Geschäftsjahr 2009 - Fundamenta Real Estate AG

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Verfahrens wird ein Planungszeitraum von zehn Jahren
gewählt, während dessen die Zahlungsströme modelliert
werden und einen Wiederverkauf der entsprechenden Immobilie
nach dem Planungszeitraum angenommen wird.
Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus der Summe
der abdiskontierten Zahlungsströme (Cashflow) des Planungszeitraums
zuzüglich des auf den Bewertungsstichtag
abgezinsten Wiederverkaufswerts.
Auf der Basis von bestehenden Mietverhältnissen und
Annahmen über die Wiedervermietung zu heute erzielbaren
Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender
Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten
der laufenden Verträge die erwarteten
Bruttomieterträge ermittelt.
Die für Wiedervermietungen angesetzten Mieten werden,
basierend auf den lokalen Marktverhältnissen, für jedes
Objekt ermittelt. Wird der Bruttomietertrag um die objektspezifischen,
nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten
reduziert, ergibt sich der Nettoertrag, von dem eventuell
anfallende Ausgaben für die Instandhaltung oder die
Modernisierung des Objekts sowie für Neuvermietungen
notwendige Renovierungskosten abzuziehen sind, damit
sich die aus dem Objekt resultierenden Zahlungsströme
errechnen lassen.
Zur Berechnung des Barwerts der zukünftigen Zahlungsströme
werden diese auf den Bilanzstichtag abdiskontiert.
Der Diskontierungssatz wird aufgrund von Nettoanfangsrenditen
von Markttransaktionen vergleichbarer Objekte
bestimmt. Da angenommen werden kann, dass die Nettoanfangsrenditen
die Käufererwartungen hinsichtlich einer
dem objektspezifischen Risiko angemessenen, nachhaltig
zu erzielenden Rendite aus den Mieteinnahmen widerspiegeln,
kann dieser Ansatz als marktnah beurteilt werden.
Der Kapitalisierungssatz, der zur Bestimmung des am
Ende des Planungszeitraums angenommenen Wiederverkaufswerts
verwendet wird, orientiert sich am objektspezifisch
ermittelten Diskontierungssatz.
Steuern
Die Fundamenta Real Estate AG wird in verschiedenen
Kantonen der Schweiz besteuert. Die Ermittlung der Rückstellung
für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Kantonen
erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen
REAL ESTATE
der Geschäftsleitung und ihrer Steuerberater. Die Berechnung
der latenten Steuern auf Liegenschaften erfolgte mit
einem Steuersatz von 22%. Dieser stellt einen Mittelwert
der per 31. Dezember 2009 massgeblichen Steuersätze für
die jeweilige Liegenschaft bzw. für das jeweilig geltende
kantonale Steuersystem dar.
Die Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen
erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in
der Zukunft mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben ist.
Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger
Verluste basiert auf den aus den Liegenschaftsbewertungen
hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen
zusammen mit Schätzungen der Geschäftsleitung und
ihren Steuerberatern über die Wahrscheinlichkeit der
Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden.
Auf dieser Grundlage wird eine Wahrscheinlichkeit für
jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem
Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.
bilanzierUnGs- Und
bewertUnGsGrUndsätze
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erfolGsrechnUnG
Mieterträge und Aufwand
Der ausgewiesene Mietertrag beinhaltet ausschliesslich
Nettomieterträge ohne Berücksichtigung der Zahlungen
für Heiz-, Strom- und andere Nebenkosten. Die Mieterträge
werden periodengerecht erfasst.
Aufwendungen für Reparaturen und Unterhalt werden
separat erfasst und als Liegenschaftsunterhalt gezeigt.
Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und in
den Bewertungen berücksichtigt. Die Position Liegenschaftsverwaltung
umfasst den direkt mit den einzelnen
Liegenschaften verbundene Verwaltungsaufwand, Versicherungen
und Gebühren.