code de la construction et de l'habitation. Il s’agit donc d’adapter le contrat en cours au plus tard lors du renouvellement de ce dernier s’il a été signé avant le décret du 9 septembre 2004 mais il est possible de demander un avenant au contrat ancien avant son renouvellement. Quelques nouveautés sont à noter par rapport aux anciens contrats. La nouvelle mouture oblige l’entreprise de dépannage à intervenir 24 heures/24, 7 J/7 en cas de blocage de personnes dans la cabine et ce, en général dans l’heure (à noter sur le contrat). Elle doit également intervenir tous les jours de la semaine, y compris dimanche et jours fériés dans le cas d’un dépannage (ce qui n’était pas le cas Modalités des prises de décisions en copropriété par www.universimmo.com Les travaux de sécurisation des ascenseurs prescrits par la réglementation comportent l’adjonction de dispositifs et d’équipements nouveaux et ne peuvent par conséquent être qualifiés de travaux d’entretien: étant cependant rendus obligatoires « en vertu de dispositions législatives ou réglementaires », leur décision relève du e) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et requiert donc la « majorité des voix de tous les copropriétaires »; à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (« majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ») en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 ». Les contrôles techniques périodiques prescrits tous les 5 ans par la réglementation sont par contre assimilés à des travaux de maintenance (article 45 du décret du 17 mars 1967 modifié) et peuvent être décidés dans le cadre du vote du budget prévisionnel des exercices au cours desquels ils sont prévus d’être exécutés. Enfin, la renégociation de contrats de prestations ou la souscription de nouveaux contrats relèvent de la responsabilité du syndic « assisté et contrôlé » par le conseil syndical. Si la négociation d’un nouveau contrat a des conséquences sur le coût du poste d’entretien, il doit en être tenu compte dans le budget prévisionnel qui constitue pour le syndic une autorisation de dépenses pour l’ensemble des charges courantes du syndicat. Copropriété & Travaux - #09 34 Printemps 2009 embouteillage monstre dû en partie à ceux qui se sont laissés entraîner à faire les deux 1 res tranches en même temps). Vous voterez ensuite plus calmement la 2 e tranche (qui sera repoussée, comme on l’a dit, avec une TVA maintenue à 5,5 %). 2/Contrats: deux conseils a) écartez toute disposition qui prévoit une vétusté acquise automatiquement au bout d’un certain nombre d’années. Si vous acceptez une telle clause, vous vous préparez des années difficiles et coûteuses. b) refusez que la clause dite « de pénalité » limite les pénalités annuelles (applicables en cas de non-respect des contrats) à 5 % du contrat (comme cela est le cas dans les contrats des 4 grands…) auparavant). Ensuite, les visites d’entretien ne doivent pas être espacées de plus de 6 semaines. Les téléalarmes devront être généralisées en cabines, alors qu’aujourd’hui, environ 50 % des ascenseurs n’en sont pas encore équipés. L’éclairage de secours en cabine devient obligatoire, certaines pièces mécaniques sources de pannes doivent être renouvelées en cas d’usure, etc. Enfin, les entreprises ont l’obligation de remplir scrupuleusement le carnet d’entretien de l’ascenseur lors de chaque visite et de récapituler par un bilan annuel les prestations effectuées, et ce, dans un souci de transparence. L’arrêté définit les dispositions minimales d’entretien et énumère les clauses qui devront figurer dans tous les contrats d’entretien. Des possibilités de contrats étendus couvrant plus de pièces importantes en se référant au fascicule Afnor existent. À vous de le consulter et de vérifier si votre contrat est conforme aux obligations et aux souhaits de votre copropriété. Arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d'ascenseurs La Loi dit que « tout propriétaire d'ascenseurs est tenu de faire réaliser à ses frais un contrôle technique de son installation selon la fréquence prévue à l'article R. 125-2-4 du code de la construction et de l'habitation. Le propriétaire de l'ascenseur doit mettre à la disposition du contrôleur technique les informations et documents nécessaires à la bonne exécution du contrôle, notamment: - le dossier technique comportant les caractéristiques principales de l'installation s'il existe; - la dernière étude de sécurité prévue par le décret n° 95-826 du 30 juin 1995, en sa possession; - le cas échéant, le rapport de vérification
établi après toute transformation ou modification importante de l'installation; - le carnet d'entretien prévu à l'article R. 125-2-1 du code de la construction et de l'habitation; - le cas échéant, le rapport de la personne qui a effectué le précédent contrôle technique ». Ce contrôle technique périodique est à réaliser tous les 5 ans. Il consiste à vérifier si les travaux de mise en sécurité ont bien été réalisés, et à repérer tout défaut éventuel. En conclusion, sachez que sur votre devis de mise en conformité, vous pouvez demander à l’entreprise de notifier clairement trois niveaux de coût: les obligations réglementaires, les travaux non obligatoires mais recommandés par l’ascensoriste au titre de la sécurité ou de la cohérence technique garante d’une meilleure fiabilité et les travaux non obligatoires mais réalisables au titre de l’amélioration de la performance, du confort ou de l’esthétique de l’installation. Un devis bien détaillé apporte Fiscalité et aides par