ImmoCompact 03/2017

„Die AS Unternehmensgruppe vermarktet in kontinuierlicher
Folge interessante Objekte an private Anleger und institutionelle
Investoren.“
Andreas Schrobback
Der oft höhere Aufwand für Sanierung und Modernisierung wird
neben den hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und
den verschiedenen Fördermöglichkeiten durch eine in der Regel
zentrale Lage, ein besonderes Wohnflair und eine gute Bausubstanz
kompensiert. Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum
in guten Lagen sichert eine besonders hohe Vermietbarkeit
der entsprechenden Objekte. Die AS Unternehmensgruppe vermarktet
in kontinuierlicher Folge interessante Objekte dieses
Marktsegments an private Anleger und institutionelle Investoren.
Welche Renditen sind dabei realistisch möglich?
Vermietete Kapitalanlageimmobilien in der Wohnwirtschaft erzielen
derzeit eine durchschnittliche Mietrendite von ca. 2,5%
bis 6% vor Steuer p. a. Bei denkmalgeschützten Immobilien
sind die Anlaufkosten zwar um bis zu 20% höher, jedoch steigt
die zu erwartende Rendite insbesondere durch die hohen Steuervorteile
nach Beginn der Vermietung deutlich über die Mietrendite
herkömmlicher Immobilien.
Welche besonderen steuerlichen Vorteile gibt es bei
Investments in denkmalgeschützte Objekte?
Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ist das
letzte steuerliche „Eldorado“ und die letzte lukrative Möglichkeit,
durch erhebliche steuerliche Subventionen und Sonderabschreibungen
das Finanzamt legal an seinem privaten
Vermögens aufbau zu beteiligen. Durch die Sanierung eines
Baudenkmals entstehen Modernisierungskosten. Diese Modernisierungskosten
kann der Käufer auf Grundlage der §§ 7h/7i
des EStG, verteilt über zwölf Jahre, zu 100% abschreiben. So
können in den ersten acht Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten
pro Jahr als Werbungskosten abgeschrieben werden.
In den darauffolgenden vier Jahren dann jeweils 7%. Darüber
hinaus kann der Erwerber auch die Altbausubstanz abschreiben.
Bei einer Denkmalimmobilie, die vor dem 01.01.1925 erbaut
wurde, erfolgt zusätzlich zur Denkmal-AfA eine lineare
Abschreibung über 40 Jahre, sprich 2,5% pro Jahr, und bei
Baudenkmälern,die ab dem 01.01.1925 errichtet wurden, eine
Abschreibung (AfA) über 50 Jahre, also 2,0% pro Jahr.
Gibt es weitere Vorteile?
Neben den genannten Steuervorteilen aus der AfA können
Kapitalanleger, die ihre Immobilie nach Sanierung vermieten
oder vermieten lassen, zusätzlich auch
noch die Finanzierungskosten und die
Baufinanzierungszinsen steuerlich geltend
machen. In der Summe können
diese Abschreibungsmöglichkeiten dazu
führen, dass bis zu 50% des Kaufpreises
aus Steuerersparnissen finanziert werden.
Auch Käufer, die solche Immobilien zur
Eigennutzung erwerben, erhalten einen
Steuervorteil in fast identischer Höhe.
Sie können 90% der Modernisierungskosten
über zehn Jahre abschreiben.
Sollte die Immobilie doch irgendwann
verkauft werden, haben die Anleger
noch einen weiteren Vorteil: Alle Gewinne
aus dem Verkauf einer vermieteten
Kapitalanlageimmobilie sind gemäß
§ 23 EStG nach Ablauf von zehn Jahren
kapitalertragsteuerfrei. Keine andere
Anlageform auf dem deutschen Markt
bietet diese Vorteile.
Wie schwierig ist die Vermarktung
solcher Immobilieninvestments? An
„Ostimmobilien“ haben sich schließlich
viele Anleger die Finger verbrannt ...
Die Vermarktung fällt in keiner Weise
schwer. Ganz im Gegenteil. Das Angebot
befriedigt aktuell kaum die starke
Nachfrage. Bedingt durch die derzeitige
Finanz- und Kapitalmarktsituation, die
weiterhin anhaltende Rentenproblematik
und die gesamteuropäische Politik inklusive
einiger Staatsschuldenkrisen sehen
viele Bundesbürger im Immobilienkauf
zur Kapitalanlage eine lohnenswerte
und krisensichere Alternative zu inflationsabhängigen,
unsicheren und vor allem
aber instabilen Geldanlagen. Die
momentane Niedrigzinspolitik befeuert
die Entwicklung zusätzlich enorm und
treibt die Anleger in Immobilien. Hochwertig
kernsanierte Denkmalimmobilien
sind deshalb beliebt wie nie. O
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