Elliehausen: Neubaugebiet am Gesundbrunnen - Sparkasse ...

Der Kauf
wenn ein geeignetes grundstück mit der notwendigen „Baureife“ gefunden
ist – das heißt das grundstück ist rechtlich bebaubar, vollständig
vermessen und erschlossen und weist die richtige Bodenqualität
auf – dann steht dem kaufvertrag nichts mehr im wege. In Deutschland
muss der kauf beziehungsweise Verkauf über einen Notar laufen.
er ist verpflichtet dazu, auf bestimmte risiken des Vertrags hinzuweisen
und sie zu erläutern. Die gestaltung des Vertrages ist den Parteien
aber überlassen.
Der göttinger rechtsanwalt Dr. stephan kleinjohann klärt im rechtskommentar
unten über trügerische Vertragsklauseln auf. um die
Möglichkeit zu haben, den Vertragstext genau zu prüfen, sollte er mindestens
zwei wochen vor dem eigentlichen Notartermin vorliegen.
Zur unterstützung können Berater der Verbraucherzentralen oder
andere sachverständige hinzugezogen werden. In der so genannten
ten erwerber, die Monate später hinzukommen, klassisch benachteiligen sollen (dieser
erwerber soll ja zu einem Zeitpunkt leistungen abgenommen haben, als er noch nichts
in Händen hielt). solche wiederkehrend verwendeten Vertragsklauseln sind natürlich
unwirksam. sie haben oft den juristischen Nebeneffekt, dass vereinbarte ratenzahlungen
unwirksam sein können mit der Folge, dass die Vergütung insgesamt erst nach
Fertigstellung sowohl der eigentumswohnung als auch des gemeinschaftseigentums
geschuldet wird.
Zum schutz des „Verbrauchers“ (also des „Häuslebauers“ oder des privaten erwerbers
einer eigentumswohnung) enthält das gesetz für alle nach dem 1. Januar 2009
abgeschlossenen Bauverträge die regelung, dass dem erwerber eine 5-prozentige
sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung gewährt werden soll.
Diese regelung scheint noch überwiegend unbekannt zu sein − und findet sich nur
ausnahmsweise in hier zur Überprüfung vorgelegten Verträgen.
Das Fehlen einer solchen Bestimmung führt gleichzeitig dazu, dass formularmäßig vereinbarte
aufrechnungsverbote unwirksam sind. Ich frage mich ohnehin immer, weshalb
sich ein Bauherr unbesehen auf eine derartige klausel einlässt.
Die „krönung“ stellt die handschriftliche „Baubeschreibung“ für ein einfamilienhaus
im wert von 250.000,00 € auf einer halben DIN-a4-seite dar, bei der ergänzend im notariellen
Vertrag formuliert ist: Besondere abreden sind nur gültig, wenn der auftraggeber
sie schriftlich bestätigt.
Die Muster-Baubeschreibung der Verbraucherzentrale umfasst ganze 81 seiten. Nahezu
alle hier vorgelegten Baubeschreibungen erreichen diesen standard maximal zu
50 Prozent, in vielen Fällen gerade einmal zu 10 Prozent.
Ich frage mich auch sehr häufig, weshalb der mündlich zugesagte einzugstermin nur
selten in der schriftlichen urkunde steht.
als „Binsenweisheit“ mag deshalb auch gelten: wenn ein Vertragspartner das, was
er mündlich verspricht, nicht zum gegenstand der schriftlichen Festlegungen macht,
dann missbraucht er an dieser stelle zum ersten Mal das Vertrauen, welches ihm sein
Vertragspartner entgegen bringt. Verträge schließen heißt eigentlich, sich vertragen
zu wollen.
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„auflassung“ einigen sich Verkäufer und käufer dann über die neuen
eigentumsverhältnisse. Danach veranlasst der Notar die eintragung
ins grundbuch. Dafür berechnet er ein Honorar von 1 bis 1,5 Prozent
der kaufsumme.
auch das eintragen eines grundpfandrechts ist der Notar zuständig.
wenn der kauf eines grundstücks bereits durch ein Darlehen finanziert
wird, verlangt die Bank dafür die eintragung der grundschuld
ins grundbuch, mit der sie sich ihre rückzahlungsansprüche sichert.
Dieser eintrag kann in konkurrenz zu einer späteren grundschuld für
ein Baudarlehen treten. Das sollte vorab mit der Bank abgesprochen
werden, sonst ist das zweite Darlehen für den Hausbau gefährdet.
auch für eine sichere Überweisung der kaufsumme kann der Notar
einstehen, indem ein Notar-anderkonto eingerichtet wird. Der transfer
erfolgt erst, wenn die vertraglichen Vereinbarungen vorliegen. Das
bedeutet auch: Niemals in Vorleistung gehen. geld fließt erst nach der
notariellen Beurkundung.
und dies spricht wiederum dafür, trotz aller „Verliebtheiten“ vorgelegte Vertrags-
texte auch kritisch zu hinterfragen. was nützt mir ein Vertrag, der wesentliche Zusagen
eben doch nicht enthält – und teilweise im „kleingedruckten“ sogar unterläuft? Der
Vertragspartner rüstet in einem solchen Fall doch nur für die krise auf. so gibt es ein
Bauunternehmen in unserer region, welches laut eigener Homepage „schlüsselfertig“
baut, trotz aufforderung entsprechende Vereinbarungen im schriftlichen Vertrag aber
unterlässt bzw. aushöhlt.
auch die Beschäftigung mit architektenverträgen lohnt. was nützt ein architektenvertrag
dem Bauherren, wenn dort steht, dass der architekt bestimmte „leistungsphasen“
für den Neubau eines einfamilienhauses erbringt, wenn z.B. die kosten des
Bauvorhabens nicht angesprochen werden. Der Bauherr hat in der regel ein Budget
für seine Bauwünsche. an erster stelle des architektenvertrags muss deshalb stehen,
welches Budget der architekt bei seinen Planungen nicht überschreiten darf.
eine entsprechende argumentation in den Vertragsverhandlungen zwingt den architekten
dazu, die Bauherrenwünsche zu konkretisieren, die mit diesem Budget erreicht
werden sollen. wie nobel soll das Bauvorhaben werden?
Die erfahrung zeigt: Vertragspartner, die schon im Vorfeld des Vertragsabschlusses
dezidiert ihre Vorstellungen austauschen und sodann vertraglich niederlegen, werden
auch nach Vollendung des Bauvorhabens nicht wesentlich voneinander enttäuscht
sein können. anders herum: sind Vertragspartner nach der realisierung des Bauvorhabens
voneinander enttäuscht, so lässt sich rückblickend eigentlich immer feststellen,
dass notwendige klärungen schon in der Verhandlungsphase vor Vertragsabschluss
versäumt wurden.
Das Verhalten, das der Bundesbürger bei einem autokauf an den tag legt, spiegelt
sich ganz offensichtlich bei Vertragsabschlüssen in finanziell vielfacher größenordnung
nicht wieder. Deshalb: Bevor das „kind in den Brunnen fällt“, ist eine sorgfältige
Beschäftigung mit vorgelegten Vertragsentwürfen angeraten.
Der aktuelle BauratgeBer 13