Travaux - Réponses maison

Copropriété & Travaux - #09 55 Printemps 2009
Co-Pro
COURRIER DES LECTEURS
À CHACUNE DE CES QUESTIONS,
COPROPRIÉTÉ & TRAVAUX VOUS DONNE
LA RÉPONSE AVEC LE SITE D’INFORMATION SUR
L’IMMOBILIER WWW.UNIVERSIMMO.COM
Avoir la charge d’un patrimoine en copropriété représente une lourde responsabilité pour chacun des copropriétaires et pour leurs
représentants qu’ils désignent pour veiller, avec le syndic, à son entretien, sa rénovation quand elle est nécessaire, voire même son
amélioration lorsqu’elle est possible et susceptible de donner de la valeur aux lots privatifs! L’environnement juridique devient de plus
en plus complexe, dans un contexte où l’intérêt collectif est en perpétuel conflit avec les intérêts individuels, la plupart du temps
exprimés à court terme… Les décisions collectives se prennent de plus en plus difficilement et sont fréquemment contestées,
alors que par ailleurs les mises en cause de responsabilité pour défaut d’entretien se multiplient! Quelle majorité est requise par tel
ou tel type de travaux, comment faire lorsqu’il faut passer pour les réaliser par des parties privatives, comment surmonter le blocage
injustifié d’un copropriétaire, que répondre aux demandes de privatisation de parties communes?…
Un nouveau copropriétaire a acheté cette année
deux appartements mitoyens dans la copropriété.
Par l'intermédiaire de son notaire, il a demandé à notre
précédent syndic, l'autorisation de casser un mur
porteur pour ne faire qu'un seul appartement.
demande n'a pas été inscrite à l'ordre du jour de la
dernière AG! Il faut préciser que c’est l’ancien syndic
qui a fait la transaction en tant qu’agent immobilier par
ailleurs… Les travaux ont commencé en juillet avec tous
les désordres que l'on peut imaginer: bruit, matériaux et
poussière dans les parties communes et l’ascenseur, etc.
Mais surtout ces travaux sont réalisés sans autorisation
et sans garantie!
Le percement d'un mur porteur pour la mise en communication
de deux lots, sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires,
constitue une atteinte aux parties communes susceptible de
justifier une action de remise en état des parties communes dans
leur état antérieur. En effet, une jurisprudence constante considère
qu'aucune circonstance ne peut, sauf pour des atteintes
minimes comme un percement pour faire passer un câble ou une
conduite, dispenser un copropriétaire effectuant des travaux les
affectant de se passer d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires
(un exemple parmi d'autres : Cass., 3e Ch. civ.,
le 4 décembre 2007, n° 06-19 931). Une telle action peut être
initiée par le syndicat des copropriétaires (il faut cependant une
habilitation du syndic à agir donnée par l'assemblée) ou par un
quelconque des copropriétaires: en effet, selon une jurisprudence
tout aussi établie de la Cour de cassation, chaque copropriétaire
a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la
cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de
démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui
dont souffre la collectivité des membres du syndicat
(un exemple parmi d'autres: Cass., 3e Ch. civ., 1er juillet 2008,
n° 07-15729)… Bien évidemment, le copropriétaire qui effectue
un tel percement sur une structure porteuse endosse une lourde
responsabilité en cas de désordres causés à l'immeuble…
Par contre, les nuisances résultant des travaux privatifs entrepris
ne peuvent être reprochées que dans la mesure où résultent des
comportements anormaux des Maîtres d'ouvrage et des
entreprises et ouvriers du chantier; en effet, si elles ne résultent
que d'une conduite normale de travaux de réfection et d'aménagement
des parties privatives, nul ne peut en faire reproche,
chaque copropriétaire devant pouvoir effectuer dans ses parties
privatives les travaux nécessaires pour pouvoir en jouir comme il
l'entend dans les limites des usages permis par le règlement de
copropriété. Sachant qu'un niveau de nuisance minimal est inévitable
dès lors que des travaux lourds sont entrepris, il faudrait
pour pouvoir agir à l'encontre des copropriétaires responsables
faire constater des nuisances anormales constituant une infraction
au règlement de copropriété. Par contre, tout résident victime de
nuisances anormales est en droit d'agir à l'encontre des responsables,
à la fois en respect du règlement de copropriété et au titre
du trouble anormal du voisinage. Ces quelques considérations
doivent vous permettre de déterminer la nature d'une action
éventuelle de votre part, sachant qu’au stade où les choses en
sont, il est illusoire d’envisager, ni un arrêt des travaux, ni a fortiori
un retour à l’état antérieur! Le seul objectif à poursuivre est
d’une part, autant que faire se peut, une réduction des nuisances
liées aux travaux, et d’autre part, une régularisation de l’autorisation
par l’assemblée après avoir pu vérifier que les travaux se
déroulent dans les règles de l’art et en toute sécurité pour la stabilité
de l’immeuble, cette vérification impliquant une intervention
d’un architecte ou un Maître d’œuvre choisi par la
copropriété aux frais du copropriétaire qui réalise les travaux.
Peut-être convient-il à titre de première démarche de recueillir le
sentiment du conseil syndical sur l'ensemble de ces faits,
car celui-ci a plus de poids pour agir, que ce soit par l'intermédiaire
du syndic ou directement sur le copropriétaire concerné,
sachant que ce dernier a théoriquement une « épée de
Damoclès » sur la tête, le syndicat des copropriétaires comme
n'importe quel copropriétaire pouvant à tout moment demander
au tribunal (et en principe obtenir sans grande discussion) la suppression
du percement effectué et la reconstitution du mur porteur
comme il l'était avant travaux ! À noter que le délai de
prescription d'une telle action, contre ce qui peut être considéré
comme une appropriation d'une partie commune, est de 30 ans.