www.universimmo.com Les travaux de sécurisation des ascenseurs bénéficient comme tous les travaux d'amélioration et d'entretien de la TVA à taux réduit (5,5 %); par ailleurs, les propriétaires bailleurs, comme les propriétaires occupants sous condition de ressources, peuvent recevoir des aides de l'ANAH tant pour les travaux de mise en sécurité que pour une installation nouvelle (Rép. min., JOAN 2 novembre 2004, n° 39476). davantage de transparence entre l’entreprise et son client et laisse le choix des « options » à la copropriété. Il convient tout de même à l’ascensoriste d’alerter les copropriétaires de certaines mesures supplémentaires de sécurité qui n’entrent pas dans le cadre de la loi et de les notifier clairement sur le devis. Il faut se faire aider « Je suis membre du Conseil syndical d’une copropriété de 55 logements en R +4, située au Vésinet (78). Nous avons six ascenseurs qui nous donnent satisfaction mais qui datent de 1967 et qui sont donc concernés par la mise en conformité. Lors de l'Assemblée Générale des copropriétaires, fin 2005, nous avons démontré que nous n’étions pas en mesure, seuls, de suivre un tel dossier. Sauf cas exceptionnel, une copropriété n’a pas les connaissances techniques suffisantes pour interpréter la loi, déterminer la liste des opérations à entreprendre, établir le Cahier des charges, lancer les consultations, analyser les offres, négocier et passer la commande, suivre les travaux et les réceptionner. Nous avons donc choisi de faire appel à un bureau d’études indépendant, le Centre Européen de Contrôle des Installations (CECI), basé à Paris. Cet organisme a réalisé, pour chacun de nos appareils, une pré-étude très détaillée et chiffrée. Lors de l'Assemblée Générale de fin 2006, nous savions quel serait le coût des travaux à réaliser à échéance juillet 2008, à échéance juillet 2013 et, en variante, combien coûterait une réfection complète de nos ascenseurs. Si on ne fait que les mises en conformité, on subit les périodes d'arrêt pour travaux et, en fin de compte, on a des ascenseurs, certes conformes, mais dont certains éléments restent d'origine. Nous avons opté pour la rénovation totale de nos machines ce qui nous a permis de réaliser une économie, à moyen terme, de 30 %. Pendant l’année 2007, le CECI a rédigé et chiffré le "cahier des charges" qu'il a proposé à douze entreprises. Seules quatre ont répondu, un ascensoriste et trois assembleurs. Bien que très légèrement plus chère, la Société Schindler nous paraissait la plus à même à effectuer les travaux Copropriété & Travaux - #09 35 Printemps 2009 ASCENSEURS Les copropriétaires sont alors libres de les refuser. Attention toutefois, si l’ascensoriste les a avertis d’un problème de sécurité et que les copropriétaires ont refusé les réparations, leur responsabilité est engagée. Si au contraire l’ascensoriste ne les a pas prévenus et qu’un problème survient, la responsabilité du professionnel sera engagée au titre de son devoir de conseil. La règle d’or en la matière est donc une communication écrite de chacune des parties. À bon entendeur… ■ Dossier réalisé par Nathalie Vaultrin et www.universimmo.com Jacques Dormeuil, Président du Conseil Syndical pendant 11 ans et aujourd’hui membre du Conseil en charge des lots chauffage et ascenseurs d’autant que c’était elle qui avait installé les ascenseurs lors de la construction de l'immeuble et qui en a assuré la maintenance nous donnant toute satisfaction. Nous étions prêts à payer un peu plus cher pour avoir un contrat de maintenance nous liant avec un ascensoriste. Il fallait donc que les travaux soient réalisés par ce même ascensoriste. Nous avons donc demandé à CECI de négocier avec la société Schindler. La commande a été passée fin 2007 à un niveau de prix de 1 % inférieur au calcul de prix qui nous avait été communiqué à titre indicatif par CECI, lors de la pré-étude, 18 mois plus tôt. Du fait du plan de charge de l’ascensoriste, les travaux ont été effectués de mi-octobre 2008 à mi-janvier 2009. Ce temps de réalisation est tout à fait raisonnable puisqu’il y avait tout de même 6 ascenseurs à rénover. Les délais ont été totalement respectés, mieux, ils ont été diminués de 30 % par rapport au planning initial. Il faut dire que l'équipe de monteurs était d’une redoutable efficacité. Nous avons eu la chance de tomber sur des gens connaissant parfaitement leur métier, discrets, laissant des locaux d'une propreté remarquable. Nous avons renouvelé le contrat de maintenance avec cette société. La première année de ce nouveau contrat, moins onéreux que l'ancien, est gratuite du fait de la période de garantie. Les résidents sont tous très satisfaits des travaux et du suivi du chantier jusqu’à la réception des appareils par le bureau d’études qui n’a eu à formuler qu'un nombre extrêmement limité, ce qui est très rare, de réserves. Toutes les réserves étaient mineures. À la fin des travaux, nous avons fait une inauguration avec les résidents, le CECI et le personnel de la Société Schindler afin de fêter cette rénovation parfaite. Si je devais donner un conseil aux copropriétaires qui n’auraient pas encore entamé le processus de mise en conformité, ce serait de faire appel à un bureau d’études extérieur compétent pour suivre toutes ces démarches complexes et techniques que nous, copropriétaires, ne pouvons assumer, n’étant pas des techniciens spécialisés en ascenseurs. Si c’était à refaire, nous ferions à l’identique avec les mêmes prestataires ».
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