Geschäftsjahr 2009 - Fundamenta Real Estate AG

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tiefe Zinsniveau im kurzfristigen Bereich. Andererseits
wurde die Nachfrage nach Wohnungsraum nicht gebremst
und die Zuwanderung ist entgegen den Befürchtungen
auch nicht eingebrochen. Den Auf- und Ausbau unseres
Wohnliegenschaftsportfolios konnten wir somit fast planmässig
umsetzen.
Nach dem Renditeboom des Jahres 2008, der noch bis
ins erste Quartal 2009 anhielt, verzeichneten die Renditeliegenschaften
im 2. Quartal 2009 auf dem Transaktionsmarkt
erstmals wieder leicht sinkende Preise. So
reduzierte sich der Real Estate Price Index für Renditeliegenschaften
in dieser Zeit um 2.5%. In der zweiten
Jahreshälfte notierte der Markt bereits wieder einen
leichten Preisanstieg. Im Jahresvergleich zeigt der Preisindex
für Renditeliegenschaften einen Anstieg von 3.3% .
Die Aktionäre der Fundamenta Real Estate AG haben von
der positiven Preisentwicklung leider nur teilweise profitiert.
Der Erfolg aus Neubewertungen der Anlageimmobilien
belief sich auf CHF 0.08 Mio. Negativ beeinflusste
die deutlich tiefere Bewertung der Liegenschaften in Winterthur,
Zürich, Horgen und Oberentfelden im Umfang von
CHF 1.29 Mio. das Gesamtresultat. Dem stehen positive
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften in Dietikon,
Windlach, Turgi, Schlieren und Bern von CHF 1.4 Mio. gegenüber.
Wesentlich stärker war das operative Geschäft.
Die Netto Cash Flow Rendite belief sich in der Berichtsperiode
auf 5.2% und lag damit deutlich über unserem
langfristigen Zielwert. Der ROE reduzierte sich in der
Berichtsperiode auf 5.6% (Gesamtvorjahr 16.7%). Ein Vergleich
mit dem Vorjahr erachten wir aber nicht als opportun,
da im 2008 einige Sonderfaktoren einen sehr hohen
ROE generierten. Es sind insbesondere die Umstellung auf
einheitliche Schätzungsexperten, die überdurchschnittliche
Aufwertungen der Immobilien und die im Vorjahr noch
reduzierte Kostenbasis zu nennen.
Die Spuren der Finanzmarktkrise und der weltweite Einbruch
des Wirtschaftswachstums konnte die Nachfrage
nach Mietwohnungen nicht bremsen. Die grossen Agglomerationen
verzeichnen eine nach wie vor intakte Nachfrage
nach Wohnraum und die Schweiz hat entgegen den
Erwartungen eine der höchsten Wachstumsraten bezüglich
der Zuzüge von Ausländern in die Schweiz. Obwohl
auch die Fundamenta Real Estate AG nicht vor Leerständen
verschont blieb, konnten wir mit gezielten Vermietungsmassnahmen
die Leerstandsquote im Geschäftsjahr
2009 auf 4.0% reduzieren (Vorjahr 5.4%).
Die Angebotsmieten wuchsen auch im Jahre 2009 weiter
an. Der Teilindex der Wohnungsmieten im Landesindex für
REAL ESTATE
Konsumentenpreise, welcher für Bestandsmieten repräsentativ
ist, erhöhte sich um 1.9% und wuchs damit nicht
mehr so schnell wie in der Vorjahresperiode (4.0%). Auch
wir konnten im Rahmen der Neuvermietungen und durch
Anpassung von Indexständen bei Neuerwerbungen von
diesem Trend profitieren.
Wir erwarten, für das Jahr 2010 weitere positive Signale.
Die anhaltende Nachfrage nach preisgünstigem Wohnen,
das erwartete Wirtschaftswachstum, die Steigerung der
Reallöhne und die weiterhin tiefen Hypothekarzinsen
sprechen für einen starken Immobilienmarkt. Die Fundamenta
Real Estate AG liegt mit über 90% ihrer Mieten im
mittleren Mietzinssegment, und erwartet gerade in dieser
Kategorie kaum negative Entwicklungen. Unser Portfolio,
das sich auf die Ballungsgebiete und die wirtschaftlich
starken Agglomerationen konzentriert, wird vom tiefen
Leerwohnungsbestand, der insbesondere in der Agglomeration
Zürich nur gerade bei 0.6% liegt, weiter profitieren.
Die nach wie vor soliden Fundamentaldaten wie zum
Beispiel die niedrigen Leerstände, die nach wie vor steigenden
Mietzinsen und der bestehende Nachfrageüberhang
nach Mietwohnungen in den Ballungszentren lassen
darauf schliessen, dass Investitionen in Wohnimmobilien
weiterhin attraktiv bleiben und das Preisniveau dank der
stabilen Nachfrage den Portfoliowert stützen werden.
WeITerAUsBAU UNd dIVersIfIkATIoN
Im Geschäftsjahr 2009 hat die Fundamenta Real Estate
AG drei neue Objekte aus privater Hand erworben. Wir
werden auch zukünftig unserer Philosophie treu bleiben
und im Einkauf keine Bieterverfahren oder institutionellen
Ausschreibungen mitmachen, weil diese preistreibend
wirken und die Anfangsrenditen der Immobilien stark reduzieren.
Die zwei Liegenschaften Oberentfelden und Schlieren
kamen rückwirkend per 1. Januar 2009 ins Portfolio,
während die Liegenschaft in Bern per 1. April 2009 übernommen
wurde. Die geographische Ausrichtung zeigt eine
weitere Diversifikation in den Kanton Aargau und in die
Stadt Bern, aber auch eine Festigung des starken Wirtschaftsstandortes
Zürich.
Per 1. Januar 2009 wurde an der Suhrerstrasse 35/37
in Oberentfelden (AG) ein Objekt mit 28 Wohneinheiten
übernommen. Die Liegenschaft profitiert vom Wirtschaftsraum
Aarau, liegt aber auch dank der guten Verkehrsanbindung
für Pendler im Einzugsbereich der Stadt
Zürich. Das Objekt aus dem Jahre 1961 erfuhr diverse
Renovationen und war im Zeitpunkt der Übernahme voll
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