Bajour Magazin #2

Bajour Magazin #2 | 2021
Mieterhöhungen in Basel
bedeuten Dividende in Zürich
Danach folgen weitere Pensionskassen, aber
auch Immobilienfirmen und Anlagefonds mit
ebenfalls Hunderten Wohnungen.
Dem gegenüber stehen die privaten sowie die
gemeinnützigen Immobilienbesitzer*innen: Sie
besitzen noch immer zwei Drittel der Wohnungen.
Das ist viel, könnte man denken. Doch ihr
Anteil geht zurück – zugunsten der institutionellen
Anleger*innen und mit Auswirkungen
auf die Immobilienpreise.
Denn, so sagt Beat Leuthardt vom Basler Mieterinnen-
und Mieterverband: «Die grossen
Firmen können viel mehr Druck ausüben und
Rendite bolzen als die kleinen.» Resultat: «Die
Kosten explodieren.»
Tatsächlich: Seit 2005 haben sich die Immobilienpreise
in allen
Quartieren mehr
als verdoppelt, so
steht es in der jährlich
erscheinenden
Wohn-Studie der
Basler Kantonalbank
(BKB). Fabrice Lanz,
der bei der BKB die
Immobilienabteilung
leitet, rechnet vor:
«Vor zehn Jahren
brauchte ein typischer
Basler Haushalt
mit einem Einkommen
von 80’000
Franken im Jahr rund
370’000 Franken
Eigenkapital für eine
Vergleichswohnung.
Heute sind 930’000
Franken Eigenkapital nötig.» Die Studie kommt
deshalb zum Schluss: «Ein Eigenheim in der
Stadt ist inzwischen praktisch unerschwinglich
geworden.»
Diese Preise schlagen auch auf die Mieten.
Durchschnittlich zahlen die Basler*innen heute
20 Prozent mehr für die Miete als 2005, wie eine
Erhebung des Statistischen Amts ergeben hat.
Dabei schenkt auch die Lage ein: Vergleichbare
Wohnungen auf dem Bruderholz sind gemäss
Mietpreisraster 17 bis 18 Prozent teurer als in
den günstigsten Wohnvierteln Klybeck und
Kleinhüningen.
Diese Zunahme bei den Mieten hat selbstverständlich
mit der Wohnungsknappheit und den
höheren Ansprüchen zu tun, die Leute leben
lieber in grossen Wohnungen.
Die steigenden Mietpreise hängen aber auch
mit dem Renditedruck der Investor*innen zusammen.
Das zeigen die Genossenschaften,
die auf Kostenmiete setzen: Wer in einer Dreizimmerwohnung
lebt, zahlt 38 Prozent mehr
als jemand, der eine gleich grosse Genossenschaftswohnung
hat.
In diesen 38 Prozent versteckt sich die Rendite.
Genossenschaften sind gemeinnützig und verlangen
nur so viel Miete, wie sie für den Unterhalt
brauchen, das nennt man Kostenmiete. Investor*innen
dagegen schlagen noch Rendite
darauf, um an den Wohnungen zu verdienen.
Für Beat Leuthardt vom Basler Mieterinnenund
Mieterverband
ist klar: «Es sind vor
allem die grossen Firmen,
die Rendite bolzen,
koste es, was es
wolle.» Auch kleine
Vermieter*innen können
ihre «Macken»
haben, sagt er. Aber:
«Die leben in Basel
und setzen sich im
Allgemeinen mit uns
und den Mieter*innen
an einen Tisch und
handeln Lösungen
aus.» Firmen wie die
CS oder UBS hätten
ihren Sitz dagegen in
Zürich und würden
für Verhandlungen
mit Mieter*innen nur
noch ihre Anwält*innen vorbeischicken. «Denen
ist egal, ob du Schimmel hast im Badezimmer
oder der Kühlschrank nicht funktioniert.»
Den harschen Befund teilt nicht nur der Mieter*innenvertreter.
Auch Andreas Zappalà vom
Hauseigentümerverband bestätigt, dass grosse
Investor*innen bei den Preisen mehr ans Limit
gehen als kleine Vermieter*innen.
Ein*e Kleinunternehmer*in mit einer Liegenschaft
schaue Ende Jahr, ob es noch ein Plus
gebe, «dann ist gut». Ausserdem würden viele
private Hauseigentümer*innen selbst in der
Liegenschaft wohnen. «Dann kennt man seine
Mieter vielleicht seit Jahren und geht nicht ständig
mit der Miete rauf», sagt Zappalà.
Gerade Pensionskassen, beispielsweise, müssen
genug Einnahmen erwirtschaften, um ihre
Renten zu finanzieren. «Deswegen analysieren
sie regelmässig den Markt, vergleichen Mietpreise
und schauen, wie die Ertragslage gehalten
oder verbessert werden kann», sagt Zappalà.
