Geschäftsjahr 2009 - Fundamenta Real Estate AG

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anhanG zum schätzunGsbericht
darstellunG der bewertunGsmethOde und -annahmen
die nachfolgend dargestellte bewertungsmethodik sowie die aussagen zu werttreiber
und annahmen gelten für den überwiegenden teil der bewertungen der renditeliegenschaften
der fundamenta real estate aG. Vorbehalten bleiben einzelne bewertungen,
bei welchen andere als die nachstehend aufgeführten angaben in die bewertung
eingebracht wurden.
diskOntierunGs- / kaPitalisierunGszinssätze
Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
abbildunG 1: werttreiber bei immObilienanlaGen
Netto
Einnahmen
Mieteinnahmen
./. Nebenkosten
./. Leerstände
./. Ertragsausfälle
./. Baurechtszinsen
der für die wertermittlung verwendete diskontierungszinssatz orientiert sich an der
Verzinsung langfristiger, risikofreier anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen
bundesobligation und einem spezifischen risikozuschlag, welcher nebst nutzung,
lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle situation auf dem transaktionsmarkt
berücksichtigt. der spread zwischen den renditen einer bundesanleihe und
einer immobilieninvestition wird von sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance
(schweiz) aG regelmässig anhand von immobilientransaktionen verifiziert.
die nominellen diskontierungs- und kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch
nach makro- und mikrolage sowie nach immobiliensegmenten differenziert.
in der regel werden für den diskontierungszinssatz und den kapitalisierungszinssatz
zur ermittlung des restwertes dieselben werte angenommen. dies ist eine vereinfachende
annahme, die weder den anspruch hat eine mögliche zukünftige teuerung
(tieferer „netto“-kapitalisierungssatz) noch die mit dem bauwerk verbundenen zu-
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
DCF-WERTTREIBER
CashFloW REnDITE WERTvERänDERung
Liegenschaftsaufwand
Bewirtschaftungsund
Instandhaltungs-
Kosten
Veränderung
der
Marktmieten
Veränderung
der bezahlten
Anfangsrenditen