ImmoCompact 03/2017

nur noch selten erfüllt werden. Fahrstühle,
Parkett oder Fußbodenheizung
sind dort eher die Ausnahme als die Regel.
Die Chance für Investoren: Neuentwicklungen,
die sich an modernen Anforderungen
orientieren, heben sich
vom Markt ab, bieten anspruchsvollen
Zielgruppen einen klaren Mehrwert und
sichern damit den Wiederverkaufswert.
Rohdiamant oder Kieselstein?
In Medienberichten und Statistiken wird
jedoch regelmäßig über hohe Leerstände
berichtet und vor Landflucht gewarnt.
Daher ist eine detaillierte Standortbewertung
wichtig, um die Spreu vom Weizen
zu trennen und das Potenzial eines bisher
unterschätzten Standorts zu erkennen.
Die drei wichtigsten Faktoren sind eine
positive Bevölkerungsentwicklung, ein
funktionierender Arbeitsmarkt sowie Investitionen
in die Infrastruktur, die eine
gute und schnelle Anbindung an eine
Metropole gewährleisten. Bei der Bewertung
der Bevölkerungsentwicklung ist es
wichtig, die Zahlen nach Zuzugsgruppen
aufzuschlüsseln, denn entscheidend ist
nicht die Quantität, sondern die Qualität.
Junge sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
und Familien sollten den
Großteil der neuen Anwohner ausmachen.
Im Idealfall verstärken sich die drei
Faktoren gegenseitig und stoßen eine
dynamische Aufwärtsentwicklung an.
Praxisbeispiel: Stade
Die niedersächsische Kreisstadt Stade
ist ein gutes Beispiel für eine unterschätzte
Randlage. Während die Preise
je Quadratmeter für einen Neubau in
Buxtehude und Ahrensburg, die ebenfalls
zur Metropolregion Hamburg gehören
und mit dem Auto sowie der Bahn
schnell erreichbar sind, bei 4.000 und
4.600 Euro liegen, ist in Stade der Quadratmeter
im Schnitt für rund 3.200 Euro zu
haben. Dieses Preisniveau hat noch starkes
Entwicklungspotenzial, denn Stade ist eine
wachsende Stadt. Von 2011 bis 2015 wies
die Kreisstadt ein Bevölkerungswachstum
von 0,58% pro Jahr aus.
Der positive Trend hält weiter an. Inzwischen
zählt Stade knapp über 49.000
Einwohner. Günstig für Wohninvestments
ist zudem, dass die Verwaltung
aktiv daran arbeitet, die Bevölkerungsanzahl
auf 50.000 zu erhöhen, da ab dieser Marke die Bereitschaft
großer Konzerne zur Neuansiedlung steigt. Dies würde
die – dank Arbeitgebern wie Airbus, DOW und E.on sowieso
gute – Beschäftigungsquote von knapp 60% noch verbessern.
Auch Investitionen in die Infrastruktur setzen Zuzugsanreize:
In den nächsten Jahren wird etwa mit der A 26 eine direkte
Verbindung von Stade nach Hamburg fertig. Die Zeiten, in denen
sich viele Berufstätige aus Hamburg wegen der schlechten
Anbindung gegen einen Umzug in das wesentlich günstigere
Stade entschieden haben, sind dann vorbei.
Präsenz zeigen
Investitionen in Randlagen erfordern nicht nur im Planungsstadium
eine intensive Auseinandersetzung, sondern eine
kontinuierliche Präsenz in allen Projektphasen. Steht in kleineren
Städten beispielsweise kein Generalunternehmen zur Verfügung,
braucht der Entwickler die Expertise, die lokalen Kontakte und
die zeitlichen Ressourcen, Projekte in Einzelvergabe durchzuführen
und regelmäßig vor Ort zu kontrollieren.
Da der Erfolg eines Wohninvestments stark von der Akzeptanz
innerhalb der Bevölkerung abhängt, ist es zudem wichtig, aktiv
den Dialog mit allen beteiligten Interessengruppen zu suchen,
zum Beispiel in Form von Informationsveranstaltungen, der
öffentlichen Vorstellung von Architektenentwürfen oder Gesprächen
mit lokalen Politikern. Und auch nach Fertigstellung
braucht es für die Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien
in Randlagen einen deutlich höheren organisatorischen und
zeitlichen Aufwand als für Objekte in Großstädten. Kleinere,
lokal gut vernetzte Entwickler können all dies meist besser leisten
als bundesweit oder sogar international tätige Unternehmen. Sie
wissen, wie die jeweiligen Ämter von einem Projekt überzeugt
werden können, welche kritischen Fragen die Bürger stellen
und welche lokalen Handwerksbetriebe die Kompetenz haben,
Arbeiten an größeren Projekten auszuführen.
Wohninvestments in Top-Lagen sind kein Erfolgsgarant mehr,
und der Zeitpunkt für eine Ergänzung des Portfolios um Objekte
in Randlagen ist günstig. Richtig gemacht sind solche Investments
nicht einmal risikoreicher, bieten aber mehr Chancen.
Wichtig ist eine gründliche Analyse des Standortes. Dabei ist
nicht der Status quo entscheidend, sondern die realistische
Einschätzung der künftigen Entwicklung.
W
Von Edward Martens, Vorstand der AVW Immobilien AG
3 / 2017
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