Immobilia 2015/02 - SVIT
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
Büromarkt SchweiZ<br />
Gute Zeiten, schlechte Zeiten<br />
Der Büromarkt Schweiz blickt in eine ungewisse Zukunft. Einer abnehmenden Wachstumsdynamik<br />
steht die deutliche Ausweitung des Angebots gegenüber. Der Markt wird sich<br />
gemäss zweier aktueller Studien auf höhere Leerstände einstellen müssen.<br />
ANGEBOT VON UND NACHFRAGE NACH BÜROFLÄCHEN IM HAUPTSZENARIO<br />
in 1000 m 2<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
Gesamtnettonachfrage<br />
Nettozugang<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
2016 2017 2018 2019 2<strong>02</strong>0 2<strong>02</strong>1 2<strong>02</strong>2 2<strong>02</strong>3 2<strong>02</strong>4 2<strong>02</strong>5<br />
The Circle (Visualisierung) ist zusammen mit dem Ambassador House das Epizentrum der Marktbewegungen am Büroflächenmarkt Zürich<br />
(Jahre 2016 und 2019).<br />
Ivo Cathomen<br />
<br />
Sich öffnende Schere. «Der Büromarkt<br />
ist das Sorgenkind der Immobilienwirtschaft»,<br />
sagt Martin Bernhard, Head Research<br />
von JLL Jones Lang LaSalle. Steigende<br />
Leerstände und eine weiterhin hohe<br />
Bautätigkeit geben Anlass zur Sorge, dass<br />
dem Büromarkt eine lang anhaltende Phase<br />
eines Überangebots bevorsteht. Dies<br />
umso mehr, als die jüngsten Notenbankentscheide<br />
dies- und jenseits der Grenzen<br />
den Franken stärken und die hiesige Wirtschaft<br />
bremsen. Im November waren beispielsweise<br />
die Ökonomen der UBS noch<br />
von einem BIP-Wachstum von 1,8% für<br />
das angelaufene Jahr ausgegangen. Nach<br />
der Wechselkursfreigabe korrigierten sie<br />
die Voraussage auf 0,5%. Welches Wirtschaftswachstum<br />
sich tatsächlich einstellen<br />
wird, hängt vom Einfluss der EZB-Finanzspritze<br />
auf Zinsen, Wechselkurs und<br />
Wirtschaftswachstum in der EU ab.<br />
In der Studie «Büromarkt Schweiz<br />
<strong>2015</strong>» geht JLL im Hauptszenario von einem<br />
kontinuierlich abnehmenden Wachstum<br />
der Beschäftigung im Raum Zürich<br />
aus. Im Durchschnitt der kommenden<br />
zehn Jahre dürfte der Zuwachs noch 0,5%<br />
pro Jahr betragen. In den Boomjahren der<br />
2000er-Jahre waren es jeweils rund 4%.<br />
Zusammen mit der abnehmenden Zuwanderungsdynamik<br />
und einer steigenden Flächeneffizienz<br />
wird dies gemäss JLL-Prognosen<br />
am Büromarkt Zürich (Stadt und<br />
Gemeinden Kloten, Opfikon, Schlieren und<br />
Wallisellen) zu einer Zusatznachfrage von<br />
210 000 m 2 bis 2<strong>02</strong>5 führen. Angebotsseitig<br />
sind heute in Zürich 390 000 m 2 Bürofläche<br />
im Angebot. Dies entspricht einer<br />
Quote von 5,1% am Gesamtbestand. Bis<br />
Ende 2019 sind weitere 390 000 m 2 projektiert<br />
oder bereits im Bau. Auffallend<br />
sind dabei die «Ausreisser» in den Jahren<br />
2016 und 2018. Dann werden voraussichtlich<br />
die Neuflächen im Ambassador House<br />
bzw. The Circle auf den Markt kommen.<br />
Bei beiden Mega-Projekten ist der Vermietungsstand<br />
noch gering. Unter dem Strich<br />
werden bis 2<strong>02</strong>5 möglicherweise bis zu<br />
438 000 m 2 hinzukommen, was nach der<br />
Modelrechnung in einer Angebotsquote<br />
von 7,6% münden würde. Ausschlaggebend<br />
für die tatsächliche Entwicklung sind<br />
zwei Faktoren: Beschäftigungswachstum<br />
und tatsächliche Neubautätigkeit.<br />
Einige internationale<br />
Büromärkte weisen seit<br />
Jahren höhere Leerstände<br />
aus als Schweizer Standorte.»<br />
Volatile Märkte Zürich und Genf. Wie CSL<br />
Immobilien (siehe nebenstehenden Artikel)<br />
beurteilt auch JLL die Märkte Basel und<br />
Bern im Unterschied zu Zürich und Genf<br />
als relativ entspannt. Am Rheinknie und in<br />
der Bundeshauptstadt liegen die Angebotsquoten<br />
gerade einmal bei 2,2% bzw. 1,8%,<br />
sodass selbst eine teilweise markante prognostizierte<br />
Ausweitung des Angebots<br />
durch Neubauten den Markt nicht aus der<br />
Fassung bringt. In Basel sieht man der Fertigstellung<br />
der Roche-Türme entspannter<br />
entgegen als auch schon. Trotz verschiedener<br />
Hochhausprojekte – Grosspeter Tower<br />
(11 800 m 2 Büro), Meret- Oppenheim-<br />
Hochhaus (10 000 m 2 ) und dem Claraturm<br />
(7500 m 2 ) – ist der Flächenzuwachs für den<br />
freien Markt eher bescheiden. Der Markt in<br />
Bern folgt aufgrund des Bedarfs von Bund<br />
und staatsnahen Betrieben einer eigenen<br />
Dynamik und bleibt trotz Vorzeigeprojekten<br />
wie SBB-Hauptsitz, PostParc/Schanze<br />
und Post Hauptsitz/WankdorfCity behäbig.<br />
Der Genfer Markt ist von einem deutlichen<br />
Anstieg der Leerstände ab dem Jahr 2012<br />
geprägt (Angebotsquote 2014: 4,9%).<br />
Grosse, freistehende Flächen und Projekte<br />
in der Pipeline betreffen die umliegenden,<br />
dynamischen Entwicklungsgebiete. Grösstes<br />
Einzelprojekt ist «Pont-Rouge» der SBB<br />
mit bis zu 110 000 m 2 .<br />
Renditen bleiben tief. Die Spitzenanfangsrenditen<br />
für bevorzugte Lagen von Büroimmobilien<br />
liegen gemäss JLL bei 3,2% in Zürich<br />
und 3,6% in Genf. Daran dürfte sich<br />
angesichts des gegenwärtigen Zinsumfeldes<br />
und mangels Anlagealternativen wenig<br />
ändern. Das Interesse an Objekten in C-Lagen<br />
ist weiterhin gering, zumal hier das Risiko<br />
von strukturellen Leerständen steigt. <br />
Quelle: JLL (Hrsg.): Büromarkt Schweiz <strong>2015</strong>. Zürich, <strong>2015</strong>.<br />
www.jll.ch<br />
32 | immobilia Februar <strong>2015</strong>
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