Immobilia 2015/02 - SVIT

Immobilienwirtschaft
Nachhaltigkeit
Mit weniger Risiken investieren
Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit trägt zur Risikominimierung bei. Wie können
Risiken und Nachhaltigkeit gemessen und entlang des Lebenszyklus integriert werden? Das
war das Thema einer Veranstaltung vom CCRS und Partnern aus der Immobilienwirtschaft.
Ist- und Potentialanalyse mit dem ESI-Indikator
Applikation unter www.esiweb.ch. Quelle: QualiCasa in Meins und Burkhard (2014)
Portfolio-Analyse der Migros-Pensionskasse basierend auf ESI-Indikator
Quelle: Migros-Pensionskasse in Meins und Burkhard (2014)
Gesundheit und
Komfort
Flexibilität und
Polyvalenz
1.0
0.5
0.0
0.5
-1.0
Ist-Analyse
Potenzial-Analyse
Ressourcenverbrauch
und Treibhausgase
ESI-Indikator
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
-0.2
-0.4
-0.6
-0.8
Sicherheit
Erreichbarkeit
und Mobilität
-1
Liegenschaften
Der ESI-Indikator misst die finanzielle Nachhaltigkeit einer Immobilie aus Investitionssicht.
Dr. Erika Meins Christian Bächinger*
Risiken besser einschätzen. Viele Entscheidungen
im Zusammenhang mit Immobilien
sind Investitionsentscheidungen.
Wie bei jeder Kapitalanlage sind dabei Rendite
und Risiko zu berücksichtigen. Aber
wie kann das Risiko berücksichtigt werden?
Die wirtschaftliche Lage, der demografische
Wandel, aber auch langfristig
steigende Energiepreise oder Naturgefahren
beeinflussen den Wert einer Immobilie
und sind deshalb entweder eine Chance
oder ein Risiko. Das Nachhaltigkeitskonzept
mit seiner Langzeitperspektive ist ein
taugliches Konzept für die Risikobeurteilung.
Das war das Fazit einer Weiterbildungsveranstaltung,
die Ende November
2014 vom CCRS an der Universität Zürich
gemeinsam mit Partnern aus der Praxis
organisiert wurde. Sie fand anlässlich der
Veröffentlichung des gleichnamigen Buches
statt. Den rund 60 Teilnehmern aus
der Immobilienwirtschaft wurden Konzepte
und Entscheidungsgrundlagen zum
Einbezug von Nachhaltigkeit entlang des
gesamten Lebenszyklus präsentiert. Die
konkrete Anwendung wurde anhand von
sechs Beispielen aus der Praxis illustriert.
ESI-Indikator zeigt Nachhaltigkeitsrisiken
auf. Rolf Truninger von QualiCasa präsentierte
anhand des Beispiels eines sanierungsbedürftigen
Mehrfamilienhauses
in Lugano, wie der ESI-Indikator als strategische
Grundlage für einen Sanierungsentscheid
zugunsten des Portfoliomanagements
genutzt wird. Positive Werte zeigen
Chancen auf eine – im Vergleich zum Gesamtmarkt
– positive Wertentwicklung und
umgekehrt. Das Spinnendiagramm macht
mit der Ist-Analyse auf einen Blick deutlich,
dass bei der Liegenschaft, vor allem bei
den Themen «Ressourcenverbrauch und
Treibhausgase» sowie «Gesundheit und
Komfort», Handlungsbedarf besteht (siehe
Abbildung 1). Die Potentialanalyse zeigt,
dass anlässlich der geplanten Instandsetzung
gleichzeitig gezielt das Nachhaltigkeitsrisiko
bedeutend verringert werden
kann. Ausgehend von der IST- und Potentialanalyse
hat QualiCasa dem Eigentümer,
einem institutionellen Investor, konkrete
Sanierungsmassnahmen anhand der
BKP-Positionen empfohlen, wie beispielsweise
eine kostenoptimierte Wärmedämmung,
den Einbau von Sonnenkollektoren
und die Nutzung des Grundwassers für
Wärme und Kälte.
Günstige Neubauwohnungen ohne Renditeeinbussen.
Für Immobilien im Finanzvermögen
hat der Regierungsrat von Basel-
Stadt ein Konzept beschlossen, dabei sollen
die drei Aspekte der Nachhaltigkeit (Ökologie,
Gesellschaft und Ökonomie) im Gleichgewicht
sein. Was das konkret heisst, zeigte
Rolf Borner von Immobilien Basel-Stadt
am Beispiel einer Arealentwicklung an innerstädtischer
Lage. Hier wurden die entscheidenden
Weichen bereits bei den Vorgaben
des Projektwettbewerbs gestellt:
Neben hohen ökologischen Anforderungen
wurde das Ziel, preisgünstigen Wohnraum
zu schaffen, bei gleichzeitiger Wirtschaftlichkeit
durch eine Beschränkung
der Wohnflächen erreicht.
Sanierung: Nachhaltigkeit lohnt sich.
Die Pensionskasse der Zürcher Kantonalbank
hat als Anlageziel im Bereich Immobilien
eine Quote von nachhaltigen Immobilien
von 20% und mehr. Sanierungen
werden so durchgeführt, dass der Energieverbrauch
nachher unter einem definierten
Benchmark liegt. Wie dies bei gleichzeitiger
Wirtschaftlichkeit erreicht wird,
zeigte Marcel Stieger am Beispiel der Sanierung
von vier Mehrfamilienhäusern in
Zürich Affoltern, die in den 1980er-Jahren
gebaut worden waren. Aufgrund der komplizierten
Dachgeometrie wurde auf ein
komplett neues Wärmedämmverbundsystem
verzichtet. Stattdessen wurden ein
Erdsondenfeld und eine Wärmepumpe installiert,
die den Strombedarf mittels einer
neuen Fotovoltaik-Anlage generiert. Dieses
Projekt orientiert sich am «ZeroEmission»-
Konzept von Prof. Leibundgut. Diese Investitionsalternative
erzielt mit Ausnahme
eines Verkaufs die höchste Rendite für die
Eigentümer, da mit der umfassenden Sanierung
das bestehende Mietzinspotential
erhöht und besser ausgenützt werden
kann.
Systematischer Einbezug im Portfolio-
Management. Bei der SUVA ist die Nachhaltigkeit
mit der Anlagestrategie verankert.
Beim Portfolio-Management wird für alle
Liegenschaften im Portfolio standardmässig
der ESI-Indikator ermittelt und systematisch
in die Portfolio-/Objektstrategie integriert.
Am Beispiel des Neubauprojektes
FLOR in Uster zeigt Franz Fischer, wie diese
Entscheidungsgrundlagen beim Inves-
28 | immobilia Februar 2015