jaarverslag 2016-hires

De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen (belastingjaar 2017 met
waardepeildatum 1 januari 2016) van deze eenheden bedraagt € 970 miljoen.
10.1.1 Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat voor het gehele bezit in exploitatie bedraagt € 837,5 miljoen.
De marktwaarde is bepaald door middel van een full taxatie die door een externe taxateur is
gevalideerd. De verdeling van de marktwaarde over de categorieën is als volgt:
Woningen 769.772
ZOG/MOG/BOG 61.134
Parkeervoorzieningen 6.616
837.522
Bij de full taxatie is een aantal vrijheidsgraden van toepassing. Dit betreft de markthuur, de
markthuurstijging, de leegwaarde, de leegwaardeontwikkeling, de mutatiegraad, het onderhoud,
de exit yield en de disconteringsvoet. Voor de markthuurstijging en de exit yield is aangesloten bij
het handboek.
Voor de woningen is inzichtelijk gemaakt wat het verschil is tussen de basisversie van het
handboek en de full taxatie. De marktwaarde van de woningen per ultimo 2016 is € 769,8 miljoen.
In onderstaande tabel is het effect van het toepassen van de vrijheidsgraden t.o.v. de basisversie
weergegeven.
Vrijheidsgraad Marktwaarde Verschil Verschil %
Full-taxatie 769.772 n.v.t. n.v.t.
Mutatiegraad 769.654 -119 -0,02%
Markthuur 768.508 -1.264 -0,16%
Leegwaarde 767.903 -1.869 -0,24%
Leegwaarde ontwikkeling 767.697 -2.076 -0,27%
Onderhoud 755.909 -13.863 -1,81%
Disconteringsvoet 695.989 -73.783 -9,77%
Volledige basistaxatie 678.759 -91.013 -13,10%
De grootste verschillen worden veroorzaakt door het onderhoud en de disconteringsvoet:
• HEEMwonen en taxateur achten een inschatting van regulier onderhoud op basis van de
Vastgoed Taxatiewijzer 2016 beter passend.
• HEEMwonen en taxateur achten een schatting op complexniveau beter passend. De
disconteringsvoet in het handboek is voor vastgoed in o.a. de krimpregio’s verhoogd met 2%.
Deze opslag wordt als erg hoog ervaren.
Vergelijkende cijfers 2015
De marktwaarde 2016 is bepaald op basis van een full taxatie. Wij beschikken niet over een full
taxatie per ultimo 2015 en per ultimo 2014. De ontwikkeling van de materiële vaste activa in deze
jaarrekening wordt toegelicht vanaf 1 januari 2015. Om te komen tot een indexering van de
marktwaarde naar de jaren 2015 en 2014 is, voor de woningen en de parkeervoorzieningen, aan
de hand van de marktwaarde 2016 een index berekend op basis van de ontwikkeling van de
trendlijn in de betreffende jaren. Dit leidt tot een waardeontwikkeling van 6,96% in 2016 en een
Jaarrekening 2016 | 96
Jaarrekening 2016 | 96