Geschäftsjahr 2009 - Fundamenta Real Estate AG
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90<br />
indexierunG<br />
die indexierung von zukünftigen mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen elemente<br />
des inflationsschutzes von immobilien und muss daher in einer dynamischen<br />
betrachtung berücksichtigt werden.<br />
mieten für büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den landesindex der<br />
konsumentenpreise (lik) gekoppelt, während mietverträge für wohnräume an die<br />
Veränderung des von der nationalbank quartalsweise errechneten referenzzinssatzes<br />
geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen teuerungsanteil beinhalten.<br />
basierend auf den Prognosen der einschlägigen konjunkturforschungsstellen (kOf,<br />
bak, secO) für die entwicklung des lik und der hypothekarzinsen wurden von<br />
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG folgende annahmen für<br />
die zukünftige indexierung der Vertragsmieten getroffen.<br />
die dargestellten wachstumsraten stellen die den bewertungen zugrunde liegende<br />
mietsteigerung im angegebenen Jahr aufgrund der Veränderung von lik und/oder<br />
referenzzinsatz des Vorjahres dar. in den bewertungen werden dabei für jede mieteinheit<br />
die vertraglich vereinbarten prozentualen ansätze berücksichtigt. bei fehlenden<br />
angaben werden die zukünftigen mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen<br />
wachstumsraten gekoppelt.<br />
die oben abgebildeten wachstumsraten werden in der regel auch für die zukünftige<br />
entwicklung der aus heutiger sicht als nachhaltig beurteilten marktmieten verwendet.<br />
die verwendeten indexierungsannahmen der mieteinnahmen widerspiegeln<br />
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von lik oder referenzzinssatz, sondern<br />
stellen die den bewertungen zu Grunde liegende anpassung der mieteinnahmen<br />
dar.<br />
leerstand<br />
Sal. Oppenheim<br />
Corporate Finance (Schweiz) aG<br />
abbildunG 2: annahmen zur indexierunG der mieten<br />
Indexierung Miete<br />
Geschäftsflächen<br />
Indexierung<br />
Miete<br />
Wohnflächen<br />
für auslaufende mietverträge von Verkaufs- und büroflächen wird ein objekt- und<br />
segmentspezifischer leerstand angesetzt. diese absorptionszeit (leerstand in monaten<br />
nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der re-<br />
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
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