jaarverslag 2016-hires

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op
waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare
verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele
waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van
HEEMwonen maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk
waarderingscomplex.
Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een
modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn
als volgt:
• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele
verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
• De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn
gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
• Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet
specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten
met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijscategorieën en mogelijk in de
toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen op de balans of in de niet uit de
balans blijkende verplichtingen.
• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel
Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de
inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een
disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een
eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar, de exit yield.
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s:
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige
complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur
geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van
individuele woningen wordt overgegaan.
Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde
wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt
uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde
verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed
plaatsvindt.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten
gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:
• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de
markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige
zakelijke lasten.
• Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de
verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het
uitpondscenario.
Jaarrekening 2016 | 77
Jaarrekening 2016 | 77