Immobilia 2015/02 - SVIT

Immobilienwirtschaft
Retail-Immobilien
Verschiedene Erneuerungszyklen
Retail-Liegenschaften stehen in erster Linie im Dienst des Kerngeschäftes. Die Instandsetzungszyklen
unterliegen nicht in erster Linie dem Lebenszyklus der Bauteile, sondern
sind stark getrieben von den jeweiligen Kunden- und Marktbedürfnissen.
Instandsetzungszyklen von Retail-Immobilien
Schematische Darstellung (Quelle: Genossenschaft Migros Ostschweiz)
Gebäude
Hülle
Technik
~
40 Jahre
~
25 - 30 Jahre
Ausbau
Gew. Kälte
Technik
Ladenausbau
~
18 Jahre
~
25 Jahre
~
12 Jahre
Mietvertrag
10 Jahre 5 J. 5 J.
5 10
15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75
Jahre
27
Gesetzliche Auflagen Betriebliche Risiken Technologiesprung Konkurrenz
Die Festlegung des optimalen Instandsetzungszyklus bei Retail-Immobilien wird in erster Linie vom Kerngeschäft, aber auch von anderen
Aspekten – wie gesetzlichen Auflagen, betrieblichen Risiken usw. – bestimmt.
Rolf Truninger & Sandra Müllhaupt*
Komplexes Portfoliomanagement. Gute
Erreichbarkeit, eine angenehme Atmosphäre
sowie kurze Reaktionszeiten sind
entscheidend für den Erfolg im Kerngeschäft.
Das Marktumfeld im Detailhandel
ist heute äusserst dynamisch. Die Haustechnik
und Logistik sind meist komplex,
und oft sind Drittmieter mit im Spiel. Retail-Immobilien
stellen für das Portfoliomanagement
vielschichtige Herausforderungen.
Im Retail-Geschäft gelten heute die
Immobilien als Imageträger. Der Kunde
erwartet beim Betreten einer Bank
einen topmodernen und optimal klimatisierten
Schalterbereich. Dasselbe gilt
in der Touristikbranche: ein Hotel, dessen
Wellnessbereich nicht den heutigen
Standards entspricht, hat es im Markt
schwierig. Der Kunde eines Lebensmittelgeschäftes
wiederum möchte einen
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zweckmässigen Ladenbau und eine optisch
schöne Präsentation der Ware vorfinden
– dies alles an zentraler Lage, mit
genügend verfügbaren Parkplätzen und
guter ÖV-Anbindung.
In der Methodik liegt die
Lösung der Komplexität.»
Das Portfoliomanagement von Retail-
Immobilien sieht sich dementsprechend
mit komplexen Fragestellungen konfrontiert:
Entspricht die Lage der Verkaufsstelle
den Kundenbedürfnissen? Erfüllt
das Gebäude die Anforderungen einer
Verkaufsstelle? Gibt es betriebliche und/
oder vertragliche Risiken zu beachten?
Welchen Wert haben die Immobilien, und
EINZAHLUNGSSCHEINE
VIEL, VIEL GÜNSTIGER
ANZ Immobilia 20 x 124 130115.indd 1 13.01.15 11:27
wie ist deren Kosteneffizienz? Wie hoch
ist der Erneuerungsbedarf? Und wann ist
der optimale Erneuerungszeitpunkt? Allein
die Frage nach dem optimalen Erneuerungszeitpunkt
– ein Puzzleteil im
gesamten Portfoliomanagement – gestaltet
sich bei Retail-Immobilien sehr komplex
und hat direkte Auswirkungen auf
den unternehmerischen Erfolg. Denn Erneuerungsmassnahmen
sind häufig keine
wertvermehrenden Investitionen,
sondern reine Kosten, die vom Finanzcontrolling
berücksichtigt werden müssen.
Eine systematische und methodische
Planung der Erneuerungszyklen ermöglicht
enorme Kosteneinsparungen.
Das Kerngeschäft treibt den optimalen
Instandsetzungszyklus. Der Zeitpunkt
von Investitionen wird durch das Kerngeschäft
bestimmt, aber auch finanziert.
Die Festlegung des optimalen Instandsetzungszyklus
bei Retail-Immobilien
unterliegt einem vielschichtigen Ablauf:
– Das Gebäude selbst unterliegt einem
langfristigen Erneuerungszyklus von
rund 40 Jahren.
– Die Technik – sowohl Gebäudetechnik
wie auch ausbauspezifische Technik –