Die Credit Suisse sagt: Unsere
Mietpreise sind quartierüblich
Wir haben die Credit Suisse als grösste Immobilienbesitzerin
der Stadt mit diesen Vorwürfen
konfrontiert. Sprecherin Joya Martellosio hält
fest: «Credit Suisse Asset Management verwaltet
für seine Fonds ein breites Immobilienportfolio
in der Stadt Basel. Die Mietpreise in
diesen Immobilien bewegen sich in der Regel
im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit
für vergleichbare Objekte. Die Bewirtschaftung
der Liegenschaften erfolgt durch vor Ort anwesende
Immobilienverwaltungen, was eine
professionelle Betreuung unserer Mieterinnen
und Mieter sicherstellt.»
Wie das vor sich geht, zeigt sich beispielsweise
entlang der Verkehrsader Luzernerring. Eine
gänzlich unspektakuläre Lage, an welcher sich
Wohnungen im Besitz von Grossinvestor*innen
aneinanderreihen.
Offenbar verbergen sich dank des aufgeheizten
Markts auch in eher schmucklosen Mehrfamilienhäusern
Renditechancen für Immobilienfirmen.
So erklärt Robert Weinert, Immobilienexperte
bei Wuest Partner: «Grossstädte wie
Basel, Zürich und Genf sind sehr attraktiv in
Bezug auf Investments. Hier ist die Nachfrage
nach Wohnungen hoch, die Wohnungen sind
oft knapp und demzufolge die Leerstände sehr
tief», auch durchschnittliche Mietobjekte würden
sich langfristig lohnen, weil die Mieteinnahmen
stabile und kalkulierbare Einnahmen darstellen
würden. Wer also eine stetige Rendite erzielen
will, kauft und baut Mehrfamilienhäuser, vermietet
sie, saniert sie zum richtigen Zeitpunkt,
kann so die Mieteinnahmen steigern und die
Rendite erhöhen. Das lockt.
Zwei der Gebäude in der Häuserzeile am Luzernerring
gehören dem Lausanner Investmentfonds
Realstone. 7,2 Millionen Franken hat die
26 27
Firma vor zwei Jahren für die acht Wohnungen
bezahlt und erzielt damit jährliche Mieteinnahmen
von einer Viertelmillion, wie aus dem Geschäftsbericht
hervorgeht.
Doch offenbar will Realstone noch mehr Rendite
rausholen: mittels Totalsanierungen.
Darauf weist ein Schreiben an die Investor*innen
hin, das Bajour vorliegt. Nach einer geplanten
Aufzonung 2022 sollen die acht grösseren,
eher günstigen Wohnungen allenfalls in
bis zu 34 kleinere Wohnungen umgewandelt
werden, was die Rendite vervielfachen würde:
«Je nach Szenario besteht ein substanzielles
Wertschöpfungspotenzial», informiert ein
Realstone-Manager die Investor*innen im Brief.
Bajour wollte mit Realstone sprechen, die Anfrage
wurde nicht beantwortet.
Vor einigen Jahren berichtete die «Tageswoche»
in einer Serie über die Firma Immro AG
aus dem luzernischen Schötz. Diese verdiente
ihr Geld mit dem Kaufen, Umbauen und Weiterverkaufen
als Stockwerkeigentum von Basler
Wohnungen. Im «Wem gehört Basel?»-Datensatz
ist sie nur noch bei einer einzigen Liegenschaft
als Besitzerin eingetragen, während sie
von Mitte 2008 bis Mitte 2017 45 Objekte gekauft
(und mittlerweile auch weiterverkauft) hat.
Doch die Realität ist, wie so oft, nicht schwarzweiss.
So sagt Rolf Borner, Chef von Immobilien
Basel-Stadt: «Aus unserer Sicht gibt es gerade
unter den Tausenden privaten Vermietern
solche, die hauptsächlich auf den Gewinn aus
sind.» Anders als grosse Immobilienfirmen: «Die
grossen Player auf dem Markt treten professioneller
auf und senken beispielsweise von sich
aus die Mieten, wenn der Referenzzinssatz angepasst
wird», sagt Borner. Immobilien Basel-
Stadt verwaltet die Immobilien des Kantons,
der Einwohner*innengemeinde der Stadt Basel
und der Pensionskasse Basel-Stadt.
Und was macht die Politik?
Ob für eine Basler Kleinunternehmerin oder für
eine Zürcher Grossbank: Das Kaufen und Verkaufen
von Wohneigentum ist nicht verboten.
Gerade Pensionskassen und Anlagefonds haben
in Zeiten des Negativzinses oft gar keine
andere Wahl, als Rendite auf dem Immobilienmarkt
zu erwirtschaften.
Bajour Magazin #2 | 2021