jaarverslag 2016-hires

Wijzigingen als gevolg van wijzigingen in het exploitatiebeleid
Hogere huuropbrengst door streefhuurbeleid (€ 11,1 miljoen), lagere onderhoudsuitgaven o.a.
door inkoopvoordelen (€ 1,1 miljoen), hogere belastingen (€ -2,3 miljoen), lagere kosten
algemeen beheer (€ 8,5 miljoen), lagere restwaarde (€ 0,7), hogere verhuurderheffing, mede
i.v.m. verhoging Rijksbegroting ingaande 2018 (€ -1,2 miljoen) en inrekenen saneringsheffing in
bedrijfswaarde (€ -2,8 miljoen).
Wijzigingen als gevolg van wijzigingen in het (des)investeringsbeleid
Bedrijfswaarde stijgt doordat een groot deel van de verhuis- en herinrichtingskosten van de
sloopwoningen (met name de 300 woningen hoogbouw Bleijerheide) reeds is betaald en derhalve
niet meer wordt ingerekend (€ 3,4 miljoen).
De bedrijfswaardeberekening is opgesteld in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze
door de Autoriteit Wonen en het WSW zijn voorgeschreven. Bij de bedrijfswaardeberekening
gelden de volgende uitgangspunten (voor inflatieverwachting zie onderstaande tabel):
- Voor 2017 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 0,2% (inflatie 2016). Er
wordt geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.
- Voor de jaren na 2017 is rekening gehouden met een huurverhoging op basis van de
verwachte inflatie.
- Jaarlijkse huurderving als gevolg van leegstand van 1% (voorgaand jaar: 1%).
- Mutatiegraad van gemiddeld 8% en huurharmonisatie tot streefhuur (voorgaand jaar: idem).
- Er zijn geen woningverkopen ingerekend in de bedrijfswaarde.
- Jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten volgens looninflatie.
- Genormeerde variabele lasten voor belastingen en verzekering van € 256 per verhuureenheid
(voorgaand jaar: € 240).
- Genormeerde variabele lasten (algemeen beheer) van € 844 per verhuureenheid (voorgaand
jaar: € 884).
- Kosten klachten- en mutatieonderhoudskosten conform meerjarenonderhoudsbegroting
(gemiddeld € 535 per woning).
- Kosten van planmatig groot onderhoud conform meerjarenonderhoudsbegroting (gemiddeld
645 per woning).
- Een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode
minus de verwachte sloopkosten. Per saldo resulteert dit in een negatieve restwaarde
van ± € 11.000 per eenheid (voorgaand jaar: idem).
- De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende
levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 50 jaar).
De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur
gerechtvaardigd is.
- Voor de verhuurderheffing is voor de jaren vanaf 2017 uitgegaan van de tarieven zoals
opgenomen in de Wet van 1 februari 2017 tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt
2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing. Voor de mutatie in de
WOZ-waarde is aangesloten bij het door de Autoriteit Woningcorporaties afgegeven
perspectief.
- De saneringsheffing.
- De heffingsbijdrage van de Autoriteit Woningcorporaties maakt onderdeel uit van de
bedrijfswaarde.
- De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Jaarrekening 2016 | 98
Jaarrekening 2016 | 98