Immobilia 2015/02 - SVIT

Studie
Angebotsüberhang
am Büromarkt
20
Kapitalwert statt Anfangsrendite?
JLL stellt in der aktuellen Studie die Bedeutung und den Aussagegehalt
der Anfangsrendite einer Immobilieninvestition in
Frage und präsentiert mit dem Kapitalwert eine mögliche Alternative.
Die Anfangsrendite sei aufgrund ihrer statischen
Natur unter Umständen irreführend. Namentlich dann, wenn
die Einkommensströme grössere Veränderungen erfahren.
Weist beispielsweise eine Liegenschaft ein hohes Mietzinspotenzial
auf, wird die Anfangsrendite zu tief ausgewiesen.
Der Ansatz von JLL geht dahin, die Anfangsrendite mit
einem Indikator zu ergänzen, der unabhängiger von der
aktuellen Mietsituation ist. Ein solcher ist nach dem Dafürhalten
des JLL-Research der kapitalisierte Wert aller künftigen
Zahlungsströme pro Quadratmeter (siehe Tabelle).
Durchschnittliche Büro-Kapitalwerte (CHF pro m 2 )
Prime A-Lage B-Lage C-Lage
Zürich 23 250 14 500 7500 3750
Genf 23 250 15 000 8000 4000
Bern 9000 7250 5500 3250
Lausanne 11 500 7500 5500 3500
Basel 10 000 7250 5500 4000
Die verfügbaren Büroflächen
haben landesweit
drastisch zugenommen.
In den 20
grössten Agglomerationen
der Schweiz
ist 2014 die Flächenverfügbarkeit
um
641 000 m 2 auf insgesamt
2 294 000 m 2
gestiegen. Dies entspricht
einer Angebotsquote
von 5,6%
was über dem Höchstwert
von 2005 (5,3%)
liegt, wie CSL Immobilien
im soeben veröffentlichten
Büromarktbericht
2015
schreibt.
Wie im Büromarktbericht
2014 prognostiziert,
ist durch
die Fertigstellung vieler
Neubau- und Sanierungsprojekte,
zusätzlich zu den freigewordenen
Räumlichkeiten,
eine Vielzahl an verfügbaren
Flächen auf
den Markt gekommen.
In einzelnen Marktgebieten
verdoppelte sich
das Flächenangebot
im Vergleich zum Vorjahr.
Dies war beispielsweise
in der Stadt Bern
oder im Mittleren Glattal
der Fall. Die Nachfrage
nach Büroflächen
über 3000 m 2 ist
am Markt deutlich zurückgegangen.
Nach wie
vor bleiben Standort-
und räumliche Optimierungsstrategien
sowie
Kostensenkungen die
Hauptgründe für die Flächennachfrage;
nur wenige
Branchen wie Pharma,
Lifescienes und ICT
brauchen aufgrund ihres
Wachstums zusätzliche
Flächen.
Loslösung vom Euro
bremst Wirtschaftswachstum.
Durch die
Loslösung des Frankens
vom Euro wird jedoch
die prognostizierte
wirtschaftliche Situation
ausgebremst, erste
BIP-Prognosen gehen
von einer Reduktion des
Wachstums auf 0,5%
aus. Dies wird sich hemmend
auf die konjunkturelle
Entwicklung und
somit auch auf die Flächennachfrage
auswirken.
Was sich im Vorjahr
schon stark bemerkbar
gemacht hatte, setzte
sich 2014 fort: Potenzielle
Mieter treten bei
der Suche nach neuen
Flächen sehr unverbindlich,
aber dennoch bestimmt
auf. Incentives
bleiben harte Verhandlungspunkte,
ferner werden
im Mietvertrag vermehrt
«Early Breaks»
gewünscht. Die zunehmende
Verhandlungsdauer
bei Mietverträgen
ist für den Vermittler
oder Eigentümer sehr
zeit- und kostenintensiv.
Zudem bleibt eine
Gewährleistung für den
signierten Vertragsabschluss
bis zum Ende
unsicher.
Je nach regionalen Gegebenheiten
werden
sich die Büromärkte der
20 grössten Schweizer
Agglomerationen in
2015 unterschiedlich
entwickeln. In den Hotspots
mit weiterhin reger
Bautätigkeit dürfte
das Angebot weiter
zunehmen. Dies gilt etwa
für die gesamte Region
Mittleres Glattal. In
den anderen Regionen
ist anzunehmen, dass
das Angebot vorerst auf
dem Niveau bleibt. Landesweit
wird sich jedoch
ein Verdrängungskampf
zwischen älteren Bestandesliegenschaften
und Neubauobjekten
bemerkbar machen.
Entspannte Situation
in Basel und Bern. Das
Flächenangebot für
Büroräumlichkeiten ist
2014 im Wirtschaftraum
Basel im Vergleich zum
Vorjahr um 41 000 m 2
auf 160 000 m 2 gestiegen.
Die durchschnittliche
Büromiete im Basler
Stadtgebiet sank
minim von 247 CHF auf
240 CHF pro m 2 und
Jahr netto. Die geringe
Bautätigkeit der letzten
Jahre hat dazu geführt,
dass das Angebot
von Flächen ab 1000 m 2
innerhalb der Stadt Basel
zurzeit sehr begrenzt
ist.
Das verfügbare Büroflächenangebot
ist im
Wirtschaftraum Bern
innert Jahresfrist um
63 000 m 2 auf 112 000
m 2 gestiegen. Das entspricht
einer aktuellen
Angebotsquote von
4,7%. Gleichzeitig sind
die durchschnittlichen
Mietpreise im Wirtschaftsraum
Bern sowie
in der Stadt Bern leicht
auf 213 bzw. 227 CHF
pro m 2 und Jahr gestiegen.
Quelle: CSL Immobilien
(Hrsg.): «Büromarktbericht
2015», Zürich, 2015.
www.csl-immobilien.ch
Dürnten
Weitere Eigenheime:
Altstätten-SG
Gais-AR
Wattwil-SG
EIGENTUMSWOHNUNGEN AN DER HOFWEIDSTR. 1, 3 & 5
(angrenzend an die Schneehaldenstrasse)
Wohnen im Züri-Oberland. Die Relesta AG erstellt angrenzend an den
Dorfkern von Dürnten die Wohnüberbauung «Schuepisguetli». Realisiert
werden drei Mehrfamilienhäuser mit 17 Eigentumswohnungen
im Minergiestandard. Bevorzugen Sie das Wohnen in einer ländlichen
Gemeinde und schätzen Sie trotzdem eine gute Infrastruktur in
der Nähe? Legen Sie Wert auf originelle Grundrisse und einen hochwertigen
Ausbaustandard? Dann erfüllen Sie sich Ihren Wohntraum
im «Schuepisguetli». Interessiert? Wir freuen uns auf Ihren Anruf.
3½-Zi. bis 5½-Zi.-Wohnungen, NWF ~103-141 m², ab CHF 665‘000
3½-Zi.-Dachwohnungen, NWF ~121 m², ab CHF 785‘000
SVIT-IMMOBILIENMESSE ZÜRICH
13.-15. März 2015 • Standnr. 27
Balkone ~15 m², Gartenflächen in den EGs, ~64 bis 145 m²
RELESTA AG • Immobilienverkauf • 9524 Zuzwil • Tel. 071 945 00 45 • Amedeo Gallo 079 690 89 00 • www.relesta.ch
immobilia Februar 2015 | 33